下载文档原格式
房地产业丛林法则启示录钱多人傻年代远去2014年06月05日 14:13 《东地产》我有话说(7人参与)评论中大奖（7人参与）收藏本文“钱多人傻”的年代远去，房地产丛林法则强化，生存之道要义彰显。
东地产报道“物竞天择，适者生存”，这是丛林法则，也是市场法则。
销售低迷、环境恶劣，2014年注定是房地产行业的调整之年，而丛林法则的魔力将在房地产行业中日益显现。
为了形象的说明，我们且以动物来比喻房地产企业的类型和特点。
在自然界，各物种所具有的活动习性是在长期的生存遭遇中形成的。
而各大房企在激烈的竞争中，也形成了自己独特的企业文化和特点。
象：大到无天敌代表企业：万科、恒大地产、万达集团综述：作为陆地上最大的动物，也同时是寿命最长的哺乳动物，大象的生存策略在于足够大，尽管作为食草动物，成年大象没有天敌。
与此同时，大象也是最有团队作战意识的动物，在大象的进化史中，古代大象在其身材较小的时期，是采取团结对敌的战术来应对食肉类动物的攻击。
今天的大象依旧拥有难以置信的团结能力，加上成年大象巨大的身躯，从而得以在食肉动物遍布的丛中，过上悠然自得的生活。
市场竞争力=人才竞争力与大象相似，万科、万达、恒大为代表的房地产企业，千亿量级的年销售额，从而获得了优于一般企业的规模优势，在采购议价、融资成本、以及品牌成本分摊等方面优势突出，进而转化了超强企业竞争力。
象文化在企业里还体现了这样的特点：企业的工作环境是友好的，领导的形象犹如一位导师。
企业的管理重心在于强调“以人为本”，企业的成功则意味着人力资源获得了充分的重视和开发。
万科掌舵人王石[微博]、万达掌舵人王健林、恒大掌舵人许家印都有着很好的企业威望和社会尊敬度。
但他们并不推崇个人崇拜，而是提倡一种理性的人才观和价值观。
例如万科推出了“培养专业经理阶层，鼓励优秀人才为企业长期服务，提倡健康丰盛的人生和培养正确的职业操守”这样充满人本主义精神的企业人文纲领。
也正因为这样，万科大部分高管的服务年限都超过20年。
对当前房地产市场的看法1. 嘿，你说现在这房地产市场像不像个调皮的孩子，一会儿让人高兴，一会儿又让人发愁呢！就好比有些城市房价涨得吓人，那速度跟火箭似的，可有些地方房子却卖不出去，这不就跟孩子的情绪一样多变嘛！我觉得啊，这市场还真得好好捉摸捉摸。
2. 哇塞，现在的房地产市场可真是复杂得很呐！你想想看，一边是大量的新房在建，另一边却是好多人在抱怨买不起房，这不是很矛盾吗？这就好像锅里有很多食物，可有些人就是够不着，这多让人无奈啊！我看啊，得想办法让更多人能吃到这“食物”。
3. 哎呀呀，当前房地产市场简直就是个大戏台啊！各种角色都有，开发商、购房者、政府，大家都在上面表演呢！开发商拼命盖房子，购房者挑挑拣拣，政府忙着调控，这不就跟舞台上的演员一样嘛！我感觉这里面的故事可多了去了。
4. 嘿哟，你瞧现在这房地产市场，一会儿热得不行，一会儿又冷下来了，这不是跟天气似的嘛！有时候房子抢都抢不到，有时候又无人问津，这变化也太大了吧！我就想啊，这到底是怎么回事呢。
5. 哇，当前房地产市场可真是让人又爱又恨啊！房价高的时候让人望而却步，可真降了又让人担心会不会再降，这不就跟恋爱似的纠结嘛！我觉得这市场得稳定点，别老是让人这么纠结。
6. 哎呀，现在的房地产市场就像是一片大海，波涛汹涌啊！有的楼盘像大船一样稳稳航行，有的却像小船一样摇摇欲坠，这差别也太大了吧！我看啊，购房者可得小心选择自己的“船”。
7. 嘿，你说这房地产市场是不是很神奇啊！有的地方房子盖得密密麻麻，人却没多少，有的地方人多得很，房子却不够，这不是很奇怪吗？这就像蛋糕分配不均一样，我觉得得好好调整调整。
