国有商业用地能否变为工业用地？如何变为工业用地

土地用途变更的案例土地用途变更是指将某一块土地原有的用途改变为另一种用途的行为。

这种变更通常需要经过政府部门的审批和批准。

下面是十个土地用途变更的案例：1. 将农田变更为城市住宅用地在城市化进程中，随着人口增加和城市发展的需要，农田逐渐被用作新建住宅区的用地。

这种变更可以满足城市居民的住房需求，但也带来了农田资源的损失。

2. 将工业用地变更为商业用地随着城市的发展，一些工业区域的产业结构发生了变化。

为了适应社会经济发展的需要，政府可以将部分工业用地转变为商业用地，以促进商业活动的发展。

3. 将旧厂区变更为文化创意产业园区一些老旧的工厂区域在经济转型时期逐渐失去了原有的产业功能。

政府可以将这些旧厂区变更为文化创意产业园区，吸引文化创意企业入驻，推动文化产业的发展。

4. 将城市空地变更为公园绿地为了改善城市环境和提升居民生活质量，政府可以将一些城市空地变更为公园绿地，增加城市的绿化面积，提供休闲娱乐场所，改善城市生态环境。

5. 将农村土地变更为旅游景区用地一些风景优美的农村地区可以通过将土地用途变更为旅游景区用地来吸引游客，促进农村经济发展。

这种变更可以提高农民的收入，改善农村居民的生活条件。

6. 将森林保护区变更为生态农业用地为了保护生态环境和促进可持续发展，政府可以将一些森林保护区变更为生态农业用地，推广有机农业和生态农业模式，保护土地资源和生态系统的完整性。

7. 将空置工地变更为临时停车场一些城市中存在着大量的空置工地，这些工地占用了宝贵的土地资源。

政府可以将这些空置工地暂时变更为临时停车场，缓解城市停车难的问题，提高交通效率。

8. 将废弃工厂变更为科技孵化园区一些废弃的工厂区域可以通过变更土地用途，建设科技孵化园区，吸引高科技企业入驻，促进科技创新和产业升级。

9. 将矿山区变更为风电场一些矿山区域在矿产资源开采完毕后形成了废弃地。

政府可以将这些矿山区变更为风电场，利用风能资源发展清洁能源，促进可持续发展。

试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题牛慧恩摘要: 随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。

然而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出现了愈演愈烈的‚工业用地办公楼化‛现象，这对城市规划的科学性等带来了一定的挑战。

通过对我国这一特殊现象及其问题产生原因的分析，认为应该将我国的土地基准地价及土地出让金计收建立在土地利用现状分类的基础上，将土地出让金收取与规划用地性质脱钩，这样才能够为规划用地性质的合理调整‘松绑’，有利于维护规划用地性质的科学性并切实发挥其功能引导作用。

关键词：工业用地，办公楼化，土地出让金，科学性1、引言在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。

例如在深圳，不仅有华侨城的从东部工业区到‘LOFT创意园’、蛇口的从三洋工业区到‘南海意库’的华丽转身，有车公庙‘天安数码城’的成功再造以及在龙岗中心区的再行复制，更有深圳高新区鳞次栉比、堪与中心区相媲美的办公大厦群……作为城市规划师，当我们在为这些地区的成功改造和高效利用而深感欣慰的时候，对于在规划图纸上仍然显示为棕色的工业用地性质，总不免感到有些‘别扭’；特别是当有人厉声质问：‘为什么那些办公大楼的用地性质是工业，按工业用地交土地出让金，而我们的办公大楼用地性质却是商业，按商业用地交土地出让金？’时，城市规划师们常常会变得哑口无言，难以给出令人信服的解释。

因此，对于工业用地上越来越多、越来越高的办公大楼，在此称其为‘工业用地办公楼化’现象，认为有必要对该现象背后的原因及其带来的问题进行深入研究，并应积极寻求问题的解决对策。

商业用地调整工业用地论证报告一、引言近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，商业用地需求不断增加。

