山东钢铁集团房地产融资情况分析

山东钢铁集团房地产融

资情况分析

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

山东钢铁集团房地产有限公司融资情况分析

一、融资人基本情况

山东钢铁集团房地产有限公司（以下简称山钢房地产公司）属于山东钢铁集团公司子公司，注册地在青岛。目前注册资本为7亿元。由莱钢建设置业公司和济钢鲍德房地产公司于2014年7月份重组整合而成。公司具有房地产开发一级资质。山钢房地产公司主要下设济南分公司、烟台分公司、上海嘉定分公司、莱钢分公司、青岛房地产公司、济南鲍德房地产公司等14个子分公司。目前，公司总资产已超过100亿元，主要开发项目位于济南、青岛、泰安、烟台、上海、山西、温州等地。

二、担保人的基本情况及财务状况

山东钢铁集团有限公司（简称“山钢集团”）于2008年3月17日注册成立，注册资本100亿元，注册地为济南高新技术产业开发区，为全资子公司。山钢集团下辖股份公司、、、、山钢矿业公司、山钢财务公司等子公司。中诚信国际信用评级有限责任公司一季度给予山钢集团主体评级为AAA。

截至2013 年12 月31 日，山钢集团资产总额1845亿元，净资产379亿元，营业收入1207亿元，净利润-17亿元，经营

性净现金流-42亿元。

截至2014 年12 月31 日，资产总额2000亿元，净资产361亿元，营业收入1159亿元，净利润-10亿元，经营性净现金流22亿元。

截至2015 年6 月30 日，资产总额2177亿元，净资产412亿元，2015 年1-6 月实现营业收入543亿元，净利润20亿元。经营性净现金流43亿元。

三、主要融资需求

山钢房地产公司根据房地产市场形势发展，希望未来继续扩大房地产业务规模。目前融资的主要用途为购买土地，融资规模视市场情况估计在三十亿至五十亿元，可由山钢集团提供担保，客户目前报价在6%左右（估计仍有较大上浮空间，15年有机构与客户谈过8%），期限一年至三年，还款来源主要为项目公司取得土地后，由后续融资来置换前期拍地资金。

四、融资模式分析

根据客户需求，我行主要设计了以下融资模式：

1.保险+商业地产（两证齐）模式

由客户提供两证齐全的商业地产项目，保险资金通过债权计划或信托计划发放贷款，资金可用于归还股东借款、商业地产项目建设及后续装修，期限一至三年，同时由山钢集团及山钢房地产公司提供连带责任担保。资金方一次性放款后，山钢房地产公司可归集项目资金用于购买其他项目土地款。此种模式资金总成本三年期可低至5.8%左右，但只能用于商业地产项目。

2.信托+住宅项目（四证齐）模式

基本结构与模式1相同，由信托公司为四证齐的住宅项目直接发放信托贷款，若项目区域优质可不提供担保，但需土地抵押。信托资金来源主要为机构资金或我行代销，预计总成本7%左右。

3.信托+有限合伙模式直接融资用于土地款

由信托公司与山钢房地产公司作为联合GP成立有限合伙基金公司，信托计划出资作为优先级LP，山钢房地产公司提供部分资金作为劣后级LP。该有限合伙基金出资成立项目公司用于拿地。项目到期后由山钢房地产公司回购项目公司股权，实现信托计划推出，同时山钢集团需提供差额补足协议。该模式便于客户直接融资拿地，但由于有限合伙基金公司需要缴纳0.3%左右的营业税，总成本估计在7.5%左右。