8. 哇塞，当前房地产市场真的是充满了挑战和机遇啊！就像爬山一样，有陡峭的地方，也有平缓的地方，得看你怎么去爬了！我觉得有眼光的人就能抓住机遇。
9. 哎呀呀，现在房地产市场的情况可真是让人捉摸不透啊！一会儿说要调控，一会儿又有新政策，这不就像变魔术一样嘛！我就好奇这最后会变出个啥结果来。
守边劝农疏（晁错）臣闻秦时北攻胡貉，筑塞河上，南攻杨粤，置戍卒焉。
其起兵而攻胡、粤者，非以卫边地而救民死也，贪戾而欲广大也，故功未立而天下乱。
且夫起兵而不知其势，战则为人禽，屯则卒积死。
夫胡貉之地，积阴之处也，木皮三寸，冰厚六尺，食肉而饮酪，其人密理， 毳毛，其性能寒。
杨粤之地少阴多阳，其人疏理，鸟兽希毛，其性能暑。
秦之戍卒不能其水土，戍者死于边，输者偾于道。
秦民见行，如往弃市，因以谪发之，名曰「谪戍」。
先发吏有谪及赘婿、贾人，后以尝有市籍者，又后以大父母、父母尝有市籍者，后入闾，取其左。
发之不顺，行者深恐，有背畔之心。
凡民守战至死而不降北者，以计为之也。
故战胜守固则有拜爵之赏，攻城屠邑则得其财卤以富家室，故能使其众蒙矢石，赴汤火，视死如生。
今秦之发卒也，有万死之害，而亡铢两之报，死事之后不得一算之复，天下明知祸烈及已也。
陈胜行戍，至于大泽，为天下先倡，天下从之如流水者，秦以威劫而行之之敝也。
胡人衣食之业不著于地，其势易以扰乱边境。
何以明之?胡人食肉饮酪，衣皮毛，非有城郭田宅之归居，如飞鸟走兽于广野，美草甘水则止，草尽水竭则移。
以是观之，往来转徙，时至时去，此胡人之生业，而中国之所以离南亩也。
今使胡人数处转牧行猎于塞下，或当燕、代，或当上郡、北地、陇西，以候备塞之卒，卒少则入。
陛下不救，则边民绝望而有降敌之心;救之，少发则不足，多发，远县才至，则胡又已去。
聚而不罢，为费甚大;罢之，则胡复入。
如此连年，则中国贫苦而民不安矣。
陛下幸忧边境，遣将吏发卒以治塞，甚大惠也。
然令远方之卒守塞，一岁而更，不知胡人之能，不如选常居者，家室田作，且以备之。
以便为之高城深堑，具蔺石，布渠答，复为一城其内，城间百五十岁。
要害之处，通川之道，调立城邑，毋下千家，为中周虎落。
先为室屋，具田器，乃募罪人及免徒复作令居之;不足，募以丁奴婢赎罪及输奴婢欲以拜爵者;不足，乃募民之欲往者。
皆赐高爵，复其家。
予冬夏衣，廪食，能自给而止。
《改革热点面对面》连载三强农富农旳关键一招——谈农村土地制度改革《光明日报》（ 2023年08月22日 11 版）1978年, 安徽小岗村18位农民冒着巨大风险, 在实行包产到户旳契约上按下鲜红手印。
可以说, 就是这个举动, 使小岗村成为“大包干”旳发源地, 也使农村土地制度改革成为我国改革旳发端, 由此推进了波澜壮阔旳改革进程。
30数年后旳2023年, 党旳十八届三中全会《决定》旳一大亮点, 就是在深化农村土地制度改革上又有了新突破, 明确了此后农村土地制度改革旳方向、重点和规定。
新一轮农村土地制度改革旳推开, 不仅直接关系亿万农民旳切身利益, 关系农业和农村发展, 并且将对我国整个经济社会发展产生深远影响。
一农村土地制度须破瓶颈“地者, 万物之本源”, 土地是经济社会发展旳基础。
我国旳改革是从农村土地制度改革起步旳, 家庭联产承包责任制旳建立和推行, 极大地解放和发展了我国农业生产力, 深刻变化了农村发展旳面貌, 也为整个改革开放注入强大动力。
30数年来, 伴随农村土地制度旳不停发展完善, 我国农业综合生产能力稳步提高, 农业生产实现了由长期短缺向总量平衡、丰年有余旳主线转变。
自2023年起, 我国粮食产量实现“十连增”, 2023年突破6亿吨, 人均占有量持续数年超过世界平均水平。
