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二三线城市综合体策划定位及开发运营要点一、城市综合体策划定位要点1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地控规和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：城市商业综合体，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、更新、升级过程，需要重新定位和配置商业资源，需要在建筑设计前就落实主力店商家的选址要求、各项工程技术要求和业态规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。
3、符合“以人为本”的原则：城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间设计、景观设计、园林绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、消防、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。
4、符合“投资共赢”的原则：城市综合体，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。
在项目产品规划投产前，需要结合市场调研，将策划定位、概念性规划设计与项目可行性研究结合进行财务评价，以及投资开发周期、物业租售留回报方式评审，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配置，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际的资金筹措和回收。
二、城市综合体开发运营要点1、做对投资管理的程序：土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。
高质量推动国家公路网建设作者：唐仁敏来源：《中国经贸导刊》2022年第08期近日，国家发展改革委举行专题新闻发布会。
国家发展改革委政策研究室副主任孟玮、基础设施发展司副司长周小棋，交通运输部综合规划司副司长王松波出席发布会，介绍《国家公路网规划》有关情况，并就规划总体思路和亮点、对国家重大战略的支撑作用、推动产业融合发展、推进创新绿色发展、对稳住经济大盘的作用、“十四五”时期建设重点、瓶颈路段重点任务、实施保障措施等问题，回答了记者提问。
《规划》指导新时期国家公路高质量发展为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推进国家公路高质量发展，经国务院同意，国家发展改革委会同交通运输部印发了《国家公路网规划》（以下简称《规划》），并正式对外公布。
发布会简要介绍了《规划》总体情况。
一、关于《规划》的出台背景基础设施是经济社会发展的重要支撑，党中央、国务院高度重视基础设施建设和投资。
2013年，经国务院批准，印发实施了《国家公路网规划（2013—2030年）》。
近年来，在科学规划的指导下，国家公路网实现快速发展，总体适应了经济社会发展需要，有力支撑了国家重大战略实施。
2021年，党中央、国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》，提出要加快建设交通强国;同年12月，国务院印发《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》，对构建现代综合交通运输体系和“十四五”时期重点任务作了部署安排。
国家公路网作为国家综合立体交通网的重要组成部分和公路网中的骨架，必须进一步提高网络质量效益，优化提升供给，紧密空间联系，夯实筑牢国民经济循环底盘，支撑现代化经济体系和社会主义现代化强国建设。
面对新的形势和要求，国家公路网的规划与建设仍存在一定的差距。
比如说，主通道能力还存在不足、城市群都市圈区域网络不够完善、路网覆盖深度不充分、路网韧性和安全应急保障能力还需提高、与其他运输方式统筹融合衔接不强、资源节约集约利用和绿色智慧发展水平不高等。
