地产公司目标成本科目讲解18页PPT

成本信息化管理 信息系统对成本各项基础业务的高效运作、对
企业管理决策的重要支撑作用将在太极的信息 化建设过程中得到印证。 成本信息化的思路：
成本管理实践
成本信息化
造价管理
广联达三大系统 计价评标系统 合同管理系统
综合成本
成本管理软件 成本数据库 成本月度反馈
知识管理
成本数据库 无效成本库 成本专业网站 课件培训体系
成本管理实践
工作架构
招标采购---招标管理 ---采购管理 ---合同管理
成本管理实践 工作架构
成本管理---工程付款 ---成本动态反馈
成本管理实践
“成本管理部”的定位 成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。 全员成本意识的推动者 公司经营计划的保证者 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管
理者 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责
任者
成本管理实践
管理链条
可
目
责
动
结
研
标
任
态
算
成
成
成
成
成
本
本
本
本
本
成本数据分析、无效成本分析
成本管理实践
可研成本
成本管理在可研阶段的两种工作模式： 基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测
算； 从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议
多项目成本管理的探讨
供应商管理：建立供应商优胜劣汰长效管理机 制 供应商：承建商 材料设备供应商 服务商
多项目成本管理的探讨
供应商管理：
----供应商开发渠道 ----供应商的培养 ----供应商的管理 ----供应商的评价
多项目成本管理的探讨

四、总部和项目公司的权责关系
项目公司权责Biblioteka • 负责全面统筹、协调项目的操作，对项目的结 果负全面责任。
• 如经事业部授权，项目公司负责项目的市场和 产品定位工作，并对其结果负责。
• 负责项目的报批、市政报装，并对其结果负全 部责任。
• 对项目的工程成本控制负直接和主要责任 • 对施工的进度、质量和安全文明施工负直接和
计210万m2，预计未来4年在北京、天津区域每年新增150 万m2以上的住宅或商用土地储备。
万通地产截止07年3季度在建规模统计 （共计210万m2)
酒店式公寓 天津空港
13.50 , 6%
中高层公寓 天津尚北新新家园
36.57, 17%
独栋及联排别墅 北京龙山新新小镇
37.75 , 18%
高层公寓 天津万通上游国际
**开发总流程图.vsd
项目管理手册体系说明. 施工过程管理流程图.vsd
成本管理流程图.vsd
工程成本动态管理流程 事业部
设计中心
项目可研报 告
规划方案可 行性评审
项目可研阶段成本管理
控规设计
工程中心
建筑方案可 行性评审
成本中心
投资估算合 理性评审
确立投资估算 及编制成本指
导书
修正投资估算
采购中心
目
➢第四部分：总部和项目公司的权责关系
录
➢第五部分：各业务阶段的相关制度及流程介绍
➢第六部分：各阶段成本管理的共性问题与解决方案
➢第七部分：简述集中采购的价值取向
各阶段成本管理的共性问题与解决方案
项目前期估算---项目可研阶段决策的依据，遵循科学方法，稳健性、 可比性、可追溯性及经济上可接受原则

提纲
一、成本控制的意义 简化 二、房地产开发项目成本构成 三、责任成本管理 四、各阶段控制要点 五、成本管理结论
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• 举例说明成本控制的意义 • 一句话,就是广泛收集来源，合理有效控制流失，为企业创造利润最大化
渠道有吸收资源和流失的两 面性（控制的重点把握时机） 适当计划 合理使用 堵漏和防损失
偏差
成本控制 执行力强
下面工作决定偏差的大小
动态成本责任 清晰、明确
设立目标成本（要反复修订）
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如何实现动态成本控制
以合同管理为中心 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”
“动态成本”反映任意时段项目成本结构变化； “实际发生成本”指的是项目当前已完成确定的工程量，与“动态成本”对比可反
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责任成本的分解方式
方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对 各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和 手段，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》，将合同签 订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目 标成本的完成
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责任体系前提
组织架构、职能分工
各分管部门对可控成本、变动成本出现成本异常偏差实行有效监控和 预警，发现异常及时通报，制定具备可操作性的纠偏措施，严格执行 ，确保成本控制在目标成本范围内 。
审计部：对工程项目的全过程成本变化，进行成本测算、对比、 分析。 工程部：重点控制施工图纸设计审核（包括结构类型、施工工 艺）、工程进度、质量、设计变更、现场签证、施工方案、合 同履约等等 市场拓展部： 供应商管理，建立健全合格供方档案，建立透明 的询价、定价机制； 财务部： 财务分析、核算 、比对。 销售部：销售价格、营销策划 人力资源部：人员配备、岗位责任

