2020年新版房地产开发企业会计实务.
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房地产行业的会计实务一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务。
开发企业开发的房屋,按其用途可分为如下几类;一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房;三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。
此外,有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋,虽然用途不同,但其所发生的开发费用的性质和用途,都大体相同,在成本核算上也可采用相同的方法。
为了既能总括反映房屋开发所发生的支出,又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出,并便于计算开发成本,在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外,还应按开发房屋的性质和用途,分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户,并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。
房屋的成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定:1.一般房屋开发项目,以每一独立编制设计概(预)算,或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象,于开发完成算得实际开发成本后,再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合经济责任制的需要,按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算,应设置如下几个成本项目:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,以及有关地上、地下物拆迁补偿费,或批租地价。
前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。
2020年中级会计职称《会计实务》经典例题四含答案1.关于投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产的,下列说法中正确的是()。
A.改扩建期间仍应作为投资性房地产B.改扩建期间应计提折旧C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产D.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程正确答案:A解析:企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算,即通过“投资性房地产一在建”科目核算,再开发期间不计提折旧或摊销,选项A正确。
2.企业对投资性房地产进行的后续支出,在不满足资本化条件的情况下,应将支出金额计入()。
A.管理费用B.其他业务成本C.销售费用D.在建工程正确答案:B解析:与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的,应将其计入其他业务成本。
3.甲房地产开发企业建造了一栋商住两用楼盘,各层均能够单独计量和出售,甲开发商将一层出租给一家大型超市,已签订经营租赁合同;其余楼层均为普通住宅,正在公开销售中。
下列项目中正确的有()。
A.一层应确认为投资性房地产B.其余楼层应确认为固定资产C.其余楼层应确认为存货D.一层应确认为存货正确答案:A,C解析:因一层商铺能够单独计量和出售,且已签订经营租赁合同,所以应当确认为甲企业的投资性房地产,选项A正确;其余楼层为甲企业的存货,即开发产品,选项C正确。
4.下列各项中,关于投资性房地产的确认与初始计量表述不正确的有()。
A.企业外购房地产只要用于对外出租,即使尚未出租也将其划分为投资性房地产核算B.自行建造的投资性房地产应于该房地产达到预定可使用状态时转入投资性房地产C.企业可以将自用房地产转为投资性房地产,但投资性房地产不得转为自用房地产D.自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,应按完工日的公允价值计入投资性房地产正确答案:A,B,C,D解析:企业外购房地产用于出租,在未出租前应作为自用资产核算,选项A错误:企业可以将自用房地产转为投资性房地产,也可以将投资性房地产转为自用房地产,选项C错误;自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,应按完工日的建造成本计入投资性房地产,选项D错误。
房地产会计实务XXXX1. 引言房地产行业作为国民经济重要支柱产业之一,其经营活动和资金流动需要严格按照会计原则进行记录和报告。
本文将探讨房地产会计实务中的一些重要问题,并针对这些问题提出解决方案和建议。
2. 房地产行业的会计特点房地产行业作为一种特殊的产业,具有以下会计特点:•高额投资:房地产项目通常需要大量的资金投入,因此在会计处理过程中需要重点关注资金的使用和投资回报。
•长期回报:与其他行业相比,房地产行业的项目往往需要长时间才能实现回报。
会计处理应考虑到项目的持续性和长期投资的影响。
•市场波动:房地产市场受多种因素的影响,价格波动较为频繁。
会计处理需要应对市场波动对项目价值和收入的影响。
3. 房地产项目的会计处理3.1. 货币资金与投资货币资金包括项目资金、销售款项等,需要按照现金流量表和相关合同进行记录。
投资部分既包括购买土地、房屋等资产的投资,也包括开发和建设过程中的各项费用。
投资的时间、金额和相关成本需要详细记录,并结合合同与政策要求进行会计处理。
3.2. 固定资产和无形资产固定资产是房地产项目中最重要的一部分,包括土地、建筑物、机械设备等。
固定资产需要按照资产原值、累计折旧和资产减值等指标进行会计处理,同时要考虑到资产转移和处置的问题。
无形资产包括土地使用权、专利权、商标权等。
无形资产需要根据相关法规进行确认和计量,并定期进行资产减值测试。
3.3. 项目成本核算房地产项目成本核算是房地产会计实务中的一个重要环节。
项目成本包括土地成本、建筑物成本、贷款利息等,需要按照相关成本核算方法进行计量和确认。
同时,应该注意项目成本的分配和分摊,以确保项目成本适当分配到各个项目阶段。
3.4. 收入确认和成本核销房地产项目的收入确认涉及多个环节,包括销售合同签署、交付、验收等。
收入确认需要依据收入确认原则和会计准则进行处理,确保符合实际交易和法规要求。
成本核销是房地产项目收入确认的一个重要环节。
房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分,其会计实务和纳税问题一直备受关注。
本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容,帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定,并提供一些建议和解决方案。
房地产会计实务在房地产行业,会计实务是重要的管理工具,用于监控和管理企业的财务状况。
下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面:资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。
资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本,而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。
