房地产开发资金的筹集

房地产开发资金筹措的渠道一、汇集自有资金一项开发项目,只要利润率高于银行存款利率,开发商就可以投入自有资金;自有资金包括现金和其他速动资产,以及在近期内可以收回的各种应收款等;速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券可以抵押、贴现而获得现金的证券,以及其他可立即售出的建成楼宇等;至于各种应收款,可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业的付款等;二、申请贷款任何房地产开发商要想求得发展,都离不开银行和其他金融机构的支持,而且由于"杠杆效应"的存在,开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金;利用信贷资金经营,实际就是"借鸡生蛋"、"借钱赚钱";一取得银行等金融机构支持的条件金融机构是不会轻易向开发商敞开大门的;要得到金融机构的大力支持,甚至提供各种优惠和方便,取决于以下一些因素：1.开发商的实有资本;金融机构要考察和检查开发商的资产负债表和近期的损益表;除固定资产外,金融机构十分关心开发商的速动资产、流动负债等,以便算出开发商的速动运营资本净值;2.开发商的信誉;包括开发商过去完成的开发项目情况,特别是工程质量和是否按期完成开发工程和是否按期租售完以及用户的反映如何等;因为开发商是靠开发项目完成后的租售收入偿还贷款的,一旦开发商不能如期将楼宇租售出去,金融机构将无法收回其贷出的款项;3.拟开发建设项目的情况;金融机构在确定是否贷款给开发商之前,还需要了解拟开发建设项目的财务评价结果,即项目本身的还贷能力;一般情况下,开发商应向金融机构提供其所委托的房地产咨询机构站在第三方的公正立场上,对开发项目经济可行性所作的评估报告;该报告应就房地产市场情况、预期的租金和售价水平及总开发成本、项目本身的收益能力和还贷能力、财务评价的有关技术经济指标、不确定性分析的结果等提供专业性意见,以供金融机构参考;4.房地产市场情况;办理房地产抵押贷款的金融机构,还要通过自己的房地产市场研究人员,或委托另外的咨询机构,就房地产市场发展的现状与前景作出判断,以决定是否提供抵押贷款及数额的大小;当房地产市场前景不明朗时,金融机构通常持慎重态度或严格贷款条件;5.开发商在建工程情况;特别要了解开发商有多少在建工程,其工程进展状况和租售状况;如果开发商在建工程过多、规模过大,负担严重地超过了其开发能力,则金融机构也会对贷款持慎重态度;6.开发商的诚实可靠性;有的开发商为了获取贷款而有意隐瞒一些情况,例如,在列出的应收款项中,实际上由于存在争议而可能无法收回；隐瞒在建工程的潜在亏损；甚至串通咨询机构提供虚假评估执行报告等;这种不诚实的行为是金融机构最忌讳的;二对金融机构的选择随着我国金融体制的改革,金融业务打破了过去几家银行垄断的局面,地方性银行和开办信贷业务的非银行金融机构、外资银行、中外合资银行纷纷涌现,这为开发商选择金融合作伙伴提供了较大的选择空间;在选择金融合作伙伴时,要考虑以下一些因素：1.最好选择国际交往信誉好,政府和公众都很信任的较大金融机构合作；2.有良好的服务质量和办事效率；3.收费合理,无论是存贷利息、佣金或手续费用等,均能给予优惠待遇；4.便于资金调动和转移;开发工程量大、营业额高而又有较好资信的开发商,也是众多金融机构争夺的主顾,开发商可利用金融机构之间的竞争来选择合作伙伴,根据金融机构特点和性质建立相应的业务往来;三全融机构贷款的方式1.房地产开发企业流动资金贷款;房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款,其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业;一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件：1具备开发企业资格;即具有开发企业资格证书和工商营业执照;2在贷款金融机构开立账户,持有贷款证;3拥有一定量的自有资金;4具有开发计划;即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件;5具有健全的管理机构和财务管理制度;6具有还本付息的能力等;另外,贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况是否超能力开发等也将进行审核;房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、贷款额度与期限核定、贷款合同和担保合同签订等过程,并办妥有关手续,最后由金融机构按贷款合同规定发放贷款;2.