成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定

（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。

表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。

房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。

(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。

迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。

屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。

(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。

该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。

(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。

中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。

房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。

其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。

成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。

成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。

此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。

成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。

其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。

2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。

物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。

使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。

3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。

考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。

4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。

调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。

成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。

成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。

但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。

房屋评估成本法
房屋评估成本法是指通过对房屋的建造成本进行评估来确定其市场价值的一种方法。

这种方法主要适用于新建房屋或者房屋进行重建或翻新的情况。

房屋评估成本法的主要步骤包括确定房屋的首次建造成本、对建造成本进行折旧调整以及对市场环境进行调整。

首次建造成本是指在过去的市场环境下，按照相关法规和标准所需要的所有成本，包括土地购买费用、设计费用、建筑材料费用、施工费用等。

通过对这些成本进行综合计算，可以得出房屋的建造成本。

然而，由于市场环境的变化以及房屋使用年限的不同，首次建造成本并不能完全反映房屋的真实市场价值。

因此，在计算建造成本的基础上，需要对房屋进行折旧调整。

折旧调整主要是根据房屋使用年限和折旧率来计算房屋的折旧值，并将这一值从建造成本中剔除。

这样就可以得到房屋的净建造成本。

折旧率的计算需要考虑市场环境、使用年限以及房屋状况等因素。

最后，对净建造成本进行市场环境调整。

市场环境调整主要是考虑当前的市场条件和需求，通过对比类似房屋的交易价格和租金来确定房屋的市场价值。

需要注意的是，房屋评估成本法只能作为评估房屋价值的一种
方法，它并不能完全反映市场价值的真实情况。

因为房屋价值受到多种因素的影响，如地理位置、周边设施、政策变化等。

因此，在进行房屋评估时，还需要结合其他方法，如收益法、比较法等，进行综合评估。

总之，房屋评估成本法是房屋评估中常用的一种方法，通过对房屋建造成本的计算、折旧调整以及市场环境的调整，来确定房屋的市场价值。

然而，需要注意的是，这种方法只是一种参考，还需要结合其他因素来进行评估。

房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。

成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。

它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。

成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。

具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。

这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。

2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。

折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。

常用的折旧方法有直线法和余额递减法。

3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。

可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。

4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。

需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。

因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。

房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。

在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。

房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。

本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。

2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。

它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。

成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。

3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。

重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。

3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。

折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。

根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。

3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。

物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。

在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。

3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。

市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。

4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。

资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法知识点：建筑物成新率及其确定方法（一）成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。

成新率＝1－损耗率损耗率＝1－成新率（二）成新率的确定方法三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。

1.使用年限法（公式调整）（1）建筑物耐用年限自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。

经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。

经济寿命短于自然寿命。

资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。

①各种房屋的经济耐用年限生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致按“短”原则：①耐用年限从竣工验收合格之日算起。

②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。

③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。

④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。

⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。

（2）建筑物已使用年限分类：实际使用年限和有效使用年限。

维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。

当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。

评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。

（3）建筑物尚可使用年限含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。

计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。

（4）使用年限法计算说明①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；②尚可使用采用剩余经济年限；③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。

浅议资产评估成本法中的成新率利用成本法估测资产的价值时人们通常会想到可以通过实质相同的两条途径进行评估,最终得到资产的评估结果应该是相同的。

即可以通过以下两个公式中的任何一个：公式一：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）评估价值=重置成本-重置成本×（1-成新率）-功能性贬值-经济性贬值=重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值公式二：评估价值=重置成本×成新率同一项资产通过上述两个公式评估应该得到的评估结果是相当的，但是如果公式一中的功能性贬值和经济性贬值不全为零时，结果则不等。

因此可以得出上述二公式中用到的成新率的实质不同，既然这样,为什么还要用同一个词表示存在明显差异的两种含义呢？笔者从成新率的概念自身、估测方法提出几点改进见解。

一、“成新率”在自身上的改进成新率在两公式中存在着明显的差异，这是肯定的。

我们是否可以考虑在不同公式中的“成新率”前加上相应的修饰成分以示区别。

公式一中将“成新率”用“实体性成新率”、“有形损耗率”或“物理性成新率”来替代。

用“实体性成新率”和“有形损耗率”一方面是考虑和实体性贬值率对应，容易理解；另一方面让人们自然想到实体性贬值是和资产的使用及自然力作用造成的外观损耗有关，有利于评估人员把握评估的方向。

