纯商业物业管理模式
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商业项目经营管理合作模式一、全权委托代理1、名称解释:发展对自有商业物业进行自营,全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施,直至招商和开业成功。
2、服务内容:对商场纯商业全程运作,含:前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。
3、适宜对象:发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体:代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果:全面达成开发商约定的销售经营目标。
6、收费说明:【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费(用品牌使用费)+其他公关费用】)(视项目大小难易程度、面积大小,派员多少等定)。
7、费用等级:高二、合作经营管理1、名称解释:发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块(多板块)委托代理,如:前期策划、招商代理、销售代理等。
2、服务内容:针对板快内容,进行板快全程负责代理服务。
3、适宜对象:发展商虽有团队,但因人才和专业所限,将其委托专业公司代理。
4、操盘主体:代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果:对约定的效果达成目标。
6、收费说明:参照合作一7、费用等级:高三、全程现场顾问参谋式1、名称解释:代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地,对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
2、服务内容:前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划,其他咨询服务。
3、适宜对象:发展商自有完整的实力团队,但项目难度较大的话,需要外援顾问团队现场驻点支持。
4、操盘主体:发展商自有团队。
5、服务效果:更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营,保障项目运营成功。
6、收费说明:万元/起/年(视项目大小难易程度另定)+前期策划费用7、费用等级:中四、全程开店服务模式1、名称解释:发展对自有商业物业进行自营,全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施,直至招商和开业成功。
桩基施工技术要求1.确定桩基类型和数量:根据工程设计要求和地质条件,确定桩基的类型和数量。
常见的桩基类型包括钢筋混凝土灌注桩、钢筋混凝土预制桩、螺旋桩、木桩等。
2.桩基位置布置:根据设计要求,在施工现场准确测量桩基位置,确保桩基位置准确无误。
3.桩基强度要求:根据设计要求,确定桩基的强度要求,包括桩底承载力、抗拔强度、桩身强度等。
4.施工设备和工具:选择适当的施工设备和工具,包括打桩机、挖掘机、泥浆泵等。
确保设备和工具的良好运行状态,并定期进行维护保养。
5.施工过程控制:控制施工过程中的各项参数,包括桩基的打入速度、打入深度、对桩身的加固情况等。
及时调整施工参数,确保施工质量。
6.桩基检测和试验:在施工过程中及时进行桩基的检测和试验,包括地质勘探、土质试验、桩身质量检测等。
根据检测结果,及时调整施工方案,保证施工质量。
7.施工现场安全措施:制定施工现场安全管理制度,确保施工过程中的安全。
包括设立施工警示标志、采取防护措施、监测施工现场等。
8.施工质量验收:施工完成后,进行施工质量验收。
对桩基的承载力、抗拔强度等指标进行检测和评估,确保施工质量符合设计要求。
9.施工记录和档案:在施工过程中做好施工记录,包括施工日期、施工参数、施工质量等。
并建立档案,记录桩基施工的相关信息,为后续工程提供参考。
10.施工队伍素质要求:要求施工队伍具备专业技能和工作经验,熟悉各种桩基施工工艺和规范要求。
加强施工队伍的培训和教育,提高施工质量。
需要注意的是,桩基施工技术要求会因具体的工程项目和地质条件等因素而有所不同。
以上只是一些常见的技术要求,具体的要求还需要根据实际情况进行确定和调整。
商业项目几种合作方式本文介绍了四种商业项目合作模式,分别是全权委托代理、合作经营管理、全程现场顾问参谋式和全程开店服务模式。
第一种模式是全权委托代理,该模式适合那些缺乏开店经验、人才团队薄弱的发展商。
代理公司将派驻一整套班子负责商场纯商业全程运作,包括前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业以及后期经营管理。
该模式的收费包括营销策划费、广告费、销售佣金、招商佣金、经营管理费用、主力商家引进费用和其他公关费用,费用等级较高。
第二种模式是合作经营管理,该模式适合那些虽有团队但人才和专业所限的发展商。
代理公司将对其极为薄弱的板块进行单板块或多板块的委托代理,如前期策划、招商代理、销售代理等。
该模式的服务效果是对约定的效果达成目标,收费和费用等级与全权委托代理相同。
第三种模式是全程现场顾问参谋式,该模式适合那些自有完整实力团队但项目难度较大需要外援顾问团队现场驻点支持的发展商。
