不动产登记中房地一致性原则的处理意见

关于妥善处理国有建设用地范围内历史遗留问题进一步推进不动产登记工作的通知（征求意见稿）为解决国有建设用地范围内不动产分散登记带来的历史遗留问题，切实打通不动产登记“中梗阻”，进一步规范登记行为，提高登记质量和效率，维护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）等有关法规政策，结合我市实际，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：一、妥善处理房地产开发项目中遗留的未办理房屋所有权和国有建设用地使用权首次登记问题对我市房地产开发项目实施初始登记(具体时间以属地实际实施时间为准）之前完成竣工验收、土地权属合法、大部分已完成产权登记且仅少数因历史原因未办理房产证和土地证的商品房、单位代建房等项目，不再办理首次登记,由购房人单方申请办理不动产权转移登记。

购房人提交的申请材料应符合下列情形之一：1.商品房转移登记材料齐全，且买卖合同已在住建部门备案；2.商品房转移登记资料齐全，但买卖合同未在住建部门备案的，若该合同为《商品房买卖合同》（浙江省2000年修改版、浙江省2008年修改版、浙江省2018年修改版），需先行完成合同备案，办理登记时，应提供住建部门出具的备案意见；合同在2000年之前签订的,则无需进行备案和出具住建部门的备案意见。

3.商品房转移登记资料缺失的，若房地产开发企业还存续的，可采用房地产开发企业提供的对应资料的复印件;若房地产开发企业已被依法注销、且存在承继单位或上级主管部门的，可采用由其承继单位或上级主管部门出具的证明材料。

并在登记事项记载于登记簿前，在不动产登记机构门户网站公告，公告期为15个工作日。

拆迁安置房、代建房（即国家机关、事业单位、国有企业和乡镇企业委托房屋开发公司统建的房屋）与集资建房，可按照原相关规定，参照本条规定办理。

二、稳妥办理房屋所有权已登记、国有建设用地使用权未登记的不动产登记当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应核查土地权属来源资料。

（一）土地权属来源合法（含需行政审批的相关手续已办理完成）的,应予以办理。

2.1整体思路将核心放在宗地上房屋建设模式上，并对地上建筑物所对应的土地权利进行量化，根据“宗地与房屋客体关系表”，在销售、抵押、查封房屋时，通过对宗地上对应的房屋建设规模进行核减，使土地、房屋一体化登记管理得以实现。

1272019.04 |施工技术2.2关键点土地出让合同记载的该出让地块允许最大建筑面积的房屋修建，就是指房屋建设规模，房地产开发项目从最开始的实施到最后的结束，其间经历了不同的登记形式，包括纯土地、土地带房屋、纯房屋等，在土地与房屋一体化登记过程中始终贯穿着一个纽带，即房屋建设规模。

首先，根据相关法律法规可知，国有建设用地使用权的出让始终与特定的建设项目的用地条件有着密切联系，包括建设项目、建筑物规划许可等[2]。

一宗土地的出让，开发企业设定房屋建设、销售、抵押权时，只能在最大规模范围内设定，主要是由于之前已经确定了该宗地上修建房屋建设规模的大小。

同时，土地、房屋这两种类别的登记单元在开发项目运作过程中同时存在着，这是从不动产单元界定的角度所看到的内容。

为了使各个不动产单元之间的关联性保持现状，在设计登记方式过程中，将宗地上房屋建设规模作为核心，能够使登记行为确保在各自权利范围内，有助于避免出现超越权利边界的问题。

3房地产一体化登记模式的优势（1）将土体作为基础，将地房一致原则充分体现。

土地能够将整体概念突出，房屋对局部信息更加偏重，规模管理的实行能够改变以往房屋管理的固有模式，可对整体与局部之间的联系进行充分了解；为了使地房登记主体的一致性得以保持，可从土地的角度展开土地、房屋登记工作，通过深入调查土地与房屋权利边界之间的具体情况，从而更好的了解两者是否存在冲突问题。

（2）使宗地完整性得以保持。

地房登记通过以宗地上房屋建设规模为核心开展，在分割原宗地过程中，不需要以该楼栋占地范围进行分割，只需要在原宗地上对该楼栋建设规模进行相应扣减即可，其能够使宗地完整性得到保障[3]。

