目录
第一部分评估师声明 (1)
第二部分摘要 (1)
第三部分报告书正文 (3)
一、委托估价方 (3)
二、估价对象 (3)
三、估价对象概况 (3)
四、地价影响因素分析 (3)
五、评估目的 (4)
六、价值类型 (5)
七、评估基准日 (5)
八、评估方法的比较和选择 (5)
九、评估方法 (5)
十、评估程序实施过程和情况 (9)
十一、评估假设 (9)
十二、评估结论 (10)
十三、需要特殊说明的事项 (10)
十四、评估报告适用限制说明 (10)
十五、评估报告日 (11)
附件 (12)
土地评估报告
项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估
受托估价单位：**资产评估公司
提交估价报告日期：2011年6月6日
第一部分评估师声明
1、评估报告陈述的事项是真实和准确的。
2、对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的。
4、对评估报告中所评估的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益。
5、对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见。
6、评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实和勘察。
7、无人对评估报告的签署者提供重要的专业帮助。
8、评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
第二部分摘要
1、估价项目名称：杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估
2、委托估价方：杭州**公司
3、估价目的：因政府拍卖待估宗地用于建设住宅用地，为核定土地资产价值的需要提供价格参考依据。
4、估价基准日：2011年6月4日
5、价值类型：市场价值
6、评估方法：市场法、假设开发法
7、估价结果
评估土地面积：26.56亩（17706 m2 ）
平均单位面积地价：16869元/ m2（取整）
评估总地价：30977142元
大写：叁仟零玖拾柒万柒仟壹佰肆拾贰元整（货币种类：人民币）
第三部分报告书正文
一、委托估价方
杭州**公司
二、估价对象
此次估价对象为一块宗地，土地总面积26.56亩，位于杭州下沙经济技术开发区（杭州下沙经济技术开发区L28-02地块），东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。待估宗地现为政府待拍卖，规划用途为住宅用地，土地使用年限设定为70年，容积率为2.7。
三、估价对象概况
（一）土地权利状况
委估宗地土地所有权属国家所有，在估价基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。
（二）土地利用状况
供水、排水、供电、通讯等完善。
四、地价影响因素分析
（一）一般因素
1.地理位置
杭州是浙江省省会（经纬120.2E，30.3N），长江三角洲南翼中心城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，也是中国最著名的风景旅游城市之一。其中的杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务。根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方千米是杭州大都市的副中心（即下沙新城）。
2.自然环境
杭州处于亚热带季风区，四季分明，夏季气候炎热，湿润，有小火炉之称，相反，冬季寒冷，干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。
3.行政区划
据“杭州地名网”资料显示：截至2009年8月24日，杭州市总面积1.66万平方公里，总人口660.4万人，辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，其
中市辖区3068平方千米，市辖区409.5万人，杭州市经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。
4.社会经济状况
2010年，全市实现生产总值5945.82亿元，超额完成“十一五”规划目标，比上年增长12%，带着连续20年两位数的增速进入“十二五”，增速快于全国和全省1.7和0.2个百分点。经济总量稳居全国大中城市第八、副省级城市第三和省会城市第二位。按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶。（二）区域因素
1.区域概况
待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。
2.交通条件
待估宗地所在区域有学林街、星河北路、学源街等主要道路，区域内道路四通八达，路网密度高，道路通达度好。
（1）公共交通便捷度。待估宗地所在区域暂时没有公交线路开通；地铁经过该区域，待地铁建成后，这里交通将十分便利。
3.基础设施条件
供水、排水、供电、通讯等完善。
（三）个别因素
1.宗地位置
待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。
2.面积、形状、用途及容积率
待估两宗地土地总面积为26.56亩。宗地近似长方形，形状较规则，容积率2.7，为住宅用地。
3.地形及地质条件
待估宗地地形平坦，地质状况较好，对宗地利用无影响。
4.土地使用年限。
待估宗地设定土地用途为住宅出让土地，土地使用年限70年。
5.基础设施状况
待估宗地基础设施如供水、排水、供电、通讯等完善。
五、评估目的
