不满物业服务拒交管理费合不合法

由于单个业主就物业公司服务质量不到位的不满以提起诉讼的方式解决成本太高，因此，关于物业公司服务质量的纠纷较经常体现于业主拒交物业费，导致物业公司起诉追缴物业费，而诉讼中业主以物业公司服务不到位或者有侵权行为为由进行抗辩或者提出反诉。

1.认为物业公司违约：【案例简介】北京T物业公司为业主B所在小区提供物业管理服务，双方于2005年底签订物业服务合同，T公司如约提供了物业服务，但自2013年开始，业主B未支付物业费，经过T公司多次催要，B均拒不支付。

因此T公司起诉到法院要求B支付相应期间的物业费。

被告B 业主辩称该期间欠缴物业费的原因在于物业公司的物业服务存在种种问题，不符合物业服务协议的约定，应当承担违约责任：单元楼门禁损坏，物业久久不修；小区监控久未安上；小区内车辆停放管理混乱。

因此要求减免部分物业费且不同意交纳滞纳金。

经法院查明，被告所述的问题均属实，原告也予以认可。

最终法院判决被告承担90%的该欠费期间物业费，并对滞纳金请求不予支持。

【裁判理由】原告于涉诉期间为被告所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，故被告应向原告支付相应的物业费。

另原告所反映的物业服务存在的问题，涉及清洁卫生管理、绿化日常维护管理、治安管理、车辆停放及交通秩序维护管理等，这些内容属于物业服务的职能范围，也是原告应履行的合同义务。

原告应按照物业管理协议全面适当履行合同义务，根据相关证据显示，原告提供的物业服务与现行法律法规及物业管理服务协议所确定的物业管理服务标准和质量之间存在较大差距，被告有权要求减少物业费，相应份额由法院根据查明的事实酌定。

又因被告非恶意欠费，故法院对滞纳金的主张不予支持。

【兰台法评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

2 、物业 服 务 公司没有 和 业 主 签 合 同的 情 况，业 主可 拒交；
3 、对 于 物业 服 务 公司 要求 交 纳 供 热 、中央 空调 等 动 力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝 交纳；
4、物业 服 务质 量 过 差可 暂 时 拒 交，但 要 有 有力的 证 据，并找寻实质解决办法；
套 设 施 所产生的费用，作为共 有物业的产权 人，业 主有义 务按份额比例承担物业管理费，这是业主的法定义务。因 此，业主与租户约定由租户交纳物业费，并不能免除业主 的最终付费义务。
业 主 交 纳 物业 费 是 从物业 交 付 之 后 开始 的，业 主 收 楼后即有支付物业管理费的义务，因此，房屋质量是否合 格，并不能成为业主拒付管理费的抗辩理由。物业服务合 同属于集体契约，不需要物业服务公司与每 个业主单独 签订物业服务合同，开发商与物业服务公司签订的《前期 物业 服 务 合 同》以 及 业 主 委员会 与物业 服 务 公司签订 的 《物业 服 务 合同》对所 有业 主 均 具 有约束 力，所以，物业 服 务 公司未与业 主 签订合 同 可以拒付 管 理 费 的 理 由根 本 不能成立。依据合同法的相关规定，一方不履行合同义务 或 履 行义 务 未 达 到 约 定 标 准 时，可以要求 违 约 方 承 担 继 续履行、采取补救措施等违约责任。
作者系北京市京都（深圳）律师事务所律师 编辑：杨萌 耿春芳
2018.04 /53
5、物业提 供 合同内未 约定 或 未 经 业主同意的服务 时，业主有权拒交；
6、物业 服 务 公司擅自提高物业 服 务收费标准的情 况，业主对擅自提高的部分可以拒交。
7、因房屋质量问题还未交房的，物业费由开发商交纳； 8、物业服务公司没有物价管理部门各项审批文件原 件的情况，业主可拒交。 认 为以 上8 种 情况可以聚 焦 物业费，该 文 在 微信 朋友 圈 刷 屏，在 社会上引起 强 烈 反响，为此，本 律 师 郑重 提 醒 广大 业 主，所 谓“ 8 种 情 形业 主可拒 交 物业费”的 说 法根 本 不 靠谱，如 果 业 主 据此 拒 交 管 理费，可能 承 担 败 诉、信 用损失等不利法律后果。 物业管理费是因管理建筑物共有部分和小区公共配