正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。
工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。
建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工,并及时向施工单位支付相应的工程款。
同时,开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。
在项目结算过程中,及时、准确地核算和处理款项是关键。
固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。
固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等,需要进行定期的折旧核算和资产清查。
投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪,以及计提资产减值准备等。
融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措,同时也会存在大量的负债。
良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。
企业需要根据业务需要选择适合的融资方式,并严格控制负债规模和负债成本,确保偿债能力和资金周转的稳定性。
房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。
以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题:增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。
根据增值税法的规定,企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额,并缴纳相应的增值税。
在购房销售中,开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定,确保纳税合规。
房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。
房地产企业需要根据房产税法的规定,按照房产的评估价值计算应纳房产税,并及时缴纳。
房地产开发企业会计分录1、资产类主要会计科目核算:(1)现金从银行提取现金2、借:现金贷:银行存款支取现金或是预支现金借:其他应收账——XX成本类或材料类科目贷:现金(2)银行存款(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借:应收账款——XX公司或个人贷:主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借:应收账款——XX公司贷:其他业务收入收回款项时:借:银行存款贷:应收账款(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷:坏账准备发生坏账时借:坏账准备贷:应收账款收回已转销的应收账款借:应收账款贷:坏账准备借:银行存款贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借:应收票据——XX公司贷:主营业务收入商业汇票到期:若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)借:银行存款贷:应收账款若为有息商业汇票借:银行存款贷:应收票据——XX公司财务费用(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款——预付承包单位款贷:银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借:预付账款——预付承包单位款贷:库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)借:开发成本贷:应付账款——应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款——应付工程款贷:预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付工程款贷:银行存款②预付给供应商的材料价款借:预付账款——预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借:应付账款——应付购货款贷:预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付购货款贷:银行存款(7)材料采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
税法规定,房产税的征税对象是房屋。
企业自用房产依照房产原值一次减除10%至%30后的余值按1.2%的税率计算缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
因此,对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。
一、房屋范围有章法,既不扩大也不缩小税法规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。
这就要求我们在核算房屋原值时,应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。
所谓房屋,就是上面有顶,四面有墙(或柱),能够遮风避雨,可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。
根据这个定义,我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物,如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等,以上建筑物均不属于房产,不征房产税。
与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线,电梯、升降机、过道、晒台等等。
由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务,税法同时规定了具体界限:“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题,财税地字[1987]28号文件规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。
关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。
二、核算地价有技巧,围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定,“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。
房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业项目部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途,可分为如下四类:一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(财务会计)做房地产会计账务的一些基础知识1、经营成本“房地产开发企业财务制度”规定,房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。
(1)土地征用及拆迁补偿费:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。
