三亚及陵水重点楼盘2015年春节成交简报

“经典资料，WORD文档，可下载修改”1 / 17目录2011年南海房地产市场分析报告 (1)第一部分南海市场简析 (3)一、产品形态 (3)二、市场供需 (4)1、市场供给 (4)2、市场需求 (5)三、价格趋势 (6)四、户型需求 (7)1、多层产品户型需求 (7)2、高层产品户型需求 (7)3、别墅产品户型需求 (8)第二部分区域内重点项目解析 (9)一、已售项目 (9)江南城 (9)二、待售项目 (12)1、海尔.原乡37° (12)2、华夏孔雀湾 (13)第三部分综合总结 (14)差异化发展路线 (14)差异化的产品，统一的价格 (14)2011年，国家为巩固楼市调控成果，全面升级调控力度，综合2 / 17运用行政、经济手段，对房地产市场进行了全方位、大力度、立体式的调控。

限购、限价、加息、差别化信贷等政策相继出台，以防止市场过热，促使房价合理回归。

在这样一个调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景下，南海区域内的房地产市场亦受到了较大的影响，为此我部对南海市场以及周边竞品项目进行了全面的调研、分析，具体情况汇报如下：第一部分南海市场简析2011年，虽然南海市场并没有出台相关楼市的调控政策，但受全国市场气氛影响，整体市场热度同比下降幅度较大。

年度内五·一黄金周时至十·一黄金周期间，南海房地产市场整体成交趋势走高，价格上浮幅度较大，销售业绩达到2011年成交曲线的峰值。

下面我部将从产品形态、市场供需、热销户型以及价格趋势这四大方面对南海市场进行着重分析：一、产品形态南海新区房地产市场的建筑形态主要体现为洋房类产品；其次为别墅类产品，由于随着宝安、光耀等主做打墅产品的知名企业陆续入驻，别墅市场得到了很大的补充和丰富，占总比例的19%；高层、小高层产品较少，主要以普通住宅为主，公寓类产品为辅，共占总比例的16%。

3 / 17各项目产品组合可分为以下3种：低层+多层+小高层+高层，代表项目：本案；多层+小高层+高层，代表项目：碧海云居尚品；低层+多层，代表项目：江南城。

2015年全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2016-01-19 10:00一、房地产开发投资完成情况2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

2015年，东部地区[1]房地产开发投资49673亿元，比上年增长4.3%，增速比1-11月份回落0.8个百分点；中部地区投资19122亿元，增长4.4%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资21709亿元，增长1.3%，增速提高0.2个百分点；东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。

（注[1]：地区划分标准首次变动，据此对1-11月份东、中、西部增速进行了调整，下文同。

）2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。

其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。

房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。

其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。

房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。

其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。

2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。

二、商品房销售和待售情况2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。

其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。

三亚市陵水县房地产市场报告一、 陵水县区域分析1、 地理位置：陵水黎族自治县位于海南岛的东南部，地理坐标为北纬18°22′-18°47′、东经109°45′-110°08′。

东濒南海，南与三亚市毗邻，西与保亭县交界，北与万宁市、琼中县接壤。

陵水县境南北长40公里，东西宽32公里。

总面积1128平方公里。

海榆东线公路和东线高速公路均从陵水县境内穿过，北距海口197公里，南距三亚65公里。

2、 经济发展： 1）经济运行情况上半年，全县生产总值36.9亿元，同比增长10.2%（按可比口径计算）。

其中：第一产业增加值18.4亿元，同比增长6.9%，第二产业增加值6.9亿元，同比增长27.7%，第三产业增加值11.6亿元，同比增长6.7%。

产业增加值占GDP 的比重分别为49.8%、18.8%、31.4%。

2）2003-2012年全县固定资产投资情况2000004000006000008000001000000310693243934263475511494343500005520006630008790009100002003-2012年全县固定资产投资情况单位：万元➢陵水县随着2007年房地产市场的火爆，固定资产投资大幅增长，其中主要来自房地产的投资，近年来持续性处于增长态势；➢全县主要投资来自房地产，以2011年为例，全年固定资产投资87.9亿元，其中三湾地区的房地产投资59亿，占整个固定资产投资67.1%。

3）旅游业2001-2011年旅游接待人数情况陵水有着丰富的山海自然资源，拥有50多公里的黄金海岸线，又是一个处在三亚与万宁兴隆两个著名风景区之间的海景县，陵水作为中国仅有的一个拥有热带海岸线的县城，热带动植物资源丰富，空气优良，气候怡人。

素有“天然温室”之美称。

旅游业是该县的主要支柱产业。

4）区域交通5010015020025030069.5112.4125.6211232240252260273281293旅游接待人数（单位：万人）该县交通主要依托环岛东线铁路、环岛东线高速公路、国道223三条主要交通动线，高铁到三亚约25分钟，高速公路到三亚约30分钟行程，国道则需1小时行程左右。

2015年上半年佛山房地产市场小结报告据合富辉煌(中国)佛山公司市场研究部监测，2015年上半年，佛山市商品住宅成交面积达686万㎡，同比增幅81%，为近年来的最高位，而成交均价同比小幅下滑0.34%。

价稳量涨的市场局面，主要来源于政策面的刺激推动作用，上半年央行针对商业贷款的基准利率和存款准备金迚行了4次调整，其中2次降息，2次降准，经过多轮降息，目前银行贷款利率已跌至历史最低水平。

