资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定 (2)

第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。

A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。

（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。

解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。

『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。

A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

解题思路：理解“收获现值法”方法解释。

『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-不动产评估的收益法第04讲不动产评估的收益法（三）应用举例1.估价对象概况估价对象位于××市××区××街××大厦A座12层1206号，建成年代为1999年，用途为办公，评估对象总楼层为地上22层、地下3层，估价对象位于地上12层，建筑面积为139平方米。

（1）位置状况。

估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路46号，东至月坛南街甲1号院内，北至月坛北街。

（2）权益状况。

根据产权方提供的房屋所有权证（证号略），估价对象设计用途为办公。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用期限自1999年7月28日起至2044年7月27日止，土地使用权面积为17557.0平方米。

估价对象在评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估人员现场勘查，建筑物的装修标准及设备设施情况如下：结构：评估对象为钢混结构。

外装修：评估对象外墙贴挂石材。

内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面，轻钢龙骨铝塑板吊顶。

建筑物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、上下水、照明、消防、中央空调等设施均正常使用。

设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

经评估人员现场勘查，目前评估对象建筑物地基和基础均未发现不均匀沉降；房屋承重构件和围护墙较好；地面较为平整；门窗启闭较为灵活；管道通畅、水卫设备齐全完好；建筑物维护使用状况好。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气）。

通路：西临南礼士路，北临月坛北街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

通燃气：接市政燃气。

2.评估计算过程（1）收集交易案例（略）。

第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。

A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。

A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。

A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。

A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。

A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。

开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。

A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。

A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。

A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

第01讲债券投资的评估【考情分析】本章考客观题和计算分析题。

分值在8-20分，在考试中应重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。

为了防止大家货币时间价值基础不够，本章最后部分补充了货币时间价值的内容。

基础好可以做讲义中题目，如果出错的话就一定要重听。

2019年教材新增加“第三节投资基金的评估”。

两个注意事项：1.本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）2.公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

【主要考点】1.具有控制权股权的评估（特点、清查核实、评估结论确定以及特殊情形）（重点）2.缺乏控制权股权的评估（特点、清查核实、评估方法）（重点）3.固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法4.优先股的价值评估5.投资基金的评估6.非上市交易债券的评估方法长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。

长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。

第一节债券投资的评估一、债券投资的特点1.投资风险较小，安全性较强（发行债券有严格的限定条件）。

2.到期还本付息，收益相对稳定。

3.具有较强的流动性（对上市交易的债券而言）。

二、债券投资的评估（一）上市交易债券的评估1.上市交易债券的定义上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。

2.评估方法（1）一般采用市场法（现行市价）进行评估。

①按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。

②公式债券评估价值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）③特别说明采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。