为全面贯彻落实国家重大战略，补齐上述短板弱项，要求首先从规划层面入手，从国家长远发展需要出发，对国家公路网的布局进行优化完善，指导国家公路高质量建设。
三线城市商业地产发展问题及策略分析叶敏河南省驻马店市不动产登记服务中心摘要：近年来，我国城镇化进程日益加快，三线城市经济水平逐渐提升，商业地产市场在此背景下迅速崛起，不过进入新时代后，经济增速放缓、一系列国家调控政策出台，导致三线城市商业地产市场受到一定影响，鉴于此，本文主要对三线城市商业地产发展背景进行分析，结合当前形势下阐述商业地产在三线城市中的发展优势，并针对现存问题提出有效策略，旨在为三线城市商业地产健康、高质量发展提供借鉴和参考。
关键词：三线城市；商业地产；城镇化；开发三线城市是我国具有战略意义的经济较发达中等城市，其一般位于中部和东部地区，非农业人口规模在100万以上，居民具有一定的消费潜力。
尤其是最近几年，三线城市的消费者进行消费和消费升级的意愿，远远超过一二线城市，蕴含极大的商业地产发展机会，越来越多的地产商将视线转移到三线城市，致使其商业地产仍面临诸多挑战，如何启动三线城市商业，提高地产经济发展实效成为业内关注的重点。
为此，应当结合当前发展背景，明确三线城市商业地产开发的优势，以此采取有效措施解决实际问题，助力城市经济高质量发展。
一、三线城市商业地产发展的现实背景相比于一二线城市而言，三线城市的商业房地产发展环境相对较落后，不过在城镇化进程不断推进的过程中，三线城市的房地产市场日益呈现发散性的特点，同时有关地产的调控政策不断出台，对发展尚未成熟的三线城市商业地产将会产生一定的影响。
通常情况下，根据三线城市的特点，其商业中心偏少，商业业态较少、招商存在局限性等，在开发和投资过程中也存在一定风险。
另外，商业地产的开发建设以及布局等，还需考虑居民的消费习惯、文化理念等，对于消费者认知度相对较低的商业品牌，如盲目扩大供应量或加大规模开发，将会导致商业地产投资过热等问题。
而且三线城市的人口规模相对较小，当商业地产的文化娱乐、休闲、餐饮和购物等多种业态发展过程中，将会出现不均衡的情况。
在此背景下之下三线城市商业地产发展面临较大的挑战，为此应当针对现存的问题创新发展对策，有效启动三线城市商业地产市场活力，激发经济快速增长。
二三线城市的开发策略及案例解读随着中国城市化进程的不断深化，一线城市资源逐渐紧张，房价高涨，环境污染等问题也日益突出。
相对而言，二、三线城市拥有更为丰富的资源，发展潜力较大。
因此，如何制定合理的开发策略，提升二、三线城市的综合竞争力，成为当前亟待解决的问题。
1.产业优化升级：根据城市资源禀赋和发展优势，科学规划产业布局，打造特色产业集群，提升城市综合竞争力。
例如，西安在充分发挥其历史文化资源和科技优势的基础上，建设了国内重要的高新技术产业基地和创新创业中心，吸引了许多高新技术企业入驻，推动了城市经济快速发展。
2.增加城市吸引力：通过改善城市环境、提供优质公共服务和基础设施建设等措施，吸引人才和企业投资。
例如，武汉打造了“华中科技城”，在建设大型科技园区的同时，配套建设了一流的教育、医疗和文化设施，吸引了大量高端人才和创新型企业。
3.培育市场主体：支持和引导本地企业做大做强，培育新兴产业和创新企业。
鼓励各类市场主体创新创业，打造具有核心竞争力的企业。
例如，成都通过设立各类创业基金，支持创新型企业发展，培育了一批具有国内领先地位的高科技企业，提升了城市的创新能力。
4.推进城市空间优化：合理规划城市土地利用结构，提高土地使用效率，推进城市建设与生态保护的协调发展。
例如，青岛通过开展城市更新，合理利用土地资源，将原先的旧厂房改造成创意产业园区，提升了城市的环境质量和经济效益。
以上策略只是对二、三线城市发展的一些方面进行了概括，具体的发展策略需要因城施策。
以下是一些成功的案例解读，为二、三线城市的发展提供借鉴。
1.成都高新区：成都高新区是中国西部最大的高新技术开发区，成功地打造了一批高科技企业和杰出人才集群。
其成功之处在于充分发挥成都科技和教育资源的优势，引进了大量的高新技术企业和人才，并提供了良好的创新环境和创新支持政策。