房地产开发项目贷款;房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体的房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款;这种贷款的特点是贷款只能用于规定的开发项目,贷款对象是一些投资大、建设周期长的开发项目,如大型住宅小区等;承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者;开发项目贷款,除必须符合房地产开发企业流动资金贷款条件外,还必须具备以下条件：其一,贷款项目必须列入当年的开发计划；其二,必须具备批准的设计文件,并通过金融机构进行的项目评估；其三,前期工作准备必须就绪,落实了施工单位,具备了开工条件;与房地产开发企业流动资金贷款不同,申请开发项目贷款时,金融机构参与项目的选择,参与项目可行性研究工作,并进行项目评估;未经评估的项目金融机构一般不承诺贷款;金融机构参与项目的扩初设计及概算的审查,并根据项目有关情况参与销售价格的制定;金融机构参与项目的年度计划的安排,并根据计划执行情况,编制年度贷款计划,核定贷款额度;房地产开发项目贷款程序与流动资金贷款程序基本相同;3.房地产抵押贷款;房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款;当借款人不履行债务时,银行有权依法处理作为抵押物的房地产,并优先受偿;当处理抵押房地产后的资金不足以清偿债务时,银行有权继续向借款人追偿不足部分;可以设定抵押权的房地产有:依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房产等;以划拨方式取得的土地使用权设定抵押权的,依法处理该房地产后,应当先用处理所得的价款缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额,金融机构贷款方可优先受偿;房地产抵押贷款对象可以是符合条件、具有可抵押的房地产的法人,也可以是具有可抵押的房地产、并具有完全民事行为能力的自然人;房地产抵押贷款的条件除一般贷款的基本条件外,最主要的就是拥有可抵押的房地产;房地产抵押是建立贷款关系的前提,也是取得贷款的条件;房地产抵押贷款的程序与房地产开发企业流动资金贷款程序基本相同,不同之处在于:其一,房地产抵押贷款的额度由贷款的金融机构根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款金额和借款时间长短确定,但最高不超过抵押物现行作价的70%,并且抵押物的现行作价一般由具备专业资格条件的房地产评估机构评估确定;其二,抵押合同由借款人或抵押人与贷款金融机构双方共同签订,抵押合同是房地产抵押贷款合同的不可分割的文件;其三,房地产抵押贷款合同、房地产抵押合同签订后,必须办理抵押登记手续,若按规定需公证的,贷款合同和抵押合同必须经公证机关公证;三、发行债券筹资发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样,同属企业外来资金,但可使用时间较长;由于公司债券较政府债券风险大,因此其利率要高于政府债券利率;1987年国务院发布的企业债券管理暂行条例规定"企业发行债券必须经过中国人民银行批准,并且授权中国人民银行对发行债券的企业和购买企业债券的企业、事业单位的资金使用情况进行监督、检查；企业债券的票面应当载明企业的名称、住所、债券的票面额、债券的票面利率、还本期限和方式、利息的支付方式、债券发行日期和编号、发行企业的印记和企业法定代表人的签章、审批机关批准发行的文号、日期等；企业发行债券的总额不应大于该企业的自有资产净值；企业为固定资产发行债券,其投资项目必须经有关部门审查批准,纳入国家控制的固定资产投资规模；债券的票面利率不得高于银行同期居民定期存款利率的40%:企业债券的发售可以由企业自己办理,各专业银行和其他金融机构可以经办企业债券的转让业务;"一发行企业债券的一般条件1.企业规模达到国家规定的要求F2.企业财务会计制度符合国家规定；3.具有偿债能力；4.企业经济效益好,发行债券前连续三年赢利；5.所筹集资金的用途符合国家产业政策；6.债券利率不得高于国务院限定的水平F7.