（3）使宗地稳定性得到维持。

不动产登记中房地一致性原则的处理意见关于不动产统一登记中涉及房地一致性处理的若干意见实行不动产统一登记之前，由于各种原因，土地、房产实际登记中存在有房屋所有权证无建设用地使用权证、有建设用地使用权证没有房屋所有权证，以及虽无权属证书但是拥有不同时期政府不同部门颁发的有关证件而要求办理不动产权证的情况，为妥善处理遗留问题，根据《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章的规定，按照房地一致性登记的原则，现就我市市区不动产统一登记中房地一致性处理问题，提出以下处理意见：1、建设用地使用权自登记时设立，原颁发的土地使用证等权属证书在实行不动产统一登记后继续有效，应认定为建设用地使用权首次登记。

任何单位和个人持有土地使用证申请重新核发不动产权证的，一律按换证登记办理，不再重新要求提供权籍调查表。

案，仍然有分局、所保管。

2、对已有建设用地使用权申请房屋所有权首次登记的，按以下情况处理：（1）商品房开发单位和企事业单位申请房屋所有权首次登记，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，由登记中心做好审核工作，属地国土所不再开展权籍调查。

（2）没有取得房屋所有权证书，也暂时不具备申请登记条件的，须出具地上物无合法产权具结书，可以按照权利人申请办理建设用地使用权抵押登记。

没有建设或建设后没有申请地上物、房屋所有权登记的，建设用地使用权不得办理转移登记。

（3）个人申请房屋所有权首次登记的，属地国土所要现场查看并重新制作权籍调查表。

3、对建设用地使用权范围内的房屋部分满足登记要求的，按以下情况处理：（1）有部分房屋整幢未取得规划建设许可的，现权利人须出具无合法产权具结书，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，或宗地图上必须有按照房屋测量规范测量的房屋信息。

宗地图上对暂不能登记的地上物用红虚线显示，只对可以登记的合法产权部分办理房屋所有权登记。

不动产登记局三定方案引言不动产登记是国家对土地、房屋和构筑物等不动产进行登记、确认其权属和其他权益的行为。

为了规范不动产登记流程，提高登记效率和准确性，我局制定了以下的不动产登记局三定方案。

一、不动产登记准则的确定不动产登记准则是指在不动产登记过程中所依据的核心要求和标准。

为了确保不动产登记的一致性和公正性，我局制定了如下准则：1.权属确定准则：按照权属约定原则，只有在土地使用权、房屋所有权或其他不动产权益有明确证据的情况下，才会被确认为合法权属。

任何不符合这一准则的登记申请都将被拒绝。

2.权属优先准则：在同一不动产上存在多个权属主张时，按照时间先后顺序原则，先提出权属主张的申请人将优先获得权属认定。

后续权属主张将被要求提供充分的证据来证明其合法性。

3.登记义务准则：任何权属变更或抵押等不动产登记申请必须要履行法定义务，并提供相关文件和证明材料。

未能满足登记义务的申请将视为无效。

二、不动产登记程序的规定为了确保不动产登记程序的一致性和规范性，我局制定了以下登记程序的规定：1.登记申请：权属变更、抵押等不动产登记申请人需要填写不动产登记申请表格，并提供相关证明文件和证据材料。