并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。

（2）特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。

（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。

评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。

（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。

固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。

评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。

直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。

利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。

其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。

利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。

【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。

矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。

选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。

资产评估收益法中参数的确定首先，现金流量是资产评估收益法中最重要的参数之一、现金流量指的是资产在未来一段时间内产生的现金流入和流出的金额。

为了准确估计资产的现金流量，需要对相关的经济指标进行分析和预测。

通常可以从历史财务报表、行业平均数据和市场调研等途径获取相关信息。

在确定现金流量时，需要考虑资产本身的特点和市场环境的变化，以确保估计的现金流量更加准确。

其次，折现率也是资产评估收益法中的一个重要参数。

折现率指的是将未来的现金流量折算到现在的利率。

在确定折现率时，需要考虑到资产的风险水平和市场利率的变化。

一般而言，如果资产的风险较高，折现率也会相应提高，反之亦然。

在实际操作中，可以参考类似项目的折现率或市场利率进行估计，也可以通过使用资本资产定价模型等方法进行计算。

最后，增长率也是资产评估收益法中一个需要确定的重要参数。

增长率指的是资产未来现金流量的增长速度。

在确定增长率时，需要考虑到市场的发展趋势、行业的增长潜力和公司的战略规划等因素。

一般而言，如果市场前景较好或者公司有较好的发展计划，增长率可以适当提高。

相反，如果市场处于下行周期或者公司发展受到限制，增长率可以适当降低。

在确定这些参数时，需要考虑到不同的情况和具体的评估对象。

不同的资产可能有不同的特点和环境，因此需要根据具体情况来确定参数。

在确定参数时，可以采用敏感性分析的方法，对不同的参数进行测试和验证，以确保评估结果的可靠性和准确性。

总结而言，确定资产评估收益法中的参数是一项复杂而重要的工作。

在确定现金流量、折现率和增长率时，需要考虑到资产的特点、市场环境和公司战略等因素。

通过分析和预测相关的经济指标，使用适当的方法和技术，可以更准确地确定这些参数，从而提高资产评估的准确性和可靠性。

2023年资产评估师《资产评估实务（一）》大纲image.png《资产评估实务（一）》第一章流动资产及负债评估一、考试目的考查考生对各类流动资产和常见企业负债评估方法、评估特点、具体评估程序等的掌握情况，以及分析和解决流动资产及负债评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品的具体方法2.应收账款评估的基本公式；账面余额、已发生坏账损失额、可能发生坏账损失额的确定方法；可能发生坏账损失估计方法中的坏账比例法和账龄分析法3.常见企业负债的评估方法（二）熟悉的内容1.流动资产评估的特点2.企业负债评估的特点3.流动资产评估对象、评估目的、评估方式4.存货评估程序及清查核实方法5.非实物类流动资产的评估程序及清查核实方法6.应收账款评估特点7.待摊费用和预付费用的评估方法8.应收票据贴现值的计算方法（三）了解的内容1.流动资产的内容和特点2.企业负债的特点3.货币性资产的评估方法4.房地产开发企业存货类型5.房地产开发企业各类存货的评估方法第二章长期投资性资产评估一、考试目的考查考生对债券投资评估方法、股票投资评估方法、投资基金评估方法、长期股权投资评估方法、具有控制权股权评估特点、长期投资性资产评估具体评估程序、缺乏控制权股权评估特点的掌握情况，以及分析和解决长期投资性资产评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.债券的评估方法2.股票的评估方法3.证券投资基金、合伙制基金的评估方法4.具有控制权股权评估的特点5.具有控制权的股权评估结果确定的基本思路6.采用不同方法评估结果的确定7.缺乏控制权的股权评估方法（二）熟悉的内容1.投资基金评估的基本特点2.具有控制权的股权评估程序及清查核实方法3.缺乏控制权的股权评估的特点4.缺乏控制权的股权评估程序及清查核实方法（三）了解的内容1.债券投资的特点2.股票投资的特点3.投资基金的常见类型4.投资基金评估应注意的问题5.长期股权投资评估的基本特点及应注意的问题第三章机器设备评估一、考试目的考查考生对机器设备评估方法、重要评估参数计算确定、机器设备评估特点、机器设备评估清查核实、机器设备评估贬值等的掌握情况，以及分析和解决机器设备评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.