编号：QC/RE-KA5900
房地产项目EVA值计算作业指
引标准范本
In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.
（管理规范示范文本）
编订：________________________
审批：________________________
工作单位：________________________
房地产项目EVA值计算作业指引标准
范本
使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。
文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。
房地产项目EVA值计算作业指引
1.目的
减少对集团资源的占用和依靠，促进经营负责人积极拓展资源，培养企业家精神，合理分配集团资源，提高资源的使用效率。
2.适用范围
适用于集团各房地产开发项目经营业绩的评价、考核。
3.术语和定义
3.1 EVA ：经济增加值，指公司税后
净利润中减去投入资本的成本后的净值，是衡量为股东创造财富能力的重要指标。
3.2 资本成本：指集团投入资本所能获得的最低报酬率，也是项目公司因占用资金而需付出的代价。
4.项目EVA计算的基本要求4.1 计算对象
EVA计算以项目为单位，同一个公司开发多个项目的，按单个项目进行EVA值计算;一个项目分多期开发的，按项目整体进行EVA值计算。
4.2 EVA计算的起止时间
自集团为项目提供资金金额累计达到或超过500万元的第一笔付款当月起，至项目竣工验收交房当月且销售率达到95%
以上。
4.3 EVA值的计算方式
项目EVA值= 项目税后净利润- 资本成本+ 资金利息收入当项目使用集团资金时，计算资本成本，为“-”当集团使用项目资金时，计算资金利息收入，为“+”4.4 资本成本率/利息率
4.4.1 项目使用集团资金的年资本成本率统一设定为25%，按年计算复利。
4.4.2 集团使用项目资金的年利息率为12%，按年计算复利。
项目从集团外部取得资金的实际利率超过12%的，经集团同意，其向集团提供的资金中不超过该笔融资余额的部分，可按取得资金的实际利率计算利息。
4.5 资本投入方式
集团向项目投入资本的方式包括注册资本金和股东借款。
集团投入资本金额包括土地价款、契税以及项目启动资金，启动资金视项目规模而定，一般在1000万元--5000万元之间。
5.EVA计算的一般工作程序
5.1 项目EVA值以会计年度为一个计算周期，即从每年1月1日起至12月31日止。
项目启动或竣工当年，实际经营时间不足一年的，按实际经营时间计算。
项目整体EVA值为各计算周期EVA值累加之和。
5.2 项目公司年度税后净利润以经过
审计的会计报表数字为准。
5.3 资本成本的计算和结算按照以下方式进行：
5.3.1 集团与各项目公司往来的资金按日计算资本成本，每年按360天计算。
5.3.2 每一笔资金往来均以付款方银行资金转出回单日期作为计算资金成本的时间。
5.3.3 集团与项目公司在相互汇划资金时，不单独开据相关票据，仅作为内部结算。
5.3.4 集团与项目公司在每季末进行资本成本结算，相互对账确认。
5.3.5 资本成本为虚拟成本，仅作为计算EVA指标考核使用，无须实际支付。
5.4 资金往来以公司实际需要为基础，由集团统一调配、划拨，各项目公司之间不得互相划转。
为方便计算，集团与各项目公司间的往来划款以百万元为单位。
5.5 项目EVA值的清算时间
5.5.1 项目竣工验收交房时，已售面积达到项目可售面积95%以上的，于竣工当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA 值进行清算，集团收回投资款和项目利润。
5.5.2 项目竣工验收交房时，已售面积未达到项目可售面积95%以上的，对已售部分进行结算，计算已售部分实现的净利润，集团收回相当于已实现利润的资金，
不计算资金利息收入。
其余资金往来余额继续计算资金成本;当项目销售率达到95%以上后，于达到当月停止计算资本成本，并对项目整体EVA值进行清算。
5.6 整体EVA值清算时，未售部分应做视同销售处理，并区分可售物业和持有物业，分别按以下方式进行计算：
5.6.1 可售物业的未售部分按已实现销售均价预计销售收入，模拟计算销售利润;
5.6.2 持有物业按下述6.3款之规定测算销售收入，模拟计算销售利润。
6.EVA值的日常管理
6.1 集团及各项目财务部门应分别建立资金往来明细台账，逐笔登记往来金额，每月月底将相互核对一致，并计算当
月资金成本(利息收入)。
6.2 集团财务管理部应结合各项目盈利预测情况，测算各项目的预计EVA值，并按季公布EVA值考核情况，对预计EVA 为负值的项目提出警示。
6.3 集团公布的EVA值考核情况主要包括以下几项：
6.3.1 资金占用余额：指截至报告当月项目占用集团的资金本金(包括注册资本和股东借款);
6.3.2 资金成本：指截至报告当月项目占用集团的累计资金成本(扣除应收集团的利息);
6.3.3 已完成利润：指截至报告当月项目累计实现的净利润;
6.3.4 预计项目利润：指整个项目的预计利润，按最新版本的项目盈利预测金额填写;项目分期开发的，预计项目利润为各期盈利预测之和;
6.3.5 现阶段EVA值：即“资金成本+已完成利润”;
6.3.6 预计EVA值：即“资金成本+预计项目利润”。
6.4 对预计EVA值为负值的项目，财务部应加以重点关注和分析，在季度会议上作出说明和警示，及时提醒相关公司负责人积极采取措施，改善项目EVA情况。
7.特殊处理
7.1 因特殊需要须经第三方中转的资金往来，以集团或项目公司银行资金转出
回单日期作为计算资本成本的日期。
7.2 同一事业部或城市公司同时运作的多个项目之间如因业务需要临时发生小额资金往来，可按审批权限在项目公司之间直接划拨，但单笔往来金额和累计往来余额均不得超过100万元。
项目公司之间小额资金往来不计算资本成本。
7.3 对于公司持有的经营性物业，可依次采用下列方式测算销售收入，模拟计算项目税后净利润：
7.3.1 按市场同类物业销售价格计算;
7.3.2 以现行或同类物业年租金水平的12.5倍计算;
7.3.3 经集团认可的其他计算方法。
8.支持性文件
8.1 XX集团内部资金往来结算制度
9.相关记录
9.1 《资金往来申请表》
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