代理公司将派出2名以上项目经理常驻发展商项目地,对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
该模式的收费为万元/起/年,加上前期策划费用,费用等级为中。
最后一种模式是全程开店服务模式,适合那些缺乏开店经验、人才团队极为薄弱的发展商。
代理公司将全程聘请,负责商场纯商业全程运作。
该模式的服务效果是按约定的效果全面达成,操盘主体为代理公司派驻的一整套班子。
经营布局的调整实际上是一种引导。
在开业初期,商家往往会采取百花齐放的策略,以填满铺子为目的。
但是,随着时间的推移,商家的优劣逐渐显现,必须对经营不善的商家进行调整,同时吸引有实力或创业激情的新商家加入。
这需要积累经营资源,并采取一些具体措施。
在这个过程中,有些政策具有倾向性,有些则非常坚定,因此不能同情弱者,必须采取果断措施,以确保项目的持续发展。
吸引客流是市场促销的关键。
一旦项目开始出租或销售,它就被定性为市场,而不是商场。
“零物业费”商业模式?花样年物业的创意朱武祥、魏炜/文如果不提高物业管理收费,许多公司都要在亏损线上挣扎,那么不收物业费能够盈利吗?这就是花样年的目标,它构建了全新商业模式,利用低价的主业平台,建立了数十个新盈利点,实现了收入多元化,既成功锁定了客户,也排除了竞争对手,创造了全新的企业价值。
巨大市场往往造就强大企业。
中国现有城市652座,商品房存量面积极大。
未来10年,人均城市住房面积达到30平方米,城市人口达到6亿,即有180亿平方米的物业需要管理。
显然,这是一个巨大的服务市场,可以成就强大的物业管理企业。
因为,如果能在市场取得1%的份额,管理的面积即可达到1.8亿平方米。
而目前全球最大的物业管理公司,管理面积为6500万平方米,其发展历时45年,分布在42个国家。
但到目前为止,中国还没有一家公司,达到其面积的10%。
相反,中国物业管理行业的企业人工费用等刚性成本,不断上升,全行业微利甚至亏损。
为此,物业管理公司往往靠提高费用,或者开辟其他缺乏合法、合规性的收入来源,如小区电梯广告等。
甚至不惜降低服务质量,导致与业主矛盾突出。
这也给地产公司带来长期负担。
如万科地产公司每年要补贴物业管理公司近1000万元。
而物管收费在2005年以前,成为需要人大代表反复听证的议程事项。
在全行业微利甚至亏损的背景下,深圳一家另类物业管理公司—“花样年物业管理公司”反其道而行,物管收费往往是同地段同档次楼盘的“中低水平”。
从成立第一年起,就实现盈利,年净利润增长率超过100%。
打破行业传统规律:即小规模亏损,必须达到一定规模后才能盈利的局面。
这家公司成立于2002年底,由“深圳花样年集团”创建并全资拥有,至2007年,发展成为拥有3家地区公司、管理62个小区,管理面积425万平方米的国家一级物业管理企业,公司员工1200人,服务户数近5万户、15万人。
花样年的做法,导致深圳物管收费大幅度调低,受到业内人士指责,视其为“噱头”、“炒作”,恶性竞争,搞乱了行业价格,降低了本来就不高的物业公司利润。
临街门市物业管理方案范本一、引言随着城市化进程的加快,商业地产在城市中起着越来越重要的作用。
门市物业作为商业地产的一种重要形式,具有独特的管理特点和需求。
为了更好地实现门市物业的有效管理和维护,提高经营效益和服务质量,本方案制定了一套完整的门市物业管理方案。
二、目标与原则1、目标:提高门市物业的运营效率和服务质量,实现物业价值最大化。
2、原则:科学管理、规范运营、精细服务、持续改进。
三、管理机构与人员设置1、管理机构:设立门市物业管理委员会,由业主代表、物业公司管理人员等组成,负责决策、监督和协调物业管理工作。
2、人员设置:设立物业经理、安保人员、清洁保洁人员、维修维护人员等岗位,合理分工,明确职责。
四、安全保障措施1、设立安保岗位,建立门市物业安全管理制度,加强巡逻巡查,保障商户和客户人身和财产安全。
2、安装监控设备,定期维护检查,及时处理故障,确保监控系统正常运行。
3、加强防火安全工作,定期组织消防演练,加强火灾隐患排查和整改。
五、环境卫生管理1、制定维护环境清洁的工作制度,定期进行卫生检查,开展大扫除活动。
2、加强垃圾分类处理,设立垃圾分类投放点,定期清运,保持门市周围环境整洁。
3、管理商户标识,规范门面装修,防止乱贴乱画,保持门市外观整洁统一。
六、设施设备维护1、建立设备设施台账,定期检查保养,及时维修更换损坏设备,确保设备设施的正常运行。
2、加强门市空调、照明、供水供电设备的维护保养,提高设备的使用寿命。
3、定期清洁门市通道、楼梯、电梯等公共设施,确保通畅和整洁。
七、投诉处理与服务改进1、设立投诉处理渠道,建立投诉处理制度,及时受理、调查、处理投诉意见,确保问题得到解决。
2、定期开展用户满意度调查,听取用户意见和建议,改进物业服务,提升用户体验。
3、组织举办业主议事会、商户座谈会等活动,加强与业主、商户的沟通和合作。
八、经营管理与开发1、制定门市物业经营计划,有针对性地开展推广营销活动,吸引更多商户入驻,提升门市的知名度和竞争力。
公寓商铺物业管理方案范本一、引言现代城市商业地产管理越来越受到关注,而公寓商铺作为一种新型物业类型,其管理难度与传统商铺不同。
公寓商铺是指位于住宅楼下的商铺,通常由物业公司统一管理。
公寓商铺的经营与管理需要兼顾住宅和商业两个方面的需求,需要科学合理的管理方案来保障公寓商铺的稳定经营与管理。
二、公寓商铺管理的特点1.双重属性:公寓商铺既是住宅楼的一部分,又是商业地产的一部分,具有住宅和商业双重属性,需要兼顾住宅和商业两个方面的需求。
2.综合管理:公寓商铺需要综合管理各种资源,包括住宅资源、商业资源和管理资源,需要兼顾多种因素的管理。