然而，由于工业用地的资源闲置和商业用地紧缺的现状，将工业用地调整为商业用地成为了一种有效的解决方案。

本论证报告旨在探讨商业用地调整工业用地的可行性和必要性。

二、商业用地需求分析随着城市人口的增加和居民收入水平的提高，商业用地需求逐渐增加。

商业用地不仅满足了居民的购物和娱乐需求，还提供了就业机会和经济增长。

然而，当前商业用地供应严重不足，导致商业设施的拥挤和服务质量下降。

三、工业用地资源闲置问题与商业用地需求不断增加相比，工业用地的利用率相对较低。

许多工业用地因为产业结构调整或企业搬迁而闲置，造成了资源的浪费。

将这些闲置的工业用地调整为商业用地，不仅可以提高土地利用率，还能够满足商业用地的需求。

四、商业用地调整工业用地的可行性分析1. 土地利用效益提升工业用地调整为商业用地可以提高土地的利用效益。

商业用地的开发和经营往往能够带来更高的经济效益和税收收入，从而提高城市的整体发展水平。

2. 城市空间结构优化通过调整工业用地为商业用地，可以使城市的空间结构更加优化。

商业用地的集聚有助于形成商业中心和商业区，提升城市的形象和吸引力，进一步推动城市的发展。

3. 就业机会增加商业用地的建设和经营需要大量的人力资源，将工业用地调整为商业用地可以创造更多的就业机会，减少失业人口，促进社会稳定和经济发展。

4. 居民生活水平提高商业用地的建设可以提供丰富多样的商业设施和服务，方便居民的生活和消费需求。

提高居民的生活水平是城市发展的重要目标，商业用地的调整能够有效实现这一目标。

五、商业用地调整工业用地的必要性分析1. 商业用地供需矛盾突出商业用地供需矛盾已经成为制约城市发展的重要问题。

当前的商业用地供应严重不足，无法满足居民的购物和娱乐需求。

将闲置的工业用地调整为商业用地是解决这一问题的有效途径。

2. 工业用地资源闲置浪费大量的工业用地因为产业结构调整或企业搬迁而闲置，造成了资源的浪费。

一、政府回购政府给予企业一定土地补偿金，收回土地，重新整理或变更用地性质后流入市场，再由新投资者通过招拍挂取得土地。

在某些城市，被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人还可分享一定比例的土地收储收益。

回购是政府最为「喜闻乐见」的处理方式，但对于企业而言，这种模式却是下下之选。

一般来说，土地补偿金的计算方法是「以工业用地现价补偿为主，双方谈判为辅」，补偿一般包括土地使用权补偿、地上附着物补偿和企业搬迁费补偿，但不论怎么算，这个费用也远低于土地本身的价值，更何况现在土地价值水涨船高，拿在手里就是固定资产。

此外，从经营角度看，土地收储意味着企业搬迁，会涉及到供应链重构、员工重新招募、市场环境、销售渠道变化等一系列问题，企业经营风险成倍增加。

适用条件：1、土地历史遗留问题严重、一时难以解决；2、地块位置太偏、短期内没有开发价值。

二、异地置换+拆迁补偿政府补给你一些钱，同时在郊区置换一块新地、或在市区换一小块商业用地，你可以在新地盘上再起炉灶。

相比之下，这种模式比全部回购要温和许多，一般是政府急于收回土地提出的「折中」方案，在这种模式下，如果条件设置得当，理论上政府和企业可以实现双赢。

从企业发展角度看，若能置换到一块合适的商业用地，既保留了在该区域的「根据地」，又可借此平台实现公司业务转型；而政府也如愿回收土地，还留住了企业和税收，一举两得。

适用条件：有业务转型打算的企业。

三、土地换股权企业以土地作价，与政府招商引资进来的企业成立项目公司，双方按照出资比例共担风险、共享收益。

这种模式的优势在于：开拓了企业的投资业务，让企业在增加财产性收入的同时，也有制度上的保障；风险在于企业刚刚转型，缺乏投资经验，难以判断项目的可行性；若项目经营不善、甚至涉及法律风险，企业作为股东之一，需要承担连带责任。

适用条件：对受让企业知根知底，或企业本身具备一定投资经验。

四、工改M0企业向地方政府提出申请，将工业用地变更为M0（新型产业用地），建设办公用房。

工业用地变性流程、操作要点指南文章来源，微信公众号：投拓江湖工业用地变性项目，在很多投拓人员的从业经历中并不少见，今天开一个专篇讲一讲工业用地变性的一些个人的经验总结。

工业地的来源在改革开放以前，我国城市发展总体规划在概念上基本为零，当时的主要交通工具是“两轮”因此城市在布局工业区的时候，都是按照就近的原则布局在城市的近郊区。

改革开放后，特别是90年代以后，我国进入城市化的迅猛发展阶段，城市建成区“摊大饼”往外扩张。

原来属于郊区的工业区，竟然成为市中心。

因此在很多城市的主城区里面都还残留着一些“优质”工业用地，主要表现在一些三四线城市。

这是一个巨大的土地市场，很多人都看到了这一点，包括不少中间人都想在其中分一杯羹。

但这个业务并不好做。

政策文件依据根据2003年国务院发布的《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》中第四条部分内容明确规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，经城市国土行政管理部门统一招标挂牌拍卖。

