写字楼市场调查表

一、宏观环境分析1.经济环境2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长,1—4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15％。

第三产业总值累计7015。

29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5。

7%。

2011年1—4季度居民消费价格总指数累计105.3％，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段.城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8％，人均消费支出累计13696元,同比增长13。

1%。

2.区域环境成都是西部大开发的龙头城市,是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽,随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2012年1月，市场进入冷清阶段。

写字楼市场新增供应2。

35万平方米，环比下降94。

54％，同比下降83。

38%.销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势,租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61％，成都优质写字楼空置率16。

24%，环比下降2.05％,空置率持续下降。

2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55％,其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34％。

二、微观环境分析1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。

亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。

“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。

开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。

作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。

亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。

亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。

据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。

二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。

这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。

约占亦庄写字楼市场55%。

日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。

2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。

2007年12月广州写字楼市场调查报告一、07年下半年广州写字楼市场简析今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。

业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。

租客迁移迫使租金下降今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。

大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。

为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。

一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。

之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。

为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。

环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。

原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。

至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。

竞争加剧导致重新洗牌统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。

据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。

这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。

这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。

但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。

海口市写字楼市场情况介绍一、海口写字楼市场发展概况写字楼的发展紧跟着经济繁荣的脚步。

时代的变迁，作为企业生产经营要素之一的写字楼，任何一个内部和外部品质上的改变都反映出写字楼产品开发理念的提升，同时也折射出区域经济变迁的历史。

2007年海口商务办公楼市场供求关系也依旧保持平稳上升。

烂尾写字楼逐渐被盘活，如琼泰大厦、财富大厦、鸿联商务楼等；新建写字楼项目纷纷上马，如海湾国际、天邑大厦、时代广场等。

海口金贸地区（国贸、世贸、滨海大道）是海口市商务最集中的区域，写字楼密集度最高，已然成为海口CBD地区。

当前海口写字楼市场呈两极分化，一面是商住两用型房产消费趋势，另一面是中高品质纯写字楼市场奇缺，单从市场供应的角度来看，纯商务型写字楼数量稀少。

其主要原因在于，一边是开发商看到区域写字楼市场供求不平衡而不愿贸然开发，另一边是大部分企业属非成长型企业，如贸易机构、办事机构等，为降低成本宁愿选择低的临时办公场所，谁都不愿意主动打破这种僵持态势。

虽然海口各项商务交往呈上升趋势，然而目前海口商办物业还处在一个很尴尬的境地中，中低档写字楼、商住型大厦、酒店公寓等空置面积较大，而高档次的纯写字楼在海口却寥寥无几。

据近1000份调查问卷显示，目前有39%的受访者认为比照内地一些大城市，海口写字楼整体品质不高，目前还没有真正称得上高档的写字楼，作为省会城市的海口而言这不得不谓之尴尬。

目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。

目前海南急需高品质写字楼，这对于提升整个城市的商务形象是至关重要的，市场需求催生出的高品质的办公物业，是区域经济发展以及城市发展水平与企业规模拓展所致的一种必然，由此产生的高品质商务楼宇经济，必然会获得成长型企业的坚强支持，对高品质商务写字楼的品质需求量会大大增加。

xxxx/写字楼市场调研报告2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）市场回顾2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。

供应量CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。

金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到一八.3%。

长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。

北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。

但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。

近两年约一五0万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。

朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。

需求北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。

在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。

它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。

例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为一三万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。

市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。

此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。

第1章青岛写字楼市场分析1.1写字楼市场板块分布青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。

主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。

纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。

以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。

1.1.1区域特征1.1.1.1 CBD核心区域2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。

将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。

2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。

去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。

区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。

1.1.1.2 山东路沿线区域山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。

现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。

从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。

山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。

从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。

以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字楼项目推向市场。

写字楼客户满意度调查表烦请阁下根据大厦物业管理服务情况，完成下面的表格。

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