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南京市保障性住房·工程建设指导意见（试行）南京市保障房建设指挥部办公室二〇一〇年六月目录1 总则·22 规划与配套·33 建筑与景观设计·64 住宅装修与设备设施·135 材料与施工要求·206 验收与交付·241 总则1.0.1 为加强对我市保障性住房的建设管理，提高工程质量和房屋品质，依照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）、建设部等九部委《廉租住房保障办法》（第162号令）、《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）、南京市人民政府关于《南京市经济适用房管理实施细则》(宁政发[2008]116号)等文件要求，结合我市实际情况，制定本意见。
1.0.2 保障性住房（以下简称保障房）是指政府按限定标准、限定价格(或租金)、为本市中低收入住房困难家庭提供的各种保障性住房及相应的配套设施，包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等类型。
全市所有统筹的保障房建设项目的质量监督管理，均由市建筑安装工程质量监督站负责。
1.0.3保障房的规划、设计和建设，应满足住宅适用性、经济性、安全性、耐久性的居住标准要求。
应与居民的住房状况、家庭结构和人口等因素及条件相结合，与南京市的经济发展水平相适应；与区域周边环境以及居民生活习俗相协调。
成片配套建设的商业用房，不应对居民日常生活造成干扰。
1.0.4保障房的规划、设计和建设，应充分考虑项目周边的交通现状与发展，结合城市交通尤其是城市轨道交通的发展，统筹组团建设的交通组织；应充分考虑和利用项目周边各类市政配套设施，按区域新城的理念进行规划、设计和建设。
1.0.5保障房的规划、设计和建设，应遵循绿色建筑和可持续发展的原则，按照建设节地、节能、节水、节材和低碳环保型住宅的要求，顺应国内外保障性住宅产业化发展趋势，积极推广应用建筑工业化技术；选用先进、成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备；采用通过质量认证和能效标识的产品，确保工程质量。
新时期保障性住房建设与管理存在的问题及对策1. 引言1.1 背景介绍随着中国经济快速发展和城市化进程加快，保障性住房成为社会关注的焦点之一。
保障性住房建设是政府为解决城市中低收入家庭住房困难而采取的一项重要政策措施。
近年来，我国政府不断加大对保障性住房建设的投入力度，但在实际工作中还存在一些问题和挑战。
随着新时期的到来，保障性住房建设与管理亟需进行深入探讨和改进。
随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，住房供应与需求的矛盾日益突出，保障性住房建设面临着供给不足的问题。
现阶段保障性住房管理存在的问题也不容忽视，包括资金管理不到位、管理机制不够灵活、利用效率不高等方面的挑战。
新时期保障性住房建设与管理存在诸多问题，亟需引起相关部门和社会各界的重视和研究。
本文旨在对新时期保障性住房建设与管理存在的问题进行深入分析，提出相关对策和建议，以期为我国保障性住房建设与管理工作的进一步发展提供有益参考和借鉴。
1.2 问题意义保障性住房建设与管理是社会稳定和经济发展的重要组成部分，涉及着全国人民的切身利益。
保障性住房建设与管理存在问题的意义主要有以下几个方面：保障性住房建设面临的问题直接影响着社会的和谐稳定。
目前我国城市化进程加快，城市人口规模不断扩大，居住环境问题日益凸显，如果保障性住房建设存在瓶颈或滞后，将会导致社会不稳定因素增加，甚至引发社会矛盾和冲突。
保障性住房管理存在问题影响着政府形象和公信力。
政府是保障性住房建设和管理的主体，如果管理不到位、效率低下，将会损害政府在民众心目中的形象，降低政府的公信力，影响政府的执政合法性。
保障性住房建设与管理问题的存在，将会影响居民的生活质量和幸福感。
居住是人的基本需求，而保障性住房的建设与管理直接关系着人民群众的居住环境和生活质量，如果存在问题，将会直接影响广大居民的生活体验和幸福感。
研究解决保障性住房建设与管理问题的意义重大，不仅能够促进社会稳定和经济发展，提升政府形象和公信力，也能够改善居民生活质量，增进人民群众的获得感和幸福感。