零星设施费用
----各类未细述的设施费用总和，如儿童游乐设施、指示
牌、垃圾桶、座椅、洋伞等
第七部分 配套设施费 ----通常情况指房屋开发过程中，根据有关法 规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固 定资产的公共配套设施及其它应归为公共配套的支出。包括：
会所费用 学校及幼儿园费用 物业用房 人防地下室 垃圾转运站 市政设施公共用房
毫无疑问，成本是企业实现利润的最关键要素之一。 成本不是重要，而是“相当”重要！
房地产开发成本的构成
综述： 环看现今全球所有“基业长青”的企业，优秀的成本管理甚至 是成本竞争优势无一不是其特质。万科意欲成为百年老店，成 本管理的重要性不言而喻。 成本重要吗？那是相当重要啊！
成本管理体系
成本管理模式
我们需要一种“成本文化”
从这个意义上说，企业必须形成一种“成本文化”，形成一种人人关心成本、人人 了解成本、人人节约成本的文化，企业才有希望、才有不断发展的可能！
成本管理是企业的生命线； 成本管理需要大家！
每天问自己一句：今天我成本了吗？
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房地产成本构 成与管理
目录 一、房地产开发成本的构成 二、成本管理模式
房地产开发成本的构成
日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜… ----告诉我们：对商家而言，拥有成本低的产品，就有利于用较竞争对手
低的价格获取市场； 某某大公司为了削减开支，裁员5%...
----体现了：人员开支，是企业成本的重要部分； 中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…
基础费用
----建筑的地基与基础费用；
结构与粗装修费用 ----完成地面以上的结构与基本装修的费用；

目标成本科目的制定
制定目标成本科目的标准和 规范
确定目标成本科目的核算方 法和流程
确定目标成本科目的范围和 分类
制定目标成本科目的考核和 激励机制
目标成本科目的执行
目标成本科目的定义：指在项目开发过程中，为实现项目目标而设 定的成本控制标准。
目标成本科目的分类：包括土地成本、建安成本、营销成本、管理 成本等。
基础设施：包括道路、桥梁、 供水、供电等
费用分类：分为直接费用和 间接费用
费用控制：通过预算、合同、 进度管理等方式进行控制
公用设施建设费
概念：指为满足项目开发需要，在项目范围内建设的公共设施的费用
包括：道路、绿化、停车场、消防设施等
计算方法：根据项目规划、设计要求，结合当地市场价格进行估算 管理：在项目开发过程中，需要定期对公用设施建设费进行监控和调整， 确保项目成本控制在目标范围内
公司
地产公司目标成本 科目讲解
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汇报人：
目录
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01
目标成本科目的概述
02
目标成本科目的设置
03
目标成本科目的管理
04
目标成本科目的控制措施
05
目标成本科目的优化建议
06
01
添加章节标题
01
目标成本科目的概述
目标成本科目的定义
目标成本科目是指在项目开发过程中，根据项目预算和实际成本，对项目成本进行预测、控制和 核算的科目。
加强成本监控和成本分析
提高成本控制意识和能力
建立成本考核和激励机制
加强成本控制培训和交流
加强合同管理，控制工程变更和索赔
合同管理：明 确合同条款， 确保合同执行

设备安装工程、园林景观工程） ②建立招投标机制 ③强化合同管理 ④健全管理机制
.
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▪ 2、工程成本控制的措施 ▪ ①选择优秀的监理公司 ▪ ②选择优秀的承包商 ▪ ③合理安排施工顺序 ▪ ④重视工程变更 ▪ ⑤严格控制材料、设备价格 ▪ ⑥重视技术革新 ▪ ⑦加强竣工结算的审核
.
19
▪ 3、成本控制的内容 ▪ ①流程图、人员职责 ▪ ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ▪ ③多方案必选，控制变更设计 ▪ ④详细工程计量
.
20
4、营销费用的管理
1、周期：
导入——开盘——强销——尾盘期
2、营销费用预算：
广告
1.5~2.0%
销售代理
1~1.5%
售楼中心费用，视项目策划而定，可分为
再利用或一次性使用
.
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3、营销费用管理的主要措施 ①建立各项广告、市场推广计划，预算的执行
及监督机制 ②招投标机制 ③争取对外的发布折扣点 ④合理控制售楼中心的资金投入
在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低 的成本获取土地，形成竞争核心力
.
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2、设计阶段的成本控制
▪ 一、设计中影响项目成本的主要因素 ▪ 小区的规划设计 ▪ 建筑的平面设计 ▪ 建筑的层高和净高 ▪ 建筑节能 ▪ 园林景观设计
.
15
▪ 二、设计阶段项目成本控制的主要方法 ▪ 1、设计方案竞选和设计招标 ▪ 2、应用价值工程优化设计 ▪ 3、推行限额设计
.
22
关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛 查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学 习进步
谢谢！
.
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▪ 印花税
按签订经济合同万分之一到 万分之五不等