同时，成都高新区还积极拓展国际市场，为企业“走出去”提供支持和便利，实现了高新技术产业的跨国发展。
二三线城市商业地产全程策划开发全案课程大纲简要：对商业用地选址关系到未来的招商与运营。
市场低谷带来投资和开发风险骤升，开发商和机构投资者开始踌躇不前。
但是，低迷的市场同样也会制造难得的机遇。
模块一：选址与投资开发策略1、商业用地选择城市发展规划和商业布局规划人口要素区域交通状况地块分析同业竞争与商圈饱和度2、开发融资模式商业地产融资渠道自有资金工程垫款权益性融资债务性融资REITs---商业地产融资新趋势REITs的概念与优势REITs模式案例分析----越秀REITs3、开发强度开发强度的确定开发强度分析的意义开发强度的影响因素及研究方法开发强度的指标4、租售策略与运营模式租售策略的三种模式租售策略与规划设计返租模式的风险与规避案例：昆明城市发展规划案例：昆明螺蛳湾国际商贸城案例：沃尔玛选址的维度案例：广州白云万达广场及白云金街案例：万达---从销售模式向自持模式转型案在地产业高速发展及政策多变的历程中营销、策划是直接影响项目成败以及利润最终实现关键环节。
二三线城市如何在新环境背景下研究制定整体策划定位与业态规划？模块二：商业地产整体策划定位与业态规划1、定位的本质与方法界定商业地产的核心产品类别三维分析定位法----三维坐标分析法2、定位的三个维度基于商圈和辐射范围的定位基于人群心理需求的定位基于主题细分的定位异域风情主题类民俗文化主题类人文艺术主题类自然景观主题类3、业态组合策略业种、业态概念及类别业种与业态的关系业态组合的本质及决定因素业态组合发展趋势主力店和“去主力店化”4、业态品牌布局主力店布局原则：主力店布局先行次主力店布局原则：瀑布效应餐饮娱乐布局原则：合理设置混业经营布局原则：空间互动、时间累积、关联消费原则案例:American Mall、维纳斯堡、爵士之梦长岛案例:香港K11、日本大阪难波公园商业地产的开发建设及合理规划设计，能让商业地产在规划、建筑设计上快速发展与繁荣，并使中国的商业地产的建筑更具创新性、前瞻性。
三线城市的新兴综合体不能把一二线的模式直接的复制过来，因为三线城市的CPI，人流车流都达不到一二线城市的水平，而且很多的商户在三线城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合当地的口味，一线城市做品牌和口碑，二线城市做利润和未来，三线城市做规模，三线城市好的话可以垄断市场；本人工作一年多来都是在前期策划方面的，对招商只是略懂皮毛，所以招商方面的思路恐怕给不了什么比较有实际意义的建议，只能对定位规划发表个人观点：近年来不少城市掀起了一股发展商业地产风，一二线城市成为先锋队员，三四线城市也紧跟其后，但是三线城市及三线以外地区发展城市综合体而言，其需要考虑的因素与承担的风险都要比一二线要多：首先，城市综合体发展的类型选择，目前全国发展城市综合体主要有四大类别：模式一（商业、写字楼、酒店等综合协调发展），如北京华茂中心；模式二（以写字楼为核心，商业、酒店等为辅），如深圳信兴广场；模式三（以酒店为核心，带动写字楼、商业等共同发展），如上海商城；模式四（以商业味核心，其他为辅）如深圳华润。
不同的发展模式需要支撑的因素不同，如消费人流、产业群、未来城市规划等，具体还需要根据项目所在城市的具体情况而定；其次，目标消费群体的消费习惯特征及未来增长态势，三线城市居民消费特征与一线城市不同，主要体现在消费规模、消费档次、消费业态、消费心理等，而这些则决定了项目未来的消费群体定位，一旦定位不清晰，不了解目标消费群体的消费需求，未来想要提高业绩恐怕比较困难；再次，招商！招商已成为决定商业是否成功的重要环节！三线城市经济发展水平、社会消费品零售总额及居民可支配收入等宏观经济因素，以及城市未来发展规划，直接影响了知名品牌是否有意愿进驻项目，而进驻商家品牌的档次是体现项目档次的重要参考因素之一，也是项目区别于其他超市、百货的重要因素！最后，开发商的投资收益预期！城市综合体开发的特点：投资大、开发周期长、经营风险大以及投资回报的不确定性！从以往的城市综合体案例中不难发现，开发商为了保证投资者的信心以及培育市场，都会持有不同程度的物业，开发投资成本比一般的商业要大得多。