国务院规定的其他条件;对房地产企业而言,在此一般条件上,还有一系列的限制性规定;二企业债券的发行程序1.由公司权力机构作出决定;有限责任公司或股份有限公司发行债券由董事会制订方案,股东大会或股东会作出决议；国有独资公司由国家授权投资的机构或国家授权的部门作出决定;2.报请国务院证券管理部门批准;申请时应提交下列文件：1公司登记证明；2公司章程；3公司债券募集办法；4资产评估报告和验资报告;3.公告债券募集办法;在该办法中应公告企业的名称、发行债券的用途、债券的票面额、利率、还本期限与方式、利息支付方式、债券的流通性等情况;在债券募集办法中一般还包括该公司债券经证券主管机关指定的评估机构评定的债券等级;4.承销机构承销债券;四、发行股票筹资对股份公司而言,发行股票是主要的筹资渠道;一〉股票发行条件1.投资项目符合国家产业政策；2.发行的普通股限于一种,同股同权；3.发起人认购的股本数不低于总股本的规定比例；4.向社会公众发行的部分不低于股本总额的规定比例；5.中国证监会规定的其他条件;若是原有企业改组申请公开发行股票的,还应具备以下两个条件t1.发行前一年年末净资产在总资产中的比例不低于规定要求,无形资产在净资产中的比例不高于规定要求；2.最近三年连续赢利;增资扩股发行股票,除上述条件外,还应当具备以下条件：1.前一次发行的股份已募足,并间隔一年以上；2.最近三年连续赢利,并可向股东支付股利；3.公司预期利润率可达同期银行利率水平；4.中国证监会规定的其他条件;五、其他筹资渠道除利用上述主要资金筹集渠道外,房地产开发企业还可利用以下几种渠道筹集资金:一利用各类信托基金融资各类信托基金除将部分资金用于购买可以确保其利息收入的风险较小、收益水平相对较低的政府债券投资外,仍有愿望将基金的一部分用于虽有一定风险性,但收益相对较高的房地产投资,作为其投资组合的一部分,开发商J可以约定的利率向各类基金组织融资,也可以吸收其投资人股;尽管使用基金的利率水平相对高于银行贷款,但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道;二预收购房定金或购房款在房地产开发进行到一定程度投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,政府允许房地产企业预售房屋;预售房屋对于购房者来说,只需支付少量定金或部分房款,即可能享受未来一段时间的房地产增值收益;而对开发商来说,预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可降低市场风险;尽管可能损失部分未来收益,但对于习惯于"借鸡生蛋"的开发商来说,适时、适价地预售部分房屋又是必要的;尤其对自有资金实力不强的开发商来说,能否成功地组织预售是房地产开发成败的关键;三利用各类企事业单位的自有资金在当前投资渠道尚不很健全的情况下,许多企事业单位拥有的自有资金处于闲置状态,他们希望投资于收益较高的房地产业以将死钱变活,由于不易拿到开发经营权或无专门力量经营此类业务,常常拿着钱去寻找合作伙伴;开发商可以适时抓住机会,以分享固定利润或支付利息的方式与这些企事业单位合作;四借助于有经济实力的公司合作开发开发商如果确实筹款困难,那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司联合开发,是一种分散和转移资金压力的较好办法;开发商可以组织合作成员发挥各自的优势,并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金;五由承包商带资承包建设工程在建筑市场竞争激烈的情况下,许多有一定经济实力的承包商,有可能愿意带资承包建设工程,以争取到建设任务;这样,开发商就将一部分融资的困难和风险分摊给了承包商;当然,对延期支付的工程款项,开发商也要支付利息,但通常这个利息率较银行贷款利率低,而且更低于整个开发项目的投资收益率;如果开发商决定要承包商带资承包,一定要对承包商的经济实力进行严格的审查,对其筹资方案认真分析;必要时,在承包商筹资过程中,开发商也要给予支持与合作,如为承包商开具银行付款保函等;应该指出的是,房地产开发商在进行某项目的开发建设时,通常要综合运用上述各种筹资手段;例如,将汇集到的自有资金用于支付地价款和前期开办费用,在获取土地使用权后,可将其向银行或其他金融机构抵押以获取抵押贷款,用于地上物建设；当楼宇建设进行到一定阶段后可预售楼宇,用楼宇预售款,再加上用其他方式筹集的资金,将楼宇开发完毕;在开发建设过程中,还可能辅之以短期银行透支贷款等;。