2.初审：我局将对登记申请进行初审，检查申请表格的完整性和准确性，以及申请人提供的证明文件和证据材料的合法性和有效性。

3.公告：对初审通过的登记申请进行公告，公示期为7天。

公告内容包括申请人的姓名、不动产的基本信息以及权属变更、抵押等事项。

4.异议：在公告期内，任何人都有权利向我局提出对登记申请的异议。

我局将对异议进行审查，并要求申请人提供进一步的证据和证明材料。

5.审定：在公告期结束后，对没有异议的登记申请进行审定，并向申请人发放《不动产权证书》或《不动产抵押登记证明》等相关登记证书。

三、不动产登记信息管理系统的建设为了提高不动产登记的数据管理和信息共享能力，我局将建设不动产登记信息管理系统。

该系统具备以下功能和特点：1.信息采集：对不动产相关数据进行采集、整理和录入，包括土地信息、房屋信息、权属信息等。

房屋登记办法第八条的内容、主旨及释义一、条文内容：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

二、主旨：房屋土地权利一致原则。

三、条文释义：本条是关于房屋所有权登记的权利主体和房屋占用范围内的土地使用权权利主体，在办理房屋登记时应当一致。

一、房地权利一致原则是我国法律的规定土地和房屋权属的分离自古以来就是一个棘手的问题。

罗马法采取“地上物属于土地”这一原则。

这一原则虽然解决了土地和在该土地上的房屋权属分离而产生的问题，但是这是以损害在他人土地上建房者的利益为代价的。

因此，在以后，法官开始承认在他人土地上所建的房屋，其所有权人可以获得与其他房屋所有权人几乎相同的权利，从而产生了罗马法上的地上权概念。

其后，这一观念为德国、瑞士等国的民法所采用。

例如，在德国，在地上权范围内建造的建筑物、构筑物及其附属设施被视为地上权的组成部分，在地上权消灭时，满足法定条件，建筑物、构筑物及其附属设施作为土地的添附，转归土地所有权人。

我国是社会主义公有制国家，土地属于国家或集体所有，建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对独立性。

建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

房屋和土地虽然是不同的不动产，但是二者在客观上存在不可分割的联系。

这种情况下，必须要特别规定“房地权利一致”的问题，避免出现“空中楼阁”的尴尬。

“房地权利一致”的原则在我国法律和实践中一直得到遵循。

《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时的转让、抵押”，第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权书”。

汕尾市人民政府办公室关于汕尾市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见文章属性•【制定机关】汕尾市人民政府办公室•【公布日期】2019.04.29•【字号】汕府办〔2019〕7号•【施行日期】2019.04.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】民政其他规定正文汕尾市人民政府办公室关于汕尾市市区不动产登记历史遗留问题的处理意见汕府办〔2019〕7号各县（市、区）人民政府，市政府各部门、各直属机构：为妥善解决当前我市不动产登记中存在的突出问题，全面提升不动产登记能力和工作水平，深入推进不动产登记便民利民服务，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）等相关法律法规和《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号），结合我市实际，经市人民政府同意，针对有关不动产登记历史遗留问题提出如下处理意见：一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，以“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”为原则，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题。

二、提高认识，加强领导汕尾市不动产统一登记工作联席会议负责领导和协调汕尾市历史遗留问题处理工作，并对历史遗留问题处理中重大问题进行决策和部署。

三、找准问题，分类处理（一）对已取得房屋所有权属证书，且有合法土地权属来源，但没有取得相应的土地使用证的不动产（不含个人自建房），当事人申请办理不动产登记的，不动产登记机构应依法办理。

其中，土地权属来源材料的认定，可依据取得土地使用权时的相关法规政策。

1988年建市到1999年新《土地管理法》实施前，以“汕尾市市区建设总指挥部”名义作出的审批文件（包括批复、会议纪要、会签、领导批示等），已取得房屋所有权属证书的，视为有合法土地权属来源。

甘肃科技Gansu Science and Technology第37卷第4期2021年2月Vol.37 No.4Feb. 2021农村房地一体确权登记问题研究刘建祥（甘肃煤田地质局综合普査队，甘肃天水741002）摘要：农村房地一体确权登记是我国农村不动产合法化、合规化的重要举措，是保障农民合法权益的最佳途径，也是促进农村经济发展及不动产流通的基础。

我国目前多地已开展了农村房地一体确权登记工作，针对宅基地、集体建设用地、农房等进行了权籍调査，取得了突出的成果。

但是在实施过程仍然面临着许多问题，本文分析了房地 一体确权登记的具体意义及必要性、可行性，以甘肃某市为实例阐述了确权登记过程存在的一些困难，最后基于出台相应法律法律、严格执行国家政策、明确职能部门责任和信息共享方面提出了相关建议，为加快推动农村房地一 体确权登记工作的开展提供指导。