(2)前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
(3)建筑安装工程费:包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费:包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
(6)开发间接费:指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、机物料消耗、办公费、低值易耗品、降温取暖费、水电费、劳动保护费、差旅费、财产保险费、检验试验费、周转房摊销等。
2、管理费用“房地产开发企业财务制度”规定,管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用,包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费(海域使用费)、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏(减盘盈)、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、出国人员经费、警卫消防费、外籍人员费用、仓库经费、劳动保护费、试验检验费、宣传经费、微机联网费、运输费、财产保险费、上交管理费(净)、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览费、会议费、投标招标费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。
(1)公司经费:包括公司管理人员工资、公司管理人员职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销和其他公司经费等。
专业知识分享专业知识分享专业知识分享专业知识分享专业知识分享专业知识分享专业知识分享专业知识分享(一)“开发成本”账户核算房地产开发过程中所发生的各项费用,该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账,在二级账内,设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如:开发成本—房屋开发开发成本—土地开发★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”1.单独核算土地的开发成本;2.土地开发费用直接计入房屋开发成本;第一种情况是:原来已将土地做为成本核算对象,单独核算了土地的开发成本。
这种情况下,在开始进行房屋开发的时候,要将土地开专业知识分享发成本转入房屋开发成本。
会计分录如下:借:开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费贷:开发成本—土地开发—某土地如果土地开发完成后,已将土地的开发成本转入了开发产品,在开始建设房屋的时候,应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。
会计分录如下:借:开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费贷:开发产品—土地—某土地第二种情况是,开发完土地,准备直接开始建房。
土地开发发生的各项成本费用,一开始就可以归集到房屋开发成本上。
“开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费”土地开发成本单独归集核算的特点:1.开发成本—土地开发2.在该二级账下需设置多栏式“土地开发成本明细账”(三级账)进行明细核算。
土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。
专业知识分享★“公共配套设施”(明细科目)1.直接计入“开发成本—房屋开发—某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。
2.如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象,则应先以该配套设施为成本核算对象,单独进行成本核算,待配套设施工程完工时,再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。
“开发成本—公共配套设施开发—某设施”3. 与房屋非同步建设的,即先建房屋,后建配套设施的,对于配套设施费用可以采用预提的方法,先计入房屋开发成本,将来发生配套设施实际支出时,再将实际支出数与预提数的差额,增加或减少有关在建项目的成本,数额小可直接计入管理费用。
房地产会计实务操作房地产开发企业会计是在都市建设综合进展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下,适应房地产企业经营治理的需要而进展起来的专业会计。
本讲座依照我国2006年颁布的《企业会计准则》及其《企业会计准则应用指南》,结合房地产企业生产、经营的实际过程,针对房地产开发企业会计的特点,全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程,重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本和开发收入和有关税金的核算等。
本讲座要紧面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。
限于时刻与篇幅,本讲座要紧介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。
而对企业不经常发生的业务,诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等,本讲座将不予以介绍。
实务中如遇到这些业务,可按一样企业的会计实务进行处理。
本讲座的要紧内容如下:第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的宽敞会计实务工作者给予关心。
并诚恳期望大伙儿提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范畴房地产开发企业是随着我国城乡建设的进展,住宅商品化的推行,以及都市土地使用制度的改革而逐步形成的一个新兴行业。
近些年来,我国的房地产业进入了一个前所未有的进展高潮,房地产业差不多成为我国国民经济进展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业,是指从事房地产开发、经营、治理的具有法人资格,实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
本章历年考情概况本章属于基础性章节,难度不大,知识点较多但综合性不强。
本章在历年考试中,既有客观题也有主观题,客观题每年分值为5分左右,2019年和2017年本章出现计算分析题。
从历年考试情况看,本章的主要考点包括:内部研发无形资产、无形资产的摊销、无形资产减值的计算等;同时作为基础章节也可与所得税等章节内容结合,以跨章节形式进行考核。
“机考”以后,“资产三兄弟”(固定资产、投资性房地产和无形资产)每一年考试均会涉及,但考试题目总体难度不大,基本为上述重要知识点的串联。
2020年考生学习本章时应重点关注上述知识点的理解掌握和灵活运用。
近年考试题型、分值、考点分布2020年考试内容主要变化章节顺序调整,由原先在“投资性房地产”之后讲解,调整为在其之前讲解删除通过“债务重组”和“非货币性资产交换”取得无形资产的相关表述核心考点及经典例题详解【知识点】无形资产初始计量(★★★)无形资产,是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产,通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
