[海南]精装项目土建、机电毛坯施工样板间指引

精装修样板先行管理办法一、目的：为保证总体施工工艺水平达到规范和设计要求，在进行重要部位全面施工时，要求施工单位做到样板先行，即在大面积施工前，根据设计要求做出样板块、样板间或样板段，经各部门验收认可后封样，发现不足可及时调整设计或改进施工工艺，避免大规模施工后的返工或设计修改，进而造成工期、品质和成本等方面的损失。

同时将样板质量作为工程验收的标准和依据。

二、适用范围：适用于全国各地产公司精装修项目。

三、术语和定义：1.选材样板：指以选择材料并作为验收依据为目的而保留的样品或实施的样板。

2.工序样板：指以明确施工工艺质量要求、指导后续施工为目的而实施的样板。

3.精装修样板：指住宅套内、楼内公共部位按照精装修交付标准实施的样板工程。

4.封样：指样板工程完成定板后，封存样板实物或样板区域作为验收标准和依据的管理行为。

四、样板先行一般要求1.所有精装修住宅项目，都必须按照本规定实施样板工程。

各类样板实施的最小范围见后文描述的各类样板实施要求。

2.各类样板的实施时间条件许可时尽量提前。

3.样板工程按照规定实施且经各部门验收合格后，后续展开施工质量标准不应低于样板工程。

4.各类样板定板、确认及封样资料应留存待查（图纸、图片可以以电子文档形式保留）。

五、选材样板范围1.套内包括：入户门、外窗、栏杆、可视对讲机、户配电箱、各种水暖管材、电线、阀门，户内门五金、成品户内门、石材、墙纸、橱柜、厨具、衣柜、鞋柜、乳胶漆色板、油漆色板、龙头洁具、卫浴五金、地漏、灯具、金属吊顶（龙骨、挂件等）材料、开关插座面板、木地板、墙地砖、石膏板、木工板等精装修材料及部品。

2.公共部位石材、墙地砖、楼梯栏杆、灯具、门禁系统3.注意：部分精装修设备，例如马桶、浴缸、龙头洁具、厨具、灯具、电器等已经过初始认定的，设备类部品，容易识别品牌的，可通过图片反映，但针对木地板、木门、墙地砖、色板、金属吊件、淋浴隔断等，不容易识别品牌且材料容易被替代的非设备类材料，需要提供材料实体样板，或材料构造样板。

工程安全管理指引1.目的为了使项目各期、各栋楼工程质量在整体、细部要求、工艺做法、功能要求上事前控制、统一标准，为大面积施工提供验收依据，提高公司的地产工程品质。

2. 适用范围本指引适用于本公司所有在建及新建项目。

3. 关键活动描述（1）样板分类根据样板属性，将样板分为四类：A类：材料/设备样板。

招采管控中心/项目公司招采合约部招标工作完成后，将中标单位材料样板移交项目工程施工部，项目工程施工部负责材料样品日常管理；B类：工艺样板区。

根据本公司要求，针对易出现质量通病的关键工序、关键部位，在工地现场单独场地或者在建楼栋中于开工前制作的为保证工艺质量的样板；工艺区展示样板包括：墙、板、柱、楼梯模板支撑体系及钢筋绑扎；砌体、构造柱、粉刷样板；电气安装样板；卫生间构造样板；屋面构造样板。

总包单位需预留相关分包单位样板位置；C类：分项工程工艺样板。

易出现质量缺陷的工艺节点和施工工艺做法，包括防渗漏、门窗安装、墙体砌筑、内外墙抹灰、外墙保温做法、外墙涂料、水电安装、公共区域装修等重点部位，需要做样板，指导同类工序大面积施工；D类：交房样板。

在装饰分部施工初期，由工程部组织施工单位以一个或者几个完整建筑使用单元(或者分户型)按照规范、施工图纸、交房标准、销售附图、使用功能制作的样板。

（2）样板数量、内容确定方法样板清单分为两大部分：第一部分为本公司规定各项目必须实施样板引路的工程（A、B类样板）。

第二部分为各项目公司根据项目不同特点，在编制《工程管理规划书》时，自行选择有利于本项目质量控制而增加的分项样板，填写《样板确认单》。

主体工程样板先行应设置样板区，在楼宇外集中施工展示，原则上由各总包单位分期设置。

（3）执行步骤招标期间，本公司招采管控中心在招标文件中明确关于样板引路制度和具体要求，将《样板实施计划清单》作为招标文件的附件内容；开工前施工单位应向监理单位提交《样板引路工程施工方案》，根据设计要求、施工技术细则、相关的规范、法规、工程做法要求等明确各项样板的工艺流程和质量标准，经监理单位审核，项目工程施工部审批后实施。

