2014年房产经纪人开发客源每日一讲(6月7日)

房客源开发目录：一、什么是房地产中介行业中的房客源开发二、房客源开发的目的三、房源开发的途径及方法四、客源开发途径五、房客源开发的意义授课重点：掌握房源的开发方式及途径作业：让经纪人用以上的开发方式在实际工作中进行开发。

一、什么是房地产中介行业中的房客源开发房地产中介行业中的客户开发是指房产经纪人通过各种方法、技巧和途径来挖掘和发现潜在的买房人和卖房人的一个过程。

是拥有资源的一种重要的手段，是促使经纪人逐步提升业绩的一种重要的方式。

WHAT：什么是房源？委托经纪人出售或出租的物业和业主。

房源具有时效性，有生命周期，好的房源应该及时制定营销计划，及时推荐给客户，及时发布房源广告信息。

房源信息：包括房源的外部信息，周遍环境，物业管理，地理位置，社区的人文环境，自然环境，和社区配套环境，内部信息：户型，面积，年代，装修，朝向，楼层，外观，权属及房住的个人情况，WHY：为什么要开发房源？中介行业比较重要的就是房源和客源，他是我们成交的前提与基础。

好比一个人的血液一样，如果没有房客源，那我们就无法生存。

相反如果有房客源，但是数量不够多，那么成交的机率也就不高，就向我们买东西一样，我们比较愿意去超市，因为那里的商品比较齐全。

小的商店是无法相比的。

如果我们要有好的成绩，所以要有大量的房客源这是非常重要的。

二、房客源开发的目的不断增加自己的房客源数量，形成有一定规模的基础，从中筛选出A 类房源和客户，以达到成交的目的。

三、WHERE房源开发的途径及方法开发的随意性，不受时间，地点，人物的限制，开发无处不在，无处不有1.电话登记，和进店登记2.媒介：传统媒介和电子媒介，报纸、网络，电视2、亲戚、朋友、同乡、同事的推荐；经常和以上人员联系，告诉他们你已经做房产中介行业，如果他们或他们周围的人如果有房产方面的需求，就和你联系。

3、新客户的一次开发；问他以前是否看过房子，如果有是什么样子的，什么地方的，问地方时不可太直接，要委婉的问。

1、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受（）的监督管理。

A.当地工商行政主管部门B.当地计划行政主管部门授权机构C.当地计划行政主管部门D.当地建设行政主管部门授权机构E.当地建设行政主管部门【正确答案】：DE2、物业服务收费的计费方式主要包括（）。

A.服务制B.酬金制C.包干制D.管理制E.服务和管理制【正确答案】：BC【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。

3、国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费（）元。

A.100～300B.100～500C.300～800D.300～1000【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P164，国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费300～1000元。

4、下列不应当作为经济适用住房开发利润计算因素的是（）。

A.征地和拆迁费用B.建安工程费C.借款利息D.住宅小区基础设施建设费【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P7。

经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费。

5、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过（）年。

A.1B.2C.半D.5【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P36。

闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过1年。

6、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。

A.相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布B.相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布C.相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布D.相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

房产经纪人开单四字秘诀每日一讲(6月8日)20XX年房产经纪人开单四字秘诀每日一讲(6月8日)20XX年房产经纪人开单四字秘诀每日一讲（6月8日）每日一讲：(单项选择题)1、美国房地产经纪行业协会主导建立的()，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。

A.联合销售制度B.个人信用保障制度C.房屋质量保证制度D.产权查询制度2、房地产经纪信息的特征有()。

A.增值性B.多维性C.负外部性D.积累性E.复杂性3、张某与出售方签订房地产买卖合同后，如果出售方违约，则()。

A.甲机构可以向出售方追究违约责任B.张某可以向出售方追究违约责任C.张某应向甲机构追究责任，不能直接向出售方追究责任D.甲机构和张某之间只有一方可以向出售方追究违约责任4、张某与甲机构之间的关系为()。

A.执业关系B.职业关系C.法律责任关系D.经济关系5、在该办公用房经纪活动中，张某应()王某开展有关工作。

A.领导B.指导C.协助D.监督6、在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是()。

A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房屋租赁市场7、房屋所有权即房屋产权，包含()权能。

A.占有B.使用C.共有D.收益E.处分8、房地产经纪信息管理的原则有()。

A.强化房地产信息的垄断性B.加强房地产信息的目的性C.提高房地产信息的时效性D.重视房地产经纪信息的系统性E.实现房地产经纪信息的共享性9、目前我国台湾地区房地产经纪行业管理的模式是()。