同步也要看到, 伴随农业现代化和农村经济发展, 伴随城镇化、工业化旳迅速推进, 现行农村土地制度尚有许多不完善旳地方, 已到了非改不可旳时候。
影响农业生产。
近年来, 农村劳动力不停向非农产业和城镇转移, 但诸多人仍保留着农村承包地。
按照现行制度, 这些土地既不能上市流通, 也不能另作他用, 阻碍了土地旳规模化经营, 导致耕地撂荒, 出现“有田无人种”现象, 不利于增长粮食产量, 不利于农业现代化发展。
导致土地挥霍。
在某些地方, 形成了“以土地谋发展”旳扩张模式, 严重依赖土地收入, 违规占地、盲目圈建, 致使耕地迅速减少, 土地挥霍严重。
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产到底如何盈利
产业地产是指以工业、商业、物流、科技等产业作为主要载体的房地
产项目，它与住宅地产不同，主要用于商业经营和产业发展。
产业地产的
盈利模式主要包括租金收入、增值收益和服务收入等方面。
首先，产业地产通过租金收入盈利。
产业地产的主要目标群体是各种
企业和商家，它们需要租赁工厂、仓库、商铺等空间来开展业务。
产业地
产拥有适合各种产业发展的土地和建筑设施，并以长期的租赁合同方式向
企业提供租赁服务。
通过租金收入，产业地产可以获得持续稳定的现金流，并实现资产的增值。
其次，产业地产通过增值收益盈利。
产业地产的发展会带动周边地区
的经济繁荣，提高地区的产业结构和产品附加值，从而推动房地产的增值。
例如，一个工业园区的建设和发展可以吸引众多企业入驻，形成规模效应
和集聚效应，进而提高土地和建筑物的价值。
通过购置和发展产业地产，
投资者可以享受到因土地和资产增值而带来的收益，从而实现盈利。
综上所述，产业地产通过租金收入、增值收益、服务收入和其他方式
等多种途径实现盈利。
对于投资者来说，产业地产作为一个长期投资项目，通过稳定的现金流和资产增值，能够获得可观的回报。
同时，产业地产对
于经济发展也具有重要意义，它不仅为企业提供了发展空间，也为城市和
地区的经济繁荣贡献了力量。
提升财商最好的书籍提升财商最好的书籍1. 《创业者》这本书主要集结了有经验的创业前辈，对于希望了解企业家成功历程和经验的人来说，这是一本必读之书，里面很多成功人士年轻时的故事都可以作为激励你前行的动力。
32名创业者，32个故事，每个故事后面都凝聚着一个创业团队的汗水和智慧。
2. 《孵化Twitter》虽然这本书被Twitter拒绝授权，但公司的几任董事会成员以及公司的四位创始人集体同意接受超过65小时的采访，最终汇成这本书。
顾名思义，这本书讲述的就是Twitter的创业成长史，主要讲述的是这四位创始人如何以外的改变世界，以及他们在此过程中汲取的教训，关于金钱、权力、友谊和背叛的故事，这本书尤其适合合伙创业者阅读。
3. 《三位一体：英特尔传奇》本书讲述了罗伯特诺伊斯、戈登摩尔和安德鲁格鲁夫如何缔造了世界上最重要公司的故事。
公司的“外交家”诺伊斯被视为圣父、“思想家”摩尔被视为圣灵、“行动家”格鲁夫被视为圣子，这个三位一体的组合创下了企业管理中的奇迹，开创了一个价值万亿美元的产业，将一家初创企业打造成为千亿美元量级的巨型公司。
在行业领导者的光环之下，英特尔也曾经历起落与成败，但它屹立不倒的关键在于从错误中学习的精神。
《三位一体：英特尔传奇》不仅讲述英特尔富有传奇色彩的历史;在公司努力维护自己的行业主导地位、公司文化以及历史遗产时，这本书也对摆在公司面前的艰巨挑战进行了分析，特别适合企业家、管理者与创业者。
4. 《有的放矢：NISI创业指南》《有的放矢：NISI创业指南》的两位作者拥有多年创业与投资经验，收集了大量的一手案例和资料，提出有的放矢创业流程，帮助创业者规避创业风险，提高创业成功率。
