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社区商业运营思路方案一、运营背景社区商业运营是以社区为中心，以满足社区居民的日常消费需求为主要目标的商业运营模式。
随着城市化进程的加速，人口密集的城市社区成为了商业开发的热点，社区商业运营也逐渐成为了商业发展的一个重要方向。
社区商业运营具有多样性、关注性和便利性的特点，可以提供生活、娱乐、购物等多种消费需求，对居民的日常生活具有重要影响。
二、市场分析社区商业运营市场主要包括小型商业综合体、便民商圈、社区商业服务中心等，根据不同消费需求和社区规模，市场呈现多元化的发展态势。
随着居民消费观念的变化和需求的多样化，社区商业运营市场不断壮大，发展潜力巨大。
然而，当前社区商业运营市场也存在一些问题，如商户经营服务水平参差不齐、居民消费体验不佳等。
三、核心竞争力分析社区商业运营的核心竞争力主要体现在以下几个方面：1.地理位置优势：社区商业运营常基于社区内部，与居民的生活距离更近，服务更贴近生活；2.产品多样性：社区商业运营可以提供生活、娱乐、购物等多种消费需求，满足居民日常生活需求；3.服务特色：社区商业运营强调便利性和关注性，关注居民生活细节，提供更多个性化的服务；4.社区融合：社区商业运营更注重融入社区文化，建立社区活力，提升社区文化品质。
四、运营策略1.优化商业布局：根据社区规模和居民需求，优化商业布局，合理划分商业区域，提供多样化的商业服务内容；2.提升服务水平：引入优质商户，提升服务水平，加强品牌推广，提供更优质的消费体验；3.多元化业态：引入多元化业态，满足消费需求，提供丰富多彩的商业服务；4.社区文化建设：结合社区文化特色，打造特色商业文化，增加社区文化氛围；5.开展社区营销活动：组织社区营销活动，增加社区商业互动，增加社区商业影响力。
五、运营实施1.积极拓展商户资源：积极拓展商户资源，吸引优秀商户入驻，共同提升商业服务水平；2.开展会员服务：建立健全的会员服务体系，提供专属会员服务，增强社区商业的忠诚度；3.推广宣传活动：通过线上线下宣传手段，推广社区商业运营项目，提升品牌知名度；4.组织社区文化活动：组织社区文化活动，丰富社区生活，增加社区商业活力；5.加强社区管理：加强社区管理，提升社区环境质量，为社区商业运营提供良好的发展环境。
新商业综合体运营方案一、前言随着时代的发展和经济的持续增长，商业综合体已经成为了现代城市中不可或缺的一部分。
商业综合体作为一个商业、娱乐、休闲、文化等多功能结合的综合体，具有强大的吸引力和影响力。
在这个信息爆炸的时代，商业综合体的成功运营需要更多的创新和前瞻性思维。
本文将针对商业综合体运营提出一系列方案，希望为运营者和管理者提供一些值得借鉴的思路。
二、商业综合体的运营模式1. 融合式经营：商业综合体应当将商业、文化、餐饮、娱乐等多种模式进行融合，创造独特的体验和社交价值。
商业综合体可以结合当地的文化特色和历史底蕴，打造具有地域特色和文化内涵的综合体。
2. 智慧化管理：商业综合体应当引入先进的智能化设备和管理系统，提升综合体的管理效率和用户体验，实现全方位的智能化管理。
例如，利用大数据分析用户行为和需求，精准推送优质服务和产品，提升用户满意度。
3. 网络化运营：商业综合体应当加强与互联网企业的合作，利用互联网平台进行推广和营销，吸引更多的用户和客户。
同时，商业综合体还可以为线下商户提供互联网+服务，帮助他们拓展线上销售渠道，提升经营效益。
4. 生态共生：商业综合体应当建立一个健康的生态圈，与周边的政府、企业、社区形成良好的合作关系，实现资源共享和互利共赢。
商业综合体还应当注重环境保护和可持续发展，致力于打造一个绿色、环保的综合体空间。
三、商业综合体运营的关键要素1. 地理位置：商业综合体的地理位置对于运营的成功至关重要。
一般来说，商业综合体选择在交通便利、人流密集的地段，以确保客流量和商品流畅度。
2. 商业规划：商业综合体应当根据目标用户群体的需求和偏好，合理规划商业模块，引进符合当地消费市场需求的商户，实现多元化和个性化经营。
3. 人才团队：商业综合体的运营需要专业的人才团队。
这个团队包括市场营销人员、客户服务人员、运营管理人员等，他们需要有丰富的经验和专业的技能，能够全面、有效地运营商业综合体。
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
社区商业发展规划范文1. 概述社区商业发展是社区建设中不可或缺的一部分，可以带动经济增长，提高居民生活质量。
