南京写字楼市场项目调研

“百大标杆商业项目研究”之南京德基广场调研分析报告南京德基广场由德基集团投资性兴建并实施管理，德基广场的发展分为三期，德基广场的整体占地面积达到41244平方米。

德基广场一二期正式完成对接后，整体面积将达31.3万平方米，其中购物中心面积可达15万平方米。

德基广场的二期主体包括一座324米高，共62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。

是一座集江浙沪乃至全国的一流旗舰购物中心，甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。

南京德基广场项目基本数据开发商德基集团占地面积41244平方米一期总建筑面积：65000平方米开业时间：2006年6月26日二期占地面积：21500平方米总建筑面积：250000平方米裙楼商业面积：85000平方米停车位：1100个试营业：2012年5月8日南京中山路18号项目地址项目动态德基广场、东城汇、新城市广场等南京购物中心大盘点·南京德基广场“例外”专卖店服饰销售无明显上涨御木本MIKIMOTO南京德基广场展示500万项链惊艳全场南京黄金周：德基广场劲销2.8亿苏宁彩电销售翻番路易威登南京德基广场旗舰店升级开业内地第13家南京德基广场项目“焦点”与“舆论”德基广场是南京唯一一家经营世界顶级品牌的购物广场；作为国内高端电器综合店——顺电，首次来到南京；二期的IMAX银幕面积可达普通电视屏幕面积的4500倍；开设大型复式旗舰店；90%的一线品牌从未在南京出现；70%为纯进口食品的BHG精品超市，丰富了德基广场日常生活用品快销门类；二期主体塔楼获得了世界一线酒店集团、万豪旗下最顶端的品牌Ritz-Carlton入驻；德基广场二期六楼，一个近四千平米的区域被打造成为无限欢乐的儿童世界；南京德基广场一期规划图德基广场一期入住品牌商家楼层入驻品牌L1 Louis Vuitton、HermEs、Versace、Cartier、Loewe、Ermenegildo Zegna、HUGO BOSS、D&G、BALLY、Swarovski、Canali、Paul&Shark、Vertu、ArmaniCollezioni、MaxMara、Pal Zileri、Coach、Dunhill、Bvlgari、Tod's、Dior、Burberry、OmegaL2 Louis Vuitton、MAX@CO、Class Roberto Cavalli、GLADA、DKNY、Kent&Curwen、Hitgallery、Moschino、Autason、Verri、Hanloon、David MayerNaman、Juicy Couture、love moschino、CK CalvinKlein、Diesel、Marc By Marc Jacobs、Armani Jeans、Marelly、Dolce&GabbanaL3 Marella、Anmani、Jorya、Bernini、Kang Jin Young、Elegant prosper、La Feta、Marccain、BadgleyMischka、Zuczug、O'2nd、Exception、Mojo S Phine、Givh shyh、Anmani、Kookai、tommy Hilfiger、Tankus、香住SPA、JUVA、NINE WEST、Dissona、江翔眼镜、Folli Follie、Arte、盛时表行L4 Scofield、Roem、calvin klein jeans、Lacoste、Didiboy、SIEG°Fahrenheit、Lampo、anudilo、Byford、Aolama、ZEN、Scofield、Roem、Ecco、Calvin KleinJeans、Lacoste、Didiboy、、Ferrante、SamsoniteBLACK LABEL、C、贝黎诗、Mephisto&Clarks、Mephisto&ClarksL5 Footmark、Crocs、Evisu、TBF、Dazzle、Novo Plus、Replay、Quiksilver、玩具反斗城、Paul Frank、KoyoJeans、Lee、Adidas Originals、Puma、G-Star、Ochirty、Five Plus、Nike、Footmark、Crocs、PhilosophyL6 千释汉医堂、美丽田园、中国黄金、Lily Rose、翠佛堂、宝庆银楼、盛世宝玉、ADK、I Do、Cemni千年、Bose、Leica、Apple、、金宝贝、Baby Park、BebeLUX、Franz、Royal Selangor、RosenthalVersace、李宝赢堂L7 电玩中心、新街口国际影城、南京大排档、南京精菜馆(即将开业)、客户服务中心B1 芭琪冰淇淋、果汁吧、洋葱咖喱、肯德基、宜芝多、舞城市、鹿港小镇、代官山、洋葱牛肉面馆、必胜客、石打食、澳门粥面庄、盘古烤肉、满记甜品、争鲜寿司、甜言蜜语、星巴克、优衣库、屈臣氏、万宁德基广场二期楼层规划图德基广场二期入驻品牌商家楼层入驻商家F1 Tag Heuer、Hublot、Burberry、Giorgio Armani、Cartier(即将开业)、Prada、MiuMiu、Tiffany&Co、Chanel、Salvatore Ferragamo(旗舰店)、Balenciaga、Escada、Chloe、MaxMara(旗舰店)、Chopard、Vacheron Constantin、Blancpain、Breguet、IWC、Piaget、Omega、Audemars Pigeut、Celine、Moncler、FendiF2 Prada、Burberry、Mikimoto、Pierre Balmain、DSquared、Jil Sander、I.T、Thomas Pink、JimmyChoo、Marni、Spige、Patrizia Pepe、La Colline、Kenzo、RED Valentino、Qeelin、MaxMara、Agete F3 AB/Soul、Stuart Weitzman、Braccialini、Blocco、EP、P+、Club Monaco、Mary Ling、O'blu、PuyiOptical、Franck Provost、Twin Set、Malco Manco、Habiiy、Atsuro Tayama、Pinko、Tara JarmonF4 Ed Hardy、Miss Sixty、Mogg Pink、La Mia、Fcuk、Tofu、Evona、真冰溜冰俱乐部F5 Guess、DKNY Jeans、Snipes、Oniarai、Adidas、Coco deal、EnC、Mo&Co、Steve Madden、Tngt、玛花纤体、顺电F6 Gucci Kids、Burberry Kids、Armani Junior、PoloKids、Jacadi、Nichola&Bears、Fiona's Prince、AdidasKids、芙儿优、宝宝卫士、春天河谷、悠游堂、AimerKids、Eland Kids、Miki House、Naturino、Step2Wo F7 Tom Toms Coffee、泰兴茶餐厅、蕉叶、鹿港小镇、俏江南、唐会、那波利意大利餐厅、麻辣诱惑、幸福蓝海IMAX影城(江苏卫视旗下院线)B1 Alexander McQueen、Paule Ka、Vivienne Westwood、Valentino、Etro、iZzue、Godiva、、Zara、B+AB、BHG进口超市护肤专卖店(海蓝之谜、雅诗兰黛、资生堂、悦木之源、魅可、莱珀妮、芭比布朗、娇韵诗、希思黎、香奈儿，均首次以“精品店”模式进驻)德基集团有限公司德基集团有限公司成立于1992年1，行业范围涉及房地产开发、对外贸易、物业管理等领域。