中海地产《住宅项目精装修工程实测实量操作指引》一、引言精装修工程是住宅项目中的重要环节之一，施工前准确进行工程实测实量可以为施工提供准确的基础数据，保证施工的质量和进度。

因此，编制本操作指引旨在规范中海地产住宅项目的精装修工程实测实量操作流程，确保工程的准确性和可靠性。

二、工程实测实量设备要求1.仪器设备（1）激光测量仪：用于测量线、面之间的距离、角度等数据。

（2）电子测距仪：用于测量房屋尺寸、空间高度等精确数据。

（3）平板电脑或移动终端设备：用于记录、处理测量数据。

2.设备保养（1）定期检查并校准仪器设备，确保其准确性。

（2）保持仪器设备的清洁，防止污染影响测量精度。

（3）保管仪器设备时，避免严重撞击和振动，防止损坏。

三、工程实测实量操作步骤1.确定测量范围根据项目设计图纸，确定需要实测实量的空间范围，包括房屋尺寸、墙面、门窗、地板等具体部位。

2.测量点位划分根据实测范围，在墙体或地板上标出测量点位，确保测量时的准确性。

3.进行测量根据实测范围和测量点位进行测量，使用激光测量仪和电子测距仪等设备测量线、面之间的距离、角度等数据，并记录在平板电脑或移动终端设备中。

4.数据处理和记录将测量得到的数据导入计算机软件，进行数据处理和测量结果的生成。

同时，将测量数据记录在测量表格中，包括测量日期、地点、测量人员等信息。

5.数据审核和校对由专业工程师对测量数据进行审核和校对，确保结果的准确性和可靠性。

如发现数据异常或错误，及时进行修正和补充。

6.生成测量报告根据测量数据和校对结果，生成测量报告，包括具体的测量结果、分析和总结。

同时，将测量数据存档，以备后续参考使用。

四、安全注意事项1.在进行测量时，严禁站在高处或危险地点，以免发生意外伤害。

2.操作人员需正确使用测量设备，避免将仪器设备直接暴露在阳光、雨水等恶劣环境中。

3.操作人员需佩戴防护用具，如安全帽、防护服，确保工作安全。

五、总结与展望准确的精装修工程实测实量操作可以为精装修施工提供准确的基础数据，为工程的顺利进行提供保障。

1)与总承包—土建工程分界：a) 精装分包进场后必须对总包工作进行检查并按计划和总包进行交接。

中标人检查出来的问题由业主协调总包单位完成整改。

中标人未检查出来的问题由中标人自行承担，时间以交接计划约定的双方交接验收记录为准。

墙面方正、平整度在投标单位通过考察现场，充分考虑现场情况，20mm以内的找方工作考虑到投标报价中，在实施中不予考虑由于找方所带来的任何费用变更。

超过20mm误差的经中标人、监理单位、总包单位及发包人共同签认后可以按实际工程量补充费用（此部分费用在总包合同中扣除）。

关于天棚基层与由总包的施工交接，投标人应通充分重视，交接验收后，招标方不再考虑由于此部分平整度等因素引起的找差所带来的任何费用变更；a) 结构与二次结构工程：总包负责完成结构缺陷（如蜂窝、麻面、狗洞）修补及二次结构墙体抹灰。

精装分包接收总承包移交的验收合格的全部工作，i. 地面：总承包负责结构及垫层施工，精装承包人负责地面找平层（含找平层）至装饰面层施工。

有防水的房间总包实施至防水层以下构造层结束，防水层及其上构造层由精装承包人负责；ii. 墙面：二次砌筑墙体为抹灰面，精装承包人负责墙面方正、平整度调整及装饰面施工；iii. 天棚：总承包负责结构预留，精装承包人负责顶棚、吊顶施工；2) 与总承包—机电工程/机电总包分界：接收总承包/机电总包预留预埋后的全部工作，总承包/机电总包负责结构预留洞通、预埋管通。

i. 强电：户内卫生间等电位施工由精装修分包人施工，总承包/机电总包负责等电位端子箱的安装。

精装修负责包括户内所有穿线（包括软管部分、可视对讲电源、弱电箱电源、燃气报警器电源）、开关、插座面板、灯具的安装。

包括按照招标图纸点位要求结合现场实际情况中标人根据精装效果部分微调工作；根据总体施工进度，负责发包人供应的材料（灯具、开关、插座等）的进场计划的编制、货物数量的确认、质量验收等工作；电线、发包人供应的材料（灯具、开关、插座等）的成品保护工作，如有丢失，均由中标人负责；负责橱柜安装处强电插座的防火处理工作；负责户内强电系统验收、物业交接、维保工作。