本文将从不同角度出发，探讨社区商业发展规划的重要性和实施方法。
2. 社区商业现状分析首先，需要了解社区商业的现状以及问题所在。
通过调查和分析，可以了解到社区商业的覆盖面是否足够，商店类型是否丰富，消费者是什么需求等等。
3. 社区商业发展目标设定在了解社区商业现状的基础上，可以设定明确的发展目标。
例如，提高商业设施的覆盖率，增加多样化的商店类型，吸引更多消费者等。
4. 人口与市场规模分析人口与市场规模是社区商业发展的重要因素。
根据社区的人口结构和需求特点，可以确定商业发展的方向和重点。
5. 商业设施规划根据社区商业发展目标和人口需求，制定商业设施规划。
包括商业区域规划、商店种类分布、设施建设等。
6. 商业环境改善提供良好的商业环境可以吸引更多商家进驻社区。
改善交通、绿化、停车等设施是重要的一步，同时，宣传和营销活动也是提升商业环境的有效手段。
7. 招商引资和合作社区商业发展需要财力支持和合作伙伴。
通过招商引资，吸引更多投资和商家进驻。
与商家合作，共同开展活动，促进消费者的体验感和购买欲望。
8. 培育本土商业不仅需要引进外来商家，也需要培育本土商业。
鼓励本土创业者，提供政策支持和创业培训，促进本土商业的繁荣发展。
9. 社区居民参与社区居民是社区商业的主要消费群体，他们的意见和参与是不可忽视的。
通过开展问卷调查、召开居民议会等形式，听取居民对商业发展的建议，激发居民参与的热情。
10. 持续监测和调整社区商业发展规划不是一成不变的，需要持续监测和调整。
定期评估商业规划的实施效果，根据市场和居民需求的变化，及时做出调整和改进。
总结：社区商业发展规划是社区建设的重要组成部分，它能够带动经济增长，提升社区居民的生活质量。
通过深入分析社区商业现状，设定明确的发展目标，制定合理的商业设施规划，改善商业环境，招商引资和合作，培育本土商业，促进社区居民的参与，以及持续监测和调整，可以实现社区商业发展的良性循环。
浅究城市社区商业综合体运营的影响因素随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。
本文从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。
正文一、我国城市社区商业综合体开发和运营的影响因素分析1、社区商业综合体的建设缺乏合理科学的规划和秩序。
目前，与中心城区的商业相比，社区的商业往往受到的关注度比较低。
社区商业综合体主要的服务对象是区域以及周边的居民，这属于一种新型的社区商业形态，但是由于其在建设与管理方面却少了明确详細的规划，导致社区商业综合体在开发的过程中缺乏科学合理的依据，建设以及管理也比较混乱。
在某些地方社区商业综合体建设的主体是开发企业，企图通过市场的调节来解决一切问题，对于社区商业综合体的不就不采取有针对性的管理，任其自由发展，从而使得开发商在开发建设社区商业综合体的过程中，缺乏对社区商业综合体的布局以及商业结构进行合理的规划。
现在的城市社区商业的建设和管理模式仍然属粗放的形式，商业住宅区分布比较混乱，对于环境以及消费市场的发展都产生一定的影响，由此也为城市社区商业综合体的发展添加了难度。
2、社区商业综合体主要的模式是销售，但是档次有所偏低。
现在为了可以迅速收回建设社区商业综合体的资金，开发商主要采用了出售的模式来管理与发展已经开发的城市社区商业综合体项目，这种模式主要特征在于把管理社区商业综合体的权利放任自流，由各个投资者负责各自的商铺管理，影响了社区商业综合体的商业业态集中统一管理，往往对于这些社区商业综合体的商铺，在对其进行分割销售后，各个业主进行自主招商，而没有统一定位商业业态，从而妨碍了社区商业综合体的商业业态管理的有序性，降低了整个社区商业的档次。
3、业态配置缺乏合理性，强度需求业态的比例比较低。
城市社区商业综合体的成功关键在于其内在精致的和合理的业态组合，能够为居民提供完善的社区服务，与大卖场实现优势互补以及错位经营，凸显城市社区商业综合体的零售以及服务功能，形成自身的商业特色以及规模。
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
中国现代社区商业发展模式研究[摘要] 随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高，居民对社区商业设施和商品服务在品种、质量等方面都产生了大量的新的诉求。
伴随房地产开发中的商业地产将成为社区商业的主体，满足社区居民新时代需求。