关键词：房地一体;权籍登记;产权;不动产流动中图分类号：P272我国目前对于处理房屋和土地关系时按照“房 地一体”的思路，即房屋和土地在所有权转让过程，为保证房屋和土地在使用权上的一致性，在房屋和土地一方使用权转让过程,另一方也随之转让叭这 样的产权管理模式有利于我国对农村土地和房屋 产权的管理，避免了因产权转让而造成的各类纠 纷。

但“房地一体”原则在一定程度上与我国民法关于所有权、物权的司法解释有一定的矛盾，按照所有权的解释来说，所有权人对归属自己的物具有处 分的权利，如果出现了对归属自己的物不具备处理 权，那么就表示所有权人对该物的所有权不完整叫我国规定土地归属国家所有，分配给农民的土地仅 仅作为农民的耕种用地，农民只对该土地享有使用 权，因此在“房地一体”的规定下，当土地使用期限到期后，土地连同土地上的房屋全部都将会收归国 家所有，所有权人将会失去对土地和房屋的处分权叫 因此，在另一方面房地一体的原则也与我国民法规 定公民享有的平等、自愿的原则相互冲突，土地使用权与房屋所有权原本作为两个独立的权属应相 互之间不产生干扰，而房地一体原则则需要让两者 权属统一。

房地一致原则是我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等确定的不动产物权变动应遵循的基本原则，该原则要求土地或房屋权属任其一发生变动，另一方应随之变动，确保最终的土地使用权主体与房屋所有权主体保持一致。

尽管房屋与土地具有相对的独立性，为避免出现“空中楼阁”的尴尬局面，实行房地一致原则已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受，但在实务工作中，该原则仍存在例外情形，如在租赁建设用地上修建房屋、土地房屋分开抵押以及国有企业改制中涉及土地房屋资产转移的不规范操作等均可能导致房地分离的情形。

而随着近年来农村房屋登记工作的全面铺开，房地分离的情形有增无减，对此类情形应如何做出判断，事关权利人的切身利益。

一、我国房地一致原则的法律规定1990年实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。

第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

”上述两条率先明确了“房随地走”与“地随房走”的原则。

1994年颁布的《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

”再次确立了“地随房走”的原则。

实践中，不动产物权变动究竟应遵循“房随地走”还是“地随房走”，房屋与土地两个主管部门在适用条文时存在争权或推诿现象，后经国务院出面协调，确定了城市里“地随房走”，农村“房随地走”的一般性原则。

2007年颁布的《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

”上述两条实际上作为一个整体，只要建设用地使用权和房屋所有权一个发生了转让，另外一个就要相应转让。

农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作实施方案农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作实施方案为贯彻落实党中央、国务院推进乡村振兴战略，全面深化农村土地制度改革总体要求和工作部署，按时完成农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记工作任务。

结合我县实际，制定本方案。

一、目的意义农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记工作，是实施乡村振兴战略、推动农村产权制度改革、加快城乡融合发展、推进宅基地“三权分置”等工作的基础。

2020年、2021年、2022年连续三年相关XX号文件均对农村宅基地确权登记工作提出明确要求。

全县各级、各部门必须充分认识开展农村房地一体及集体建设用地使用权不动产登记颁证工作的必要性和重大意义，坚定不移贯彻落实党中央、国务院决策部署和省、市工作要求，切实加强组织领导，扎实推进此项工作。

二、工作目标2022年底前，完成我县符合登记条件的农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记并做好相关数据关联整合汇交工作；2023年底前，全面完成我县农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记工作，并搭建镇（街）不动产登记站点平台，满足群众日常办证、自然资源管理和经济社会发展需要。

三、工作原则（一）统筹兼顾，稳步推进。

按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求，统筹兼顾，稳步推进农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记发证工作。

（二）尊重历史，注重现实。

在符合国家有关法律、法规、政策的基础上，农村房地一体和集体建设用地使用权登记既要尊重当时的历史条件和政策规定，又要充分考虑当前使用的实际情况，妥善处理确权登记颁证中的各类权属纠纷、矛盾和争议。

（三）规范调查，依法登记。

以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》相关要求，全面深入调查，形成完善的地籍和房屋调查成果，为农村房地一体和集体建设用地使用权不动产登记发证工作提供依据。

在此基础上, 严格按照不动产登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记手续。