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龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
龙湖滟澜山各地资料总结：定位主题上策略鲜明的感情沟通为主要方向，可以参考一下龙湖滟澜山，整理一下滟澜山各地的推广，可参考网站上海：龙湖滟澜山 2 香醍半岛主题：浪漫主推广语：佘山下蔷薇与银杏的溪谷落入凡间的花语天堂ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN推广语：地中海田园主义浪漫回归舍山下，浪漫山居岁月项目情况：龙湖滟澜山，携15年别墅开发经验首发上海之作，位于上海大佘山板块的顶级青浦赵港国际别墅区，项目南望佘山，西北侧由崧塘，淀浦河和两河环抱，汇集西班牙、意大利、托斯卡纳的3种地中海建筑风格，打造上海真正溪谷山居别墅。
浪漫概述：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN地中海原香来自地中海的浪漫原香西班牙南海岸，还有意大利的托斯卡纳，是地中海的艺术之乡，最风情万种的生活土壤。
龙湖滟澜山，精工建筑西班牙、意大利与托斯卡纳风格别墅建筑，精选色彩纯正自然石材，汲取原生态的古老装饰手法，发挥凝聚艺术传统的手工精神，自然表现山居生活的质朴与浪漫。
坡地别墅：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN坡地别墅托斯卡纳的悠远淳朴13年深耕，2300栋别墅作品积累，使龙湖拥有了异常丰富的坡地别墅建造经验。
龙湖滟澜山，充分应用龙湖坡地别墅经验，采用开挖与填土方式，专业竖向标高处理，用7.5米高差，不仅营造出韵律起伏曼妙的自然天际线，更将整个社区的生活氛围，带入托斯卡纳的悠远和淳朴之中。
会所配套：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN会所配套优雅意大利风格乡村会所积龙湖滟澜山，精心打造有优雅意大利风格乡村会所。
龙湖滟澜山热销分析2007 年 11 月，龙湖地产以 15.42 亿元的总价，楼板价 10700 元/平方米，创下上海郊 区地价之最的纪录拿下青浦区赵巷镇特色居住区 8 号地块，其楼板价创下了青浦区住宅楼 板价之最，经过龙湖地产一年多的精心打造，2008 年项目推出 2 个月就取得了不错的销售 业绩，自 11 月 9 日低调开盘，仅仅一个月的时间，小幅推盘 3 次，认购超过 100 套，销售 金额逾 3 亿元。
根据统计资料，11、12 月别墅类物业共实现销售整 1000 套，而龙湖实现 的 113 套销售佳绩，占到别墅市场总额的逾十分之一，创造了市场奇迹。
滟澜山的优异市 场表现，助推了龙湖地产在全国提前一月销售突破 100 亿。
一、项目基本信息 龙湖滟澜山位于赵巷特色居住区， 是佘山别墅区的新特色模板， 该板块是由政府统一规 划，以大型生态绿地、大型会所和水景休闲度假为主要特色的国际别墅区。
项目靠近沪青平 公路，只需要 15 分钟即可到虹桥机场，25 分钟可至虹桥古北地区。
楼盘名称 拿地时间 占地面积(m2) 规划建筑面积 (m2) 成交总价（万 元） 楼板价(元/m2) 开盘时间 楼盘档次 累计销售率 销售均价(元 /m2) 龙湖滟澜山 2007.11 144495.5 144495.5 154214 10673 2008.11 中档 //项目周边目前有 7 个别墅类项目成“7”字分布，其中以独栋别墅为主，除城邦别墅和 御宫艺墅项目为 07 年出让地块，其余 5 个项目地块主要集中在 2003 年出让，基本处于尾 房销售阶段。
从这些项目地块出让情况来看，楼板价较低。
此次项目以超过万元以上的楼板 价取得地块，无疑将增大项目的前期成本，提升项目的单价，在目前市场不景气的情况下， 增加项目的销售压力。
龙湖滟澜山项目开盘两个月就取得如此好的销售业绩， 与其在项目的 定位、产品和营销方面采取的成功策略有很多的关系。
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
