天津杨柳青莱茵小镇项目营销策划调整报告

天津莱茵小镇项目投资可行性研究报告天津市位于华北平原东北部，渤海西岸，是我国北方最大的沿海开放城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区重要的经济中心。

近年来，天津市城市地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，已成为京津冀大都市连绵带的核心城市和环渤海湾经济圈的中心城市。

随着城市规模的外拓，位于天津市西部的西青区已成为城市重点发展的居住片区之一。

经过前期的考察和调研，目前，上海上实城市发展投资有限公司（以下简称上实城发）已与深圳市置鼎实业发展有限公司（以下简称置鼎实业）签订合作协议，共同开发位于西青区杨柳青镇的莱茵小镇住宅项目。

现我们根据相关资料并结合市场调研情况，对项目投资环境、市场状况、项目条件、定位、运作模式及投资效益进行系统分析研究，全面论证项目的投资价值和可行性。

一、项目概况莱茵小镇项目位于天津市西南部，基地面积约为375,960平方米（折合564亩），现规划地上建筑面积约445,596平方米，综合容积率1.18。

根据项目公司、营销部等提供资料，项目用地性质为居住、商业用地，规划建设集多层、花园洋房、小高层公寓及配套商业中心等于一体的综合性社区开发项目。

1、地理位置项目地处西青区杨柳青镇南部，毗邻中北镇，属天津市西部外环外西青新城片区，距西青区政府约2公里。

项目基地东起柳霞路，西至柳口路，北起崇文道，南至规划建设道路，基地中间沿泽杨道划分为南北两块。

2、区域环境项目东面为1,100亩待开发净地；西侧为以联排别墅为主的“唐郡”项目；北部与西青一中及西青教师进修学院相邻；南地块东侧为低品质的多层住宅区，南侧中间与“天津市出入监监狱”相邻，南侧西部为即将开发的“树德里”多层住宅小区。

目前，项础教育、医疗等设施还未完善。

项目处于规划中的西青新城中目自身及周边的商业配套较为缺乏，各种基西部。

该区域集3、交通状况中了天津市正在大力开发的西部新城大型居住板块，以天津一汽集团和海泰工业园区为代表的产业集群，以及天津第三大高教区——西部大学城，形成了良好的产业支撑和销费基础，发展前景广阔。

莱茵小镇项目规划方案设计任务书一．项目概况1.用地位置：用地位于政府正南方向1.1公里处，行政区属为县，是县中心的新生活区。

2．业主：山东聊城当代集团有限公司。

3．规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方米。

4．建设内容：6+1层及5+1层住宅、3层联排别墅及配套底层商业设施等。

二、规划设计条件与依据1.政府部门规划设计要点、地块主要技术经济指标：●居住区用地面积：104510平方米；代征道路用地：37651.952平米；代征绿化用地：42399.27平米●建筑控高：≤30米（C4—12m、C5—15、C6—30、C13—18）；●建筑退线：住宅部分不小于5米，公建部分不小于10米；2.项目实施经济技术指标3.规划设计依据及标准：1）《城市居住区规划设计规范》GB50180－93（2002版）2）《民用建筑设计通则》JGJ37-873）《住宅设计规范》4）《建筑设计防火规范》GB50016-20065）设计中的建筑规划、道路交通、市政等应符合国家、建设部及北京市有关设计标准、规范及规定；三.项目定位及规划研究成果、规划设计建议1.开发理念及设计原则：“茌平县*南部生活区*高尚*风情”1.物业汻型总体定位：以联排别墅带动整个社区档次感，给人以别墅社区的高贵感；2.产品形象总体定位：多层部分以现代简洁为主，局部点缀一些风情元素，别墅区走西式风情路线，制造差异化，与整个茌平县的住宅项目拉开档次拉开距离，成为茌平县居民心目中最高档的住宅项目。

