XXXX有限公司
宝鸡高新创客空间项目可行性研究报告
编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司
高级工程师：高建
报告目录
第一章项目总论 (1)
第一节项目概述 (1)
一、项目名称 (1)
二、项目承办单位 (1)
三、项目的主管部门 (1)
四、宝鸡高新创客空间内容、规模、目标 (1)
五、项目建设地点 (2)
六、金使用概况 (2)
七、融资与财务说明 (3)
八、项目竞争优势 (4)
第二节项目团队介绍 (5)
一、项目发起缘由 (5)
（1）领袖倡导 (5)
（2）宝鸡高新创客空间横空出世 (5)
（3）宝鸡高新创客空间运营模式 (5)
二、团队简介 (6)
（1）宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心 (6)
（2）陕西恒锦发置业有限公司 (7)
（3）陕西元泰实业有限公司 (7)
第二章宝鸡高新创客空间项目建设背景、必要性、可行性 (8)
第一节宝鸡高新创客空间项目建设背景 (8)
一、国务院支持创业创新新政策 (8)
二、国务院办公厅《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》35号 (10)
三、发改委《改革先行加快释放“双创”活力》 (10)
四、科技部关于印发《发展众创空间工作指引》的通知 (10)
五、工信部还印发《关于推动大众创业、万众创新工作的有关通知》 (11)
六、陕西省科技厅《陕鼓励社会资本投建众创空间宝鸡高新创客空间》 (13)
七、西安加大资金补助扶持众创空间发展 (13)
八、宝鸡科技局《宝鸡市“众创空间”宝鸡高新创客空间实施方案》22号） (14)
九、委会关于印发小微企业孵化器和众创空间认定管理办法(暂行)的通知 (16)
十、项目发起人以及发起缘由 (18)
第二节宝鸡高新创客空间项目建设必要性 (20)
一、市场发展的需要 (20)
二、企业发展的需要 (20)
第三节宝鸡高新创客空间项目建设可行性 (21)
一、宝鸡高新创客空间建设原则可行 (21)
二、宝鸡高新创客空间模式可行 (22)
三、宝鸡高新创客空间建设条件可行 (22)
四、宝鸡高新创客空间服务功能可行 (23)
五、宝鸡高新创客空间保障措施可行 (24)
六、宝鸡高新创客空间经济效益可行 (24)
七、宝鸡高新创客空间社会效益和示范效益可行 (25)
第三章众创空间市场分析 (26)
第一节众创空间概述 (26)
一、提出众创空间的背景 (26)
二、众创空间是定义 (26)
三、创客空间的概念 (27)
四、众创空间的作用和意义 (28)
第二节众创空间在国外 (28)
第三节众创空间在中国 (29)
一、众创空间在中国的发展现状 (29)
二、众创空间在中国的模式 (32)
第四节创客空间主要企业分析 (33)
一、柴火空间 (33)
二、3W咖啡 (34)
三、创新工场 (35)
四、我国主要创客空间对比分析 (36)
第五节众创空间发展过程中存在的现象与问题 (37)
第六节众创空间的发展趋势 (38)
第四章宝鸡高新创客空间项目定位方案 (39)
第一节宝鸡高新创客空间项目设计方案 (39)
一、宝鸡高新创客空间概念设计 (39)
二、宝鸡高新创客空间空间设计 (40)
三、宝鸡高新创客空间目标设计 (40)
第二节宝鸡高新创客空间项目功能定位 (42)
一、项目功能定位的指导思想 (42)
二、项目功能定位体制 (43)
第三节项目主要设置以下十大功能 (44)
一、创业企业的入驻和退出功能 (44)
二、提供孵化场地功能 (44)
三、提供各种服务设施功能 (44)
四、物业管理功能 (45)
五、商业服务功能 (45)
六、信息咨询功能 (45)
七、企业管理功能 (45)
八、人员培训功能 (45)