房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制在房地产行业，资金筹措与风险控制是非常重要的环节。

本文旨在探讨房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制的关键因素和方法。

一、资金筹措房地产开发需要大量的资金投入，如何有效筹措资金是成功开发的关键。

下面是一些常见的资金筹措途径：1. 银行贷款：房地产企业可以通过与银行合作，申请贷款来筹集资金。

贷款的利率和条件会根据企业的信用状况和项目可行性而有所差异。

2. 股权融资：企业可以通过发行股票或引入股东来融资。

这种方式可以吸引大量资金，但也要承担股东分红以及管理层权益稀释等风险。

3. 债务融资：企业可以发行债券或者筹集长期借款来融资。

这种方式可以分散股权融资带来的风险，但也需要承担利息支付和债务偿还的压力。

二、风险控制房地产开发涉及诸多风险，如市场风险、资金风险、政策风险等。

以下是几种关键的风险控制方法：1. 项目风险评估：在开发新项目之前，进行全面的风险评估是必要的。

包括项目的市场需求、土地供应、政策环境、竞争对手等方面的分析，有助于识别潜在的风险点并加以规避。

2. 资金监控：建立健全的资金监控机制是保证资金安全的重要手段。

包括预算编制、资金使用计划、资金流量分析等，可以帮助企业及时发现资金异常情况并采取相应的措施。

3. 多元化投资：将投资风险分散到不同的项目和地区是降低风险的有效方法。

通过多元化投资，即使某个项目或地区出现问题，也能够利用其他项目的盈利来弥补亏损。

4. 合理定价：在销售房产时，合理定价是能否获得良好回报的关键。

过高的价格可能导致销售困难，过低的价格则会损害利润。

因此，开发商应该进行市场调研，合理定价以获得最佳销售效益。

5. 风险管理保险：购买合适的风险管理保险有助于应对不可预见的风险事件。

例如，购买建筑工程险可以应对工程质量问题，购买资金安全险可以应对资金损失的风险。

三、结语在房地产开发经营工作中，资金筹措与风险控制是不可忽视的重要环节。

有效的资金筹措可以保证项目的顺利进行，而科学的风险控制则可以降低风险带来的损失。

房地产资金筹集随着城市化的不断推进和人口的迅速增长，房地产行业成为了一个蓬勃发展的领域。

然而，房地产业的发展需要大量的资金支持。

在这篇文章中，我们将探讨房地产资金筹集的各种方式和可行性。

一、银行贷款银行贷款是房地产开发商最常见的资金筹集方式之一。

开发商可以向银行贷款购买土地、进行建设和装修等。

银行根据开发商的信誉和可靠性，以及项目的可行性状况来决定贷款额度和利率。

贷款期限一般较长，可以根据项目的情况进行灵活调整。

二、债券发行债券发行是另一种常见的房地产资金筹集方式。

开发商可以通过发行企业债券或地方政府债券来融资。

债券投资者购买债券后，开发商需要按照约定利率和期限支付利息和本金。

债券发行可以为开发商提供大量的长期资金，但也需要面临债务偿还风险。

三、股权融资股权融资是指开发商通过发行股票或引入投资者来获取资金。

投资者购买股票成为公司的股东，分享未来的利润和风险。

股权融资可以为开发商提供灵活的资金来源，并且投资者可以参与企业的决策和管理。

然而，股权融资也可能会导致开发商丧失部分控制权和利润。

四、合作开发合作开发是指开发商与其他投资者或房地产公司合作进行项目开发。

开发商可以与土地拥有者、建筑公司或金融机构合作，共同投入资金和资源开发房地产项目。

合作开发可以分担风险和压力，提高项目的成功率。

同时，合作开发也需要解决合作关系和权益划分等问题。

五、信托基金信托基金是一种由信托公司或金融机构设立的专门用于投资房地产的基金。

投资者可以将资金委托给信托公司，由信托公司进行房地产项目的投资和管理。

信托基金可以为投资者提供更加便捷的投资途径，同时也能为开发商提供稳定的资金来源。

六、公开市场融资部分上市的房地产开发商可以通过发行股票或债券等方式在公开市场融资。

公开市场融资可以为开发商提供更大规模和更多元化的资金来源，但需要满足严格的监管要求和法律规定。

七、自筹资金除了依靠外部资金，开发商也可以通过自筹资金来满足项目的资金需求。

房地产开发资金筹措渠道引言房地产开发是一个需要大量资金投入的行业，在资金筹措方面具有一定的特殊性。

本文将介绍房地产开发资金筹措的几种常见渠道，并分析其优缺点。

1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最为常见的资金筹措渠道之一。

开发商可以通过与银行进行合作，申请贷款用于土地购置、建设工程投资等环节。

银行贷款的优点主要有：•贷款额度相对较大，可以满足大规模项目的资金需求；•贷款期限较长，有利于项目的稳定运营；•利息相对较低，降低了项目的融资成本。

然而，银行贷款也存在一些缺点：•贷款程序相对繁琐，需要提供大量的资料和担保；•银行贷款存在一定的利率风险，如果贷款利率上升，项目的融资成本将增加；•银行贷款需要按时偿还，如果项目运营不如预期，可能会导致还款压力增大。

2. 债券发行债券发行是另一种常见的房地产开发资金筹措渠道。

开发商可以发行公司债券或者地产债券，吸引投资者购买，以获取筹措资金。

债券发行的优点包括：•筹资额度较大，可以满足高额资金需求；•债券发行相对灵活，可以根据市场需求进行调整；•利息支付相对稳定，降低了融资成本波动的风险。

然而，债券发行也存在一些缺点：•债券发行需要具备较好的信用背景，对于信用评级较低的开发商来说较为困难；•债券市场波动性较大，发行人需要承担利率风险和市场风险；•债券发行需要支付费用，包括承销费用和托管费用等，增加了项目的融资成本。

