抵押与证券化市场

资产证券化的几种模式资产证券化是一种金融工具，它将资产转换为可分割的证券，以便投资者能够通过各种形式的风险分散投资。

资产证券化方式多种多样，本文将介绍几种常见的模式。

一、抵押贷款证券化（MBS）抵押贷款证券化是最常见的也是最受欢迎的证券化模式之一。

它是指将多个抵押贷款捆绑成一个池子，再将该池子划分为不同的证券等级并出售给投资者。

每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。

该模式的目标是将已有的抵押贷款转换为现金流，以便更容易出售。

抵押贷款证券化的最大风险是质量不良的抵押贷款，这些贷款可能无法支付本金和利息。

从2008年次贷危机中可以看出，抵押贷款证券化可能对整个经济体系产生严重影响，因此需要监管机构的合理监管和规制。

二、资产支持证券化（ABS）资产支持证券化是将不动产、汽车贷款、信用卡贷款和其他分期支付的款项等现金流合并在一起，并将其分割成不同的证券等级。

与抵押贷款证券化类似，每个证券等级都有不同的优先权和风险水平，并以不同的利率发布。

该模式的目标是将未来的现金流转换为现金，以便更容易出售给投资者。

与抵押贷款证券化相同，资产支持证券化也存在质量不良的风险，尤其是在信用卡和汽车贷款领域，并造成恶性循环，导致经济崩溃。

因此，在监管机构的严格检查下，资产支持证券化是一项有利的工具。

三、商业房地产证券化（CMBS）商业房地产证券化通常用于转换商业不动产的货币价值，例如零售店、办公室和酒店等。

该模式的目标是将现金流转化为可出售的证券，以便吸引更多的投资者。

商业房地产证券化的最大风险是租户违约和物业价值下跌，这可能会导致投资者无法收回投资。

但由于在商业房地产证券化过程中规则比较严格，并且投资者的风险可以通过不同证券等级的选择获得一定程度的控制，因此商业房地产证券化是一种相对安全、有效、受欢迎的投资方式。

四、未来流动资产证券化（FA）未来流动资产证券化是一种将未来流动资产转化为可交易的证券的模式。

住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。

⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。

⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。

尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。

住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。

1.提前还款风险。

提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。

众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。

⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。

据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。

国际上资产证券化主要类别及其概念
资产证券化是指将贷款、债务或其他资产转化为可以交易的证券，从而实现资产的流动和分散风险的方式。

国际上主要的资产证券化主要类别包括以下几种：
1. 抵押证券化（Mortgage-backed securities，MBS）：将抵押
贷款打包成证券，通过出售证券来募集更多的资金。

MBS是
最常见的资产证券化工具，尤其是在住房市场中。

2. 资产支持证券化（Asset-backed securities，ABS）：将各种
贷款（如汽车贷款、信用卡贷款等）打包成证券，通过出售证券来筹集资金。

ABS是对不同种类资产进行证券化的一种广
义概念。

3. 债券证券化（Bond securitization）：将公司发行的各类债券
打包成证券，通过出售证券来吸引更多投资者并筹集资金。

4. 租赁证券化（Lease securitization）：将租赁合同打包成证券，通过出售证券来获取资金。

这在商业房地产领域比较常见。

5. 现金流证券化（Cash flow securitization）：将持有现金流的
资产（如许可权、特许权、版权等）打包成证券，通过出售证券来获得资金。

6. 人口质优资产证券化（Population quality asset securitization）：将个人及企业的综合信用质量进行评级，并
通过不同信用质量的债权进行打包和转让，形成证券。

以上是国际上主要的资产证券化类别，具体的概念和操作方式可能会有一些差别，但都是通过将特定类型的资产打包成证券，以筹集资金或实现风险分散的目的。

论我国住房抵押证券化摘要：近些年，房地产行业已经成为我国的重要行业，它的发展不仅可以带动建筑、装潢、装饰、服务等相关产业的发展，并且可以解决我国劳动力过剩等问题。

但是，房地产行业的发展离不开资金的制约。

目前，资金制约已经成为房地产行业的棘手问题。

房地产的资金问题主要是依靠房地产金融市场来完成的，为了解决限制房地站开发过程中资金的问题，必须要构建新型的房地产金融体系，也就是说需要建立住房抵押贷款证券化市场。

关键词：房地产；金融体系；抵押贷款证券化通过对一些发达国家住房抵押贷款的发展过程以及实施状况的比较研究，分析了不同国家实现住房抵押贷款证券化的不同特点，也结合了我国目前住宅市场以及金融市场状况存在的问题，探索出了值得我们借鉴学习的地方，以及我国现在实行住房抵押贷款证券化的可行性及必要性，提出了我国实行住房抵押贷款的初步设想，对我国已经实行的住房抵押贷款证券化提出了建议。