编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1德基广场shoppingmall 中山路18号南京德基房地产发展有限公司2自管60（含能耗）1嘉业国际城商业庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管19.5（含）2金轮国际广场shoppingmall 汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业15-28（含公共水电不含户内能耗）2时代天地广场商业东宝路8号南京正旺置业有限公司2来福士4（不含能耗）3水游城shoppingmall中华路、健康路交叉口上海鹏欣集团总面积16.7万达物业60（含能耗）3凤凰和熙文化广场商业建邺兴隆大街与江东南路交叉口东北角江苏凤凰置业有限公司3.7自管3（不含能耗）商业类市区河西商业类编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1木马公寓酒店式公寓丹凤街卫巷１号南京长发都市房地产开发有限公司2.2长发物业 4.95（含）1仁恒国际公寓酒店式公寓庐山路116号仁恒投资（南京）有限公司13.5仁恒物业6（含）2凯润金城三期酒店式公寓玄武区长江路2号南京凯润房地产开发有限公司-保利物业 3.8（不含）2嘉业国际壹号公馆酒店式公寓庐山路158号南京嘉业房地产开发有限公司-自管 5.5（含）3君临国际酒店式公寓广州路5号江苏中住房地产开发有限公司6.5招商局物业 1.9（不含）34金轮国际广场酒店式公寓汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业4（不含）45南京国际广场公寓中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL6（含）5酒店式公寓酒店式公寓编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元/㎡月）编号项目照片项目名称项目类型项目地址开发商建筑面积（万㎡）物业管理物业管理费(元／㎡?月）1金轮国际广场办公楼汉中路108号南京金轮房地产开发有限公司9.8新鸿运物业7（不含）1新地中心写字楼庐山路与中央公园交汇处南京阳光新地置业有限公司28青岛雅园物业20（含）2南京国际广场办公楼中央路201号南京国际集团股份有限公司22.7（含酒店）JLL15（含）2联强国际大厦写字楼江东中路/新安江路南京联强冶金集团房地产开发有限公司9.6捷升物业 4.5（不含）3南京中心办公楼中山南路1号南京金鹰国际集团有限公司17.8金鹰物业22（含）3银城广场写字楼鼓楼江东北路与银城街交接处南京银城房地产开发有限公司7.1银城物业 6.7（不含）4商贸世纪广场商业+办公楼中山南路49号南京盛贸房地产开发有限公司11自管8（不含）/商业返点不另收物业费5南京国际金融中心商业+办公楼汉中路1号招商地产18.6DTZ15（含）6紫峰大厦办公楼中山北路1号绿地集团26科瑞物业23（含）7珠江路1号办公楼珠江路1号南京金鹰国际集团有限公司金鹰物业15（含）办公楼办公楼。