3. 股权融资股权融资是通过发行股票或引入战略投资者等方式筹集资金的一种途径。

房地产开发商可以通过向投资者出售股份，获取开发项目所需的资金。

股权融资的优点主要有：•可以吸引到更多的资金，有利于项目的扩张和发展；•可以引入战略投资者，提升公司的经营管理水平；•股权融资相对灵活，可以根据实际需求进行调整。

然而，股权融资也存在一些缺点：•开发商需要将部分股份出让给投资者，可能面临控制权的流失；•股权融资的成本相对较高，包括发行费用和上市费用等；•股权市场波动性较大，可能会对开发商的估值产生影响。

房地产开发经营工作中的资金筹措与运用房地产开发经营是一个资金密集型的行业，需要巨额资金来支持项目的开发与运营。

资金的筹措和运用对于房地产企业来说至关重要，它决定着企业的生存与发展。

本文将从房地产开发经营工作中的资金筹措和资金运用两个方面进行论述。

一、资金筹措1. 银行贷款银行贷款是房地产企业最主要的资金来源之一。

企业可以向商业银行贷款来满足项目开发和经营运营的资金需求。

通过和银行建立长期合作关系，企业可以获得更好的贷款条件和利率，更好地满足其资金需求。

2. 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。

债券作为一种长期、稳定的融资方式，可以帮助企业解决短期资金需求和长期项目投资。

债券的发行通常需要经过相关监管机构的批准，企业需要根据自身的情况选择合适的债券类型和发行方式。

3. 股权融资通过股权融资，房地产企业可以向投资者出售部分股权，筹集资金用于项目开发和运营。

股权融资可以通过上市或非上市的方式进行，企业需要进行详细的财务和市场分析，选择合适的融资平台和投资者。

二、资金运用1. 项目开发房地产企业的主要资金运用方向是项目开发。

通过投入资金进行土地购置、规划设计、施工建设等环节，实现房地产项目的开发与销售。

企业需要根据市场需求和风险评估，合理配置资金，确保项目的高质量和高回报。

2. 营销推广资金的运用不仅限于项目开发，还包括营销推广方面。

房地产企业需要投入资金用于广告宣传、销售推广、品牌建设等，提高市场知名度和销售额。

在资金运用过程中，企业需要制定明确的营销策略和推广计划，确保资金的有效利用。

3. 持续运营除了项目开发和营销推广，房地产企业还需要投入资金用于持续运营。

这包括物业管理、维修保养、客户服务等方面的支出。

通过有效的资金运营，企业可以提高客户满意度，提升品牌信誉度，进一步扩大市场份额。

总结：房地产开发经营工作中的资金筹措与运用是一个复杂的过程，需要企业制定科学的资金管理策略和运营计划。

资金的筹措需要灵活运用各种融资方式，满足项目开发和经营运营的资金需求。

房地产开发项目资金筹集房地产开发项目的资金筹集是一项非常重要的任务，一旦资金筹集失败，开发项目难以继续进行，甚至可能导致项目失败。

因此，房地产开发商必须积极寻找各种渠道来筹集资金。

本文将介绍一些常见的资金筹集方式。

银行贷款银行贷款是一种常见的资金筹集方式。

开发商可以向银行申请贷款，用于购买土地、建设建筑物等各种用途。

通常来说，银行会要求开发商提供保证金，并对开发项目进行评估。

如果评估结果良好，银行就会批准贷款。

股权融资股权融资是一种通常用于大型房地产开发项目的资金筹集方式。

开发商可以向投资者出售公司股份，以筹集所需的大量资金。

通常情况下，投资者会对开发项目进行全面评估，以确定其投资价值。

债券发行债券发行是一种常见的公共公司融资方式，也可以用于房地产开发项目的资金筹集。

开发商可以发行债券，以筹集所需资金。

通常来说，债券发行需要获得证券监管机构的批准。

自筹资金自筹资金是指开发商通过各种渠道自行筹集资金，比如借款、储蓄、销售现有房产等。

虽然这种方式相对安全，但需要成本较高，并且风险较大。

合作开发合作开发是一种多个开发商共同投资和开发的方式。

这种方式可以将每个开发商的风险分散，同时也可以提供更多的资金。

以上是一些常见的筹集房地产开发项目资金的方式。

当然，每种方式都有其优缺点，开发商需要根据实际情况选择合适的方式。

无论开发商选择哪种方式，资金筹集的关键是要有明确的计划和策略，同时也需要对市场环境进行全面的分析和研究。

只有这样，开发商才能在资金筹集方面取得成功，将开发项目成功落地。