8种拒交物业费胜诉案例引言：物业费是指住宅小区或商业综合体中的业主按照共有部分的面积或比例支付给物业管理公司的费用。

然而，由于物业费的数额较高，一些业主不愿支付或拒绝支付物业费，导致与物业管理公司产生纠纷。

今天我们将介绍8个拒交物业费成功胜诉的案例，以了解在此类纠纷中，业主赢得胜诉的原因。

案例一：A小区业主成功拒绝支付物业费背景：A小区由多栋住宅楼组成，物业公司要求业主按照比例缴纳物业费，但A小区内部的服务并不到位，且物业公司没有提供合理的费用明细。

诉讼过程：A小区的一位业主提出了起诉，认为物业公司收费不合理。

法院判决物业管理公司提供相关的费用明细，并认定物业公司在服务方面存在瑕疵。

最终，法院裁定业主可以暂停支付物业费直至物业公司提供合理的费用明细和改善服务。

案例二：B商业综合体业主降低物业费用背景：B商业综合体的业主认为物业公司提供的服务不符合合同约定的标准，并且物业费过高。

诉讼过程：B商业综合体的多位业主联合起诉物业公司，要求降低物业费用并改善服务质量。

法院调查发现物业公司确实存在服务不到位的问题，并认为物业费的数额过高。

最终，法院判决物业公司降低物业费用并提升服务质量。

案例三：C小区成功终止与物业公司的合同背景：C小区的业主长期以来对物业公司的管理方式和服务质量持有异议，多次与物业公司沟通未果。

诉讼过程：C小区的业主向法院申请解除与物业公司的合同，理由是物业公司严重违反了合同约定的管理方式和服务质量。

法院审理后认为业主提供了充分的证据，判决解除合同并返还部分已支付的物业费用。

案例四：D住宅小区追回被多收物业费背景：D小区内的业主发现物业公司多次重复收取物业费，并且收费标准不符合合同约定。

诉讼过程：D小区的一位业主提起诉讼，要求物业公司返还多收的物业费用。

法院经审理后认为物业公司在收费方面存在失误，判决物业公司返还多收的物业费用，并要求物业公司合理调整收费标准。

案例五：E商业综合体业主成功要求退回物业费背景：E商业综合体的多位业主发现物业公司未能按时提供卫生保洁等服务，且服务质量明显下降。

物业服务不到位可以不交物业费吗法院判了近年来，围绕物业费的话题时常被提起，有关物业费的纠纷也越来越多。

有的业主因小区环境脏乱、治安混乱等原因拒交物业费而被起诉。

那么业主能否因为物业服务不到位不交物业费呢？法院会支持吗？一起看看下面的案例。

案件详情2023年，物业公司与小区业主委员会签订物业服务合同，约定为该小区业主提供物业服务。

因物业公司服务不到位，出现小区环境不整洁、公共设备维修不及时等问题，小区业主刘长达57个月未交纳物业管理费、生活垃圾清运费。

物业公司经多次催讨无果，将刘诉至山东省临沭县人民法院，要求刘支付物业管理费、生活垃圾清运费及滞纳金。

法院审理临沭法院经审理认为，物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。

该物业公司提供了基本的物业服务，刘作为小区业主应按照合同约定缴纳物业管理费。

但物业公司存在卫生打扫不及时、地下室泥土长期不清理、公共设备长时间损坏不及时修复等问题，未尽到管理、养护、维护义务，对其主张的物业服务费，应根据其服务质量不足，酌情予以扣减。

由于物业公司服务未达到物业服务合同约定标准，亦存在违约行为，法院不支持其关于刘应缴纳滞纳金的诉讼请求。

综上，临沭法院依法判决刘支付物业公司物业服务费、生活垃圾处理费共计3737.8元。

法官释法物业公司应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，在物业公司提供基础服务后，业主仅以对服务不满为由拒交物业费用，不符合法律规定。

在日常生活中，业主与物业公司出现矛盾后，往往采取拒交物业费的方式进行对抗，这种方式不仅无法解决纠纷，甚至可能引发冲突。

面对这一问题，业主既可以与物业公司进行沟通协商，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行协调。

若无法达成一致意见，为维护全体业主利益，业主大会有权解聘和重新选聘物业公司。

同时，物业公司应当及时处理业主反映的问题，不断提升整体服务水平，创建优质物业服务环境，共同营造和谐的社区环境。