从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景南京作为中国东部重要的经济中心城市，拥有发达的写字楼市场。

本文将从南京十大写字楼建筑的角度，探讨南京写字楼市场的发展前景。

一、南京十大写字楼建筑概述1. 南京国际金融中心：位于南京市中心地带，是一座现代化的综合性商务大厦，拥有高品质的写字楼空间和配套设施。

2. 南京紫峰大厦：作为南京市最高的建筑之一，紫峰大厦以其独特的外观和先进的设施受到广泛关注。

3. 南京中央大厦：坐落于南京市商业中心区域，是一座多功能商务大厦，拥有高档写字楼和商业空间。

4. 南京金鹰国际广场：作为南京市著名的商业综合体，金鹰国际广场拥有现代化的写字楼和商业配套设施。

5. 南京新城市广场：位于南京市新街口商业区，是一座集商务办公、购物、餐饮等功能于一体的综合性建筑。

6. 南京恒隆广场：作为南京市的地标性建筑，恒隆广场拥有高档写字楼和奢华购物中心，吸引了众多国际知名企业入驻。

7. 南京玄武国际金融中心：位于南京市玄武湖畔，是一座集商务办公、金融服务、高端酒店为一体的综合性建筑。

8. 南京德基广场：德基广场是南京市最大的购物中心之一，也拥有高品质的写字楼空间，是商务办公和购物的理想选择。

9. 南京万达广场：万达广场是一座集购物、娱乐、写字楼等功能于一体的综合性建筑，拥有现代化的设施和便捷的交通。

10. 南京金鹰世界中心：金鹰世界中心是南京市的地标性建筑之一，拥有高档写字楼和综合性商业空间。

二、南京写字楼市场的发展前景1. 城市发展的拉动：随着南京经济的快速发展，越来越多的企业选择在南京设立分支机构或总部，这将进一步推动南京写字楼市场的需求。

2. 产业结构的升级：南京正积极推进产业结构的升级，向高端制造业、科技创新等领域转型。

这将带动相关企业的发展，进而增加对写字楼的需求。

3. 政府政策的支持：南京市政府出台了一系列鼓励企业发展的政策，包括减税降费、优惠政策等，这将吸引更多企业入驻南京，推动写字楼市场的繁荣。

2023-10-29•调研背景与目的•南京写字楼市场现状分析•竞争情况及重点企业分析•南京写字楼市场需求与趋势分析•南京写字楼市场投资风险与机会分析目•调研结论与建议录01调研背景与目的背景介绍南京作为江苏省的省会城市，近年来经济发展迅速，尤其是服务业和高端制造业的快速发展，带动了写字楼市场的需求增长。

同时，南京作为长江三角洲的重要城市之一，与上海等周边城市的联系日益紧密，这也为南京写字楼市场的发展提供了良好的外部环境。

然而，随着全国经济下行压力的加大，南京写字楼市场也面临着供给过剩、空置率上升等问题。

因此，本次调研旨在深入了解南京写字楼市场的现状和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。

调研目的1. 了解南京写字楼市场的现状，包括供需情况、价格水平、空置率等；2. 分析南京写字楼市场的竞争格局和发展趋势；4. 为投资者和企业提供决策参考和建议。

3. 探索南京写字楼市场的发展策略和建议；本次调研的主要目的是02南京写字楼市场现状分析行业规模南京写字楼市场近年来发展迅速，目前拥有众多大型写字楼项目，总建筑面积超过千万平方米。