3.产品总体定位：适当增加景观投入，把景观作为主要的卖点；单体建筑立面用材上再保证效果的前提下适当节约贴砖用量，利用砖和涂料搭配设计，可局部点缀高档石材。

不增加成本的前提下提升项目形象效果。

4.别墅区与多层区要有明显的景观区隔，避免多层区对别墅区的干扰。

2.规划设计建议（1）道路规划建议整个地块西侧及地块中部东西向设计车行道路，与多层和联排间的道路形成完整的车行环路以满足消防车道的要求。

天津地产行业某花园营销主题策划报告一、背景分析天津地产行业竞争激烈，市场需求不断涌现，消费者对于楼盘的要求也越来越高。

因此，制定一个有吸引力且独特的营销主题策划对于吸引新客户和提升销售业绩具有重要意义。

本文旨在为天津地产行业某花园营销主题策划报告提供一些建议。

二、目标市场分析1. 定位目标消费人群：年轻夫妻、新生代家庭、退休老年人等。

2. 确定消费人群需求：注重生活质量、环境优美、便捷出行、安全舒适等。

三、竞争分析1. 竞争对手分析：了解竞争对手的产品特点、定价策略、营销手段等。

2. 确定差异化竞争策略：重点突出产品特色和优势。

四、主题策划1. 主题定位：以“花园人居，尽享天津生活”为主题。

2. 主题设计：园林景观设计、便利设施、智能家居系统等结合，打造宜居舒适的生活环境。

3. 主题活动：通过举办开放日、家居体验活动、儿童活动等，吸引目标客户参观和体验。

五、市场推广方案1. 线下渠道推广：广告媒体、户外广告、地铁广告等，提高品牌知名度。

2. 展示中心营销：提供免费交通接送、现场讲解、优惠政策等，吸引客户到展示中心参观。

3. 网络营销推广：建立官方网站、社交媒体账号，发布平面和视频内容展示房源和生活环境。

4. 口碑传播：通过提供优质的售后服务、打造口碑客户，扩大品牌影响力。

六、销售方案1. 图片展示：通过高质量的图片展示花园、公共区域和户型设计，吸引消费者的兴趣。

2. Wi-Fi示范：提供Wi-Fi实景演示，展示智能家居系统的便利和功能。

3. 价格优势：推出优惠购房政策，如首付优惠、利率补贴等，吸引购房者。

4. 经营者信用：证明地产公司的可靠性，如相关奖项、实力证明等。

七、总结通过以上的营销主题策划报告，我们可以看到，以“花园人居，尽享天津生活”为主题，通过合理的定位、差异化竞争策略、主题设计和市场推广方案，可以有效吸引目标市场消费者的注意和兴趣，提升销售业绩。

同时，通过优质的房屋质量和良好的售后服务，建立良好的口碑传播，进一步扩大市场影响力。

莱茵名郡项目开盘策划执行方案一、活动预期目标目标一：使莱茵名郡开盘的信息得到广泛的传播，强势切入市场，同时还可以利用此次机会加强与媒体的沟通与交流。

目标二：加深莱茵名郡在消费者心目中的印象。

吸引更多的目标消费群体来此参加活动。

目标三：不管是从前期策划还是从后期执行上，都要力争做到使这一开业庆典达到空前轰动的效果。

目标四：增强内部员工对公司的信心，加强公司凝聚力二、开盘庆典目的1、促进销售★提高到场参加活动的人数★提高到场人员的当日成交量★促进后续的稳定成交量上升2、树立良好形象★形成火爆的旺销场面★借助前期报纸广告、现场包装、户外广告等整合传播形成的关注点，配合开盘前有效的媒体运作，引起目标客群的关注并尽可能的使其参与到此次活动中来。

★通过开盘活动这一事件营销所形成的经济效益和社会效益，在传达远东房产独特的开发理念的同时，形成轰动性的品牌宣传效应。

三、策略思考1、确保开盘仪式开始时人气鼎沸策略：先到的30名等待选房（VIP客户）客户均赠送精美礼品（待定）2、始终保持现场人气策略一：大气和具有热烈氛围的现场布置策略二：现场军乐队、狮子表演、歌舞表演烘托火暴气氛。

策略三：“把爱打开——莱茵名郡love行动”活动3、保持活动前后的热烈氛围策略：着重对项目现场、售楼部左右进行装扮，通过报纸，电视对此次活动进行软文，正面广告，专题等形式的有效控制的报道和讨论四、宣传主题◇主题：激情十月，莱茵名郡盛大开盘◇副标题：把爱打开——莱茵名郡“LOVE”行动五、开盘内容安排1、时间及地点时间:10月16日地点：莱茵名郡售楼部门口2、到场嘉宾：建议★新沂市政府领导★东方集团远东地产公司高层领导★其他嘉宾3、开业庆典期间，邀请媒体进行活动追踪报导。

邀请媒体：共计9人报界：扬子晚报、都市晨报等（3人）广电界：新沂电视台、徐州电视台、（4人）其他媒体：2人4、现场活动内容1．开盘典礼剪彩2．领导发言3．庆典节目表演4．醒狮点睛5．排号选房活动6．下定的客户和重要嘉宾（范围和形式待定），另获得“把爱打开——莱茵名郡‘love’行动”活动纪念品5、购买或制作一批有意义的礼品一是可以表达对领导和嘉宾的尊敬和谢意；二是可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。

