都市综合体的四种发展模式@都市综合体

3
模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）
优越的地理位置——CBD/城市中心
外因
便利的交通条件——主干道沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
KPI体系
高水准规划设计——各功能共融不互扰 五星级酒店 功能化体系 甲级写字楼 高档/中高档购物中心 顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的管理团队——物业管理/经营管理
7
模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——不远离城市核心区
外因
交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户
KPI体系
定位差异化——通过提供顶级差异化服务而 —— 非直面竞争建立其核心地位
内因
功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼， 并定位其的规模与档次
开发商有足够的经济实力
配套设施——顶级商场
--销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售 或出租，公寓 收益受写字楼 租售情况的影 响
模式三： 以酒店为核 心功能的发 展模式
外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经 营，写字楼、 商场、公寓受 酒店经营情况 影响较大
模式四： 以商业为核 心功能的发 展模式
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租
KPI体系
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
写字楼大堂昭示性
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其 他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓
6
模式二的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 -销售/出租 一般出租 销售/出租 各功能可销售或出租，公寓收益 受写字楼租售情况的影响
特征
各功能可自营、 销售、出租， 且互不依赖和 影响
13
11
四种模式KPI体系的总结
模式一： 酒店、写字楼、商 场、公寓等各种功 能均衡发展的模式
优越的地理位置——CBD/城 市中心 便利的交通条件——主干道 沿线/地铁口 较大的规模——建筑面积20 万㎡以上 强制性的视觉冲击——超高 层/建筑群 高水准规划设计——各功能 共融不互扰 功能化体系——五星级酒店/ 甲级写字楼/高档/中高档购物 中心/顶级酒店式/服务式公寓 开发商强劲的实力和丰富的 经验 专业的管理团队——物业管 理/经营管理
8
模式三的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 出租 自行经营/出租 一般出租 全为出租或经营等长期收益的物 业，写字楼、商场、公寓受酒店 经营情况影响较大
特征
9
模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）
地理位置——城市核心区 交通可达性——地铁口/主干道沿线
外因
区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛
四种模式收益方式特征的总结
模式一： 酒店、写字楼、 功能种类 商场、公寓等各 种功能均衡发展 的模式 酒店 写字楼 商场 公寓
外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、 销售、出租，且 互不依赖和影响， 有可长期收益的， 也有可短期回收 资金的
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
内因
4
模式一的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且互 不依赖和影响，有可长期收益的， 也有可短期回收资金的。
特征
5
模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）
外因
客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引 入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
综合体的四种发展模式
1
综合体发展模式
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京华贸中心
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场
KPI体系
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
内因
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅 规划设计 一流的合作团队 经营管理
10
模式四的收益方式特征
功能类别 酒店 写字楼 商场 公寓 特征
收益方式 外包经营 销售/出租 自行经营/出租 销售/出租 各功能可自营、销售、出租，且 互不依赖和影响
模式二： 以写字楼为 核心功能的 发展模式
客户（产业）支撑 ——已形成产业簇 群/引入核心客户带 来相关簇群/未来商 务核心区
模式三： 模式四： 以酒店为核心功能 以商业为核 的发展模式 心功能的发 展模式
地理位置——不远离城市 核心区 交通可达性——主干道沿 线 客户支持——商务客户 地理位置——城市 核心区 交通可达性地铁口/ 主干道沿线 区域功能的缺乏， 需求旺盛wenku.baidu.com人流及商业气氛 明确定位——大规 模综合/娱乐性/观 光性/顶级/… 独具特色——建筑 形式/业态/服务内 容/… 功能化体系——商 业为主导，其他功 能为辅 一流的合作团队规 划设计/经营管理 12
2
综合体发展模式
模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office …… 案例：上海商城
模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城
外 因
强制性的视觉冲击
内 因
定位差异化——通过提供 顶级差异化服务而非直面 ——超高层/建筑群 竞争建立其核心地位 写字楼大堂昭示性 功能化体系——五星级酒 功能化体系——写 店带动公寓、写字楼，并 字楼带动其他功能， 定位其的规模与档次 并定位其他功能的 开发商有足够的经济实力 配套设施——顶级商场 规模与档次 配套完善——商场、 公寓