A.行政主管模式B.行业自治模式C.行政与行业自律并行管理模式D.市场调节模式10、美国房地产经纪行业协会主导建立的()，从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。

A.联合销售制度B.个人信用保障制度C.房屋质量保证制度D.产权查询制度11、同一条房地产经纪信息，对不同的人有不同的价值，在不同时间、不同环境的价值也可能不同。

这说明房地产经纪信息具有()的特征。

A.共享性B.积累性C.多维性D.复杂性12、纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。

房产经纪人维护和开发客源的几个方法每个优秀的经纪人之所以可以源源不断的成交，是因为他们拥有足够多的客户资源。

开发客源也要讲究方法和技巧，这样才能事半功倍。

对于新入门的房产中介来说，有哪些常见有效的客源开发的途径和技巧呢？下面就给大家全面的介绍一下，也希望对经纪人们有个参考。

人际关系开发亲朋好友、物业保安、老客户、同行等都是我们的人际网，我们可以从他们那获知谁有租购房需求，充分挖掘潜在客户，争取成为自己的客户。

在当前的楼市形势下，小区物业拥有着所有业主的联系方式，房产经纪人可以和物业打好交道，比如通过熟人介绍、亲自拜访、陪他们唠嗑等方法，拉近彼此的距离。

也可以主动参与或者承接一些物业举办的小区活动，这样也可以增进物业和业主对你的好感度。

网络开发一名优秀的房产经纪人是必须要有几个知名房产网站的端口的，很多业主出租或者出售房源，也都是通过网络渠道寻找消费者。

房源实时刷新，获得客户咨询量可以明显提高。

电话开发每天抽出来一个小时的时间不去做其他的事情，专注于给客户打电话，当然也不是漫无目的的打，不要忘记定义你的精准客户群体，这样你直接联系到的就是最有可能购买你房子的客户，这样才能提高客户的成交机率，才能高效率的完成你的工作。

老客户转介绍经纪人利用好自己的客户人脉，特别是对自己印象好的客户，不要忘记经常联系，否则你会损失一大笔财富，这种老客户是最实在的，让他们帮忙介绍新客户，并适当的给与客户一定的酬谢金。

微信朋友客户开发移动互联网时代，有很多的用户使用手机来查看房源，并且微信现在作为一种主流的社交媒体，在给人们提供交流方便的同时，也成为了很多行业营销的利器，所以房产中介完全可以借助微信来开发客户。

借助朋友圈来生成自己的经纪人店铺，可以展示房源信息，建立个人品牌形象，有需求的客户在看到你发布的信息。

综合管理好自己的资源不论怎么样找来的客户还是资源，都不可能马上就可以成交，所以资源的累积十分重要，做一个优秀的中介人，一定用好自己的房介宝房客源管理系统。

房地产经纪人开发客户技巧1、寻找潜在客户的途径一般情况下，房地产经纪人寻找潜在客户主要利用三种资源，即内部资源、外部资源和个人资源。

其主要途径有：（1）客户汇集中心这是房地产经纪人在从事房地产经纪业务过程中汇集的交易双方及其他方面客户的信息资源。

房地产经纪人要充分利用好这些资源，从中利用老客户自身或他们的关系网络以延伸到更广阔的领域.在以往的经纪工作中，房地产经纪人凭借其优质周到的服务取信于客户,满足了客户的要求,获得了良好的口碑。

客户只有得到了满意的服务，才会乐于与别人分享自己的成功经验。

有了老客户的推荐，新客自然就会越来越多。

虽然利用此种途径取得潜在客户准确、快捷、省时省力,但已有信息毕竟有限,这就需要房地产经纪人在中介服务过程中凭借良好执业的信誉、优秀的经纪技巧和坚持不懈的努力去开拓潜在的客户。

（2）房展会全国各地每年都有大大小小的房展会,少则几百次，多则几千次。

参展商与顾客都可能成为潜在客户。

房地产经纪人可以利用各种方式去采集信息,以便于有更多的选择余地。

（3)互联网随着网络经济的到来，互联网应用日益频繁,越来越多的人喜欢上互联网这一方便快捷、适应现代社会快节奏的交际工具。

互联网的信息量相当丰富，更新快，房地产经纪人不可能离开网络。

房地产经纪人可以利用互联网搜索各种有用信息并加以分析，从中寻找潜在客户.还可以制作企业网站，向人们展示其优势和企业的方方面面,树立企业形象，从而获是更多客户或潜在客户青睐。

(4）电子邮件互联网的普及，使人们越来越喜欢使用电子邮件。

房地产经纪人可以通过电子邮件将企业的相关信息传给潜在客户，一方面方便了企业的信息回馈，另一方面使潜在客户向准客户转变的机率大大提高.另外，利用互联网上电子留言板专区进行自我宣传也是一条可行之路。