用“物理性成新率”主要是考虑实体性贬值是由被评估资产的使用以及自然力作用造成的外观损耗属于物理变化。

公式二中的“成新率”是综合考虑了实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的基础上产生的，故将此处的“成新率”用“综合成新率”来替代，这样一方面避免评估时由于概念不清造成评估范围把握不准确，致使评估结果不准确，因此造成评估失去本来的公正性原则；另一方面是考虑估测两个成新率所采用的相同的方法时从范围上容易把握，这可以在估测方法（观察法和使用年限法）论述时体现出来。

造价评估建筑工程造价评估方法在建筑工程领域，造价评估是一项非常重要的工作，它对于确保工程项目的经济性和可行性至关重要。

本文将介绍几种常用的建筑工程造价评估方法，帮助读者更好地了解和应用这些方法。

一、成本法成本法是一种常见的建筑工程造价评估方法，它基于建筑项目的成本来确定其价值。

在成本法中，评估人员会通过对项目的施工成本、材料成本、劳动力成本等进行详细计算和分析，然后将这些成本与类似项目的市场价格进行比较，从而确定项目的价值。

二、收入法收入法主要适用于商业性建筑项目。

该方法通过评估项目的潜在收入来确定其价值。

评估人员会考虑多种因素，例如租金收入、物业管理费、设备出租费等，进而计算出项目的未来现金流量。

最后，通过以现值法计算出项目的净现值，确定项目的价值。

三、对比法对比法是一种较为简单直接的评估方法，它通过将待评估项目与已有相似项目进行对比，从而确定项目的市场价值。

在对比法中，评估人员会考虑多个因素，如项目的位置、规模、质量等，选择相似的项目进行比较，并根据市场上类似项目的成交价格确定项目的价值。

四、收益法收益法是一种常用于投资性建筑项目的评估方法。

该方法通过计算项目未来的现金流量和资本回报率，从而确定项目的价值。

评估人员会考虑项目的租金收入、经营费用、市场增长率等因素，运用财务指标如净现值、内部收益率等来评估项目的经济效益和回报。

总结：造价评估对于建筑工程项目的可行性和经济性至关重要。

在评估的过程中，可以根据项目的特征选择适合的评估方法，如成本法、收入法、对比法和收益法等。

每种方法都有其特点和应用范围，在实际运用中需要综合考虑不同因素的影响。

通过合理选择和运用这些方法，可以更准确地评估建筑工程项目的价值，为决策提供可靠的依据。

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指通过对房地产的估价，确定其在市场上的价值。

其中，成本法是一种常用的评估方法，它通过计算房地产的重建成本来确定其价值。

本文将详细介绍房地产评估中的成本法，包括其基本原理、计算方法以及应用场景。

一、基本原理1.1 重建成本概念重建成本指的是将一处房地产完全重建所需的费用，包括建筑物的建造成本、土地开发成本以及其他相关费用。

重建成本是成本法评估的基础，它反映了房地产的实际价值。

1.2 建筑物折旧建筑物在使用过程中会因为老化、磨损等原因而产生折旧。

成本法评估中，需要根据建筑物的使用年限、折旧率等因素来计算建筑物的折旧费用。

折旧费用是重建成本的一部分，它反映了建筑物的使用寿命和价值损耗。

1.3 土地价值成本法评估中，土地价值是指房地产所占用的土地的市场价值。

土地价值通常通过市场比较法来确定，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

二、计算方法2.1 重建成本计算重建成本的计算包括建筑物的建造成本和土地开发成本。

建筑物的建造成本可以通过与建筑师、施工单位等进行咨询，结合市场行情来确定。

土地开发成本包括土地平整、基础设施建设等费用，可以通过与相关部门咨询，参考类似项目的开发成本来确定。

2.2 建筑物折旧计算建筑物的折旧计算可以采用直线法或者余额递减法。

直线法是指按照建筑物的使用年限平均分摊折旧费用，而余额递减法是指按照建筑物的价值递减比例计算折旧费用。

具体选择哪种方法，可以根据建筑物的使用情况和市场惯例来确定。

2.3 土地价值确定土地价值的确定可以通过市场比较法，即通过比较相似土地交易的价格来估计房地产所占用土地的价值。

也可以通过土地评估专家的专业意见和市场调研来确定土地价值。

三、应用场景3.1 建设项目评估在进行建设项目评估时，成本法评估可以帮助确定项目的投资回报率和可行性。

通过计算重建成本和土地价值，可以评估项目的成本和价值，为项目决策提供依据。

房地产评估的方法有以下几种：1、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产进行估价、评估和鉴定的过程，其中成本法是一种常用的评估方法之一。