设备本体重置成本的计算方法2.设备运杂费、安装费、基础费的计算方法3.进口设备从属费用的计算方法4.实体性贬值的估算方法5.功能性贬值的估算方法6.经济性贬值的估算方法7.市场法中机器设备的比较因素8.直接比较法的使用及特点9.相似比较法的特点及应用10.收益法的应用（二）熟悉的内容1.机器设备评估的特点2.机器设备评估基本事项3.机器设备清查核实的目的、要求、内容、方法和手段4.各类机器设备重置成本的构成5.实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的类型及产生原因6.市场法的适用范围7.比率估价法的应用（三）了解的内容1.机器设备的概念与分类第四章不动产评估一、考试目的考查考生对不动产评估方法、清查核实和现场调查、房地产和土地法律制度等的掌握情况，以及分析和解决不动产评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.房地产转让、商品房的预售和现售、房地产抵押等的规定2.国有土地使用权的出让、划拨规定3.国有土地使用权的转让、出租、抵押、出资规定4.市场法的应用5.收益法的应用6.成本法的应用7.剩余法在待开发房地产评估中的应用8.基准地价系数修正法的应用（二）熟悉的内容1.国家土地所有权与集体土地所有权的范围2.不动产评估清查核实的目的、内容、方法和手段3.收集评估资料内容4.不动产价格的特征、影响因素5.市场法的基本思路、适用范围和前提条件6.收益法的基本思路、适用范围和前提条件7.成本法的基本思路、适用范围和前提条件8.剩余法的基本思路、适用范围和前提条件9.基准地价系数修正法的基本思路、适用范围和前提条件（三）了解的内容1.不动产的特征、分类2.不动产评估中的常用术语3.不动产价格的种类4.房地产建设基本要求、规划许可、工程施工许可、工程发包与承包、工程质量管理、竣工验收和备案规定5.集体土地转为国有土地的规定6.基准地价的概念、特点、作用7.基准地价修正体系包含的内容第五章森林资源资产评估一、考试目的考查考生对森林资源资产评估方法运用、评估特点、资料收集、森林法律制度等的掌握情况，以及分析和解决森林资源资产评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.森林权属、林权抵押规定2.运用市场法、成本法、收益法评估用材林、经济林的具体方法3.运用市场法评估林地资产的具体方法（二）熟悉的内容1.森林资源资产评估的特点2.林权登记规定3.森林资源资产评估中资料收集的内容4.成本法、收益法在林地资产、森林景观资产评估中的应用（三）了解的内容1.森林资源资产的特点、分类2.森林经营管理、森林采伐管理规定3.森林资源调查与资产核查4.异龄林的评估方法5.景观的评估方法第六章金融不良资产评估一、考试目的考查考生对金融不良资产业务类型、评估程序和评估方法的掌握情况，以及分析和解决金融不良资产评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.金融不良资产评估业务类型2.金融不良资产评估对象的确定3.金融不良资产评估方法的分类4.价值分析方法在金融不良资产评估中的应用（二）熟悉的内容1.金融不良资产的范围2.金融不良资产清查核实方法（三）了解的内容1.金融不良资产评估的法定基础2.金融不良资产处置评估的作用第七章以财务报告为目的的评估一、考试目的考查考生对以财务报告为目的的评估涉及的各类资产和负债评估要素确定、评估方法的掌握情况，以及分析和解决以报告为目的的评估实际问题的能力二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.投资性房地产评估对象的确定2.投资性房地产评估的评估基准日确定3.收益法、市场法在投资性房地产评估中的应用4.企业合并对价分摊评估中的评估对象确定5.企业合并对价分摊评估中的无形资产评估6.资产减值测试评估中的评估对象确定7.资产减值测试评估中的价值类型选择8.固定资产、商誉减值测试的评估方法（二）熟悉的内容1.以财务报告为目的的评估业务特点2.投资性房地产及投资性房地产评估3.资产减值测试流程4.金融工具的计量5.权益工具的评估方法6.金融衍生工具的评估方法7.不含衍生工具的金融负债的评估方法8.金融工具评估中的评估对象的确定（三）了解的内容1.以财务报告为目的的评估的作用2.以财务报告为目的的评估与会计、审计的专业关系第八章其他资产评估一、考试目的考查考生对长期待摊费用、长期应收款评估方法的掌握情况及对其评估程序的熟悉情况；对生产性生物资产的评估方法和珠宝首饰评估的基本要求、评估程序、报告及披露的熟悉情况以及分析和解决评估实际问题的能力考查考生对、矿产资源资产评估业务以及司法执行财产处置中的资产评估业务的了解情况二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.长期待摊费用的评估方法2.长期应收款的评估方法（二）熟悉的内容1.长期待摊费用的评估程序2.长期应收款的评估程序3.生产性生物资产的评估方法4.珠宝首饰评估的基本要求、评估程序、报告及披露（三）了解的内容1.长期待摊费用的特点2.长期应收款的特点3.生产性生物资产的特点4.生产性生物资产的评估程序5.矿产资源评估业务类型、评估特点及评估方法6.司法执行财产处置中的资产评估的制度规范、评估业务特点第九章预算绩效管理专业服务一、考试目的考查考生对预算绩效管理专业服务的了解情况二、考试内容及要求（一）了解的内容1.预算绩效管理第三方机构的服务要求2.预算绩效管理第三方机构的服务内容3.预算绩效评价的工作步骤4.绩效评价指标设计5.预算绩效管理第三方机构的管理措施原文标题：中评协关于发布《2023年资产评估师职业资格全国统一考试大纲》的公告。

