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附件二：项目营销策划报告（模板）
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项目营销策划报告指导模板
第一部分市场分析 (4)
一、市场概述 (4)
（一）市场整体综述 (4)
（二）项目物业类型市场综述 (4)
二、竞争分析 (4)
（一）区域分析 (4)
（二）竞争项目分析 (4)
第二部分项目分析 (7)
一、项目概述 (7)
（一）概述 (7)
（二）经济技术指标一览表 (8)
（三）产品构成 (9)
二、目标客户分析 (9)
（一）客户特征 (9)
（二）目标客户广告形式分析 (9)
（三）媒体选择策略 (9)
三、项目SWOT分析 (10)
（一）项目优势分析 (10)
（二）项目劣势分析 (10)
（三）项目机会点 (10)
（四）项目威胁 (10)
（五）竞争项目对比分析 (10)
（六）项目核心竞争力 (10)
第三部分项目定位 (11)
一、要点阐述 (11)
二、产品定位 (11)
三、客户定位 (11)
第四部分推广策略 (11)
一、项目推广定位 (11)
二、项目推广主题 (11)
三、项目推广节点 (11)
a
四、各阶段推广主题及计划 (11)
（一）项目渗透期（时间段） (11)
（二）形象导入期（时间段） (12)
（三）产品造势期（时间段） (12)
（四）产品强销期 (12)
第五部分销售策略 (13)
一、价格策略 (13)
二、公开发售时机选择 (13)
三、促销手法 (13)
四、销售方式 (13)
第六部分营销费用计划 (14)
1、费用比例 (14)
2、推广费用明细表 (14)
a
第一部分市场分析一、市场概述
（一）市场整体综述
（二）项目物业类型市场综述
市场需求：
市场现状：
价格特征：
二、竞争分析
（一）区域分析
（二）竞争项目分析
1、地块周边房地产开发情况
2、项目所在区域同类产品供给情况
a
项目名
称产品类型
住宅用地
(亩)
总开发面
积（万
m2）
与本项目同
类产品体量备注
3、全市范围同类产品特征分析
①主流建筑形式
楼层标准层层高阳台
②主流户型及面积分布
楼层建筑面积
（m2）
户型其他
底层
标准层
顶层
③热销户型分析
楼层：
房屋总价：
a
建筑面积：
户型构成：
花园或阳台：
④购买人特征
年龄：
置业目的：
客户来源：
付款方式：
代步工具：
职业：
⑤主要竞争项目情况说明
竞争楼盘分析表
楼盘名称调查时间
发展商开盘日期
楼盘位置咨询电话
项目规划
配套设施
户型比例说明
户型面积区间套数合计
a
装修标准毛坯房、精装修（X元/平方米）
价格均价及折扣
销售率
园林风格
工程进度
管理费
车位
口号
卖点
劣势
⑥总结同类产品的一般特征：
第二部分项目分析一、项目概述
（一）概述
a
（二）经济技术指标一览表
总用地面积
其
中
绿化带
建设用地
居住户/套数
居住人数[住宅3.2人/户(套)]
总建筑面积
其
中
按
功
能
分
住宅建筑面积
其
中
车库及设备用房建筑面积
配套设施建筑面积
其
中
客户接待中心
物管用房
小商业
泛会所
居委会
消控中心
门岗
按
位
置
分
地上建筑
地下建筑
其中
1.地下车库面积
2.其他面积
停车位
其中
地面停车位
地下停车位
容积率
建筑密度
绿地率
a
（三）产品构成
二、目标客户分析
（一）客户特征
（二）目标客户广告形式分析(三) 媒体选择策略
a
三、项目SWOT分析（一）项目优势分析（二）项目劣势分析（三）项目机会点（四）项目威胁
（五）竞争项目对比分析（六）项目核心竞争力
a
第三部分项目定位
一、要点阐述
二、产品定位
三、客户定位
第四部分推广策略
一、项目推广定位
二、项目推广主题
三、项目推广节点
四、各阶段推广主题及计划
（一）项目渗透期（时间段）
1.推广目标：
a
2.推广主题：
3.平面表现：
4.推广途径：
5.推广活动：
（二）形象导入期（时间段）
1.推广目标：
2.推广主题：
3.平面表现：
4.推广途径：
5.推广活动：
（三）产品造势期（时间段）
1.推广目标：
2.推广主题：
3.平面表现：
4.推广途径：
5．推广活动：
（四）产品强销期
第一阶段（时间段）——
1.推广目标：
a
2.推广主题：
3.平面表现：
4.推广途径：
5.推广活动：
第二阶段（时间段）——
1.推广目标：
2.推广主题：
3.平面表现：
4.推广途径：
5.推广活动：
第五部分销售策略
一、价格策略
二、公开发售时机选择
三、促销手法
四、销售方式
a
第六部分营销费用计划
1、费用比例
2、推广费用明细表