房地产企业发展对比：顺驰之死与万科之道

华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析华润、万科，恒大，宝龙、龙湖等20家房企SWOT分析一、万科(000002，SZ)赢商网优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。

综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

2、赢商网万科(专题阅读)强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。

即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

赢商网4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。

5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为283>.7%和33.6%。

劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。

机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

威胁赢商网绿城、恒大(专题阅读)等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

二、保利地产(600048，SH)优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。

由于公司的控股股东赢商网保利(专题阅读)集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。

这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。

2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。

其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。

其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。

3、公司成长性好，增长迅猛。

过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。

企业文化与发展道路———万达万通万科三大地产商的文化比较万通北京万通地产股份有限公司，截至2008年12月31日，总资产为73.85亿元，净资产为28.85亿元。

万通地产具备一级开发资质，下设10家控股子公司和1家参股子公司，均为房地产开发公司。

万通的创业者在1991年创办企业的时候就提出的原则和理想：“以天下为己任，以企业为本位，创造财富，完善自我”。

其目的是“推动社会进步以报时代，创造财富以报社会，齐家敬业以报父母，完善自我以报个人”。

简单地说就是“学好”：做好人，办好事，挣好钱。

这是万通的核心价值理念和公司文化的灵魂。

万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”的联合创始企业和轮值主席单位和全国工商联房地产商会轮值主席单位。

万通地产秉持“前瞻、创新、合作、团队”的核心价值观，坚持价值经营，坚持均好性发展和“有质量的成长”，已经成为优秀的上市地产企业样本。

万通地产以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为一流的、符合国际管理规范的、受人尊敬的专业房地产公司，并且推出了基于绿色价值观、绿色行为方式和绿色产品的全面、系统的绿色公司战略体系，构筑企业长远竞争力，引领行业发展纵深。

作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产首倡由“香港模式”变为“美国模式”，按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。

万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以高端商品住宅为核心产品，提高产品附加值，提升品牌美誉度，做中国一流的专业高端住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。

公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。

已经开发的项目为北京亚运新新家园一期，现开发项目包括北京龙山新新家园、北京新城国际、北京天竺新新家园、天津万通上游国际、天津万通新城国际、天津万通华府、天津万通空港项目、天津万通上北新新家园等高端项目，绝大部分产品已经成为区域地标和知名物业。

房地产企业的虚假繁荣才是真正的泡沫北京锡恩管理参谋公司总经理姜汝祥房地产的虚假繁荣：不用看福布斯富豪的多少，看看房地产广告的伪诗伪画吧我一向认为中国房地产的需求一定可以持续几十年，道理很简单，几十年方案体制欠的住房帐需要几代人才能还清的，而城市化背景下中国人口庞大的需求放在那儿，房价上涨，这是自然的，但强大的需求就必然导致泡沫？未必！所以，我对易宪容，谢国忠他们一而再，再而三的高喊“泡沫〞，一向也没有太多感觉。

我觉得他们可能把事情复杂化了。

看看现实中有多少人还在为房子奋斗，又有多少人在举全家之力来买一套房子，就知道个人购置力并不能说明多少问题。

我在摩托罗拉做战略经理的时候，就知道一个刚毕业的大学生，可以把一年的工资存起来，省吃简用，而要去买一部五千多元的时尚，那时怎么没有人说什么“泡沫〞？为什么？因为公司的竞争力在那儿放着，支撑中国行业的，是那些实力强大的跨国公司，以及渐渐赶上来的外乡公司，竞争如此剧烈，泡沫从那里来？最近的一些事很刺激我，比方我参加了几个房地产管理峰会，这些峰会主要的内容就是自卖自夸大卖楼盘。

我身边一位朋友在北京买了一套屋子，那是号称所谓的“恒温恒湿的高科技〞住宅，可是没入住地板就被漏水泡成小船，号称精装的房子到处毛病百出，号称高科技却宽带都开通不了，开发这样住宅的公司拥有什么竞争力？当我们在媒体上，看到最优美的词句不是在文学作品中，而是在房地产广告。

当我们发现富豪最多的，公司老总出身最丰富的，是在地产界。

从官员，学者，到律师，广告人，甚至记者，作家，导演，尽有尽有。

当我们发现最优秀的企业，钱多了最想进的就是房地产，前面有联想，美的，雅戈尔，后来又在传华为。

更刺激我的，是我在中央台做节目，有幸碰到一位以制造概念著称的地产企业家，他的几个工程比时装还前卫，我对他抱有极高的尊敬。

所以很认真的求教：“先生最近在读那些书，有没有可以推荐给我？〞没想到他的答复是，我已经十年不读什么管理书了，碰到什么问题了，就想想老家农民是如何种地如何防止小偷的。

阅读材料顺驰：一个地产神话的终结孙宏斌无疑是近年来中国房地产界最有野心的企业家。

2003年时，孙宏斌手中的筹码不足10亿元，他却心怀天下，试图借中国房地产之大势，一举将他的企业顺驰打造成中国地产界的霸主。

并宣称十年后，顺驰的销售额将达到1000亿元。

不过，孙宏斌不是志大才疏之人。

具有传奇经历的他在不惑之年立下鸿鹄之志，固然是为了一雪当年牢狱之耻，更关键的是，他认为自己掌握了一个让顺驰飞速发展的赢利模式。

这个模式后来被业界解读为“现金流—土地—现金流”模式。

其真正的窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资金的内部流转，一个字概括，就是“快”，干什么都要快。

然而伴随着“快”，又带来不利的影响，就是三个“高”：高土地成本、高财务成本、高人力成本。

孙宏斌并非没有意识到这个模式的先天不足，但他坚信房地产业的整体形势将持续向好，而他的投资眼光非常独到，更相信他的放权、充分信任的管理模式能提升顺驰的运营效率，这意味着要同时得到天时、地利、人和三个方面的眷顾，顺驰才能走得长久。