第01讲考点一收益法考点一：收益法考点二：剩余法（假设开发法）考点三：市场法考点五：成本法考点四：企业合并对价分摊的评估考点六：金融工具（BS模型）【本部分说明】一共有六个考点，涉及到75分左右的内容。

要求大家把以下内容搞懂，掌握今年出题方向和思路，再做习题班的题目。

考点一：收益法【本考点说明】每年必考内容。

今年重点关注今年重点关注长期股权投资评估的收益法；关注不动产收益法；森林资源评估收益法，尤其是林地期望价法、收获现值法和收益净现值法。

较小可能的考点：矿产资源评估的收益法，尤其折现现金流量法（预计计算可采储量、收入等指标考核的可能性大，综合题可能性相对小）；一、收益法的理论依据财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值＝Σ（被估资产未来的现金流×折现系数）二、收益法应用的前提条件1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。

2、资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）。

3、被评估资产预期获利年限可以预测（n）。

三、收益法中各个指标的确定收益额的确定（A或者Rt）收益额是归资产所有者所有的收益收益额两个特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（＝总收益－总费用）中可能包括不合理的因素。

不动产评估中的收益额（1）收益额应该是客观净收益＝客观总收益－客观总费用（2）客观净收益的含义（接近于财务管理中现金净流量的概念）客观净收益指的是正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。

（3）客观总收益（接近于会计中收入的概念）①求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

②房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。

收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。

（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。

评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。

（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。

固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。

评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。

直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。

利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。

其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。

利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。

【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。

矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。

选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。

第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。

二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。

试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。

第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。

方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。

【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。

③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。

②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。

资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。

收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。

其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。

第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。

（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。

②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。

【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。

据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。

木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。

经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。

（2）木材经营成本。

木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。

（3）木材销售税费。

木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。

（4）经营利润率。

按主伐成本的16.0%计算。

（5）出材率。

按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。

胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。

根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。

第01讲串讲前言第一部分串讲前言（2页）第二部分评估方法与综合题（35页）第三部分客观题（2页）串讲分为三个部分。

首先建议大家把串讲讲义第二部分关于评估方法等综合题的讲解内容打印下来然后听。

第一部分串讲前言一、2017-2018年的试题分析二、试题特点与复习策略三、考试注意事项一、2017-2018年的试题分析根据2017-2018年的考试题目分析，考试题型一直是单选题、多选题和综合题。

其中单选题30个共30分；多选题15个共30分，综合题3个共40分。

其中计算性的考题55分（包括计算性的选择题15左右）。

注意多选题至少有一个错误选项，至少有2个正确选项，漏选无错选每个选项得0.5分。

2019年考试预计重点章应该是第5章资源资产评估、第4章不动产及在建工程评估、第2章长期投资性资产评估、第3章机器设备评估、第7章以财务报告为目的的评估。

二、试题特点与复习策略1.高度重视评估方法的计算题的知识，这是考试是否能够及格的关键⑴需要大家特别注意的是，预计实务一计算题的分值比重应该在55分以上，所以大家要高度重视教材中涉及到的计算型的知识点。

本教材涉及到计算题的内容看起来很多，但是事实上知识点不是很多，主要是成本法、收益法和市场法等几种方法，所以我们在计算题目上拿高分还是很有希望的。

所以我们的串讲随后将分两部分讲解，第二部分涉及计算型知识点也就是评估方法的讲解，专门针对75分以上的计算题及与计算题有关的选择题。

第三部分分章节来讲解其他的25分左右的客观题目。

⑵从2017年前的7年的数据统计情况来看，成本法、收益法和市场法三种资产评估的方法，占整个计算题的分值比重分别是21%、63%、12%。

新制度开始后从2017-2018年考题情况来看，三种方法综合题占整个计算题的分值比重分别是53%、40%、7%。

2017年开始实务一的考试成本法的比重显著上升。

从中大家可以认识到收益法、成本法的重要性。

所以大家通过这门课程，必须掌握好收益法、成本法的基本原理并能够熟练运用。

第03讲服务于企业合并对价分摊的资产评估第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。

同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。

非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。

合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。

购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。

二、企业合并对价分摊评估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。

在企业并购中，企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。

（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别1.可辨认资产、负债的确认原则根据企业合并准则的规定，合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。