5. 《为创业者而生》本书通过大量的案例并配以漫画插图，深入浅出、直观形象地讲解了创业各个阶段如何获得成功亦或应规避的风险，为创业者阐明了创业的核心内容和要点。
《为创业者而生》就反馈、客户学习以及早期市场研究方法进行了阐述，指出只有为客户创造新的价值，他们才会购买你的产品或服务，这才是初创企业构建价值的关键。
掩耳盗铃的产业圈地运动(全文) 在国家经济转型的宏观主题下，调控政策层层加码，但并未触动更深层次的问题――土地制度及土地背后的权力资源属性。
土地的权力资源属性不变，地方政府对土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。
在住宅开发项目拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动正在全国大范围张扬或悄悄地上演。
由于工业用地成本低廉，一些开发商为迎合地方政府因GDP冲动刺激的招商引资需求而大面积拿地，但实际上，他们拿到地后，真正能用于工业的土地很有限，目前工业项目的需求也远无需如此大规模的土地。
开发工业园本身是一个低收益率项目，各地的工业园却犹如雨后春笋般涌现，规模庞大，上马仓促，它们究竟靠什么赚钱？开发商投资工业园区，看重的并不是工业园这个“工业”本体能否带来盈利，而是工业园所占用的土地的升值潜力。
换句话说，在国家土地严控政策下，以“工业园”的名义更容易圈地。
近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地以低成本过度扩张，但有关方面没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将导致工业产能过剩和新一轮的土地泡沫，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。
旅游地产，这个时髦的名词同样成为“无风险资本”圈地开发别墅等高档项目的幌子。
在土地上做生态旅游开发，盈利途径少，收益低，不知多少年才能收回投资，但是全国却掀起了旅游地产热，甚至许多县城都打着旅游地产开发的旗号，让开发商动辄上千亩地拿地，再在土地上神奇地开发出高端别墅。
开发商以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期再改变土地性质或补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。
根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业化用地以从事商业化地产开发，但开发商在创造出一个“旅游产权”的模糊概念后，即将用地使用权租下来，再转租给别墅购房者，50年的租赁使用权，本质上已经改变了土地的使用性质。
产业地产，不是谁都能动的奶酪文/昊点管理咨询陈磊巴菲特说过，人生就像滚雪球，最重要的就是发现很湿的雪和很长的坡。
对于房地产行业来说，真正的坡道转换其实并不多。
行业坡道的转换1998年住房货币化改革启动，人口迁移大潮到来，城市需要居住空间。
万科历时五年进行战略调整，终于在2004年打磨出住宅专业化战略，找到了最佳坡道，聚焦三大城市群，进入最大雪场，七年高速发展，实现千亿目标，成为行业龙头，奠定住宅发展格局，后续住宅开发企业更多是在其基础模式上修修补补。
2001年中国加入世贸组织，人口聚集浪潮涌动，城市需要消费空间。