可惜的是，这些方面的情况都相继令孙宏斌遭遇难题。

本来孙宏斌手中还有一张与他的赢利模式相搭配的王牌，就是让顺驰在香港上市，通过上市获得资金，来填补顺驰快速发展时留下的资金缺口，从而实现顺驰的可持续发展。

不料，天算不如人算，上市大计最终功败垂成。

等到2005年的年关，顺驰已经险象环生，外有各方债主登门，内有人事之变。

孙宏斌不得已亲自出马，但独木难支，在崩盘大祸来临之前，孙宏斌终于决定将顺驰拱手让人。

随着孙宏斌交出顺驰的控制权，他所创造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结。

在此之前，本报记者通过在北京、天津、上海、南京和苏州等城市的采访，试图还原出顺驰数年来的兴衰浮沉。

孙宏斌本来距离他的顺驰帝国只有一步之遥，如今却功败垂成。

9月5日，孙宏斌把顺驰中国55％的股权卖给了香港路劲基建公司。

作出这个决定，孙宏斌一定非常痛苦，因为这家公司是他的心血之作。

论顺驰房地产的困局及思考一、顺驰创始人孙宏斌的创业历程1990年初，顺驰中国的创始人孙宏斌还在联想工作。

一帆风顺的他没想到，自己的未来会是如此富有戏剧性。

1994年3月，孙宏斌依靠朋友借的几万块钱注册成立了天津顺驰房地产销售代理公司，主营业务做房地产代理。

1995年，在中科集团董事长周小宁和联想集团董事长柳传志的帮助下，由孙宏斌掌舵，成立了天津中科联想房地产开发有限公司，并开发了第一个项目——香榭里小区。

1999年9月，天津顺驰投资集团有限公司正式注册成立，中科集团和联想集团退出，将股份转让给孙宏斌，顺驰终于姓“孙”了。

2002年，孙宏斌等来了翻身的机会。

5月9日，国土资源部公布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

2002年6月，顺驰参加了天津塘沽一块土地的公开拍卖，这是顺驰在天津市区以外获得的第一块土地；10月25日，这块地开发的项目“莱茵春天”开盘，大获成功。

于是，孙宏斌决定抓紧时机，实行全面发展。

2003年7月，孙宏斌飞往重庆参加中城房网会议。

在会上，孙宏斌第一次公开表示顺驰的中长期战略是要做到全国第一，并对王石等的地产大佬发起了挑战，“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。

”随后，孙宏斌飞到北京，主持了顺驰发展历史上具有标志性意义的昌平蟒山会议，正式宣布推行全国化发展战略。

孙宏斌宣称：“对信念的偏执创造奇迹。

历史就是这样写就的，竞争版图是这样重划的，世界是这样改变的。

”于是，自2003年8月开始，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市获得了10多块土地，出现多次成交价两倍于起拍价的情况。

一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升。

引得不少同行斥孙宏斌为“害群之马”，并批评顺驰破坏了行业的潜规则。

9月5日，路劲基建与顺驰中国正式签订协议，路劲基建将分步向顺驰中国注入12.8亿元资金，注资完成后，路劲基建将持有顺驰中国55%的股权，孙宏斌持有40%的股权。

房地产市场萎靡形势下，房产企业的唯一生存之道差异化竞争是任何一家企业长久发展需要具备的战略要求，随着08年金融危机，国家提出4万亿救市政策，使2009年中国市场贷款规模空前庞大，直接刺激了房地产热度。

2010年房地产市场过热才得到国家的重视，提出一系列限购令和房产降温政策。

但到了2013年政策放松，房地产又迎来新的热潮。

房价猛增、炒房等词汇占据了新闻的头版头条，人们茶余饭后闲聊的也都是关于房价的种种情况。

标签：房地产；差异化竞争；房产企业国家提出新型城镇化建设的口号，一大批传统企业都开始投入房地产的开发与建设当中。

2014年～2016年是我国房地产发展最快速的3年，各城各市的新楼盘井喷式爆发，并且开盘价格屡创新高，无论各色地产形式，都能收到不错的经济效益。

房地产市场变得杂乱无章、横尸遍野，鬼城、烂尾楼、空楼盘更是层出不穷。

城镇化建设规模不断扩大，但质量却得不到保障，在没有任何医疗、教育、商业等基础设施建设的情况下凭空建城。

而如今，随着国家政策的调控以及房地产市场萎靡，已经不是遍地捞钱的时期了，而拥有深厚底蕴的房地产企业，已经展现出较为明显的优势。

无论是严谨的企业管理制度，还是独创的商业发展模式，也或许是楼盘开发的差异化市场定位，都是最核心的竞争优势，在这种萎靡的市场前景下，这些企业往往逆势而上，成为房地产行业绝对的领导者。

如今，中国房地产形势散发出独有的特质。

刚需依旧存在，炒房现象逐渐缓解。

第一，雄安新区的成立后公租廉租房模式的推出，使炒房团绝望至极，同时各大开发商还是模仿雄安模式进行房地产开发，不售只租成为一波小潮流，也正在改变着中国传统住房观念。

第二，“丈母娘经济”是影响房地产热度的罪魁祸首，嫁女儿的首要条件就是有房有车，房产证还要加上女方的名字，这种情形让中国传统住房观念根深蒂固，短时间内很难有很大的改观，所以“婚房”是房地产的刚需。

第三，人民生活水平的提高以及二孩政策的推出使得原本居住空间开始压缩，一部分有经济能力的人不满足现在的住所，开始追求更高的居住环境以及更大的居住空间。