【提示】无形资产不包括商誉,商誉属于企业合并会计准则规范内容。
(一)外购的无形资产1.外购无形资产成本包括的内容购买价款、相关税费(不包括可以抵扣的增值税)以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
其中,其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。
【思考题】外购的固定资产与外购的无形资产初始计量基本一致吗?『正确答案』基本一致。
2.成本不包括的内容①为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用。
②无形资产达到预定用途后所发生的支出,不构成无形资产的成本。
【例·单选题】甲公司2020年12月以1 900万元的价格从产权交易中心竞价获得一项专利权,另支付相关税费60万元。
为推广由该专利权生产的产品,甲公司发生广告宣传费用10万元、展览费用5万元。
房地产开发企业会计分录1、资产类主要会计科目核算:(1)现金从银行提取现金2、借:现金贷:银行存款支取现金或是预支现金借:其他应收账——XX成本类或材料类科目贷:现金(2)银行存款(3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中,转让和销售开发产品,提供出租房屋和提供劳务,而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发票或出租发票)借:应收账款——XX公司或个人贷:主营业务收入②出让材料而应收取的未收款项借:应收账款——XX公司贷:其他业务收入收回款项时:借:银行存款贷:应收账款(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失,主要有两种核算方法:一种直接转销法,二是备抵法提取坏账准备金借:管理费用贷:坏账准备发生坏账时借:坏账准备贷:应收账款收回已转销的应收账款借:应收账款贷:坏账准备借:银行存款贷:应收账款(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票借:应收票据贷:主营业务收入商业汇票到期:若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议)借:银行存款贷:应收账款若为有息商业汇票借:银行存款贷:应收票据财务费用(6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款,分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单)借:预付账款——预付承包单位款贷:银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借:预付账款——预付承包单位款贷:库存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单)借:开发成本贷:应付账款——应付工程款同时,从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借:应付账款——应付工程款贷:预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付工程款贷:银行存款②预付给供应商的材料价款借:预付账款——预付供应单位款贷:银行存款材料验收入库,用预付款抵扣应付款借:应付账款贷:预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借:应付账款——应付购货款贷:银行存款(7)材料采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
房地产会计实务一、房地产企业行业特点及财务管理要素:1、房地产开发是综合性、系统性、计划性于一体的项目。
在政府有关政策,市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政策.银行信贷攻策、规划设计方案等,要有一个详细的了解过程,做到准备充分,行而有效。
2、开发产品类型多,用途多样性。
按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发;按用途划分为销售、出租、自用。
3、投资成本巨大且成本项目较广,项目开发时间长,多以分期滚动开发方式进行,成本计算复杂,项目清算前难计精确计算成本。
开发成本项目为土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用。
项目经过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品预售、竣工验收、完工交付等阶段。
从最初获取土地使用权到项目清算,过程短则两三年,长则十年或更长。
开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算,开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行,实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。
4、销售收入种类多,销售行为须接受政府职能部门管理。
企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收入等各种收入。
商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批,然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。
竣工后经建设管理部门验收合格之后,按实际测量面积结算房款,交付业主后须办理房屋的产权过户手续,完成房屋的销售。
所以,房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。
5、涉及税收种类繁多,税收金额计算复杂并且清算时间长,税收风险大。
主要税种有营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加、契税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等。
房地产企业在从取得预售房款时,须按预售房款进行计算预先交纳营业税及附加、企业所得税、土地增值税;项目交付时确认房地产销售收入及利润,并清算项目各种应交税金。
房地产会计实务及涉税第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理,降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动,提高企业经济效益,必须正确核算开发产品的成本,在各个开发环节控制各项费用支出.要核算开发产品的成本,必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途,可分为如下四类:一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出.四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托,代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本,在核算上将其费用分为如下六个成本项目:一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费,或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用.三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生,可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。