该文件在立法精神方面，规定了变更土地性质必须经过招拍挂程序，没有给自行改造调规变性留下想象的空间。

另外一个文件，《招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定》第四条，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让”纯粹对政策法规解读，工业用地变性必须经过政府收储，由政府统一调规变性，然后再公开拍卖。

但是对于政府收储的行为，法律上也有明确的对政府权力的限制。

根据《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律中规定，政府可以收储的行为对象，限制为四类：一是为公共利益需要；二是城市规划进行旧城区改造；三是土地使用权合同到期，使用者没有申请续期的；四是土地闲置，取得土地满两年未动工的的。

除此之外的土地，政府是不能强制收回的，只能与土地使用权人协商。

在立法上是严厉杜绝政府强制收回土地，再出让创收的行为。

小结分析就上述法律法规的立法精神来看，对于工业用地变性，我们能总结出三层意思：1、工业用地原则上不允许土地使用权人自行调规变性。

商业用地调整工业用地论证报告(一)商业用地调整工业用地论证报告一、背景概述•工业用地空置率高，商业用地需求强烈•商业用地调整为工业用地的需求增加二、调整原因1. 工业用地空置率高•工业用地在市场上的需求相对较低•许多工业用地持有者难以找到租户或买家2. 商业用地需求强烈•商业发展带动了商业用地的需求增长•商业用地供不应求，导致土地资源利用率低三、调整优势1. 提高土地资源利用率•将工业用地调整为商业用地，可提高土地资源的利用效率•商业用地在市场上能够更容易吸引投资和租赁者2. 推动商业发展•商业用地调整为工业用地能够促进商业发展•商业项目的建设会带动周边经济的发展和就业增加3. 增加土地价值•商业用地调整能够提高土地的价格和价值•商业项目的建设有助于提升周边房产价格和地区形象四、调整步骤和风险控制1. 研究调查•对工业用地和商业用地市场需求进行全面调查和研究•分析市场趋势和土地供需关系，为调整提供依据2. 制定规划方案•根据调研结果，制定合理的商业用地调整方案•考虑到周边环境、交通、市场需求等因素3. 征求意见•向相关部门、专家和公众征求意见和建议•评估调整方案的合理性和可行性4. 风险控制•制定详细的项目风险控制计划•考虑到政策调整、市场竞争、资金压力等风险因素五、总结•商业用地调整工业用地，能够提高土地资源的利用效率和商业发展水平•在实施过程中，需严格遵守规划和风险控制要求，以确保项目的顺利进行六、未来展望•商业用地调整工业用地的行动已经取得一定的成果•在未来，应进一步优化调整方案，持续推动商业用地的发展•鼓励更多的企业和投资者参与商业用地建设，促进经济的繁荣和就业增长七、建议•政府应加大对商业用地调整工业用地的政策支持和投入力度•相关部门应加强市场监管，提高调整项目的透明度和公平性•鼓励企业和投资者在商业用地调整方面进行创新和探索，提升土地资源的价值和利用效率八、结语•商业用地调整工业用地是一项具有潜力和挑战的任务•在坚持与市场需求相适应和风险控制的前提下，积极推动调整工作的顺利进行•相信随着商业用地调整的不断推进，将为经济发展和社会进步带来新的活力和机遇。

各地国有土地（建设用地）公开出让后规划设计条件变更管理规定国有建设用地出让后，规划设计条件发生变更是经常发生的。

这也是当前国土管理和规划管理的一个重要问题。

在国家层面，在《城乡规划法》第43条对规划条件变更做了原则性规定，但住建部对规划设计条件变更的管理没有一个统一的操作程序。

各地形成了不同的管理方式。

以下罗列了江苏省南京市、宿迁市，福建省厦门市，浙江省瑞安市，安徽省蚌埠市、江西省的具体管理规定。

南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：市规划局拟定的《南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年一月二十日南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定（市规划局 2010年1月）第一条为规范国有土地使用权出让后规划条件的变更，加强对规划条件变更的管理，根据《城乡规划法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分，是规划管理部门实施规划管理的依据，建设项目的实施必须严格遵守规划条件，一般不得变更。

第三条本市市区范围内，建设单位或者个人尚未领取该项目全部建设工程规划许可证之前，确需对规划条件进行变更的适用本规定。

第四条规划条件除法律法规规定可以变更的外，其他的调整均视为规划条件的变更。

根据变更内容的不同，分为核心内容变更和一般内容变更。

核心内容变更是指对城市规划实施或公共利益产生重大影响、涉及土地市场公平公正性等的变更；一般内容变更是指核心内容变更以外的变更。

第五条规划条件的变更应当以经批准的控制性详细规划或者其他规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求，不得影响国家利益和公众合法权益。