同时，佛山限购政策自去年松绑后，本年再进一步调整，自5月起佛山全面解除住房限购政策，在政策的多重叠加下影响下，佛山房地产市场已迎近年来最宽松的环境。

解限政策的实施，释放了一大波刚需及改善型的购买需求，加上大量广州客的助力，积压下来的库存去化速度有所加快，市场整体向好。

成交量在4-6月份连续三个月突破100万㎡，其中5月份的171万㎡是历史最高位。

在佛山五区成交面积对比中，南海区继续领跑五区，成交面积300万㎡，占全市的44%，且南海区的亮点是广佛交界区域的项目带动成交。

一直以来南海区凭借与广州相邻的地理优势、交通条件及价格相对洼地的优势，受到广州客户的关注，而限购政策解除后，广州客户大量跨区在广佛交界区域置业，推动南海区成交量激增。

南海区各镇街成交中，能有效辐射广州客源的桂城、大沥、里水3大一线镇街依然处于前列，3大一线镇街的成交面积占据南海区的68%。

反观其他镇街，则形成强烈的反差，成交量虽然同比有所增加，但增幅远不能与一线镇街相比，在上半年南海区前20名项目排行中，全部为三大镇街项目，且桂城项目以绝对成交高量占据排名前3位。

2015年上半年南海区商品住宅成交排行：佛山楼市成交量在4·30全面解限后如脱缰野马般大幅增长。

而同在佛山，不同位置的不同板块之间的分化剧烈，对于广佛交界盘的“独领风骚”，中心城区和内需镇街盘的开发商似乎只有羡慕的份儿。

业内专家分析认为，接二连三的政策刺激是上半年成交大涨的根本原因。

2015海南最新房价2015海南最新房价在总体走势上来说和全国房地产大趋势有着很高的吻合度，但是在类别划分方面，价格走向趋势和国家整体走向趋势又略有不同，从整体的海南房地产经济情况来说要优于全国其他多省市地区，无论是在刚性需求方面还是在投资方面都适合用户入手。

2015海南最新房价呈上扬趋势2015海南最新房价9月份统计数据表明，在2015年下半年度前3个月中，海南房市价格走向平稳上升状态，虽然上升空间不是很大，但已经看出了回暖的迹象，房屋价格主要集中在6000元到8000元这一区间中，不同的类型房屋所具有的价格波动也并不相同，相对来说公寓类型住房上扬空间更大，而一般住宅房屋较小。

和以往房屋价格类别对比不同在本次的房屋价格上扬类比中，市区住宅房以及旅游区住宅房上扬幅度较小，城乡结合地区住宅房上扬空间较大。

2015海南最新房价城乡结合区2015海南最新房价城乡结合区开盘价格多在4800元到6700元之间，这样的价格加亲民，而在配套的安保措施以及服务措施方面都非常出色，受到了刚性需求用户的欢迎，目前销售统计数据报告表明，多楼盘销售价格每平方米在43500到4900元之间的房屋销售量已达到总房屋数量的40%左右。

2015海南最新房价市区2015海南最新房价市区价格方面虽然在2015年上半年度有所降低，但是在2015年下半年阶段依然有所上扬，上扬区间在每平方米50到100元之间，多数全新开盘小区销售价格每平方米为7500元到8000元之间，便利的交通环境以及全套的各项民生服务措施，受到了更多刚性需求用户的关注，不过多数的用户认为市区房屋会在价格方面依然有下降趋势，因此多保持观望状态。

但专家做市场分析后断言，目前海南城市地区房屋价格已趋于冰点，2015年下半年度到2018年之间海南市区房屋价格不会有明显的下降趋势，国内很多专家建议在刚性需求要求之下目前入手房屋是非常理性的选择，和租赁房屋费用相比较目前购买房屋是理财的最佳方式，海南地区在全国范围内首套房、2套房贷款利率都是相对较低的。

附注1.指标解释房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

该指标是按照形象进度原则统计累计数据。

商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。

该指标是累计数据。

商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。

该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。

商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

房地产开发企业本年到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。

具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。

该指标是累计数据。

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。

包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。

多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。

不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。

房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。

房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。

China Index Academy中国房地产市场形势总结中国指数研究院2015年6月1政策：货币政策逐步宽松，央行新一轮大幅降息降准，进一步强化对楼市回暖持续性的信心图：2008年以来五年期以上金融机构贷款利率及大型金融机构存准率走势图：2008年至今代表城市成交量与5年以上贷款利率、存准率变化走势事件：2015年2月4日和4月19日，央行公告决定分别普降金融机构存款准备金率，其中最新一次降准达1个百分点，为六年来降幅力度最大。

2014年11月21日、2015年2月28日和5月10日，央行分别发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，降息后五年期以上贷款基准利率为5.65%，达到1991年以来最低水平。

影响：经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。

新一轮降准降息是央行通过适度微调货币政策，为经济结构调整和转型升级营造宽松适度的货币金融环境。

对房地产市场来说，新一轮大幅降幅，将释放超过1万亿的流动性，促进企业融资与购房消费；降息则直接降低购房成本，刺激购房需求。

整体的量化宽松利好供需两端，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益。

未来货币政策与信贷政策的结合效果，将是真正决定市场回暖趋势与持续的关键。

数据来源：中国人民银行，CREIS ，中国指数研究院整理19.5018.506.155.905.654.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%08/0108/0408/0708/1009/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/1012/0112/0412/0712/1013/0113/0413/0713/1014/0114/0414/0714/1015/0115/04大型金融机构存准率(左)5年以上金融机构贷款利率(右)4%6%8%10%12%14%16%18%20%22%0500 1000 15002000 25003000 3500 4000 08-0108-0408-0708-1009-0109-0409-0709-1010-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-04万平方米50个城市成交量（左）5年以上贷款利率(右)大型金融机构存准率(右)2政策：信贷政策积极调整，二套房首付降至四成，促改善性需求入市事件：2015年3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》出台，降低二套房首付比例至四成，降低公积金购买首套房首付比例至两成。