南京市保障房建设情况分析及建议作者：杭兰旅钱存华来源：《商业经济》2013年第13期[摘要] 民意调查显示，南京市保障房建设在资源获取、质量监管、准入与退出机制等方面存在着诸多问题。
南京市政府应通过多种渠道缓解资金、土地供给不足的矛盾；要齐抓共管，保证工程质量；要完善动态监管机制，建立公开公平的准入与退出机制；要严格控制分配，减少违规现象；要改善物业管理质量和水平，以促进房地产市场健康平稳的发展。
[关键词] 南京市；保障房建设现状；分析；建议[中图分类号] F299.21 [文献标识码] A一、前言保障性住房是与商品房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康平稳的发展。
二、保障房的发展历程南京市政府紧跟国家政策，根据中央要求、部署，并结合自身实际情况，先后颁布并实施了更细化的规章制度：《南京市经济适用住房管理实施细则》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《关于进一步加强住房保障体系建设的实施意见》等。
根据这些规定，初步建立起住房保障体系，并解决了少部分人的住房问题，效果初显，给民众带来希望。
尤其是在2007年后，保障房建设工程上升为国家重点计划，南京市进一步加大保障房建设力度：2008年，南京收购4000套商品房用作保障房。
2009年，南京计划实施迈皋桥创业园、岱山、花岗、江宁上坊四大保障房片区建设，并开始做项目前期准备。
2010年，南京启动四大地块1000万平方米保障房建设，并确保2012年竣工。
十二五期间，南京市将再启动丁家庄二期等6个保障房建设新项目，总建筑规模约1000万平方米共29万套，争取在2014年完成，力争解决100万人的住房困难。
大体上要把占城市人口20%的家庭纳入到住房保障范围，切实改善住房困难群众的居住条件。
浅析保障性住房发展与管理现状保障性住房是政府为满足低收入家庭和特殊群体的基本居住需求，解决城市住房困难问题而提供的住房保障服务。
保障性住房的发展与管理现状直接关系到广大居民的居住条件和生活质量，也是城市社会稳定和和谐发展的重要方面。
本文将从保障性住房的发展与管理现状进行浅析，探讨当前保障性住房面临的挑战与问题，以及相应的解决措施。
一、保障性住房的发展现状保障性住房的发展可以追溯到20世纪80年代末，当时中国政府开始实施住房改革政策，其中包括发展保障性住房以解决城市低收入家庭的住房问题。
随着中国城市化进程的加速，保障性住房建设得到了进一步加强和扩大，成为了解决城市住房问题的重要手段。
当前，我国保障性住房主要包括两部分：一是公共租赁住房，即政府提供给低收入家庭的廉租房和经济适用房；二是保障性安居工程，即政府为符合条件的城乡低收入家庭提供购房补贴或贷款支持。
在发展方面，保障性住房建设规模不断扩大，政府投入不断增加，各地积极推进政策，新型城镇化和城市更新也成为促进保障性住房发展的动力。
政策体系不断完善，各地区都相继出台了相应的保障性住房政策，加大对低收入家庭的扶持力度。
1. 政府主导的管理模式目前，保障性住房管理主要由政府部门牵头负责，由政府制定政策、安排资金、统筹规划、监督管理等工作。
政府在保障性住房工作中起了决定性作用，为低收入家庭提供住房保障。
2. 审批管理体系保障性住房由政府统一规划和审批，符合条件的低收入家庭可以通过申请获得相应的住房保障，政府对住房的产权、使用权以及租金等进行严格管理。
除了政府主导的管理模式外，市场参与也是当前保障性住房管理的重要组成部分。
政府通过采取政府购买服务、税收优惠和金融支持等方式，鼓励社会资本参与保障性住房建设，并积极引导房地产开发企业、金融机构和保险机构参与保障性住房建设和运营。
三、保障性住房面临的挑战与问题虽然保障性住房的发展取得了一定的成绩，但也面临着一些挑战与问题。
概述：2024年是南京房地产市场调控政策的深入落地的一年，政府监管力度明显加大，楼市出现了一系列变化。
本报告将对2024年南京房地产市场的整体情况、市场表现、价格走势、政策影响等方面进行深入分析，以期为相关产业提供依据和参考。
整体情况：2024年南京房地产市场总体保持平稳增长趋势，但增速明显放缓。
2024年上半年商品房销售面积达到XXX万平方米，同比增长X.X%，但增速较2024年同期下降X.X个百分点。
购房需求呈现稳定态势，但由于政策的影响，购房者更加理性、审慎，购房热情有所降低。