其中，核心商圈的甲级写字楼年租金水平位于全国前列。

分布情况南京的写字楼主要分布在河西新城、新街口、鼓楼等核心商圈，其中河西新城是近年来发展最快的区域，聚集了众多高端写字楼项目。

此外，南京的南部新城和江北新区也在逐步崛起，成为新的商业发展热点。

行业规模与分布主要区域与特点河西新城作为南京近年来重点发展的区域，河西新城拥有许多高端写字楼项目，如南京奥体中心、南京国际博览中心等。

这些项目以现代化建筑风格、完善的配套设施和高品质的服务吸引了众多知名企业和机构入驻。

新街口新街口是南京传统的商业中心，聚集了大量高端商业和写字楼项目。

这里的写字楼以历史建筑为特色，融合了传统与现代元素，具有很高的辨识度。

鼓楼鼓楼区的写字楼以科技和创意产业为主导，聚集了大量科技企业和创意设计机构。

这里的写字楼项目注重环保和智能化设计，吸引了众多科技和创新型企业入驻。

垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01南京市写字楼市场调研报告垠坤代理机构技术执行：垠坤·耘思堂二OO八年三月 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。

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1一、南京写字楼市场整体运行情况1、南京写字楼市场发展简况■ 写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。

2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。

预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。

■ 三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。

随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。

在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。

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22、2007年南京写字楼市场表现由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。

■ 销售市场表现(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。

从南京十大写字楼建筑看南京写字楼标签：从南京十大写字楼建筑看南京写字楼从南京十大写字楼建筑看南京写字楼景的场发展前市（同步市场研究部出品）目录3 ：前言3 楼办务大、南京高层一十公商情盘详3 地广、1场绿5 南中际心京金2融、国6 场京国际3南、广7 主新京百楼4、南7 广器场宁口电5新苏、街8 二场期6德、基广9 场苏广7体奥、宁0 大奥金1 8厦、1 地1 、新中9心1 国、雨润0广11场际3 场格市析现分二公局京办状1南、三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测155 楼预分供写京字1销南及、场1析测市6 及金租1预市场字京写楼分价、南2析测售四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测177 诠级楼释写字位别、1定18 析分及字预测1级写京甲南供、2销楼9 及析1预楼率置空分估字写级甲、302 测预景前展发及征特展发年近楼字写京南、五02 征特展发年近楼字写京南、1．2、南京写字楼市场发展预测21结束语：22前言：近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？情楼一公、详南办京十商大盘高务层场、绿广1地工程简介：绿地广场总建约30万平M，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。

紫峰大厦建筑高度约450M，地上89层，总建筑面积约18万平方M，地下4层，总建筑面积6万平方M。

主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万㎡）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万㎡）以及顶级购物中心（约4.8万㎡）。