社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。
目前，发展现代社区商业的模式主要有：城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式；以高度信息化为特征现代社区商业发展模式；以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展模式。
[关键词] 现代社区商业；发展趋势；发展模式研究随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高，居民对所在社区商业设施和商品服务也产生了新的需求。
社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。
住宅地产与商业地产融合发展，我国社区商业迎来升级发展的历史机遇，不久将进入现代社区商业时代。
针对目前我国社区集中度、居住人群、城市规划、消费心理及消费需求等因素，与其相适应的现代社区商业发展模式势必会为充分发挥该社区商业功能起到决定性作用。
一、现代社区商业相关概念“社区商业”是一种具有中国特色、符合我国国情的商业业态。
“社区商业”的概念是中国所特有的。
我们以往常说的“社区商业”主要是指在某社区范围内提供商品和服务的连锁便利店或是零散的零售店铺。
在我国，2000年5月19日，国家质量技术监督局发布了GB/T181062000号《零售业态分类》国家标准，同年8月1日实施。
该《标准》将便利店定义为：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
不同的国家对于便利店具有符合各自特点的内涵。
美国便利店协会定义的“便利店”是指营业时间比超市长，采取顾客自助服务，给予顾客购物上最大方便的小型店铺，营业总面积一般在93-300平米以内，并且拥有可以容纳5-15辆汽车的停车场，要经营香烟、面包、奶酪制品、饮料、冷冻食品等生活必需用品和农产品，保持合理的库存。
社区综合体建设运营方案一、项目背景和概述社区综合体是指将商业、居住、办公和公共设施等不同业态融合在一起，形成一个集居住、商业、文化娱乐等多功能的综合性社区。
随着城市化进程的加快，社区综合体的建设逐渐成为城市发展的一个重要方向。
本文将探讨社区综合体的建设和运营方案，以期能够为社区综合体项目的成功运营提供一些建议。
二、项目定位和规划1. 项目定位：本项目定位为高品质、高品味、高服务的综合性社区综合体。
通过提供多元化的商业、文化、居住和办公功能，为居民提供便利的生活方式，满足他们的各种需求。
2. 项目规划：项目总占地面积为X平方米，总建筑面积为Y万平方米。
将按照“一楼多用途，二楼居住，三楼办公，四楼文化娱乐”的设计理念进行规划。
在商业区域，将引入多个知名品牌商户，满足居民的购物需求；在居住区域，将建设高品质的住宅小区，提供舒适的居住环境；在办公区域，将提供高档写字楼和共享办公空间，满足企业的办公需求；在文化娱乐区域，将建设电影院、KTV、健身房等娱乐设施，为居民提供丰富多彩的文化娱乐活动。
三、项目运营策略1. 综合性业态组合：通过引入多元化的商业、文化、居住和办公业态，增加项目的吸引力和竞争力。
在商业区域，重点引入国际知名品牌，提供高品质的购物体验；在居住区域，重点打造高品质的住宅小区，提供优质的居住环境；在办公区域，重点引入大型企业、金融机构和创新型企业，提供高档写字楼和共享办公空间；在文化娱乐区域，重点引入电影院、KTV、健身房等娱乐设施，提供多样化的文化娱乐活动。
2. 共享经济模式：通过引入共享经济的理念，提高资源利用效率，降低成本。
在商业区域，引入共享零售模式，通过线上线下的渠道整合，实现资源共享和优化配置；在办公区域，引入共享办公模式，提供弹性工位和共享会议室，满足企业的灵活办公需求；在居住区域，引入共享停车位和共享配送服务，为居民提供便捷的停车和生活配送服务。
3. 社区服务和多样化配套：为居民提供全方位、个性化的服务和配套设施，增加居民的黏性和满意度。
浅谈商业发展的城市环境和因素影响一、城市发展背景按照郑州市有关零售网点建设规划，郑州市市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业中心三个层次。
郑州届时将形成三大市级商业中心，分别为二七商业中心，碧沙岗商业中心和龙湖商业中心。