（5）广告广告每日都环绕在我们生活的周围.像报刊杂志、广播电视、互联网,甚至公共汽车、火车站、路边都有广告的存在，它影响着人们的日常生活，刺激着人们的日常消费。

房地产销售的策略思维——全面避免销售深井病的四个习惯天津区域邱霄凌2014年2月14日[ 销售会得深井病，因为每天都很多烦恼] * 今天7个电话，要不要改推广方案？* 1号楼卖得不好？•A户型逼定不管用？•* 入住有问题？* 工程有问题？* 质量有问题？* 价格有问题？* 配套有问题？* 工程不配合？* 政府又调控？* 别人在跳水？* 竞争对手在诽谤？* 老百姓在闹事？* 员工跳巢了？* 奥巴马有问题？[ 销售那么折磨人，你是否要放弃？]销售或案场经理平时面对客户或甲方，最常经历的遭遇是什么？第一，客户很冷静成熟不断问为什么时，你说完了规定说辞就哑火了——想不到解决办法第二，经常被开发商指责工作做得不如人意，要重做，但无从下手——想不到解决办法第三，遇到没做过的事，稍有难度，就畏惧——想不到解决办法第四，不擅长在公开场合表达，客户或听众一多就怯场——没有气场第五，遇到事情成败，常常无法做好总结，归结为运气——没有归纳方法第六，压力之下，不擅长做选择——想不到选择理由[ 销售能力三宝]积极——心态经验——平台，机会有策略——技术寻找问题的习惯寻找原因的习惯归纳与演绎的习惯清晰表达与说服的习惯当然，这一切都有一个大前提，你首先得有解决问题的意愿和兴趣。

另外，每一种能力本身是一种习惯，需要反复坚持才能逐步形成形成销售或案场经理策略思维能力的四个习惯策略思维能力的养成1、寻找问题的习惯对问题的视而不见，本身就意味着问题——爱德华 . 戴明什么是”问题”?——首先，问题就是脱离预期的正常情况，正常标准所谓问题就是理想与现实之间的差距，这个现实包括两种，一是你设想的状态，二是一般的现实状态举例，如为什么我们预想要开盘销售200套，但是只完成3套？或，为什么对面那个项目可以卖200套，但我们只能卖3套？正常情况问题情况问题基准基准举例——什么样的竞争对手要特别关注——偏离正常情况的对手1、卖得特别好的竞争对手、或客户很关注的项目2、卖得特别差的竞争对手、或客户抗性很大的项目3、从上市周期和体量看，地缘市场权重大的项目4、分析竞争对手的产品、营销手段和客户是重点什么是”问题”?——问题是互相冲突的矛盾第二十二条军规，疯子才能获准免于飞行，但必须由本人提出申请；同时又规定，凡能意识到飞行有危险而提出免飞申请的，属头脑清醒者，应继续执行飞行任务。

2014年房地产经纪人考试必备心态每日一讲（7月7日）每日一讲：(单项选择题)1、张某能够在较短时间内迅速找到合适的潜在买主田某，说明张某具有较好的( )。

A.收集信息的技能B.市场分析的技能C.议价谈判的技能D.供需搭配的技能2、房地产经纪行业管理的基本原则主要有( )。

A.鼓励自由竞争，促进市场活跃B.遵循行业规律，实施专业管理C.营造良好环境，鼓励行业发展D.严格依法办事，强化行业自律E.顺应市场经济，维护有序竞争3、房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有( )。

A.市场法B.长期趋势法C.成本法D.收益法E.特征价格法4、甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为( )。

A.聚焦战略B.低成本战略C.一体化成长战略D.多样化战略5、房地产经纪必不可少的主要原因有( )。

A.房地产的特殊性B.房地产价格的波动性C.房地产交易的复杂性D.房地产交易的经常性E.房地产信息不对称性6、.甲机构代办贷款及产权过户手续，应当( )。

A.另行签订合同，但不能收费B.另行收费，但无需再签合同C.另行签订合同，可以约定另外收费D.另行收费，但必须再签居间合同7、纪某通过甲房地产经纪机构购买了其代理销售的某新建商品房，拟办理预告登记。

该预告登记的申请人为纪某和( )。

A.甲房地产经纪机构B.甲房地产经纪机构指派的房地产经纪人C.该新建商品房的房地产开发企业D.当地房地产管理部门8、于甲机构合伙人出资、经营与风险承担的说法，错误的为( )。