海南对全装修住宅工程质量实行分户验收
海南省住房和城乡建设厅近日发布的《海口市全装修住宅工程质
量分户验收管理审核办法》(以下简称《办法》)规定，省内全装修住
宅工程质量实行分户验收。

据海南省住房和建设厅副厅长刘联伟介绍，全装修的分户验收，
不是整栋楼成功进行竣工验收，而是每一套房子即便要进去，一户一
户地验，包括对外面公共腋下商业进行验收。

通过一户一验，加强环
境卫生监管，工程质量倒逼各参建单位认真履行工程进度主体责任，
这样就可以比较务实地保障购房者的权益。

同时，执行“样板先行”
的质量管理模式，全装修使用的物品、物料、设备要与样板房一致。

大力鼓吹装配式内装修，绝对不是允许再用落后的、建筑垃圾大量构成、人海建筑这种精度不高的建筑方式。

对于存在质量结构性问题的，包括有违法违规、失信行为不道德的责任单位和责任人，要记入不良
行为记录，甚至列入黑名单，形成诚实守信、质量第一理念。

华南属热带岛屿季风性气候，受东北和西南季风损害，常年风较大，热带风暴和台风频繁。

因为独特的地理温带气候，在质量安全监
管整个过程中，房屋“裂、漏、渗”问题成为困扰部分消费者的闹心
问题。

为加强对“裂、漏、渗”问题的防治，《办法》提出了对外墙(窗)等容易产生渗漏水的胸部部位进行外墙(窗)淋水试验的要求。

海
南省建设工程质量监督管理局局长丁飞表示，质量这样可以提前发现
有可能遭遇的质量隐患点，避免多雨天气会发生渗漏，确保房屋质量，让买房人舒心居住。

施工样板作业指引为确保施工质量，现制定施工样板作业指引如下：1、施工样板的目的、范围及控制要点1.1施工样板的目的1)建立专项施工的质量及展示效果标准，对批量施工形成标准指引。

2)发现节点设计不完善之处进行深化完善；3)发现不同工序之间重点需要协调和控制的地方；4)使操作工人充分了解该项工程的上下工序的施工界面、施工工艺及质量控制要点；5)实际考核劳务队伍的能力和水准；6)作为验收和外观确认的依据。

1.2施工样板的内容（控制范围）1)土建及安装分项工程：如砌筑、抹灰、卫生间及屋面防水、墙面保温、铝合金门窗、机电管路施工等的分项工程，不同的作业班组，必须分别做各自施工样板。

2)室内外装修的分项工程：内装样板间、外立面装饰、幕墙、公共区域灯具安装等3)室外园林景观：硬景铺装、软景植载。

4)在工程实体以外实施的需要验证的新工艺、新效果的样板：根据工程及设计的实际情况确定。

1.3施工样板的控制要点1)墙体砌筑（包括钻孔样板和专业植筋胶植筋样板）：选一户有外墙、内隔墙、厨卫间墙的有代表性单元作为样板。

主要控制构造柱施工、内外墙砂浆饱满度、砌块咬合及排列、墙体根部及顶部处理、门窗洞口两侧及顶面，墙体几何尺寸及平整度垂直度、留孔留洞处理等；2)内墙抹灰：选择一间有阴阳角、门窗口的、墙梁交接有代表性的房间作为样板，主要对基层处理、抹灰平整度垂直度、门窗洞口处理、墙面预留孔洞等进行控制。

3)外墙抹灰：选择一个竖向单元或一个水平层作为施工样板。

控制要点同上；4)楼、地面细石砼面层，选择一套有代表性的单元作为样板；主要控制基层处理、防裂措施、压光时间、养护方法。

5)门窗安装工程：选择有代表性的一樘。

主要控制主副框与土建结构、保温层、饰面层的连接点、节点防水构造、门窗本身的框体、开启扇、密封胶密封条的防水密封措施、五金件的使用功能、成品保护措施等，淋水试验验证防渗漏效果。

6)外墙外保温：选择有代表性的一个水平层。

主要控制基层处理、门窗口节点、造型腰线部位、阳角保温层、防火隔离带的处理、粘接剂用量估算。

海南省精装修房屋交房标准一、精装修房屋标准：“精装修”指的是“商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。

”但与毛坯房交付的主要区别在于：毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。

而精装修房屋在交房时却没有国家强制执行的验收办法作为准绳，有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐标准，这就给开发商在打出“精装修”标签的房子上添加了很多的不确定因素。