如何做好二三线城市综合体作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第5期在对二三线城市进行城市综合体开发时，注重项目定位，必须准确地评估城市的发展阶段、项目位置、竞争项目等，切忌盲目追随一线城市现有的成功案例。
近十年来，中国城市高速发展，城市功能配套快速升级，其中最有代表性的变化之一，就是城市综合体的大量出现。
作为城市居民消费活动的新热点，商业综合体不但成为政府提升区域价值的重要手段，也成为开发商寻求更高的物业价值和投资保值物业新宠。
值得关注的是，常见于一线城市的商业综合体，已经被大规模引进到二三线城市。
但很多城市自身的城市发展进程、经济基础、市场容量等大背景尚未成熟，很多项目并没有取得预期的效果。
地方政府在设法推动新城发展之际，总会把城市综合体作为首选。
二三线城市的城市综合体大部分都是在政府的强力推动下形成的，一些地方政府将城市经济实力与城市综合体的多寡挂钩，而不从城市实体经济、人均GDP等角度考量，造成众多城市综合体存在重大不足：首先，行政决策存在盲目性。
政府缺乏对城市的科学布局和配置，不考虑区域特点、市场容量和消费水平，无法对开发商从宏观全局的角度进行规划引导，必然导致开发商在进行商业综合体建设时背离一部分市场需要，在日后的运营中出现问题。
城市作为一个聚集体，吸纳了大量人口、产业，土地必然紧张，所以城市综合体是一个城市发展到一定阶段的必然产物，最基础的土壤是大都市。
目前二三线城市大部分的城市综合体均出现在新区中，而新区正是最不适合建综合体的区域，于是便出现了众多二三线城市的“伪综合体”，现阶段众多二三线城市的综合体项目，连4种物业类型都不具备，大部分以3种业态居多。
在物业组合方面，二三线城市商业综合体70%以上仍以销售类为主，常用大型超市等招揽人气，但如果规模上升到商业综合体，10万平方米以上的项目仅仅靠一个大型超市就难以拉动。
而娱乐餐饮比例相对较少，大部分集中在百货购物方面，因此综合体的多样性物业类型并不能吸引足够的消费群。
三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。
这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。
然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。
下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。
首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。
三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。
在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。
同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。
其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。
要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。
通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。
第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。
根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。
考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。
此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。
最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。
要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。