九、融资服务功能 (45)
十、营造创新的企业文化功能 (46)
第四节宝鸡高新创客空间项目营销规划方案 (46)
一、营销战略规划 (46)
二、营销模式 (46)
三、促销策略 (47)
第五章宝鸡高新创客空间规划方案 (47)
第一节宝鸡高新创客空间模式特点 (47)
一、宝鸡高新创客空间活动聚合型 (47)
二、宝鸡高新创客空间培训辅导型 (47)
三、宝鸡高新创客空间媒体驱动型 (47)
四、宝鸡高新创客空间投资驱动型 (47)
五、宝鸡高新创客空间地产驱动型 (47)
六、宝鸡高新创客空间产业链服务型 (47)
第二节宝鸡高新创客空间物业规划方案 (48)
一、创业工作区 (48)
二、办公服务区 (48)
三、创客空间物业规划 (48)
四、产品创意展示区 (49)
第六章宝鸡高新创客空间项目运营规划 (50)
第一节公司组织机构 (50)
第二节运营策略 (51)
一、人才战略 (51)
二、知识产权战略 (52)
三、融资战略 (53)
四、服务战略 (53)
五、国际化战略 (54)
第三节宝鸡高新创客空间投资回报方式 (55)
一、宝鸡高新创客空间投资回报方式 (55)
二、创客入驻标准及政策 (56)
三、会员分类、权益、收费 (56)
四、创客空间服务体系 (56)
五、宝鸡高新创客空间的盈利模式 (57)
六、宝鸡高新创客空间拟申请政策扶持内容 (57)
第七章宝鸡高新创客空间项目工程设计方案 (59)
第一节设计依据 (59)
第二节设计原则和特点 (59)
第三节给水排水 (59)
一、给水系统 (59)
二、消防系统用水 (60)
三、排水系统 (60)
第四节暖通设计 (60)
一、空调系统 (60)
二、通风设计 (61)
三、消防设计 (61)
四、节能环保 (61)
第五节强弱电设计 (61)
一、强电设计 (61)
二、弱电设计 (63)
第八章宝鸡高新创客空间项目财务评价分析 (65)
第一节项目总投资规模 (65)
一、固定资产投资 (65)
二、项目总投资 (65)
三、流动资金使用 (66)
第二节资金筹措与使用方案 (67)
第十章项目财务分析、经济分析与主要指标分析 (69)
第一节财务效益计算的依据及说明 (69)
第二节产品成本估算 (69)
一、直接成本 (69)
二、工资及福利费用 (70)
三、折旧及摊销 (70)
四、修理费 (72)
五、其它费用 (72)
六、总成本费用 (72)
第三节营业收入、营业税金及附加、利润及分配 (73)
一、产品营业收入 (73)
二、营业税金及附加费用 (73)
三、损益、利润及分配 (74)
第四节盈利能力分析 (76)
一、投资利润率，投资利税率 (76)
二、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期 (76)
三、项目财务现金流量表 (76)
四、项目资本金现金流量表 (78)
五、宝鸡高新创客空间项目5年还贷计划 (80)
第六节盈亏平衡分析 (82)
第七节敏感性分析 (84)
第十一章综合结论 (86)
第一节社会效益 (86)
一、主要结论 (86)
二、建议 (87)
第二节经济效益 (87)
第三节综合结论 (88)
第九章宝鸡高新创客空间项目风险分析及风险防控 (89)
第一节宝鸡高新创客空间项目风险分析 (89)
第二节宝鸡高新创客空间项目创业风险应对措施 (89)
图表目录
图表 1. 宝鸡高新创客空间建设目标及重点 (1)
图表 2. 宝鸡高新创客空间项目综合经济技术指标 (3)
图表 3.李克强总理提出大众创业万众创新为创业创新搭建新平台 (8)
图表 4.XXXX有限公司基本信息 (18)
图表 5.XXXX有限公司股东结构 (19)
图表 6.创客空间的四要素 (27)
图表 7.我国众创空间区域示范基地分布图 (30)
图表 8.我国主要众创空间模式及类型 (33)