一、住房抵押证券化的相关概念住房抵押证券化是我国房地产金融行业的重要内容之一，在房地产行业发达的国家，证券化已经成为房地产金融发展的趋势，这儿是房地产金融二级市场核心，也是资产市场的重要部分，在我国住房抵押证券化正处于初级阶段。

资产证券化：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，是发展最早、规模最大的资产证券化品种。

二、住房抵押证券化市场研究现状最初的住房抵押证券化始于美国，由于当时严重的通货膨胀①，金融机构的固定收益已经不能弥补短期的负债成本。

当时，商业银行的储蓄基金被提现，银行陷入困境。

在这种情况下，为了缓解市场资金流动性差的问题，政府决定实施住房抵押二级市场，为房地产行业开发了一条资金来源的新途径，住房抵押贷款证券化行业从那时开始兴起。

从二十世纪七十年代到现，美国已经形成了国际上规模最大、品种最多的住房抵押贷款证券化。

经过了多年的实施，证明这个体制是非常成功的。

在我国，探讨住房抵押证券化问题已经很多年了，也由银行向国务院提交了具体的方案，但是在实施住房抵押证券化问题上，总是雷声大、雨点小，学术界对于具体的实施模式都有着激烈的争论。

住房抵押贷款证券化名词解释
住房抵押贷款证券化是指将抵押在房屋上的贷款分散地打包成
证券，然后向投资者发行，以获得现金。

这些证券通常被称为抵押贷款支持证券 (MBS)，它们在市场上交易，并且收益以房屋贷款的还款为基础。

这种证券化有助于提高房屋贷款市场的流动性，同时使投资者可以获得与借款人相同的收益。

在住房抵押贷款证券化中，银行或抵押贷款公司会将多个贷款汇集成一个证券，并将其分为不同的级别，每个级别都有不同的风险和回报。

最高级别的证券通常被称为“AAA”，是最安全的证券，但回报也最低。

最低级别的证券则是最高风险的，但回报也最高。

投资者可以购买不同级别的证券，以根据自己的风险偏好和收益要求来实现投资组合。

住房抵押贷款证券化最常见的形式是美国的房屋抵押贷款证券化，这种证券化在2008年引发了全球金融危机。

在当时，银行和抵押贷款公司将高风险的房屋抵押贷款打包成证券，并将其出售给投资者，但这些借款人往往没有财力偿还他们的贷款。

当房地产市场崩溃时，这些证券的价值迅速下跌，许多投资者损失惨重，从而引发了一连串的金融危机。

尽管住房抵押贷款证券化存在一定的风险，但它仍然是房地产市场的重要组成部分。

证券化为房屋贷款提供了更广泛的资金来源，并促进
了流动性和市场发展。

对于投资者来说，住房抵押贷款证券化是一种多元化的投资方式，可以获得相对稳定的收益。

推行住房抵押贷款证券化——完善我国的房地产抵押贷款市场随着我国住房制度改革的深入，住房市场供需失衡受到学界的广泛关注。

笔者认为，解决这一，除了把房价降到一个合理水平外（包括经济适用房的建设、以及降低有关的政府税费等），还应大力房地产，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场。

而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。

一、住房抵押贷款市场的局限性一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。

抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。

抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。

一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。

储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不能化解不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特性决定了其流动性较差，因此各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，由于按揭贷款是期限很长的债权资产，银行面临的利率风险就很大；另外，当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时，就会发生信用风险。

由于上述原因，银行开展住房抵押贷款业务的积极性不高。

这也是目前银行普遍“惜贷”的一个重要成因。

鉴于此，为提高银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推动住房抵押贷款证券化，发展房地产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。

住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。

资产证券化的种类
1.抵押证券化：将抵押贷款转化为证券。

发行人将抵押贷款打包成证券，再将证券出售给投资者。

抵押证券化可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

2. 财务租赁证券化：将财务租赁合同转化为证券。

在财务租赁证券化中，发行人将租赁合同打包成证券，再将证券出售给投资者。

财务租赁证券化可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

3. 信贷证券化：将贷款转化为证券。

在信贷证券化中，发行人将贷款打包成证券，再将证券出售给投资者。

信贷证券化可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

4. 未来收益证券化：将未来收益权转化为证券。

在未来收益证券化中，发行人将未来收益权打包成证券，再将证券出售给投资者。

未来收益证券化可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

5. 知识产权证券化：将知识产权转化为证券。

在知识产权证券化中，发行人将知识产权打包成证券，再将证券出售给投资者。

知识产权证券化可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

总之，资产证券化的种类多样，可以帮助发行人获得更多的资金，同时也为投资者提供了更多的投资选择。

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