开发成本
九 期间费用
项目总投资
高层
单价 商业 地下车库
* 可售车位 *
高层
合价 商业 地下车库
合计
三、光明城市成本简介
光明城市高层单价比例
5% 6% 7%
53%%
43%
28%
3%
一、土地获得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费
1、政府地价及相关费用 2、合作款项 3、红线外市政设施 4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费 2、报批报建增容费 3、三通一平费 4、临时设施费
四、成本科目基本组成
三、主体建筑工程费
1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门窗工程 4、公共部位装修 5、室内装修
四、主体安装工程费
1、室内水暧气电 2、设备及安装费 3、弱电工程
四、成本科目基本组成
六、园林环境费 1、绿化建设费 2、建筑小品 3、道路广场建造费 4、围墙建造费 5、室外照明 6、室外零星设施 七、配套设施费 会所 ◆基础工程◆结构与粗装修◆安装费◆室内精装修 ◆铝
合金门窗◆外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等)
四、成本科目基本组成
七、配套设施费 幼儿园-------光明无 学校 ---------光明无 地下室
光明比宝山费用高在哪里？高多少？ 光明比金色费用高在哪里？高多少？
四、成本科目基本组成
二、开发前期准备费 1、勘察设计费 ◆ 勘察丈量费------下设五 ~ 十个子目
商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等
◆ 规划设计费------下设五 ~ 十个子目
交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等

•54．徘徊于斗牛之间
•55．几处早莺争暖树 谁家新燕啄春泥
•56，小学而大遗
•57．酾酒临江
横槊赋诗
•58．覆压三百余里
隔离天日
•59．既替余以蕙纕兮 又申之以揽茝
•60．可堪回首 佛狸祠下 一片神鸦社鼓
•61．东风不与周郎便
铜雀春深锁二乔
•62．剪不断 理还乱 是离愁
•63．无可奈何花落去 似曾相识燕归来
土地费用
关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工
建安费用
由利润率测算表倒推可售成本分摊表：
关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工
建安费用
分业态：
关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工
建安费用
3.1前期费用：
关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工
•64．持节云中
何日遣冯唐
•65．而彭祖乃递三世可至万世而为君 谁得而族灭也
•67．山川相缪 郁乎苍苍
此非孟德之困于周郎者乎
•68．（是故）弟子不必不如师
师不必贤于弟子
• 29．善假于物（也）
• 30．桑之落矣
其黄而陨
•31．飞湍瀑流争喧豗
砯崖转石万壑雷
•32．虽体解吾犹未变兮 岂余心之可惩
•33．（若夫）乘天地之正
而御六气之辩
以游无穷者
•34．莫笑农家腊酒浑
丰年留客足鸡豚
•35. 剑阁峥而崔嵬 一夫当关 万夫莫开
•36．余独好修以为常
•37．别有幽愁暗恨生
此时无声胜有声
吾独穷困乎此时也
•47. 舞幽壑之潜蛟
泣孤舟之嫠妇
•48.（且）举世誉之而不加劝 举世非之而不加沮

• 从上面的图示可以看出，除土地成本外，建安所占工程总投资的比例是最大 的
• 对其测算的准确与否直接影响成本控制与工程盈利水平
包括内容
• 因而，需对工程项目按建筑与安装分别进行测算：
主体建筑工程费 制定目标成本的原则，通常遵循2、8原则，就是将对工程造价影响大的，
实际操作易于控制的项目，在目标成本里得以明确体现，具体说，就是： 1、基础工程 2、结构工程 3、粗装修工程 4、门窗工程 5、外装及公共部位装修工程 6、室内装修工程等的成本进行重点监控
上河名居目标成本
土地成本31.41% 前期成本1.85% 建筑成本28.21% 安装成本6.33% 红线内市政4.14% 园林环境费1.68% 配套设施费6.89% 开发间接费2.63% 管理费用2.08% 财务费用4.52% 销售费用2.93% 营业税及附加7.34%
美和园目标成本
土地成本53.76% 前期成本1.30% 建筑成本18.71% 安装成本6.85% 红线内市政3.33% 园林环境费0.85% 配套设施费5.96% 开发间接费0.69% 管理费用0.46% 财务费用1.83% 销售费用0.47% 营业税及附加5.79%
• 土方工程 • 降水工程 • 桩基工程 • 护坡工程等
基础工程
• 土方工程 • 可以按楼座基底面积乘以挖深+放坡进行测算
• 降水工程 • 可按楼座基底面积进行测算
• 桩基及护坡工程 • 可按楼座基底面积进行测算
结构工程
• 结构工程测算目标制定
• 钢筋及混凝土含量，钢 筋的含量对成本的影响 巨大
入了
• 在将工程费用中的六项进行分摊后，再将计算出期间费用、税金及附加分别 进行分摊，最终得出项目的各销售类型的个别成本，再汇总得出工程总成本。

拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左

房地产企业成本构成PPT讲义汇总
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