土地增值税的税收课件

转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。

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二、征税范围的若干具体规定
1. 以房地产进行投资、联营
2.
对于以房地产进行投资、联营,如果投资、
联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或
作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征
收土地增值税;但是,上述房产再转让的，属于土
地增值税征税范围。
3. 2. 合作建房
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,属于征收土地增值税的范围。
三、土地增值税纳税义务人
土地增值税的纳税人是转让国有土地使用
权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取
得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、
企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位
和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国
机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
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第二节 计税依据
一、土地增值税的计税依据
（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、 挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地 使用权的所支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转 让土地使用权时按规定补交的出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土
地使用权人实际支付精的选P地PT 价款。
3. 企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂精选免PPT征土地增值税; 15
4．交换房地产
交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。
5.房地产抵押

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产 取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。

• A.与国有企业换房的外资企业 • B.合作建房后出售房产的合作企业 • C.转让国有土地使用权的企业 • D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间 • 【答案】D
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方

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第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）

计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，

加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：

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土地增值税的计算方法
增值额的计算
计算公式
增值额=转让房地产取得的收入-扣除 项目金额
转让房地产取得的收入
扣除项目金额
包括取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、房地产开发费用、 与转让房地产有关的税金等
包括货币收入、实物收入和其他形式 的收入
应纳税额的计算
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计算公式
应纳税额=增值额×适用 的税率-扣除项目金额×速 算扣除系数
应纳税额。
征收税款
税务机关向纳税人发出缴税通 知，并征收税款。
复议和诉讼
纳税人如对土地增值税的征收 有异议，可申请行政复议或提
起诉讼。
征收监管
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税务机关应加强对土地 增值税征收的监管，确 保税款及时、足额入库 。
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对纳税人进行定期或不 定期的检查，核实其土 地增值税的缴纳情况。
03
对违反土地增值税法的 行为进行处罚，并依法 追究相关责任人的法律 责任。
04
加强与相关部门的信息 共享和协作，共同维护 税收秩序。
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案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
某房地产开发公司开发一住宅小区，销售收入为1亿元，土地成本为2000万元，开发成本为3000万元 ，计算该公司应缴纳的土地增值税。
案例二：某企业因土地增值税产生的争议处理
感谢观看
总结词
土地增值税争议处理
详细描述
某企业因土地增值税计算问题与税务 部门产生争议，经过协商和调解，最 终达成一致意见，避免了法律纠纷。
案例三
总结词
地方政府土地增值税征收管理