3.低密度管理:相比于传统商铺,公寓商铺的经营与管理需要更加注重社区环境、居民需求等方面,需要更细致、更周到的管理。
三、公寓商铺管理方案1.团队建设公寓商铺管理需要建立一支高效的管理团队,团队成员要具备物业管理、商业运营等方面的专业知识,同时要有良好的沟通和协调能力。
要建立起一支以服务为宗旨、以创新为动力的管理团队,为公寓商铺的经营和管理提供有力保障。
2.市场营销公寓商铺需要注重市场营销工作,通过各种手段提升公寓商铺的知名度和美誉度。
在运营上,注重提升公寓商铺的定位,吸引业主和第三方商家入驻,实现经营的多样化与精细化。
3.物业服务公寓商铺的物业管理工作要更注重服务性,要为业主提供便利的生活服务,为商家提供良好的经营环境。
同时要注意管理公寓商铺周边的环境卫生,保持社区环境的整洁与美观。
4.安全管理公寓商铺的安全管理工作是至关重要的,要加强对公寓商铺的安全防范工作,确保业主和商家的人身和财产安全。
5.经济管理公寓商铺的经济管理工作要更加注重成本控制与效益管理,要降低运营成本,提高经营效益,同时要建立规范的财务管理制度,确保经营透明和规范。
6.法律合规公寓商铺的运营管理过程中要严格遵循相关法律法规,确保经营合规,同时要建立自身的规章制度,对业主和商家的法律权益提供保障。
四、总结公寓商铺管理需要兼顾住宅和商业两个方面的需求,需要综合考虑不同因素的影响。
纯商业物业管理模式
商业地产是收益型物业,所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。
不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ,更重要的是实现物业各期净收益的最大化,并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
商业物业管理分为两个层次:物业管理策略管理,物业运行管理。
物业策划管理,是制定物业发展战略计划,进行持有/出售分析,进行物业更新改造和大型维修的决策,监控物业绩效,管理和评价物业运行管理,定期进行资产的投资分析和运营管理分析,制定并执行组合投资战略,设计和调整物业资产的基本结构。
商业物业运行管理,是通过对物业的日常维护和管理,充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能,并通过祖巫管理,为业主取得稳定的租金收入。
而租务管理,则是收益型物业管理运行管理的核心部分,这与其他物业管理的类型有着实质性的区别,租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。
商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑
中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
其中,公
共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型,与一般零售商店不同,零售商店即使规模再大,仍然只有一个经营实体。
而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营,各行各业的经营服务都有,范围远远超过零售商店,它不仅包括零售商店,而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒,中国物业管理二十年以来,从行业宏观发展态势来看,《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象,行业地位不断上升,企业数量不断上升,从业
人数不断上升。
但这样的一个朝阳行业,它的商业模式究竟是什么?盈利点是什么,
作为一个物业从业人员我们必须不断探索,才能使这个行业具有更旺盛的生命力。
物业管理行业的空间是巨大的,商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。
也就是说,物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定
位通过多年的运作已经受到挑战,物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理
企业对收益物业及配套项目的经营管理,而是应以围绕物业管理所涉及的整个领域为主题对象。
商业物业管理模式定位为“ 1+1+1”的模式,即增值业务、转型业务和外包业务、发挥公司长处,加大商业常规设施设备、5A只能设备、专用设备等等
管理与维保力度,以及房屋经营的业务比重,逐渐扩大高端业务份额,走
出公司业务转型的关键一步。
同时在管理机制上,公司创建了“三集”管理
模式,一是集中管理,公司建立了全面的预算管理内控体系,使公司的每
一项经济行为都能有效管控,是物业管理靠规模集中、资源集中出效益。
二是商业物业管理服务为一体的集成经营并建立产品服务标准体系,为公
司的经营发展提供更大的业务空间、更多的盈利机会和形成更有效地核心
竞争力。
三是商业物业管理必须建立服务采购评价体系,推进低端业务的
社会化外包,利用和集约社会资源在商业物业管理市场竞争中获取平均成
本有利于经营成本的持续优化。
通过以上步骤,商业物业管理的业务才能到达收入结构的目的,
商业物业管理的类型
1、从建筑结构上来分,商场物业有敞开式的市场和广场型;同时也
封闭式的购物中心型。
2、从功能上来分,有综合性的专业购物中心;也有商住两用型的。