图表 9.我国主要典型创客空间对比分析 (36)
图表 10.宝鸡高新创客空间概念设计图 (39)
图表 11.宝鸡高新创客空间展示图 (40)
图表 12.宝鸡高新创客空间建设目标及重点 (40)
图表 13.宝鸡高新创客空间项目五大重点功能 (41)
图表 14.宝鸡高新创客空间项目领域定位 (43)
图表 15.宝鸡高新创客空间项目 (50)
图表 16.宝鸡高新创客空间投资回报方式 (55)
图表 17.宝鸡高新创客空间项目固定资产投资分析 (65)
图表 18.宝鸡高新创客空间项目固定资产投资分析 (66)
图表 19.XXXX有限公司流动资金使用估算 (66)
图表 20.宝鸡高新创客空间项目资金来源与使用计划 (67)
图表 21.XXXX有限公司主要成本表 (69)
图表 22.宝鸡高新创客空间项目折旧及摊销 (70)
图表 23.宝鸡高新创客空间项目固定资产折旧费估算表 (71)
图表 24.宝鸡高新创客空间项目无形资产及递延资产摊销费估算 (72)
图表 25.宝鸡高新创客空间项目逐年总成本费用计算详细表 (73)
图表 26.宝鸡高新创客空间项目营业收入、营业税金及附加计算详细表 (74)
图表 27.宝鸡高新创客空间项目损益和利润分配表 (75)
图表 28.宝鸡高新创客空间项目财务评价指标一览表 (76)
图表 29.项目财务现金流量表 (77)
图表 30.项目资本现金流量表 (78)
图表 31.宝鸡高新创客空间项目年还贷计划 (80)
图表 32.宝鸡高新创客空间项目成本与收入比例分析 (82)
图表 33.宝鸡高新创客空间项目盈亏平衡图例分析 (83)
图表 34.XXXX有限公司敏感性分析表 (84)
图表 35.设置截距为方案收益率分析 (85)
图表 36.XXXX有限公司敏感性图例分析 (85)
图表 37.宝鸡高新创客空间项目综合经济技术指标 (87)
第一章项目总论
第一节项目概述
一、项目名称
宝鸡高新创客空间
二、项目承办单位
XXXX有限公司
三、项目的主管部门
宝鸡高新技术产业开发区高技术创业服务中心
四、宝鸡高新创客空间内容、规模、目标
宝鸡高新创客空间项目，建筑面积15万㎡，为入住企业提供拎包入住的办公场地和全程的保姆式工商注册、培训辅导、融资对接、活动沙龙、财务法务、设立天使或早期基金、政府专项补助资金申请等一对一服务。
宝鸡高新创客空间项目，倾全力打造建设宝鸡创业服务集聚区、科技企业发源地、创业者文化圣地，打造具有极强科技感、展示度、时尚感的创新创业特色景观大道，吸引培养一批具有国际影响力的世界一流创业孵化服务机构，缔造全球知名的创客空间。
以创业企业的需求为导向，以全球范围内的服务资源的整合为基础，宝鸡高新创客空间积极引进各类创业服务机构，重点打造“创业投融资+创业展示”两大核心功能，以及“创业交流+创业会客厅+创业媒体+专业孵化+创业培训”五大重点功能。
图表 1.宝鸡高新创客空间建设目标及重点
（资料来源：XXXX有限公司）
通过宝鸡高新创客空间的打造，以及服务要素、交流要素、展示要素、互动要素等的导入，实现创意空间、创意孵化项目和资本结合，这种跨界的产业地产的创客空间，是在这个时代下把握机遇、实现梦想的创新模式和成功出路。五、项目建设地点
陕西省宝鸡市高新开发区高新大道63号院1幢
六、金使用概况
2016年7月至2020年6月。项目计划投资8亿元人民币，分三个模块进行投资建设，第一个模块是投资建设15万平方米的营业面积，预算投资5亿元；第二个模块是创办创业社区，社区内包括孵化学校、创业咖啡馆以及创业公寓，
预算投资2.5亿元；第三个模块是投资建设一个供创客互相交流的综合性的网上
电子交易平台，预算投资0.5亿元。
宝鸡高新创客空间项目，所需投资资金8亿元，目前只能自筹3亿元，资金缺口5亿元，全部通过银行贷款来解决。还款期限五年，贷款用途用于项目物理空间的投资建设、信息平台的搭建、设备采购、后期室内外装修等费用，项目运营后第一年开始还款付息。