注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。
除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。
尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。
THE BUSINESS CIRCULATE商业流通 | MODERN BUSINESS 现代商业13浅析我国三线城市综合体发展现状及对策——以九江新天地的发展为例黄剑平 陈旻昕 杨 佳 郑汉慧九江学院经济与管理学院 江西九江 332005摘要:随着我国社会、经济各方面发展的客观需求,近年来城市综合体建筑空前发展，以万达、新天地为代表的城市综合体建筑也在各地逐渐兴起。
然而国内在城市综合体建筑的开发、建设、运营等方面的探究没有得到足够重视。
本文针对九江新天地的经营现状、经营优势及存在的经营问题展开研究, 分析九江新天地可持续经营思路，并针对性的提出可持续经营的相关对策和建议，为同类型的二三线城市综合体建筑的发展提供借鉴。
关键词:九江新天地；经营现状；对策随着经济高速发展和社会需求增加，城市综合体打破传统商业地产开发与经营模式，将商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、展览、娱乐等多种功能相互结合，在有限的土地上创造巨大的价值，为城市价值的提升和功能的完善注入强大活力。
大型城市综合体多出现在经济发达的城市，在功能选择上会根据城市经济发展的特点而侧重。
随着城市经济与房地产的快速发展，目前国内二三线城市中也兴起城市综合体热潮。
九江新天地作为后起之秀，面对九方、万达等老牌城市综合体建筑，对九江新天地的现有经营模式及未来发展思路的研究尤为重要。
本文通过对九江新天地这城市综合体的分析研究，探索适于二三线城市综合体发展的一般规律，希望给政府和企业前期开发决策提供依据和参考，避免盲目开发建设带来的资源浪费，给城市带来负面影响。
一、九江新天地的发展现状(一)九江新天地经营模式九江新天地聘请国内知名运营团队，招收在沿海知名购物中心工作过且有经营管理经验的人员来进行新天地的运营管理，实行“统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一物管”五大统一，坚持招商、养商、富商三步走的发展战略。
在招商方面，九江新天地以“低租金+低提点+扶持政策”吸引品牌商户入驻，每年投入近1000万来进行品牌宣传和推广，实现强强联手、合作共赢。
穆健玮：二三线城市综合体开发建设及运营的要点非常感谢北方购物中心联盟给我这个机会。
非常感谢我的老师，我们大连商贸的会长。
我现在来讲一下针对发展购物中心，二三线城市综合体开发建设的运营。
二三线城市综合体，我们看三大需求，快速城市化，发展机会。
我们现在经过这么多年，现在生活方式越来越向中小城市发展。
商业需求的发展机会，在一定的收入水平下，我们城市从一个平面体做到一个立体几何。
伴随着人们住房条件和收入水平的改善，对于我们投资商来讲，也是一个重新进行一个创业的机会，按照政府对于城市新的要求需求。
我们来看一下，这个线是50年代早期的时候，清华大学的一个教授把中国的东部和西部北到漠河南到云南，把中国分成东部西部。
从古到今，人口的聚集和发展水平来讲，这条线没有逾越过。
发展的总体还是在东部这一边。
总的来讲，我们看到一个机会，就是在近两三年已经有了巨大的成效。
东北的振兴和其他一系列的开发上。
更有一个物理空间上的一个改变了。
我们中国的一个人员从交通的出现了一个战略性的一个眼光。
我们沈阳到大连，沈阳到长春，沈阳北京比较费劲，现在基本都是在2小时的交通。
更不用说我们周边的一些区域性的位置，他形成了一个更大的城市群。
在中国一万钢铁实现，将极大改变中国商业发展的步伐。
也就是说对现代的一个商业需求来讲，他不存在一线二线三线城市的区别。
极大的加快二三线城市的进化，我们也可以做1000万人口的城市和100、200万人口的城市，我们要因地制宜，为二三线城市创造开发思路，更加适宜的有效产品。
下面讲城市综合体的发展规律。