2.可辨无形资产的识别确认（1）评估专业人员在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。

（2）在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认（见图7-1）。

（3）评估专业人员对以下两方面进行分析，满足任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产：①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或没有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。

资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-市场法和收益法第06讲市场法和收益法二、市场法（一）适用条件使用市场法的前提条件有符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的等三个基本条件。

（二）比较因素一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、时间因素、地域因素四大类。

1.个别因素在评估中，常用于描述机器设备的指标一般包括：（1）名称；（2）型号规格；（3）生产能力；（4）制造厂家；（5）技术指标；（6）附件；（7）设备的出厂日期；（8）役龄；（9）安装方式；（10）实体状2.交易因素设备的交易因素是指交易动机、背景等对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。

交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批量的购买价格一般要低于单台购买。

3.时间因素不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估专业人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素作出调整。

4.地域因素由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。

如评估对象与参照物存在地区差异，则需要作出调整。

（三）运用市场法评估机器设备的具体方法1.直接比较法【使用前提】评估对象与市场参照物基本相同，需要调整项目相对较少，差异不大，且差异对价值的影响可以直接确定。

【公式】V=V′±△i（3-32）公式中：V—评估值；V′—参照物的市场价值；△i—差异调整。

【教材例题3-14】在评估一辆轿车时，评估师从市场上获得的市场参照物在型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘及各主要系统的状况等方面基本相同。

区别之处在于：（1）参照物的右前大灯破损需要更换，更换费用约400元；（2）被评估车辆加装CD音响一套，价值1 200元。

若该参照物的市场售价为80 000元，则：『正确答案』V= V′±△ⅰ=80 000+400+1200=81600（元）2.相似比较法【教材例题3-15】使用市场比较法对某车床进行评估。

第11讲收益法主要评估参数的确定2.生产能力指矿山企业正常生产时期，单位时间内能够采出的矿石量。

一般用年采出的矿石量表示。

采选联合企业，可以用年生产精矿量表示；采选（冶）联合企业，可以用年生产金属量表示。

评估中，通常以矿山企业正常生产年份采出矿石量表示。

当矿产资源储量一定时，矿山生产能力与矿山服务年限成反比。

矿山企业生产能力，决定矿山企业的基建工程量、主要生产设备的类型、建（构）筑物的规模和结构类型、辅助车间和选冶车间的规模、职工人数等，从而影响建设投资和投资效益、产品成本和生产经营效益。

确定矿山生产能力，应考虑的主要因素有：市场需求因素、矿床地质条件和开采技术条件、地质可靠程度和资源储量、工艺技术和装备水平和外部建设条件。

3.相关年限评估基准日后续勘查年限，是指评估基准日后，仍需进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件的时间。

矿山建设年限，是指评估基准日仍需进行矿山建设工作从而达到矿山生产的时间。

矿山服务年限，是指一个矿山从投产开始到开采完毕的全部时间或者矿山生产经营的年限或者矿山正常生产的年限。

评估基准日后续勘查年限、矿山建设年限和矿山服务年限构成收益法中的收益年限。

不是所有矿业权评估项目都由三个年限构成。

矿床（储量）规模、矿石质量、市场需求状况和矿山企业投资效益目标等因素共同决定着矿山规模与矿山服务年限之间的经济合理组合。

不同矿种的矿山服务年限计算公式如下：（1）金属矿种。

式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；ρ——矿石贫化率。

【教材例5－14】某镍钼矿采矿权评估，根据采矿许可证载明的生产规模确定生产能力为3.00万吨/年，可采储量为131.73万吨，矿石贫化率为10.00%。

根据企业生产计划，原矿生产计划分别为：2013年4～12月计划生产0.25万吨，2014年计划生产1.60万吨，2015年计划生产2.65万吨。

据此资料，计算矿山的合理服务年限。

根据公式『正确答案』本次评估计算的服务年限计算如下：T＝[131.73－（0.25＋1.60＋2.65）×（1－10.00%）]÷[3.00×（1－10.00%）]＋（2＋9÷12）＝50.04（年）（2）非金属矿种其中煤矿：式中：T——矿山服务年限；A——矿山生产能力；Q——可采储量；K——储量备用系数。