最具价值的就是二七商业中心，6万平方米的北京华联购物中心，5万平方米的大商新玛特购物中心，9万平方米的百盛购物中心，再加上丹尼斯大上海城步行街，百年德化街等等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖等几乎所有的零售业态，拥有如此庞大的阵容规模，二七商业中心被作为郑州商圈的代表，自然是众望所归。
按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，服务范围3~5平方公里，服务人口10~15万人。
社区商业中心以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。
二、目前各商圈发展格局在已定型和成熟的三大商圈基础上，区域商圈如紫荆商圈和曼哈顿商圈都在逐步提升自身区域的商业独立承担能力。
中心城区紫金商圈有紫金山百货、大商国贸总店、丹尼斯、中道百货等构成的商业中心。
东区曼哈顿商圈周边有沃尔玛、家乐福、丹尼斯、国美、赛博等大型商业。
从郑州市地理位置分布上，东区的商业中心发展迅速，除了紫金商圈和曼哈顿商圈，CBD商务区还有大型CBD步行街，宝龙城市广场等；中心城区的二七商圈和火车站商圈覆盖面广，辐射功能强大；北区、南区、西区的区域性商业中心发展缓慢，缺少大型的主力店和多种业态聚集的购物环境。
三、消费群体的区域分布市级商业中心和区域商业中心在拥有区域内固定消费群体之外，还有自己的区域外消费群体。
各个商业中心都会以各自的商业定位来吸引不同阶层和年龄段的消费群。
比如二七商圈，它作为郑州最大的市级商业中心，消费群体范围辐射广泛。
因为行业业态丰富、有固定的老客户群体，除此之外，大上海城、光彩市场、德化步行街吸引了大量的年轻消费全体，年龄段在18-35岁的年轻消费群体是商业的中坚力量。
综合体调研报告
《综合体调研报告》
近年来，随着城市化进程的加快和人们对生活品质要求的提高，综合体项目逐渐成为城市建设的重要组成部分。
为了更好地了解综合体的发展现状和趋势，我们进行了一次综合体调研，并撰写了本报告，以供相关部门和企业参考。
在调研过程中，我们发现综合体项目种类繁多，包括商业综合体、文化综合体、住宅综合体等。
其中，商业综合体以购物中心、酒店、娱乐设施为主要建筑形式，文化综合体则以图书馆、博物馆、剧院等文化设施为主要内容，而住宅综合体则结合了住宅、商业、文化等多重功能。
这种多功能结合的综合体项目更好地满足了居民生活的多元化需求。
此外，在调研过程中，我们还发现综合体项目的定位和运营模式对其发展起着至关重要的作用。
一方面，综合体项目要根据当地市场需求和消费者群体的特点进行定位，明确自己的发展方向和目标群体；另一方面，运营模式的设计要求与市场需求相契合，以确保项目的长期可持续发展。
此外，我们还对综合体项目的发展趋势进行了分析。
随着人们生活品质要求的提高，综合体项目将更加注重文化与娱乐的融合，打造具有社交和休闲功能的综合体空间。
同时，科技、环保等元素也将成为综合体发展的新趋势，为项目的可持续发展提供更多可能。
综合体项目的发展对城市建设和经济发展具有重要意义，本报告旨在为相关部门和企业提供有益参考，促进综合体项目的健康发展和提升城市品质，希望能为相关领域的研究和实践提供一定的借鉴和启示。
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究周刚华钱放王卉• 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版）摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。
本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。
关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。
但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。
因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。
城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供了很大便利。
由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。
这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。