这种交通通达性，首先是交通网的整体改善，产生了新的城市规划。
起步是以交通为主要的特征。
然后逐步的出现了对于住宅和商业写字楼，最后产生了其他更多的需求。
在一个城市经过我们看开发区就是，一般经过5年到8年左右，他就进入了一个相对成熟的发展阶段。
象沈阳这个城市，是3到4个城市核心的形成，他已经开始向城市的中心和网络结点地区发展的需求。
今后沈阳来讲，周围的鞍山、锦州等等都是在他的辐射范围的。
综合体我这里就不多讲，我们可以在里面进行选项。
这就是三种以上的业态，主要是根据我们不同的区位，城市的整体力度来看。
从目前来讲，我们四种发展模式，应该在人口稍多一些，区域位置更多一些的酒店，写字楼需求比较强烈。
二三线城市主要以商业、大型的卖场和百货为中心，来形成一个商业中心。
二三线城市更多的是以城市的商业综合体他是第四种发展模式。
在综合体来讲，我们从商业的角度，他是房地产土地利用的高效，是政府城市人口的整体需求，还有城市综合体资源利用的最大化，城市生活的最大化，公共空间的最大化，城市市政设施运营的高效化。
首先我们国土进行土地综合的提升。
城市要达到土地利用最大化，就是竖向资源的利用。
城市要达到合理的布局，除了考虑到一个地方自身的需求以外，还要考虑到多种业态的分布，通常说就是商业网点的规划，实现多种业态的组合而不是简单的招商。
这就是订单式的复合地产，是为这个城市商业的重新布局进行订单的复合。
在城市的商业网点中重新规划，必须和土地规划部门，必须和商务局主管部门和更高一层的首长来综合评价。
这些城市项目在综合体中重新布局以后，更多的是在人们生活的格局上带来变化，还有我们自身建筑群体中的再造，更多的是美化城市，围绕公共空间和景观产生出继承和创新城市文化，进行我们生活的最大化。
我们讲二三线诚实的概念都有点不对，除了大型城市特大型城市，我们把这个看成一个区域的城市网络辐射，我们通常他有一定人口辐射比例的。
也不排除县级城市。
我们大概看一下城市综合体开发的标准，50万人口以上城市就可以建城市综合体。
他的人口辐射度，他最好在100万人口，这个车程到半个小时到一个小时，有一定的人口辐射度。
近的人口就是上下班要有3、4万的这么一个辐射人口，才能保证卖场的一个基本面。
在目前的GDP的人口上，一般讲的城市都具备了城市综合体的这么一个机遇。
实际上城市综合体我们一到地方上和书记市长交流，他们都高度关心，而且他们走过的一些城市，对于城市综合体的这些认识，他们不比我们这些专业人士。
而且他们更多的考量土地的开发利用，实际上我们在作为一个土地的重新开发的过程中，我们感觉我们的地方官员行政首长还有专业部门的土地局长，规划局长等等是在专业的评估会议。
首先大家都从专业的角度来进行一个土地的再利用，而不是过去那样跑马圈地。
而且城市目标来讲他是土地利用的最优化。
土地的实际是多种技术、多种资源、多种资金符合。
因为我们要聚集的是更高科技含量的现代综合体。
和政府、部门、商家之间都是一个严峻的考验。
这种刚性的需求不是单纯商家、个体、开发商的需求，而是整个城市发展的经营需求。
这种刚性需求就决定了我们要对土地对地况进行认真的解读。
前期工作，后期工作要做最关键的区位条件。
在这里我们就要做好一个选址以后对土地的解读要提出一个前期的策划和定位，或者叫概念性规划，这个定位就基本决定了你后期的成功率，对物业的形态，产品的组合进行优化。
我们在研究的过程中，发现了一个问题，城市综合体就是一个最佳的配比。
没有住宅不行，住宅量大了就不叫综合体了。
所以说综合体我们叫做住宅和公建之间的配比应该是1比1。
除了住宅以外，另外50%是创造城市的公共空间和服务的建筑体。
酒店、服务等等商业内容。
未来商业发展的趋势三要素：商业环境、商业趋势、商业内容来达到最优的匹配。
我简单举个例子，我们怎么进行土地解读。
我们就说拿到一块地以后，刚才讲到一个匹配，也就是土地开发的强度问题。
我们开发建筑的容积率和我们建筑的力度，还有我们和周边环境的匹配决定了我们项目产品放在什么位置。
一般来讲，肯定我们的公建商业部分放在金边银角。
最终匹配以后，以商业带动整个商业产品的投资模式，也会为你的住宅产品带来一个非常好的收益，也会使商业没有太大的资金压力困难。