供应方面，住宅供应量有所增加，但供应结构调整不明显，中小户型仍然占据主导地位。
市场表现：2024年南京房地产市场呈现出明显的分化态势，新房市场表现平稳，二手房市场表现疲软。
新房市场的平稳表现主要得益于政府的调控政策，市场供求关系逐渐趋于平衡。
二手房市场受政策影响较大，成交量持续下滑，价格下跌明显。
投资者和购房者开始纷纷关注新房市场，使得新房市场需求不断增加。
价格走势：2024年南京房地产市场价格趋势总体平稳。
由于政府调控政策的推动，房价上涨势头得到明显抑制。
2024年上半年，南京市商品住宅平均价格为XXX元/平方米，同比上涨X.X%，涨幅明显较2024年同期下降。
二手房价格下跌明显，上半年同比下降X.X%，二手房市场供大于求，导致价格下行压力较大。
政策影响：2024年南京房地产市场调控政策继续加强，政府采取了限购、限贷等一系列举措。
限购政策限制了购房者的购房数量，使得购房者更加审慎。
限贷政策使得购房者的贷款额度受到限制，降低了购房者的购买能力。
这些政策的推出使得房地产市场供求关系发生了变化，市场需求量减少，房价上涨的势头受到明显抑制。
展望：展望2024年，南京房地产市场仍将受到严格的调控政策影响。
政府将继续加强调控力度，避免房地产市场出现大幅波动。
房地产企业需要进一步优化产品结构，推动房地产市场的可持续发展。
购房者需要理性看待市场，谨慎购房，以适应市场的变化。
目前房地产存在的问题和对策房地产是国民经济的支柱产业，在经济发展中起着重要的作用。
然而，随着时间的推移，我国房地产市场出现了一些问题。
本文将探讨目前存在的房地产问题，并提出相应的对策。
一、高房价和刚性需求近年来，中国大城市的房价居高不下，超过了普通家庭负担能力。
这主要因为供需失衡导致，刚性需求和投资需求共同推动了房价上涨。
首先，人口城镇化进程加快，城市规模扩大带来更多购房需求；其次，大量投资者利用房地产市场追求高额回报；同时，土地供应严重不足也限制了住宅供应量。
面对高房价和刚性需求问题，我们需要采取以下对策：1. 制定合理政策：政府应该通过调整货币政策、土地政策等手段来控制市场供求关系。
比如增加住宅用地供应、减少房屋投资税收优惠等。
2. 加强保障型住房建设：增加保障型住房建设数量，并根据实际情况提高保障住房面积，确保低收入群体的基本居住需求。
此外，可以通过购房补贴等方式扶持年轻人和中低收入者购买自己可负担得起的住房。
二、投资属性过强目前，我国房地产市场普遍存在着对投资性购房的过度依赖现象。
很多人将房地产作为一种长期稳定回报的投资工具。
这不仅导致了资金过度流动到房地产市场上，也减少了实体经济的发展机会。
针对投资属性过强问题，我们可以采取以下对策：1. 多样化投资渠道：鼓励民众将资金配置到其他领域，如股票、债券、科技创新等，以促进经济结构优化升级。
2. 加强楼市调控：加大市场监管力度，严格落实限购、限售等政策措施，防止炒房行为。
三、土地储备管理不合理在当前土地供应严重不足的情况下，土地储备管理成为了诸多城市面临的问题之一。
部分城市甚至出现了土地储备浪费、闲置的情况，造成资源浪费。
解决土地储备管理不合理问题可以从以下方面入手：1. 健全土地储备机制：建立科学合理的土地供给规划体系，加强对土地使用的监控和调配。
同时，落实政府统一占有环保用地、工业用地等，并加强对闲置土地的利用。
2. 鼓励开发商提前规划：引导并鼓励开发商按需求进行项目规划和规模安排，在投资之初就能尽量减少土地资源浪费。
南京市房地产市场调研报告南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析；二. 南京市房地产市场板块划分及其属性；三. 政府房地产发展政策；四. 政府城市规划对房地产的影响；五. 城市发展中交通发展的影响；六. 南京市房地产企业竞争企业状况；七. 江宁板块详细资料；八. 民信将军路项目诸项信息；九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。
精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。
随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。
宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。