莱茵佳园整体营销推广方案第1页共23页目录第一部分项目策划背景及市场分析 (3)第二部分项目市场定位 (5)第三部分项目营销推广主题 (8)第四部分项目营销推广策略 (11)第五部分项目营销推广费用 (19)结束语 (23)第2页共23页第一部分项目策划背景及市场分析市场永远是变化的。

无论是宏观还是微观层面，都会不停的涌现出一些对项目的支持或威胁点。

通过对这些格局变化、竞争楼盘和莱茵佳园前期销售工作的总结与分析，项目优劣势已较为清晰地凸现出来。

前期营销推广具有较大的难度，但是又有很大的市场潜力可挖，只要通过良好的市场包装、营销策划，是可以规避市场风险、顺利达成销售目标。

在市场调查、前期资料参考以及与项目各方充分沟通的基础上，对项目进行以下客观分析：◆莱芜市国民经济运行良好，城乡居民收入增加。

2003年，莱芜市完成国内生产总值170.05亿元，比上年增长16.9%，增长速度创1995年以来新高；人均国内生产总值13727元，比上年增加2260元；莱城区城镇居民人均可支配收入达到8000元，农民人均纯收入达到3829元。

城市的支柱产业与第三服务业稳步增长，房地产市场赖以发展的宏观环境较好。

◆莱芜市房地产市场化水平不高。

2003年房地产投资总额为2.8192亿元，商品房销售1.6853亿元，总销售面积约15万㎡；城镇私人建房0.2365亿元。

可以看出，莱芜市房地产市场第3页共23页化水平不高，还属于市场启动阶段，这与开发商水平不高也有一定关系。

此外，莱芜市存在大量的集团单位集资房或村建房，对本项目的销售构成直接影响。

2004年前3个月莱芜市房地产投资创新高。

2004年3月，全市房地产投资0.6381亿元，累计达1.2487亿元，增长121.2%，增长幅度特别大，达到2003年全年房地产投资总额的1/2，自去年12月份以来，商品房销售屡创新高；随着单位福利分房的取消，个人住房消费市场逐步启动，莱芜市的房地产市场持续升温，市场被一致看好。

莱茵小镇设计管理工作总结莱茵小镇的建设已经完成，现将建设过程中的有关设计问题及解决办法总结如下：一、土建部分（一）地下车库1.地下车库至单体楼电梯间、楼梯间未设置无障碍专用通道，使用不方便，不安全。

