不交物业费的抗辩理由

业主拒付物业服务费的抗辩理由探析

上海金茂律师事务所 万波

“物业”（real estate或real property）一词，在我国内地出现和使用的历史不长。该概念属于“舶来品”，一般认为来自于香港地区的地方习惯用语，指自然人、法人团体或其他组织所拥有的单元性房地产产业。现代意义上的物业管理，起源于19世界60年代的英国。我国自上个世纪80年代开始，随着国家鼓励多渠道建房，房地产行业得以迅速发展，从而带动了物业管理的发展。1981年3月，全国第一家企业化经营的物业管理企业——深圳市物业管理公司设立；深圳“东湖丽苑”小区，率先实行了专业化的现代物业管理。1991年，上海第一家物业服务企业诞生——沪港合资的上海安居乐物业管理公司成立。

1994年，建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》，明确要求新建小区推行物业管理制度，这是建国以来我国有关物业管理的第一部重要规章。至2003年，国务院针对当时物业管理纠纷频发的情况，制定并颁布《物业管理条例》，根据《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2007年《中华人民共和国物权法》从我国的最高立法层面上，将“物业管理”正名为“物业服务”，相应的“物业管理企业”称为“物业服务企业”。

近些年，物业服务企业以业主拖欠物业费为由诉至法院，请求业主支付物业费和滞纳金的案例屡见不鲜，业主也往往会提出各种各样的抗辩理由对抗物业服务企业之请求，笔者梳理了相关执业经验，就其中常见的业主抗辩事由，结合法院系统在处理该类案件中的若干案例，略作探讨。

一、业主以“承诺免收物业服务费”为由进行抗辩的处理

实践中，业主以“承诺免收物业服务费”的情形主要有两种情况：一是开发商作为售房的优惠条件，在售楼广告或预（销）售合同中承诺业主可以免交入住后一定时间的物业服务费；二是物业服务企业（多数是前期物业服务企业）在开发商承诺的基础上，以自己的名义承诺免收业主入住后一定时间的物业服务费。

- 1 - 不交物业费的抗辩理由

1.物业服务不到位或存在问题：如果业主认为物业公司提供的服务不够好，或者存在问题，比如物业公司不按时清理垃圾，不修缮公共设施等，那么业主可以以此为理由不交物业费。在此情况下，业主需要提供证据证明物业公司存在问题。

2. 物业费用不合理：如果业主认为物业费用不合理，比如说物业公司提供的服务与实际情况不符，那么业主可以向物业公司提出问询，并要求物业公司出具详细的费用清单。如果业主决定不交物业费，那么需要向物业公司提供证据，证明物业费用存在问题。

3. 物业费用缴纳的义务不明确：如果业主认为物业费的缴纳义务不明确，或者是物业公司没有向业主提供物业费缴纳的具体要求和方式，那么业主可以以此为理由不交物业费。

4. 物业公司的服务条款不合法：如果业主认为物业公司的服务条款不合法，比如说物业公司把一些本不应该由业主承担的费用列入了物业费用之中，那么业主可以以此为理由不交物业费。

总的来说，业主不交物业费的抗辩理由需要具体情况具体分析，需要根据实际情况提供证据证明自己的主张。同时，业主也需要注意，虽然物业公司的服务可能存在问题，但是这并不意味着业主可以不交物业费。业主需要遵守相关约定，按时缴纳物业费。

业主拒交物业管理费的七大抗辩理由

物业服务行业随着商品房的出现逐渐兴起，但至今仍存在诸多不完善的地方,规范性较差，而随着公民的法律意识和证据意识逐渐增强,物业公司与业主之间因物业服务问题产生纠纷的数量逐年增多.对业主拒绝缴纳物业费的理由及应对特归纳如下：

一、以自己不是物业服务合同当事人为由拒绝缴费

有些业主认为自己并未与物业服务企业签订物业管理合同,因此不管是开发商还是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同都对其无约束力,自己不知晓且不认可该合同内容，因此拒绝交纳物管费。应对:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

二、以物业服务合同约定的合同期限已届满为由拒绝缴费

某些业主辩称物业服务合同中约定的合同期限早已届满,因此对超过合同期限的物业费,因无合同约定，故有权拒绝交纳。应对:根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的，该合同成立。在约定的合同期限届满后，若物业服务企业继续为小区提供服务，业主也接受了物业服务企业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务。

三、以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由拒绝缴费

有些业主以物业服务企业未对其催收过物业费为由，对物业服务企业主张的诉讼请求中超过两年（2０１７年１0月1日后为3年)诉讼时效的物业费拒绝交纳。应对:实践中，物业服务企业作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主的房屋大门上张贴催费通知单的形式来向业主提出交费请求。若物业服务企业向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实，那么法院可认定为诉讼时效中断（诉讼时效从新计算),业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。若物业服务企业没有证据证明其在两年的诉讼时效期内向业主催收过物业费,那么业主的这一抗辩理由就能得到法院支持。

- 1 - 不交物业费的抗辩理由

1.物业服务存在缺陷或未按约定提供服务，导致业主不愿意支付物业费用。例如，物业服务不及时、不到位，安保措施不到位等问题。

2. 物业管理公司收取的物业费用高于合理水平，不符合市场价值，不合理收费，导致业主拒绝支付。

3. 物业费用包含了不合理的项目，如收取楼道清洁费、公共维修基金等不合理收费，导致业主拒绝支付。

4. 物业费用涉及到业主权益受到损害的问题，如在未经业主同意的情况下收取额外费用，损害了业主的利益，导致业主不愿意支付物业费用。

5. 物业管理公司存在违规行为或违法行为，导致业主不愿意支付物业费用。例如，物业管理公司未经业主同意擅自改变物业服务内容或服务标准等。

总之，业主不交物业费的抗辩理由主要是针对物业服务存在问题，不合理收费等方面的抗辩。业主应该根据实际情况选择合适的抗辩理由，以维护自身权益。