目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。
但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。
南京市房地产现状来探讨南京市住房保障体系建设
房地产属于第三产业，自身并不参与物质生产，而倾向提供的综合服务。
在经济发展到一定水平（人均GDP3000美元以上），它成为经济发展、产业结构升级的龙头行业之一，对国民经济和社会发展的作用不断增强。
但是,随着房地产市场的快速发展,出现了一些新情况、新问题,如商品房价格上涨过快,投资结构不尽合理等。
南京的房地产市场发展中主要存在的问题有以下几个：第一，宏观经济环境仍保持稳定增长但房地产投资增幅趋缓。
第二，在国务院和中央部委房地产调控政策不断发布的同时，南京也在出台一系列房地产调控政策，调控政策效果明显，但先抑后扬，灵活性，预见性，系统性略显不足。
第三，当前南京市房地产开发企业面临严峻市场环境。
第四，政府服务和媒体环境复杂，加大了房地产开发成本。
南京处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。
但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25％，低于全国同类城市2至3个百分点。
而南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。
从发展态势来看，房地产业未来10~15年仍是发展高速期。
近年来，南京房价一直处于上升态势，区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格上涨，部分区域成为热点。
近年南京城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，政策壁垒的消除，导致购房需求进一步放大。
目前南京市一些土地实行竞拍招标，商家不计成本高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。
2009年的南京楼市，各板块涨声一片，2009年第三季度“中国购房者信心指数”的调查数据表明，南京购房者信心指数为93.5分。
表示购房者信心处于信心悲观区，对购房信心不足。
很多人表示现在南京的房价实在太高了，房价的涨幅已经大大超过了他们所能承受的范围之内。
购房者信心不足，最直接的市场反应就是整个楼市出现了价升量跌的现象，一方面，开发商忙着涨价，另一方面，购房者面对高涨的房价处在下手和观望的矛盾中。
南京购房者购买能力信心指数明显偏低，仅为95.6分，而购买迫切性指数却高达107.8分，可见两者间存在较大差距。
因房价高涨放弃购房的刚性需求不在少数。
首次置业者入市开始减少了，很多楼盘的改善型置业和投资客占了很大的比例，部分市民暂时放弃购房计划。
业内人士担心，房价高位运行，将导致刚性需求的逐步退场，长此以往，如果投资改善型置业占据了主导，将使市场产生严重的资产泡沫。
房价高是购房者信心的主要障碍。
调查显示，购房者对南京目前的房价水平很不满意。
并且对在售楼盘品质和可选楼盘数量方面也较为悲观。
随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。
而一直是南京价格谷底的江北板块，由于新地王的诞生，房价也开始“破六奔七”。
楼盘的涨幅过快，土地市场的表现也是“天价地”频出，地价的攀升又迅速带动新盘的价格上涨，多重作用使得楼市不理性的因素逐渐累积。
政府出台政策照顾中低收入者购房。
南京市将充分发挥规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的规模和布局，优先落实经济适用房、中低价商品房、危旧房改造项目，并合理配置市政配套设施。
为了进一步控制好土地一级市场调控，防止房价过快上扬，南京市政府加强了对土地市场的宏观调控，明确了全市住宅用地供应适用范围、分配原则、分配计划等，保证城市土地资源优化配置。
此外，南京市政府成
立南京市房地产预警预报体系。
这一措施将实现城市建设、房产、规划、国土、统计、金融以及房地产市场主体信息的互联与共享，为部门实时动态的业务管理服务，为宏观调控的决策服务，为社会资源的合理配置服务。