因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。
1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。
总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。
1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。
目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。
一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。
一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，导致社区综合体建设表现为“投资商/开发商的积极性高于政府，社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”，从而使得一些社区商业综合体布局混乱、商业结构不合理。
由于许多城市社区商业的建设和管理处于粗放发展的状态，一直沿袭过去那种沿街布点商住混杂的发展方式，既影响环境又不能适应新的消费需求，无形中给社区商业综合体的建设和管理带来了许多困难。
1.2 以出售模式为主，社区商业综合体档次不高目前，在已开发的社区商业综合体项目中，开发商采用出售模式的比例较高，这种模式能够使开发商迅速回笼资金，商业综合体内的商铺出售之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。
这种模式使得投资者各自为政，不利于社区商业综合体内商业业态的统一规划，许多社区商业综合体的商铺分割销售后，都是由业主各自招商，对商业业态定位没有统一要求，哪个商家租金高就租给谁，开发商又没法对其进行统一管理，导致整个社区商业综合体的商业业态较为混乱，从而使得整个社区商业档次下降。
1.3 业态配置不合理，强度需求业态的比例偏少成功的社区商业综合体并不在于规模的宏大，而是追求小而精，为居民提供合理的业态组合，与大卖场实现优势互补、错位经营，突出零售和服务功能，更可以形成特色和规模。
根据社区居民对不同商业配套设施的需求强度差异，可以将不同商业业态设施分为三个层次，即强度需求商业设施、中度需求商业设施、弱需求商业设施。
其中，强度需求商业设施比重超过50%，此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、银行金融网点等；中度需求商业设施需求比重在10%-50%之间，主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、美容美发店和老年活动中心等；弱需求商业设施的比重在10%以下，主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店和宠物店等。
而目前我国一些城市社区商业综合体的商业业态比例不协调，大多以中度需求和弱需求的商业设施为主，忽视强度需求商业设施需求，许多社区商业综合体由于嫌菜场比较脏、比较乱，往往不配置这些高需求商业设施。
同时，很多社区商业综合体的商业业态雷同、服务功能单一，与社区居民的需求仍有一定的差距，无法形成自己的特色。
1.4 公共平台较缺乏，居民的精神需求无法满足社区商业综合体不仅仅是简单提供社区居民一些商品和服务，还需给社区居民提供一个交流平台，通过这个公共平台使社区居民能够彼此认识、得到帮助、获得群体认同。
只有当社区居民对社区商业有了一定程度的心理依赖感和归属感，才能使其真正成为社区的“中心”，社区商业综合体才能真正成功。
由于社区商业是以区域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，具有业态配套要求高、日常便利需求强和赢利回报周期长等基本特征，使得社区商业综合体的开发很难受到大资本和开发商的青睐。
目前，多数开发商在开发社区商业综合体项目时，由于受到场地和经验等因素的限制，很少考虑社区居民公共交流平台的建设。
因为若在社区商业综合体中提供较多的居民休息和交流的场所，如建设露天广场、过道中设置座椅等，不仅会大大增加开发商的成本投入，而且还会使开发商的短期收益受到影响。
因此，多数社区商业综合体的公共交流平台欠缺，无法满足社区居民精神需求，从而减弱了社区居民对社区商业综合体的依赖度。