光这样不行，这只是我们开发商主观的情绪，还有我们的商家他们愿不愿意进入到二三线城市进行对接，现在对接的商业城市已经非常齐全，象我们的很多老总也会经常走走看看，可能这个地方我要三年以后才能挪位，但是还要走走看看。
现在叫引凤出巢。
甚至还没有拿下地我们已经去看，这个土地值不值，我们怎么来解读这块土地。
解读一块土地和解决一块土地有区别，解读非常困难，解决不太困难，比如说我做到一个综合度，集合度。
最简单就是做一个住宅。
但是要做好一个综合体，最主要的是在投资前。
如何最大化的挖掘地产的商业价值，如何利用建筑密度发觉隐性的商业潜能。
如何在不影响商业价值最大化的同时满足容积率弹性开发的要求。
确实要把真正的建筑方案、策划方案要能够说服一个城市，就要靠前期策划定位的功夫。
更多是要创造一个城市新的名片、形象。
使主力开发商一开始就能够参与到这个专业里来，所以在我们拿地之前，就共同的审视，共同的评价举动。
我们也要征求更多民众的意见，我们已经把我们的多种模型方案带到消费者调查中，带到投资经营的调查中。
找到消费者问他们对这个有没有意见，让他们共同提出意见，这些意见对我们有最正确的东西。
我在内蒙做综合体的。
一个综合体有一个匹配，住宅和其他公共建筑服务部分的这么一个匹配，这里有一个很多的调整，但是所有的调整最关键的一条是在整个交通和居民的出行都要深思熟虑，这公共车停靠，机动车停靠，残疾人上来以后有没有无障碍系统居民有没有干扰，商务人群，商务活动都要在做前期规划的时候一次性到位。
不能象前面把建筑盖起来了才去到政府报批。
我们更多的要留下一个精神的堡垒，一个物质和文化的综合体。
下面我们看这个形象，这个形象可能反映在城市的面貌，还有反映到准备到二三线城市商家的认可，整个土地性质这些方面都没有完全去做。
可能很多地皮不是我的，正因为我对高度策划能力，高度的对城市的定位能力我走到市长面前去，我告诉市长我想什么。
市长说你说的对呀，你说的办法对我们城市有好处，这块土地就重新利用，重新挂牌。
我们实际上现在偶尔拼的不是简单的搞房地产，而是对这个城市带来一个根本的土地利用的最大化。
我们开发商和我们大家一起来做综合体要做对三个程序：1、做对投资运营的程序。
要取得多方面的认可的这么一个投资组合，一开始就用好的项目理念来达到投资的目的。
2、做对开发运营的程序。
订单式的分配，使项目一开始就达到招商的目的，就达到产品成型租售流的这么一个目的。
3、做对商业运营的程序。
在我们界面有没有充分的运营。
不要等到主管部门来了，才去报检，一开始所有的这些界面都进入到专业管控的体系，最终我们交付的时候没有瑕疵。
东方伟业是做一个零售业的开发商，主要做沃尔玛的卖场。
从07年开始我们发现光做沃尔玛的卖场太简单了，我们第三代我们进入第四代第五代。
他已经是一个综合体，综合开发的概念。
小盘是在50%到85%，主要围绕商务功能。
象一些大盘已经做到3000亩，小的800亩，大的3000亩。
早期房地产大盘已经是完全不同的概念。
早期房地产大盘基本上是开发自身行为的一种切入。
不管这种利用有多大，更多的是政府的这种开发行为，他的这些东西由我们来结合他们的一些商业资源来办。
基本上我们在拿地之前，完成这些概念规划，用地规划之前，我们都会把所有的主体商家找到，然后来评审，最后再切入点。
目前我们在南区，基本上是一代和二代产品的开发模式，东区是三代产区，这个是我们的四代产品的。
这个是在包头我们的一个广场。
是在城市的中心，我们在设计理念和规划理念上就是强调商业街的理念，沃尔玛是在地下，上面是一个主体百货，这个比较适合三四线城市的区域中心这个也是在包头的中心商业区，对整个城市的中心商业区，过去政府可能一块一块的，我们整体提出来一个规划，政府非常高兴，这个不象过去又散又乱。
我们满足了政府的这么一个眼光和需求。
在赤峰，我们在它的广场上进行了一个新的土地利用，创造了城市的地标和名片。
同样的对他的新的商业中心我们做一个扩展性的设计。
但是对他老的商业中心我们进行形象和容积率上的提升，使他原来有限的商业用地达到新的功能。
在东北地区内蒙的东部，在东三省我们也马上进入。
目前已经在营口进行选址，通过这次论坛，我们也进入到东北了，也希望我们在座的品牌商家能够对我们给以大力的支持，我们借助北方购物中心这个联盟，能够共同创建新的商业辉煌，谢谢大家！。