成本法是通过对房地产建筑物的建设成本进行评估，以确定其当前价值的方法。

下面将详细介绍房地产评估-成本法的相关内容。

一、建筑物的原始成本1.1 建筑物的原始成本包括土地购买费用、建筑物的建设费用以及其他相关费用。

1.2 土地购买费用是指购买土地的成本，包括土地的价格、过户费用等。

1.3 建筑物的建设费用包括设计费、施工费、材料费、劳动费等。

二、建筑物的折旧费用2.1 建筑物的折旧费用是指建筑物因使用年限和使用磨损而导致价值下降的费用。

2.2 折旧费用可以按照直线折旧法或者加速折旧法进行计算。

2.3 折旧费用的计算需要考虑建筑物的使用寿命、残值率等因素。

三、建筑物的重置成本3.1 建筑物的重置成本是指对建筑物进行重建或翻新所需的费用。

3.2 重置成本需要考虑建筑物的现状、市场需求以及新建筑物的成本等因素。

3.3 重置成本的计算可以通过询价、比较市场价格等方法进行。

四、建筑物的维护费用4.1 建筑物的维护费用是指对建筑物进行日常维护和修缮所需的费用。

4.2 维护费用可以包括保洁费、修缮费、设备更换费等。

4.3 维护费用的计算需要考虑建筑物的年龄、使用状况以及市场维护费用等因素。

五、建筑物的残值5.1 建筑物的残值是指建筑物在评估结束时的估价价值。

5.2 残值可以通过市场调研、专家意见等方法确定。

5.3 残值的确定需要考虑建筑物的使用寿命、市场需求以及建筑物的实际价值等因素。

结论：通过成本法对房地产进行评估可以更准确地了解房地产的价值，帮助投资者做出更明智的决策。

在进行房地产评估时，需要综合考虑建筑物的原始成本、折旧费用、重置成本、维护费用和残值等因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

谈成本法中成新率指标的计算[提要]我国资产评估中应用最为广泛的评估方法是成本法，成新率指标是成本法应用中的一个重要参数。

成新率有两种不同定义，即实体成新率和综合成新率。

成新率的计算方法有观测分析法、使用年限法、修复费用法和打分法，也可以同时采用上述几种方法，相互配合使用，综合分析获得较为科学的结论。

关键词：成本法；成新率；综合成新率资产评估的基本方法有三种：市场法、收益法和成本法。

我国国内的市场经济还不发达，市场法的应用还不广泛。

收益法的预期收益额、折现率及收益年限较难预测。

成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，是有利于资产保值的评估方法。

成本法的基本计算公式为：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或被评估资产评估值=重置成本×成新率。

成本法的应用主要是要确定重置成本和成新率两个指标，他们的准确程度将直接影响资产评估价值的准确性。

本文重点论述成新率指标，全面概括了它的多种计算方法。

一、成新率的理解成新率一直存在着两种定义。

教科书及有关文件材料中一般都把成新率定义为是指资产新旧程度的比率，将其应用到基本公式中，就有成新率=1-实体性损耗率；在《资产评估操作规范意见（试行）》中，将成新率定义为反映被评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率，将其应用到公式中，就有成新率=1-综合损耗率。

我们将前者谓之为“实体成新率”，而将后者谓之为“综合成新率”。

两种成新率的定义都是科学和合理的，从资产评估实践和成新率的估算理论看，两种成新率均具有理论和现实意义，无法取舍，也无需取舍，关键问题在于正确理解和合理应用。

二、成新率的四种估算方法及其应用1、经验观测分析法。

由具备丰富经验和专业知识的工程技术人员对资产实体各主要部位进行技术鉴定，综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，还需综合考虑资产的使用磨损、自然损耗、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等影响，来判断并确定被评估资产的成新率。