应在设计中明确要求，设计通道、安装对讲门。

2.排水明沟设置在车道既容易损坏明沟篦子，又影响美观。

设计中应注意排水明沟应尽量在隐蔽部位设计。

3.独立柱间的防火卷帘，因柱帽影响无法安装，应在两侧设置与柱帽宽度同尺寸的墙垛，墙垛厚度要求按防火卷帘样本设计。

4.未利用部分的车库外墙应当收进来，应减少车库边角的面积，要求在设计中对车库边界根据停车位的情况进行优化。

5.为满足物业管理的要求，地下车库内应考虑设计垃圾处理房，便于垃圾的集中堆放和处理。

6.地下车库地坪采用一次施工的做法不能满足要求，应按二次施工设计，做细石砼随打随抹光，安装盖板的明沟沟壁需做角钢护角。

7.为便于物业管理和使用中的疏通，车库顶板的排水收集口应预留检查井。

8.自行车坡道入口处未设截水沟，为有效防止雨水倒灌，入口处、中段和底部应各设一道截水沟，总计设3道。

（二）住宅单体1．地下一层部分1)地下一层卫生间踏步宽度、高度不满足公共部位的使用要求。

应要求踏步宽度不小于260，高度不大于170。

2)地下一层卫生间因层高过低无法使用。

设计时应考虑必须抬起的地面高度、顶部管道、板厚及一层地暖降板的高度、吊顶的厚度等问题，层高要求吊顶完成净高不小于2.0米。

3)地下一层卫生间窗因排水管道遮挡不能正常使用，设计应综合考虑外立面和排水管道的问题，避免对窗形成遮挡。

4)外网图完成后应对地下一层卫生间的地面高度再次核对，有下调空间的将其下调，得到最优化的层高设计。

2．厨卫部分5)燃气的穿墙预留洞传到了窗套或保温层内，无法使用或影响美观。

设计应考虑窗套、外墙抹灰、保温尺寸，避免穿墙后出现在窗套和保温层内。

6)厨房窗两侧的墙垛尺寸小，无法预留燃气穿墙洞。

设计应将其调整至窗顶，厨房窗结合外立面设计将其高度减小。

“津韵汇”杨柳青家庭艺术馆策划书商学校：天津音乐学院系不：艺术治理系指导老师：赵良云参赛学生：楚仙俊陈若愚刘亚楠张琰琳杨施烜名目一、项目概述3（一）项目简介3（二）项目亮点4二、背景分析4（一）历史背景4（二）文化背景5（三）市场现状5三、项目内容9（一）整体规划9（二）个体展现10（三）服务项目12（四）教育基地建设12(五) 规划和开发打算13四、营销策略14（一）营销主旨14（二）营销模式 14（三）困难和风险15五、组织结构16（一）机构性质 16（二）决策机构 16（三）常务机构 16六、财务规划分析及推测18（一）收入来源 19（二）收入和支出估算19（三）不确定性分析（风险）22七、长期规划22（一）打造“津韵汇”杨柳青家庭艺术馆品牌22（二）建立民俗文化教育基地22（三）“杨柳青”文化旅行品牌建设23一、项目概述（一）、项目简介“津韵汇”杨柳青家庭艺术馆是响应联合国教科文组织爱护非物质文化遗产的号召，依靠杨柳青丰富的民俗文化资源，借西青区政府 40 亿元建设杨柳青民俗文化旅行区之势，在市政府、市商务委和非物质文化遗产爱护协会的号召之下建立的大型非盈利性手工艺品博物馆。

“津韵汇”杨柳青家庭艺术馆以天津市手工艺类非物质文化遗产为经营核心，以杨柳青浓厚的民俗文化为背景，由市政府、市商务委和非物质文化遗产爱护协会创建的，大型手工艺品博物馆，融旅行、文化、经贸为一体。

目的是弘扬和爱护非物质文化遗产，将传统手工艺搬出家门，真正将传统手工艺带入人们的生活。

要紧展品有：杨柳青年画、泥人张彩塑、杨柳青剪纸、风筝、古铜（银）金器修复和复制、盆罐村制陶。

（二）、项目亮点触手可及的手工艺术“津韵汇”杨柳青家庭艺术馆聚拢杨柳青各大精品手工艺类非物质文化遗产传承人 ,在馆内进行现场创作 .游客有机会亲自参与到手工艺品的创作过程中去 ,通过参与一件作品的构思、制作。

加大游客的互动体验，在为其留下深刻印象的同时，加大其艺术教育，提升其艺术认识及涵养。

雨林小镇项目销售策划doc19一.项目主题的含义与作用本案到了销售阶段，项目所导入的概念就要表达成销售语言。

“概念”源自于楼盘的规划设计，物业管理等方面的情况。

也就是说项目的销售主题与项目的设计主题一致。

何谓主题？指的是“某一识别的内容.涵义与预期形象。

”因此给房地产确立主题，简而言之，就是给予项目一个思想与灵魂，使无生命的建筑物“活起来”，并要展现出动人的“个性魅力”。

比如：沈阳奥林匹克花园通过聘请中国羽毛球教练李永波做园长的公关活动，使人们认识到它的体育主题。

房地产项目主题的作用有三个。

（1）有助于房地产项目的品牌化“品牌”在房地产市场的今天是一个十分重要的概念。

在住房成为商品的今天，购房者会看品牌选楼盘。

关于精明的购房者来说，看楼不但要看楼盘的外表，户型，价格等重要因素，而且要看进展商小区的进展的主题思想、由于买房子是一辈子的情况，长久住在小区，小区的氛围，环境，社区的文化都是购房者追求的。

许多受欢迎的楼盘都是在享受小区的管理的过程中都会围绕主题进行。

（2）有助于加深购房者对本项目的印象今天的房地产市场竞争日趋猛烈，要给买家留下印象，不是一件容易的事，购房者的品位常新，善变，善忘。

因此开发商在开发项目的时候要力求创新或者不断地变换销售策略。

就是这样的方法也很难令购房者对项目留下深刻的印象。

我们认为策划房地产项目时候就给项目定下一个主题，在不一致的进展时期，围绕主题进行不一致方面的策划。

这样做不但能够给买家新鲜感，又不可能没有中心主题而显的没有特色。

现在有许多好的大型项目都是这样策划的。

（3）有助于项目进展的进展方向在定下一个主题后，房地产进展商能够有系统的进展地产项目。

在进展商开发不一致类型的住宅的时候，能够围绕主题进行策划，建设，宣传，销售与管理。

比如“沈阳奥林匹克花园”在开发的时候就为项目注入“体育概念＋澳洲概念＋房地产概念”，主品牌就是“体育就在家门口”子品牌就是“科学运动，健康管理”。