A.合伙人共同出资B.合伙人合伙经营C.合伙人共担风险D.合伙人原则上以家庭财产对合伙企业承担无限连带责任9、房地产经纪信息的特征有( )。

A.增值性B.多维性C.负外部性D.积累性E.复杂性10、房地产经纪服务合同的主要内容包括( )。

A.房地产经纪人与委托人的利害关系B.房地产经纪事项及服务要求、收费标准C.交易物质量、安全状况及责任约定D.合同当事人的权利义务E.合同履行期限11、为积极开拓业务，房地产经纪人钱某在亲朋好友中收集房地产买卖的信息。

房产经纪人的客户开发技巧房产经纪人作为房地产交易的重要中介角色，客户开发技巧是他们成功的关键之一。

在竞争激烈的房产市场中，经纪人需要有一定的技巧和策略来吸引和留住客户。

本文将探讨一些房产经纪人可以使用的客户开发技巧。

1. 建立信任关系建立信任关系是客户开发的基石。

对于房产经纪人来说，要想吸引潜在客户，首先需要在个人形象上给人留下专业、可信赖的印象。

这包括仪表端正、着装得体，并且要做到知识渊博，对房地产市场有深入的了解。

此外，经纪人需要通过专业的服务和诚信的态度，为客户提供帮助和建议，从而建立良好的信任关系。

2. 提供个性化服务客户喜欢能够满足他们具体需求的房产经纪人。

因此，经纪人需要提供个性化的服务，根据客户的偏好和需求，为他们量身定制房产推荐。

这可以通过深入了解客户的购房意向和预算来实现。

同时，经纪人还可以通过熟悉市场情况，提供关于地理位置、交通便利性、教育资源等方面的详细信息，帮助客户做出明智的决策。

3. 利用互联网和社交媒体在互联网时代，利用互联网和社交媒体平台是房产经纪人不可或缺的客户开发技巧。

通过在房产网站或社交媒体上发布相关信息，如房源推荐、购房指南等，经纪人可以吸引更多潜在客户的注意。

此外，经纪人还可以通过建立个人品牌网站或专属APP，提供更便捷的搜索和预约房产的服务，从而提高客户的满意度和忠诚度。

4. 加强口碑营销对于房产经纪人来说，良好的口碑营销可以帮助他们吸引更多的客户。

在提供专业服务的同时，经纪人需要时刻保持良好的沟通，积极主动地与客户进行互动。

如果客户对服务感到满意，他们很可能会向朋友、家人等推荐经纪人。

因此，经纪人应该努力提供出色的客户体验，以获得口碑传播的正面影响。

5. 持续学习与成长房产市场在不断变化和发展，作为房产经纪人，要保持竞争力，持续学习和成长是必不可少的。

经纪人应该关注行业动态和市场趋势，及时更新自己的房产知识和技能。

此外，经纪人还可以参加相关培训和研讨会，与其他经纪人进行交流和分享经验，不断提升自己的专业能力和服务品质。

2014年房产经纪人开单四字秘诀每日一讲(3月2日)
前言
作为一名房产经纪人，想必大家都知道开发新客户的难度有多大。

尤其在
2014年这个积极促进房地产健康发展的年代，对于房产经纪行业而言更是充满了
挑战。

面对如此激烈的市场竞争，我们怎样才能在房地产行业中获得突破？今天，笔者将给大家分享四个字的开单秘诀。

一、拓客
所谓“拓客”即是拓展客户，继续发掘潜在客户，用行动告诉客户你的存在。

如
在社区或者商场送传单、开业典礼、楼盘开盘式等。

通过自身的实际行动去吸引潜在客户，为自己的业务开展打下坚实的基础。

二、维护
客户开发完，我们要尽全力地去维护客户，以保证客户的再次成交率。

与客户
建立良好的互动沟通，做到言出必行、保持承诺。

当然，我们需要时间、精力和资源来维护客户，但全力以赴的去做，也会带来可观的收益。

三、服务
服务是展现自身的业务水平和客户至上的态度。

无论是带着客户实地考察房屋，在交易过程中保证公正、透明，还是在售后服务过程中提供优质的售后服务，都是提高客户满意度和信赖度的关键所在。

四、报备
所谓“报备”，即是及时记录客户信息并向领导汇报客户动态，这样可以时刻掌
握客户的情况，为下一步的跟进及时做好准备。

并且及时报备客户的信息，推动自己的业绩，并为自己的晋升打下坚实的基础。

结语
以上所讲的四个字开单秘诀已经在房产经纪行业中得到广泛的应用，其实也离
不开自身的努力和付出。

只有脚踏实地，不断提升自我业务能力，才能够在激烈的市场竞争中获得成功。

希望以上的内容能够帮助大家更好地开展自己的房产经纪业务。