【doc】综合确定建设物成新率的几种方法综合确定建设物成新率的几种方法法圭堡:冯守朵F7了,3在用成本法评估房地产价格时,建筑物的成新率是个关键,它直接影响评估的准确性. 但准确地确定成新率,却又是非常困难的. 就计算折旧的几种方法(耐用年限法,观察法,成新折扣法,综合法)而言,耐用年限法理论性较强,有完整的计算公式.但这种方法对同年代,同结构的建筑物作划一计算,不能顾及每栋建筑物的特殊性.因此,用这种方法计算出的结果往往和实际情况不符.观察法可以弥补耐用年限法的这种不足,但它受评估人员专业能力,实践经验等因素影响较大,带有一定的主观性.且这种方法倾向于建筑物的外观观察,对内在质量不易把握.而成新折扣法是一种较为粗略的方法,除对大范围的房地产普查才使用外,一般不常用.因此,上述几种方法,各有其不足之处,无论单独采用哪一种,都难有很强的说服力.综合法是用两种以上的方法,分别评估出建筑物的成新率,然后统筹兼顾,得出一个适台的结果来.这种方法准确可靠,因此在评估实务中被广泛采用.近几年来,许多专业书刊和杂志介绍了不少用综合法确定建筑物成新率的方法,本文将对这些方法略作总结和整理,仅供同行们参考.不当之处,敬请指正. 方法一:分别用耐用年限法和实际观察法求成新率,然后取二者的平均值(或加权平均值).这种方法简单易行,思路清晰,同时又能扬长避短,计算结果较为可靠,因此,在实际工作中经常采用.它可以简单地用如下公式表示:综合成新率:A×耐用年限成新率+Bx 实际观察成新率式中A,B表示加权系数,二者可以相等也可以不相等,且A+B=l.计算耐用年限成新率和实际观察成薪率. 可以采取以下步骤:(1)根据评估项目的大小及所要求的准确程度将建筑物分为几个不同的部分.一般来说,可以分成主体,设备,装饰三个部分.项目较大时,还可以再细分.例如,将主体工程再分为基础,墙体,楼地面等分部项目,对有些几乎没有装修及设施的工程,也可以不分,只评主体.(2)用两种方法(指耐用年限法和观察法).依据各自的技术路线,评估出各部分的成新率.(3)计算出各部分的工程直接费占总工程直接费的比例,然后以此为权数,将各部分的成新率加权平均,得出耐用年限成新率和实际观察成新率.(4)计算二者的平均值或加权平均值.下表是某建筑物综合成新率的计算过程.序建筑物各占工程总用耐用年限法计算用观察法计算直接费比成新率占耐用年限成新事占麓察法号軎};分名称成新辜比率成新事比事率f%)(%)(%,(%)f%)(1)(2)(3)(4):(2)x(3)(5)(6)=(2)×(5)1主体部分555892251.459050.22 2备部分32585627828627.95 3装饰部分1l782.O959809.36 台计1oog8.8687.53综台成新率=(8886%+87.53%)/2=88.20%方法二:在第一种方法的基础上,再介入一个"综合判定因素值".我们知道,建筑物的设计质量,施工质量,抗震级别以及使用时的维修养护等因素, 能反映建筑物的潜在质量,它直接影响建筑物的使用寿命.而耐用年限法和观察法都不能很好地把握这些因素.方法二就是对这些因素进行考察,然后评定,打分,得出综合判定因素值,并将其介入到建筑物的成新率中, 使其更趋合理.评分因素可以由以下几项组成(括号内数值为该项因素占综合判定因素值的百分比)1.建筑物设计部门及等级,设计年代(25%).2.建筑物的抗震级别:8级(20%),7级(15%),7级以下(10%).3.建筑物施工单位水平及施工年代(25%).4.大修状况及使用状况(15%).5.维修保养及装饰状况(15%). 计算综合成新率的公式:综合成新率=A×耐用年限成新+BX 实际观察成新率+C×综合判定因素值. 式中A,B,C为权重系数,一般工业民用建筑A,B取0.4,C取0.2;重要建筑以及高档宾馆,商场等,A,B取0.3,C取0.4. [例]有一处1980年建成的宾馆,已经使用了17年,用耐用年限法评估其成新率,只有66%.由于其日常维修养护较好,用观察法评估其成新率,可以达到85%.经调查分析,综合判定因素值确定如下:(1)此宾馆由市设计院设计,设计水平较高,综合判定因素值取20%.(2)此宾馆由市建总公司第四公司承建, 施工质量较好,综合判定因素值取20%.(3)此宾馆抗震级别为7级,综合判定因素值取15%.(4)此宾馆建成后尚未大修,但使用状况良好,综合判定因素值取13%. (5)此宾馆日常维修养护状况很好,综合判定因素值取14%.36综合判定因素值共计82%.综合成新率=0.3×66%+0.3×85% +0.4×82%=78.1%综合成新率为78%.方法三:在第一种方法的基础上,考虑功能性折旧因素.在实际工作中,房屋的功能性减退经常见到,有时还非常明显.例如合用卫生闻的单元住宅和三太一小独用厨卫的住宅相比,前者要落后许多.即使这两种房屋重置价相同,新旧程度也相同,其售价也不会相同.在这种情况下,单独考察其功能性折旧是非常必要的.考虑功能性折旧的综合成新率计算公式如下: 综合成新率=A×耐用年限成新率+B ×实际观察成新率+C×功能性成新率. 式中A,B,c为加权系数.功能性成新率的计算,可以根据修复所需要的费用来测定,也可以从房地产的收益性翻|适性的减退程度以及与具有同样功能的类似房地产价格比较来推算.方法四:对个别的,特大型的评估项目, 可以选派2名以上经验丰富的评估人员,分别用综合法独立地评估出成新率,然后再取平均数,或是根据评估人员的实际能力,威望等有所偏重,取加权平均数.这是一种用集体的智慧解决问题的方法.以上介绍的几种综合确定成新率的方法,各有特色,也各有侧重.在实际工作中, 应根据不同的情况,选择最恰当的方法.第一种方法是把耐用年法和实际观察法进行综合,取长补短,统筹兼顾,且简便易行,因此, 在实际工作中得到了广泛的应用,适合于大多数正常使用的建筑物进行评估.方法二在方法一的基础上又特别强调能影响建筑物潜在质量的因素,适合对那些外观成新率和耐用年限成新率有较大差距的建筑物进行评估.方法三又特别强调建筑物的功能性折旧,适合于对那些功能有明显退化的建筑物进行评估.方法四适合于对个别大型的,特别重要的,举足轻重的项目进行评估. (作者单位:日照市房地产管理处)。