万达历时五年进行模式探索与创新，终于在2005年形成商业综合体的复合化战略，找到了最佳坡道，通过“现金流滚资产”打通住宅与商业，进入最大雪场，七年极限扩张，2012年累计持有物业1290万平米，成为全球规模第二的不动产企业。
后续商业地产企业更多是在在其基础模式上修修补补。
2008年起这五年来坡道再次出现调整，大雪在旋风中狂乱飘摇，过山车式的行业发展历程把业内企业搅得七荤八素，一会冲向三四线，一会回归一二线，一会转型商业地产加大物业持有收益，一会转型金融地产要实现轻资产运营。
五年下来，城市分化越来越严重，大城市越来越堵，雾霾越来越重，城乡矛盾越来越突出；贫富差距越拉越大，房价却越来越高；政策出台越来越频繁，专家观点越来越矛盾。
唯一能看清的趋势是：行业集中度越来越高，万科万达越做越大。
因为，它们曾找到了最长的坡道和最湿的雪，引领了那个时代的风潮，享受着原始创新带来的最大红利。
在原有的模式下追赶永远难以超越先行者的脚步。
在风雨如晦的今天，只有在下一个坡道提前布局，砥砺前行，才有望实现弯道超车。
那么，未来十年要去哪里滚雪球？下一个坡道在哪里，下一场大雪在何时？谁将成为最大受益者呢？从中国发展历程上看，改革已进入深水区，扩大内需、结构调整、产业升级、生态建设成为新时代的发展潮流，土地制度、金融政策、政府职能、财税体系、户籍制度等全方位综合性改革方案即将出台，有望奠定未来十年中国发展路径与方向。
从城市发展模式上，以高污染高能耗高成本为特色的粗放式城镇化发展模式难以为继，以人为本，四化同步（新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化）为核心的新型城镇化发展模式逐渐引领城市发展未来，低能耗低成本更为协调的城镇发展方式为打造新的城市产业空间提供了无限的想象。
从居住城市，到消费城市，再到产业城市，从功能分区到复合开发，产城融合、城乡协调、和谐发展的城市开发理念逐渐进入新一代城市建设者的视野。
从行业发展规律来看，量价齐升、普天同庆的场面不可能永远延续下去，仅靠大量的、基础设施、住宅建设不能保证一个城市的发展。
唯有生产、消费、居住结构协调，用城镇化来带动产业化，用产业化助力城镇化，才能为房地产行业的繁荣构筑一个坚实的底部。
而这一切将构筑出了一个长长的坡道，一场畅快的大雪，更将翻滚出不少新的雪球，来鼓动时代的风潮。
或许在几十年后，当有人讨论起他们那个时代的伟大企业时，将不免追溯到2010至2015年这个风雷激荡的岁月。
其中，产业地产可能是最为精彩的话题之一。
2010年，做幕墙起家的联东集团高调喊出“产业地产”元年，经过四年北京联东U谷的开发建设，熔炼出商业模式后开始大力扩张，2013年已进入15个城市开发超过20个产业园区。
也是这一年，上市受挫的园区土地开发商北科建反躬自省，亮出“科技地产”大旗，直至2013年陆续投资250亿元在嘉兴、无锡、青岛、长春四地打造专业化园区和科技新城等科技地产项目，“十二五”期间计划再投资三至五个科技新城或者产业新城项目。
还是这一年，天安数码城终于完成十年蝶变，历经从工业园、工贸园向创新园区的转型，定位于中国领先的城市产业地产综合运营商，开始走出珠三角，在长三角、环渤海与西南区域进行扩张，目前已进入十二个城市。
还有华夏幸福基业、清华科技园、恒生科技园等企业都在这几年进行着深刻的模式创新与战略调整，以期在未来发展中抢占先机。
他们发展背景各异、资源能力各异、商业模式各异，从不同的切入点诠释着对同一客户的理解：企业！产业地产的发展城市功能分区将土地类型分为居住用地、商服用地、工业用地、教服用地等多种功能，根据城市规划和产业规划进行统筹安排，分类管理。
不同的用地属性针对不同的使用者和产业类型。