2 社区商业综合体开发和运营影响因素分析近十几年来，随着我国经济的不断发展，上海、深圳、苏州等城市的社区商业综合体得到快速发展，出现了许多经典案例。
为此，本文在广泛收集有关资料的基础上，经过反复比较论证，最终选择了苏州、上海、深圳、合肥等城市的8个项，目进行案例研究，分别从项目的区位选择、功能配置、业态组合、经营管理等几个方面研究社区商业综合体开发和经营的影响因素；这8个项目分别是：苏州新城大厦邻里中心、苏州方洲邻里中心、上海百联西郊购物中心、上海大拇指广场、上海星游城、深圳万科城风情商业街、深圳华侨城社区商业和合肥环球购物广场。
这8个项目的主要指标如表1所示。
总体来看，这8个项目都有各自的特点，如苏州两个项目完全参照了新加坡邻里中心模式，在建筑规划设计方面有其特点；上海3个项目在业态选择和功能组合方面有其特点；深圳两个项目在经营管理方面有其特点；合肥项目在位置选择上有特点。
2.1 合理区位选择足社区商业综合体成功的基础社区商业项目的成功与否，一个很重要的因素是项目区位选择，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目就成功了一半。
如果区位选择过于偏僻，将导致没有足够的消费人口支撑，那么，项目很可能失败。
社区商业项目合理区位选择主要考虑项目所在区域的规划、区域交通设施等因素。
首先，项目所在区域未来规划决定了该区域未来的发展方向，决定了该区域消费人口档次，从而决定了该区域人口的消费水平，而社区居民消费水平最终将影响该社区商业综合体的运营。
因此，区域规划因素是决定社区商业项目是否成功的决定性因素。
其次，项目周边的交通状况也是影响项目是否成功的重要因素。
交通的便利性对社区商业的成败起着至关重要的作用，交通状况可以影响居民的出行、聚集等行为，便捷的交通环境、良好的交通组织，如临近交通干道或公交站地，可以增加社区周边的流动人口量，吸引人流，从而使社区商业综合体的可达性得到保证。
同时，便利的交通还会带来次商圈和边缘商圈的消费者，增大客流量。
从8个调研项目来看，比较成功的项目周边都有较为便捷的交通配套，如：上海大拇指广场、深圳华侨城、合肥环球购物广场等周边都有多条公交线路，上海百联西郊购物中心还定期开通免费班车，从而扩大了项目的目标客户群，增加了项目成功的可能性，具体见表2所示。
2.2 功能比例协调是社区商业综合体成功的保证社区商业是一种属地型商业，一般具有购物、餐饮、休闲/娱乐、服务等四大功能。
购物功能主要满足社区居民急需的生活日用品、各种便利品和日用百货等，这些商品具有使用频率高、购买批量小的特点；餐饮功能主要为社区居民提供就餐、订餐、送餐等服务，以早餐店、特色饮食店为主；休闲娱乐功能主要为社区居民提供各种休闲娱乐，如电影院、茶室、咖啡屋、健身房等；服务功能主要为社区居民提供一些日常生活和公共类型等服务，如银行、邮政、电信、美容美发、洗衣、维修等。
从调查的8个案例来看，既有体量不大却做得“五脏俱全”的苏州新城大厦和苏州方洲里邻里中心，也有体量较大的上海百联西郊购物中心，项目各种功能体量根据政府用地规划、社区辐射人口、交通便利性等情况不同而有区别。
总体来看，社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲/娱乐、服务四项功能，各种功能的比例协调。
具体见表3。
2.3 丰富业态组合是社区商业综合体成功的机制从社区居民的需求层次来划分，第一层次是超市和菜场（生鲜超市），由于超市和菜场与居民日常生活密切相关，起到满足社区居民基本生活需求和吸引人气的作用。
第二层次为餐饮、生活服务类店铺，该类业态主要是为社区居民日常生活提供便利的生活和社会服务。
第三层次为零售购物类店铺（除超市、菜场外）和休闲娱乐类店铺，以居民需求为主导来进行社区商业业态配置。
从调查的8个案例来看，社区商业综合体开发都综合考虑了各种业态的租金收益、社区居民生活需求、不同业种租户的需求等多方面因素，同时考虑社区商业综合体的一些社会功能，从而进行商业业态规划，实现开发商、经营者和消费者三者共赢。
2.4 产权集中有利于社区商业综合体的经营管理社区商业综合体的运营管理模式主要分为3种，分别是开发商自持、租售结合和出售等。
从8个调查案例来看，大部分考察项目采取了产权集中式的统一管理模式（即运营商自持物业），采用这种模式的项目有5个；另一部分为租售结合模式，采取这种模式的项目为两个；最少的是出售模式，采取这种模式的项目为1个。