南京新街口周边商业市场分析首先，南京新街口周边拥有众多的购物中心和百货商场。

包括德基广场、大洋百货、金鹰国际购物中心等。

这些购物中心聚集了众多国际和国内知名品牌，提供一站式购物体验，并且举办各种促销活动和展览，吸引了大批消费者前来购物。

其次，南京新街口周边的商业街也是热门的消费场所。

例如汉中路百货商城和青岛路步行街等。

这些商业街上有各种小商店、餐馆和咖啡店，吸引了大量的年轻消费者前来寻找独特的购物和餐饮体验。

此外，南京新街口周边也是金融和商务中心，拥有众多的写字楼和商务酒店。

例如南京国际金融中心、南京中心大厦等。

这些商务地标吸引了许多金融机构和跨国公司入驻，同时也带动了周边餐饮和零售业的发展。

在餐饮方面，南京新街口周边有各种中餐、西餐、快餐等餐馆。

从本地风味到国际美食，各种口味应有尽有。

在夜间，南京新街口周边的夜市也是热闹非凡，吸引了很多游客和当地居民前来品尝美食和购物。

此外，南京新街口周边的文化和娱乐场所也是吸引人的地方。

例如南京大戏院、新街口大剧院等。

这些场所定期举办各种文化演出和展览，吸引了众多艺术爱好者和文化消费者。

然而，南京新街口周边商业市场也面临一些挑战。

一方面，随着电子商务的兴起，线上购物逐渐取代了传统实体店的部分销售。

许多消费者更倾向于在家中通过手机或电脑购物，而不是亲自前往商场或商业街。

另一方面，随着南京市中心商业区的扩张，新街口周边的商业竞争也日益激烈。

不断有新的商业区域和购物中心涌现，吸引了一部分消费者和商家离开新街口。

综上所述，南京新街口周边商业市场具有丰富的商业资源和活力。

购物中心、百货商场、商业街、金融中心、餐饮场所以及文化和娱乐场所等各种商业设施和服务吸引了大量的消费者和商家。

然而，电子商务和市中心商业区扩张也对新街口周边商业市场构成了一定的挑战。

为了保持和增加市场份额，商家需要不断创新和提升服务质量，以吸引更多的消费者。

目录Content南京写字楼市场主要区域板块南京写字楼租金及物管费用调研南京写字楼销售价格调研南京写字楼租金年回报率调研分析南京写字楼调研结论23南京写字楼市场区域---新街口-大行宫板块分布:新街口板块分布相对集中,办公体量大,主要在中山路-中山南路、汉中路、洪武北路沿线空置率:核心地段新增供应竞争加大,另外品质一般的写字楼空置率相对较高租金:甲A 写字楼的租金为4—5元/平米/天,另外品质一般的写字楼租金为2.5—3元/平米/天。

物管费:甲A 写字楼的物管为15—22 元/平米/月。

其他写字楼物管为5--10元/平米/月。

图片来源:《DTZ 南京写字楼市场投资正当时》南京写字楼市场区域---鼓楼—中央路板块分布:写字楼主要分布在中山北路、中央路沿线空置率:空置率相对较低,2012年上半年,随着写字楼供应提升,空置率有所提升。

租金:甲A写字楼的租金为4—6元/平米/天,另外品质一般的写字楼租金为1.5—3元/平米/天。

物管费:甲A写字楼的物管为15—23 元/平米/月,另外品质一般的写字楼物管为5--8元/平米/月。

图片来源:《DTZ南京写字楼市场投资正当时》45南京写字楼市场区域---河西奥体板块分布:写字楼分布受政府规划影响十分集中,主要在江东中路沿线空置率:区域产业集聚效应尚未成熟,配套设施依然较为缺乏,空置率相对较高租金:新地中心租金为3-3.4元/平米/天;其他写字楼租金1.5—2.5 元/平米/天物管费:新地中心物管费为15—20 元/平米/月。

图片来源:《DTZ 南京写字楼市场投资正当时》南京甲A写字楼调研结论南京甲A写字楼的管理水准远远低于上海、北京同类物业的管理水平南京甲A写字楼的租金价格为4 -6 元/平米/天南京甲A写字楼的销售价格:2.5–5 万元/平米南京写字楼租赁投资年回报率为5% -6%9Thanks10。

一、项目整体定位 (3)目标客户定位形象定位的核心概念定位的来源二、营销推广策略 (6)宣传推广目标宣传推广的有效通路费用编排及媒体组合分阶段广告策略三、价格策略 (15)定价原则定价方法的选择与确定价格定位建议价格策略付款方式及优惠政策四、销售策略 (20)销售开盘的时机选择现场展示中心的设立销售控制销售组织五、公关及促销活动建议 (24)六、裙楼推广及招商 (27)七、写字楼客源的开发及发展 (30)八、需集团支持的工作 (35)项目整体定位根据银河国际广场物业客观条件，以及公司对项目的总体操作思路，项目整体定位：南京标志性建筑、湖南路商圈第一高楼，裙楼定位为旗舰型中高档综合百货公司，主楼定位为标志性高档次写字楼。

1. 各楼层功能定位裙楼部分以中高档旗舰型百货为主要定位思路，档次为中高偏高，宁可偏高一些，切忌中档大路货。

有了裙楼的高定位才有写字楼的高档，不仅聚集人气甚至可以提升写字楼租售价格。

内部品牌要有南京没有的品牌，经营方式既有综合性又有特色，其中-1F既可作为裙楼百货整体出租，也可我们自行招商，作为品牌超市、高档娱乐、特色餐厅等。

1F~7F为百货的主要组成部分，具体业态分布可由百货经营公司确定。

8F面积为5020.5平方米，根据面积定位在高档大中型品牌中式餐饮。

员工餐厅，一是商场的员工餐厅可考虑在7F或9F转换层；二是写字楼员工餐厅可考虑在8F或10F的部分位置。

中心会所可设置在设备层以上的10F，具体可包括商务、会议、休闲、洗衣等功能。

裙楼屋顶花园建议做一定的景观设计，形成主题花园，并附加休闲功能，使之成为项目的一个卖点；塔楼部分为写字楼，9~25F为商务层，26~42为纯办公层。

2. 目标客户定位根据以上银河的总体定位，我们的目标客户群体定位同样走高层次路线，具体如下：裙楼部分建议从上海、北京、广州、深圳、香港等地具代表性的经营业绩良好的百货公司，重点考虑意欲在国内市场大范围扩张的定位高档的外资百货公司。