土地资源开发权的逐步市场化，形成了了不同类型的园区开发运营服务商。
对于工业用地的管理和使用，地方政府在产业政策下统一谋划，主导操盘。
但是政府用地粗放，招商与服务能力欠缺，逐渐向市场开发产业园区的开发建设，一些民营企业开始崭露头角。
产业地产市场逐步成型，行业集中度极低，细分市场仍未充分挖掘。
以下从开发模式、运营模式和盈利模式对其进行简要介绍。
我国产业园区大概分为四种类型，每种类型对应的开发模式也不完全一样。
第一种类型是政府主导模式，政府成立专门的公司，用政府财力完成园区的规划和一级开发，把开发出的小地块转让给企业。
这是大型产业园区开发的主流模式，我国现有的103个国家级高新区、上百个国家级经济开发区、以及各种不同类型的特殊产业区，大都是政府主导的开发模式；第二种模式为企业主导模式，由大的实业集团根据自己的产业链需求，自建生产基地，或者研发基地，在空间上表现为产业区中的园中园建设，一些企业通过自建产业基地逐渐进入产业地产领域，如苏宁、红豆、恒生、哇哈哈等企业。
第三种模式为政企合作模式，往往是政府控制园区的产业定位和总体规划，委托园区开发企业进行一级开发和招商服务，通过入住企业购置土地，开发企业和政府合作，双方得到相应的回报，这是政府合作模式。
第四种模式是市场化开发模式，通常由开发企业从新区购置土地，建立一个子园，通过园区的土地开发，物业出租，或者出售以及相应的产业增值服务，获得项目的综合回报。
上述两种模式对产业地产商来说空间最大。
图：介入价值链不同阶段，采取不同的开发模式与发展定位园区运营模式主要有向内、向外两个方面。
对内深度挖掘，不断挖掘园区价值，为园区内企业与人群提供金融、商务、居住等全套服务；对外定向扩展，利用已有开发模式和运营经验，进行要素扩张、品牌输出、资源整合、模式拷贝。
产业园区的收入主要来自于产业对区域价值的提升，产业是第一驱动力，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。
无论从创造价值的广度和深度比住宅和商业地产更加复杂，也为开发模式的打造带来全新的创新空间和发展调整。
在此开发模式和运营模式下，在做大蛋糕以后，企业下一步结合自身资源实能力，攫取不同阶段、不同部分的发展收益，形成自身的盈利模式。
总的来说，收入来源由三部分组成，一是房屋出租、出售、物业管理等产生的地产升值受益，二是通过孵化服务、金融服务、拓展服务享受服务不仅价值链不同环节的盈利模式不同，既是园区不同的发展阶段盈利结构也有差异。
以张江高科为例，2006 年，由于园区土地存量逐步减少，公司追求开发规模扩张的发展模式面临挑战，在此背景下公司提出了“一体两翼产业互动”的新战略。
与房地产业务为体，园区服务和科技创投两大业务获取服务收益与投资收益，与园区企业共同成长，获取高利润可持续收益。
园区服务业务通过建立完善园区服务体系，为园区内公司提供过全方位的服务，包括通讯服务、企业客户关系管理、人力资源服务等；科技创投业务通过选择优质高科技公司，进行股权投资，与园区企业共同城战，分享高科技企业成长带来的收益。
2011年张江高科投资收益已占利润总额30%以上。
随着园区进入发展稳定期，公司创投平台逐步完善，多元投融资服务体系形成，房产出租、服务收入、创投收益已成为促进公司业绩增长的重要力量。
2011年张江高科主营业务收入中通讯服务已占到13%，投资收益占到利润总额的32%。
不是谁都能动的奶酪通过对商业模式的梳理，我们看到产业园区的开发运营是涉及产业最广、盈利模式最丰富、产品定位最复杂，操盘要求最高的一个领域。
它需要整合更长的产业链条、更宽广的土地类型、更复杂的盈利模式、更长的回报周期，更多元的合作资源。