南京市房产管理部门统计显示“十五”期间，南京市进一步健全住房保障体系，困难群众住房条件获得较大改善。
截至“十五”末，南京市经济适用房投入资金总额已达61亿元，南京市从2003年开始实施集中建立中低价商品房，首批经济适用房开始接受购房申请。
致力于构建多层次住房保障体系。
建设经济适用房解决低收入家庭住房保障工作。
在调查的基础上形成了以市场调节为主, 政府扶助为辅, 建立多层次住房保障体系的住房供应与保障工作思路, 对最低收入家庭采取住房补贴为主、实物配租为辅的保障形式; 对低收入家庭通过建设经济适用房逐步解决其住房困难; 对中等收入家庭,通过加大住房货币化分配力度、加强金融支持、集资建房、合作建房等政策, 帮助他们改善住房条件; 对高收入家庭则完全通过市场机制, 提高其居住质量。
建设经济适用房、优先解决低收入家庭住房困难, 是南京市政府为民办实事的重点工作之一。
据悉,到2005年底，完成南湾营小区等多个项目的建立。
2010年全年全市保障性住房建设计划将开工建设600万平方米，建成300万平方米，三年完成900万平方米的建设，现已分别在栖霞区、雨花台区、江宁区确定了5个保障性住房建设地点，总用地面积约8330余亩。
为切实做好保障性住房项目用地的征地拆迁服务保障工作，一是抽调专人协助办理项目前期手续。
二是明确各阶段的工作要求和时间节点。
三是加强沟通协调，及早发现问题和矛盾供市领导小组决策，提高工作效率。
四是向被征地拆迁农户发放征地拆迁政策宣传手册，力争高效、透明地开展补偿安置工作。
目前栖霞区、雨花台区四处约7150余亩保障性住房项目的用地权属及补偿安置登记调查工作已全面展开。
对既不符合经济适用房申请条件，又买不起商品房的“夹心层”社会群体如何解决住房问题的解决，南京市采取住房问题调查，将大规模地调查所得到的数据，对今后全市的经济适用房、廉租房、中低价商品房、公共租赁房等保障性住房的供应起到重要的参考作用。
随着城市化进程的快速推进，南京市住房保障问题日益突出，特别是中低收入住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员的住房问题需要得到妥善解决，此次调查为完善南京市住房保障政策体系以及科学制定“十二五”住房保障规划提供了切实的数据。
调查对象为三类：具有城市户籍人均住房建筑面积15平方米及以下，人均年收入低于本市2009年度城镇居民人均可支配收入80％的城市中低收入家庭（2010年为1700元/人/月）；大中专院校毕业参加工作不满5年的新就业人员；非就业地户籍，在就业城市劳动关系稳定，有手续完备劳动合同或聘用合同的外来务工人员。
目前，南京家庭人均月收入不足1000元或人均住房面积不足15平方米的市民才有资格申请保障住房，此次调查将范围扩大，月收入范围从1000元扩大到了1700元，申请对象也不再局限于本地市民，将刚毕业大学生和外来务工人员纳入其中，这也意味着“夹心层”有望进入住房保障体系。
调查工作由各街道展开，对中低收入住房困难家庭，进行调查表的发放、填报和回收。
而新就业人员和外来务工人员的调查，则主要是由用人单位到南京市住房制度改革办公室领取或
在南京市住房保障和房产局网站下载新就业人员和外来务工人员住房情况调查表，发放给新就业人员和外来务工人员，如实填写后交所在单位。
中低收入住房困难家庭、本市户籍的新就业人员在填写表格前，应到户籍所在地住房保障部门开具住房状况证明。
各区将在6月—7月组织入户核查后，再将相关数据报送市房改办，以及省住房和城乡建设厅。
江苏淮安市日前推出“共有产权”住房模式，引起全国关注。
是否参照这种模式解决“夹心层”住房问题？南京市将适时推出共有产权住房和公共租赁房保障住房制度，目前正在研究阶段。
省内也酝酿出台相关政策，将廉租住房实物配租扩大到低收入家庭，经济适用住房供应对象扩大到中低收入家庭，大力推广经济适用住房共有产权经验，大力推进公共租赁住房建设，实现中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员“住有所居”。
预计3—5年左右时间内，基本解决中低收入家庭住房困难。
总的来说，南京房地产市场前景仍在，但状况不容乐观，但这在全国范围内是普遍现象。
当前的政策已经起到作用，但仍有不足之处，住房保障体系保障范围的扩大，运行过程中出现问题的解决，都在完善之中，未来的政策发展之路目标基本明朗，但道路仍旧曲折，我们应对政策发展前景怀有信心。