七、融资与财务说明
XXXX有限公司“宝鸡高新创客空间”综合经济技术指标详见表。
图表 2.宝鸡高新创客空间项目综合经济技术指标
（资料来源：XXXX有限公司）
经过财务测算和分析，本项目（全部投产后年平均值）年营业收入20000.0万元，年总成本7485.4万元，年利润总额12220.5万元，年税后利润9165.3
万元。所得税3055.1万元。项目税前财务内部收益率为13.50%，税后财务内部收益率为10.07%，税前财务净现值（i=10％）11856.9万元，税后财务净现值（i=10％）208.9万元；税前投资回收期6.515年，税后投资回收期7.12年，其中含建设试产期12个月。产能利用率为28.1%。
因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，敏感性分析显示项目盈利对各因素的敏感性较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。本项目具有良好的经济效益。
八、项目竞争优势
公司打算用四到五年时间按计划投资建设该项目，进一步完善平台服务，打造涵盖基础服务、成果展示、服务模块标准化、投融资、交流互动等功能的创业新型综合服务平台，持续致力于提供先进的、全面的“物理空间+平台服务+创客文化”服务，力争在2020年打造建设一个覆盖宝鸡市及陕西地区的综合性万众创业平台。
空间致力于构建服务功能完善的创业生态。以创业企业的需求为导向，以全国范围内的服务资源整合为基础，积极引进各类创业服务机构，重点打造“创业投融资+创业展示”两大核心功能，以及“创业交流+创业会客厅+创业媒体+专业孵化+创业培训”五大重点功能。
汇聚智慧产业，助理宝鸡智造，宝鸡高新创客空间，为中小企业量身定制的全能商业空间，汇聚全国顶尖创客团队，网罗创新精英人才，与创新者同行，共同创造宝鸡硅谷。
这是一个分享经济的时代，在这里，你可以分享你的创业心得，分享你的杰出创意，分享你的快乐生活。XXXX有限公司，创立的宝鸡高新创客空间，以共同提高、共创大业为宗旨，为创客们提供沟通、交流的平台。
创客会以组织或自发等形式举行各种交流活动，不定期请专业人士进行创客、创业讲座，提升创客们的思维空间，共谋发展大计。
第二节项目团队介绍
一、项目发起缘由
（1）领袖倡导
习近平总书记、李克强总理多次激励“大众创业、万众创新”，鼓励让一切创造社会财富的源泉充分涌流。以创代就、以创带就、以创促就——2016众创元年，众创空前风起云涌。“鼓励创业创新”成为本届政府的关注重点。“创客”一词首次被写进政府报告，总理提及“创业”多达13次。新一轮创业热潮即将来临！
（2）宝鸡高新创客空间横空出世
XXXX有限公司，为了全面响应和落实《国务院办公厅关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》的号召，为了适应和引领经济发展新常态，顺应网络时代大众创业、万众创新的新趋势，打造经济发展新引擎，为了促进宝鸡高新区乃至宝鸡市经济快速发展，提高城市资源利用效率，加强投资和鼓励创业环境建设，也为了增强企业自身的快速发展能力，使企业积极为现代化宝鸡建设做出更大的贡献，公司积极寻求发展的新思路，设计企业新的运营模式。
公司利用宝鸡市高新区商业平台及氛围以引进文化创意、软件设计和品牌商业等领域创客入住，利用高新区突出的产业优势孕育的丰富的技术人员和业内专家的聚集，为创客空间核心人员和核心创新方向提供强有力的支撑的条件，规划投资建设营业面积为15万平方米为创客提供全智能的商务环境、办公自动化设备和专业金融、财会和行政审批代办等服务为一体的创客空间。
（3）宝鸡高新创客空间运营模式
1）建立众创投资基金，同时引进母基金。以众筹方式共同投资优选项目，同时引进母基金共同投资、共同赢利。