第08讲收益法主要参数折现率和收益期限的确定2.折现率折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情形下，对投资所期望的回报率。

（3）折现率与资本化率的区别①本质上并无多大区别②适用场合不同折现率：n有限资本化率：n趋近于无穷大（一种特殊的折现率）（4）确定折现率的方法①加和法折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率A.无风险报酬率·用较长期的政府债券收益率（1年或1年以上）作为基本收益率。

·政府债券收益期间，应与预期收益期间相匹配。

B.风险报酬率风险报酬率相关考虑因素②资本资产定价模型资本资产定价模型是通过β系数来量化折现率中的风险报酬率部分的常用方法。

A.计算公式为R i＝R f＋β（R m－R f）R—被评估企业所在行业（或自身）的投资报酬率；R m—市场平均收益率；R f—无风险报酬率；β—风险系数。

B.无风险报酬率是投资无风险资产所获得的投资回报率。

C.市场平均风险报酬率又称为系统性市场风险，表示为（Rm－Rf）。

它的本质是进行股权投资预期获得的超过无风险的收益率，也可以用ERP（股权超额风险回报率）来表示。

D.β系数的确定a.β系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评估。

b.非上市公司来说，可参照相似上市公司的β系数来确定，或先确定公司所在行业β系数，计算行业风险报酬率。

β系数所反映的是某一只股票的股价变动相对于大盘的表现情形，体现其收益变化幅度相对于大盘的变化幅度。

β系数为1，则说明当大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率上涨10%；反之，则下降10%。

如果β系数为1.1，则说明市场整体上涨10%时，该只股票上涨11%；如果β系数为0.8，则市场整体变动10%时，则该只股票同向变动8%。

实际中，一般用单只股票资产的历史收益率对同期大盘指数收益率进行回归，回归系数就是β系数。

应对历史的β系数调整为能够反映未来情形的值，反映未来收益风险的变化情形。

③资本成本加权法以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。

第02讲机器设备评估基本事项的明确及清查核实第二节机器设备评估基本事项的明确及清查核实一、机器设备评估的基本事项的明确（一）明确评估目的1.机器设备是企业价值或其他整体资产组合评估的组成部分，此种情况下机器设备的评估目的需要服从于企业价值的评估目的。

2.机器设备或机器设备组合出资、抵押、转让、保险、涉讼、涉税，以财务报告为目的的公允价值计量、资产减值测试等。

（二）确定价值类型（三）明确评估假设【注意】移地使用假设，需要判断资产的移动性以及可能产生的价值损失。

（四）明确评估对象和范围评估对象的确定要区分是机器设备组合，还是单台机器设备，应当关注评估对象是否包括操作软件、技术数据和专利等无形资产。

机器设备的评估范围，对于未安装的设备，评估范围一般为设备本体；对于已安装的在用设备，评估范围可能还包括设备基础、附属设施等。

（五）确定评估方法在评估机器设备的清算价值时一般不采用成本法和收益法；对于不具有独立获利能力，或获利能力无法量化的机器设备，一般不采用收益法；对于市场上独一无二的设备，或市场交易不够活跃的机器设备，一般不宜采用市场法。

（六）不同评估业务中机器设备评估的基本事项1.整体企业评估2.单项资产评估（最常见评估业务） （1）价值类型：市场价值 （2）评估假设：变现假设 （3）评估对象及范围一般只包括设备本体及相关附件， 不包括运杂费、安装调试费、基础费等要素。

对需要现场拆除的机器设备还 应明确所评估的价值中是否包括拆除、运输等费用。

（4）评估方法： 一般采用市场法。

3.清算行为涉及的机器设备评估 （1）评估假设具备就地续用，整体处置条件的， 采用原地复用清算假设；分拆处置的， 采用变现假设。

（2）评估方法符合变现假设， 一般采用市场法；采用整体方式处置，一般根据被评估设备变现时限以及处置后的使用条件选择 市场法、收益法或成本法。

4.机器设备减值测试评估二、机器设备的清查核实 （一）清査核实的内容机器设备清查核实一般包括 微观调查、宏观调查及法律权属资料情况三个方面。