第六条规划条件核心内容变更的，必须符合以下条件之一：（一）因城市规划调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家、省、市有关政策发生变化的；（四）省、市政府同意变更的。

在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。

工业用地土地性质变更得合法合规1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。

2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。

但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。

但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。

司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

商业用地调整工业用地论证报告一、引言近年来，随着城市的快速发展和经济的不断增长，商业用地需求不断增加。

然而，在城市规划中，工业用地占据了大量的土地资源，而这些土地往往可以被更高效地利用起来。

因此，本报告旨在论证商业用地调整工业用地的必要性和可行性。

二、背景工业用地主要用于工厂、仓库等工业用途，而商业用地则用于商业中心、购物中心、办公楼等商业活动。

然而，在城市发展的过程中，工业用地的需求逐渐减少，而商业用地的需求却持续增加。

因此，调整工业用地为商业用地已成为城市规划的一个重要课题。

三、必要性1. 满足城市发展需求：商业用地的需求随着城市发展而增加，而工业用地的需求却逐渐减少。

调整工业用地为商业用地可以更好地满足城市发展的需要，提供更多的商业空间。

2. 提升土地利用效率：工业用地的利用率相对较低，而商业用地的利用率较高。

通过调整工业用地为商业用地，可以提高土地的利用效率，充分发挥土地资源的潜力。

3. 促进经济增长：商业活动对经济增长起到重要的推动作用。

将工业用地调整为商业用地，可以吸引更多的商业投资，促进经济的发展和增长。

四、可行性1. 市场需求支撑：市场对商业用地的需求不断增加，调整工业用地为商业用地可以满足市场需求，有利于商业的发展。

2. 地理位置优势：部分工业用地的地理位置优势逐渐凸显，已逐渐成为城市的核心区域。

通过将这些工业用地调整为商业用地，可以更好地利用地理位置优势，吸引更多的商业活动。

3. 产业结构升级：随着经济的发展，城市的产业结构也在不断升级。

调整工业用地为商业用地可以促进产业结构的升级和转型，推动经济的可持续发展。

五、调整方案1. 充分调研：对城市的工业用地和商业用地进行充分调研，了解当前的供需情况和市场需求。

2. 制定规划方案：根据调研结果，制定合理的规划方案，明确商业用地和工业用地的调整比例和时间节点。

3. 加强政策支持：加强政策支持，为商业用地的发展提供良好的政策环境和扶持措施，吸引更多的商业投资。

商业用地调整工业用地论证报告一、引言近年来，城市发展迅速，经济的快速增长使得商业需求日益增加。

然而，在城市规划中，工业用地占据了大量的土地资源，而商业用地的供应却相对不足。

为了满足商业发展的需要，有必要进行商业用地调整工业用地的论证，以确保土地资源的合理利用和经济的可持续发展。

二、商业用地需求分析随着城市化进程的加快，人们对商业设施的需求日益增长。

商业用地具有多样化的功能，可以容纳各类商业企业，如购物中心、办公楼、酒店等。

商业用地的供应不足会导致企业无法扩大规模，限制了城市经济的发展潜力。

因此，调整工业用地为商业用地，可以更好地满足人们对商业设施的需求，促进城市经济的繁荣。

三、工业用地调整的必要性1. 优化土地资源利用：工业用地通常占据了城市的大片土地，而商业用地的利用效率较高。

通过将部分工业用地调整为商业用地，可以更好地利用土地资源，提高土地的利用效率。

2. 促进城市经济发展：商业用地的建设可以吸引更多的商业企业进驻，带动消费和就业增长，进而促进城市经济的发展。

与此同时，商业用地的建设也可以提高城市的形象和吸引力，吸引更多的投资和人才流入。

3. 改善城市居民生活质量：商业用地的建设可以提供更多的购物、娱乐和文化活动场所，丰富城市居民的生活。

商业设施的提升将使人们的生活更加便利和舒适，提高城市居民的生活质量。

四、工业用地调整的可行性分析1. 土地资源充足：目前工业用地的供应相对充足，可以在不影响工业发展的前提下，将部分工业用地调整为商业用地。

2. 技术支持：工业用地调整为商业用地需要进行详细的规划和设计工作，但现代城市规划技术已经非常成熟，可以提供有效的技术支持。

3. 利益平衡：在进行工业用地调整时，需要充分考虑到相关企业和员工的利益。

可以通过合理的安置和补偿政策，确保利益的平衡。

4. 市场需求支撑：商业用地的建设必须依据市场需求，通过市场调研和分析，可以预测到商业用地的需求，并进行合理的规划。