无论是“800元/平方米”还是“1500元/平方米”的装修标准，在没有统一验收规范的保证下都成了模糊概念。

即使在开发商与购房人签订的购房合同中明确框定使用材料，也难以避免收房时业主对精装质量和效果不满而产生的心理落差，导致纠纷繁多。

二、精装修房屋内容：开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的《交房清单》和《物业管理服务质量标准》。

《交房清单》中清楚地标明房屋装修的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内家电、灯具、家具的品牌等；《物业管理服务质量标准》中，针对项目五星级管理的前提条件，有的放矢地安排条款中的内容，设置行政会所、会员卡、管家服务、24小时送餐、保安等内容，使业主买房时能一目了然、心中有数。

交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。

这样，房子交到业主手中，业主有单可查，便能避免不必要的纠纷。

三、精装修房屋责任人：1、建设部出台的有关文件中规定，开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。

建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应的施工和产品的质量责任。

2、建立和推行住宅装修质量保证体系，将设计、生产和施工的质量保证有机地联系起来，便于发现问题，研究对策，改进措施，使装修质量经得起长时间的检验。

3、住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修任务。

《土建、机电毛坯移交样板打造指引》项目名称：海南XX精装修项目前言1.目的随着市场环境变化，精装住宅产品成为市场必然选择，小业主对质量要求也不断提高。

而精装产品实施阶段，由于多专业穿插，材料部品多样复杂、质量通病点多、工业化程度低等特性，在界面划分、场地移交、隐蔽工程、通病防止、工艺做法、细部收口等方面需要清晰理清。

因快速发展带来的供方合作单位的来源多元化，存在劳务施工班组施工水平良莠不齐现象，施工一线作业人员操作不规范，技能水平不高，采取口头、文字等方式进行技术交底和岗前培训往往不能达到应有的效果；同时，也由于多数施工现场未按一定程序和要求制作用于指导施工实物质量样板，使得技术交底、岗前培训、质量检查、质量验收等方面都缺乏统一直观的判定尺度，同时因界面不清、推诿扯皮等问题对精装施工的成本、工期、进度影响巨大。

为解决这一问题，所有在建项目必须推行工程质量样板引路，包括：土建、机电毛坯移交样板，精装放线样板、工艺工法及隐蔽工程样板、精装交付样板。

使之成为工程施工质量管理的一项工作制度，本《土建、机电毛坯移交样板指引》即根据工程实际和样板引路工作方案制作实物质量样板，配上反映相应工序等方面的现场照片、文字说明，使技术交底和岗前培训内容比较直观、清晰，易于了解掌握，同时也提供了直观的质量检查和质量验收的判定尺度，明确合作各方的工艺工法要求，质量验收标准，规范操作流程，过程控制要点等问题，消除工程质量通病，有效地促进工程施工质量整体水平提高。

2.实施要求组织要求：由项目公司工程部依据本办法及项目特点编制工艺样板区实施方案并上报，由集团（区域）工程管理部门批准实施后按专项计划时间节点完成相关样板工作。

评审要求：样板施工完成后7天内，由项目公司工程部组织项目公司、成本中心、设计中心、工程管理中心相关人员进行评审。

结果应用：在要求时间内完成合格的工艺工法样板，并经评审通过的方可进入批量施工环节。

未完成工艺工法样板或评审不合格的不得进入批量施工。

海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知文章属性•【制定机关】海南省住房和城乡建设厅•【公布日期】2017.05.22•【字号】琼建质〔2017〕131号•【施行日期】2017.07.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）的通知琼建质〔2017〕131号各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：经省政府同意，现将《海南省商品住宅全装修管理办法》（试行）印发给你们，请认真贯彻执行。

海南省住房和城乡建设厅2017年5月22日海南省商品住宅全装修管理办法（试行）第一条为进一步贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）、《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）、《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）、省政府《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）等文件精神，加快房地产业转型升级，推动绿色发展，提升住宅品质，保证房屋质量安全，做好我省商品住宅全装修的实施管理，结合我省实际，制定本办法。

第二条海南省行政区域内商品住宅全装修遵守本办法。

本办法所称商品住宅全装修（以下简称全装修），是指商品住宅交付使用前，套内和公共部位的固定面、设备管线及开关插座等全部装修并安装完成，厨房和卫生间的基本设施安装到位。