一）、成本法估算房屋的价值成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法的基本公式为：建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率1、开发成本估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。

其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下：⑴建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。

⑵勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2⑶基础设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。

则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2⑷公用配套设施建设费包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2⑸开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即：⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m22、管理费用主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m23、投资利息以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为：[1+2]×[（1+i）0.5-1]=[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m24、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：（459+37+14）×3%≈15元/m25、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：[1+2+3+4]×5.5%=[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m26、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。

成本法成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。

所以，成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

但在该方法中也用到了通常意义上的成本。

因此，在遇到“成本”一词时，要注意根据上下文的内容来判定其具体所指。

运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格；（3）估算折旧；（4）求取积算价格。

一、成本法的基本公式（一）最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格＝重新购建价格－折旧上述公式可针对下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）；（3）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。

新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予适当的增减修正。

求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是：（1）搞清房地产价格构成；（2）估算各构成部分的金额；（3）将各构成部分的金额累加。

（二）适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。

在这些情况下成本法的基本公式为：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润上述基本公式，在具体情况下又会有具体形式。

如新开发区土地的分宗估价公式如下：新开发区某宗土地的单价＝（取得开发区用地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素修正系数上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝×100％开发区用地总面积总面积开发完成后可转让土地实际估算时通常分为下列三大步骤进行：（1）计算开发区全部土地的平均价格。

建筑物估价的基本方法建筑物估价的基本方法建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等，下面为大家介绍一下建筑物估价的基本方法：重置价格折旧法1、重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。

另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。

2、基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。

在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。

3、基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额建筑物价格=建筑物重置价格×成新度4、建筑物重置价格的确定：(1) 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等：1.钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。

包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

2.砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。

外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

3.砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。

外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

4.砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木结构，这类房屋一般是外部有装修处理，内容设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

5.砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构结构房屋。

6.砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级砖木结构房屋7.简易结构如简易楼、平房、板房、砖坯房、土草房，竹木捆绑房等。

5、建筑物重置价格的确定：建筑物的重置价格包括两种情况：一种是以重建成本代理重置价格;另一种是以重置成本来代替重置价格。

6、具体求取重置价格的方法：直接法和间接法。

房地产估价方法之成本法房地产估价方法之成本法房地产估价的三种基本方法是：比较法、成本法和收益法。

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法，下面我们一起来详细了解一下!(一)成本法适用的估价对象成本法是先分别求取估价对象在价值时点时的重置成本或重建成本和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。

因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价。

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆等。

(二)成本法估价的操作步骤运用成本法估价一般分为四个步骤：(1)选择具体估价路径;(2)测算重新购建价格;(3)测算折旧;(4)计算成本价值。

1.选择具体估价路径把物业作为一个整体采用成本法估价最基本的公式为：物业价格=重新购建价格一折旧以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，物业价格通常由如下7大项构成：(1)土地取得成本;(2)开发成本;(3)管理费用;(4)投资利息;(5)销售费用;(6)销售税费;(7)开发利润。

2.测算重新购建价格重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。

重新购建价格是客观的价格。

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是价值时点状况下的价格。

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的`不同，分为重置价格和重建价格。

3.测算折旧估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即：建筑物折旧一建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。