一、涉及产业广阔。
随着产业发展的精细化，物流园区、专业园区、文化创意园区、科技园区、临空产业区应运而生，通过产业服务与空间打造助力中国企业成长、产业腾飞和城市健康发展。
每一细分领域尤其特定的服务对象与发展特性，各产业处于各自不同的发展阶段与区域格局，其功能组合与比例均有差异。
以科技地产为例，科技地产是产业地产的一种，是工业地产的高级阶段。
“科技”是服务对象，“地产”是运作方式。
以创新型和成长型企业为客户群，科技产业化是科技园区的核心业务。
清华科技园、天安数码城、北科建、新华集团从不同角度切入了这一领域。
二、产品服务复杂为服务不同产业类型、不同发展阶段的企业，形成产业集群、创新集群，需要提供迥异的产品与服务平台，最终形成吸引力高地，从规模经济和范围经济中获益。
精准定位所服务企业的发展阶段与特征，是构建产品与服务体系最重要的一步。
比如联东地产业务的定位为中国产业地产专业运营服务商，其切入点是产业价值链的两端（生产服务业）与低端价值的提升（高端制造业），而华夏幸福基业价值链切入点是产业价值链的中间（制造企业），核心客户是从核心城市溢出的制造企业和布局城市群市场的外地制造企业。
联东产品定位华夏幸福基业产品定位不同的客户定位直接影响了其区域战略、产品组成和功能配比，进而产生了不同的盈利模式和发展路径。
以我们服务过的某从事科技园区投资运营的客户为例，其产品组成和配比设计上十种产品形态和产品功能，需要因时因地予以取舍，操盘难度可见一斑。
基于产品组合的产品经济性分析，更是需要集精细与灵动为一体。
标准化难度远大于住宅与商业地产。
第三、资源整合难度大为了给企业客户提供丰富和有效的产业服务、创新服务和生活服务，开发商必须整合大量的政策资源、产业资源以及金融资源，进行统筹安排，形成战略合作，利益共享。
首先，要通过设立平台公司提供一站式服务，建设产业服务部门，通过打造线上、线下两个服务平台，成为资源整合的平台公司。
其次，线下整合优势资源提供增值服务。
通过前向整合、后向整合与中介整合，形成体系化的解决方案，再次，通过线上打造服务平台加速资源集聚，通过虚拟园区与实体园区的融合，形成O2O立体服务模式。
为构建园区核心竞争力，联东提出“服务感动客户，客户永远第一”的服务理念，设定首席服务执行员（CSO制），提供一个基础、三个模块、四个增值服务平台和十六项服务的全方位服务体系。
另外，成立联东商业联盟，搭建战略合作平台，整合客户企业、产业链上下游企业，提升拿地议价能力，减小快速复制带来的招商压力。
土地转让土地转让+代建高档物业（出售）高档物业（租赁）中档物业（出售）中档物业（租赁）SOHO/LOHO特殊功能区域独栋办公双拼\叠拼\联排楼宇内厂房独立厂房独立商业底层商业商业街酒店会展/培训中心企业会所传统住宅酒店式公寓专家/人才公寓场馆学校公园/广场城市功能必要补充50%科技主题活动平台10%城市地标10%区域产业促进10%促进需求10%政府财政10%城市活力区域5%区域产业促进5%成熟商业氛围15%现代商务办公环境商务活动交流5%基金、VC的资本对接机会15%优质物业服务一整套优惠政策15%优美的园区环境5%一站式企业服务15%投资峰值低35%投资回收期短35%促进需求20%盈利性高20%潜在需求10%有建成融资能力10%潜在需求10%核心需求50%科技企业/研究机构需求（40%）促进需求40%潜在需求10%新华需求（40%）核心需求70%住宅公共配套政府诉求-三四线（20%）核心需求80%土地办公楼企业别墅厂房商业后记产业与地产嫁接的大门已开，其模式创新空间大，资源整合门槛高，极具挑战性且收益来源多样。