非商品住宅项目、保障性住房项目和棚户区改造项目可参照本办法实施全装修。

第三条省住房和城乡建设厅负责指导全省全装修的监督管理工作。

市县住房城乡建设主管部门具体负责本行政区域内全装修的监督管理工作。

第四条我省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程（以下简称住宅工程）实行全装修。

第五条全装修应当按绿色建筑及其装配式建造的要求实施，积极推广应用绿色建材和绿色建造方式，加快推进以“标准化设计、工厂化生产、装配式施工、成品化装修、信息化管理”为特征的建筑产业现代化，全面提升我省商品住宅的质量品质。

样板间精装修施工组织设计第一章绪论1.1 背景和意义随着房地产业的快速发展，样板间精装修施工在房地产销售中占据着重要地位。

样板间是开发商直接向购房者展示房屋装修效果的展示区域，直接影响购房者的购房决策。

因此，进行样板间精装修施工组织设计对于房地产开发商来说非常重要。

1.2 设计目标本次施工组织设计的目标是合理安排施工流程，优化施工方案，确保样板间精装修施工质量，并按时交付给开发商。

2.1 施工流程设计根据样板间精装修施工的特点和要求，确定施工的各个流程，包括施工前准备、土建施工、装修施工、收尾工程等。

根据施工流程的先后顺序，进行施工计划的编制，确保施工的有序进行。

2.2 施工方案设计根据样板间的设计图纸和要求，制定施工的具体方案，包括材料选购、施工工艺、设备配置等。

通过与供应商的合作，确保材料的质量和供应的及时性。

同时，制定相应的施工工艺，以确保施工质量和效率。

2.3 人员组织设计根据施工的需要，合理安排施工人员的组织和分工。

根据不同的工种和工序，确定负责的施工队伍和施工经理。

同时，制定施工人员的培训计划，提高其技能水平和工作效率。

2.4 安全措施设计在施工组织设计中，要充分考虑安全问题。

制定施工安全措施，包括施工现场的安全防护、施工人员的安全培训等。

同时，建立健全的安全管理制度，确保施工过程的安全性。

第三章实施方案3.1 施工前准备在施工前，需要进行现场勘察和测量工作，以确保施工图纸的准确性和施工的可行性。

同时，制定详细的施工计划，包括施工时间、施工内容、施工顺序等。

另外，还需要准备好所需的材料和设备。

3.2 土建施工土建施工是样板间精装修的基础性工程。

根据施工方案进行土建施工，包括地基处理、墙体砌筑、地面铺设等。

根据施工图纸和要求，确保土建施工的质量。

3.3 装修施工装修施工是样板间精装修的核心工程。

根据施工方案进行装修施工，包括墙面涂料施工、地面铺装、天花板安装等。

使用高质量的材料和设备，严格按照施工工艺进行作业，确保装修质量。

三亚洛克铂金海景酒店精装修全程施工管理细则二零一四年八月目录一、目标设定 (3)(一)基本质量目标： (3)(二)本项目质量目标： (3)(三)客户价值目标： (3)二、工程管理 (4)(一)工程计划管理 (4)(二)工程质量管理 (5)(三)图纸标准化 (10)(四)样板引路要求 (12)(五)现场可视化管理 (12)三、采购管理 (23)四、施工阶段化控制管理 (25)五、流程化管理： (29)六、部分工序企业质量标准 (34)七、《分户分项验收表》作业指引 (36)八、工序与工艺执行标准 (38)(一)工序细分与作业次序： (38)(二)各工序的工艺执行标准 (38)(三)各工序成品保护具体措施要求： (48)一、目标设定(一) 基本质量目标：室内装修精细化管理是指：对装修项目的各项工作进行统筹、计划、实施和检查的管理过程，整个装修过程可分为设计、选材、施工、维保四大项工作，这四项工作需要遵循的最基本原则是：安全、实用、耐用；(二) 本项目质量目标：要达到的最核心和最高的目标是：将零缺陷产品按期交付给酒店管理公司。

精细化管理细则就是为这个管理过程提供准确、科学、细致的工作、检查的方法和依据。

(三) 客户价值目标：1、性能价值：制定统一的设计标准和材料标准，针对环境污染，确保环保E1标准。

2、功能价值：精细化设计、管理和施工。

3、生活价值：统一的24小时服务、时刻安心；统一的材料标准，多年以后维修方便，随时更换零部件。

二、工程管理(一) 工程计划管理工程计划的指定要遵循的最基本的原则是：科学、合理。

具体的说，“科学”就是在制定工作计划时，要严格执行已经成型的施工工序和工艺，尊重各工序的工艺特性，遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。

另外，还要针对不同的项目以及季节和地点，充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等各种因素对工期可能造成的影响。

“合理”就是在“科学”的基础上，对整个项目的各工序进行精细安排、有序搭接，制定相对最短的工期计划。