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关于我市去库存的几点思考按照中央去库存的总体部署，三、四线城市去库存是工作重点，主要有三条路径：一是棚改货币化安置，各地要马上开展工作，早动手、早安排、早见效。
二是用足用好住房公积金，减少公积金结余，三、四线城市仍然是重点。
三是引导农民工和农民进城购房。
相比三、四线城市，总体而言，我市去库存压力不是很大，但是结构型失衡问题依然存在，个别区县库存压力较大，如静海、滨海新区等。
一、我市房地产库存情况经调查，截至2015年底我市库存（待售）商品房2314.5万㎡（其中：住宅1342.6万㎡，非住宅971.9万㎡）。
总体看来，库存处于较合理区间，供需基本平衡，但也存在一定的区域性、结构性问题。
一是个别区域住宅存在一定库存问题。
宝坻、静海和滨海新区个别功能区（高新区、临港经济区、汉沽区）住宅供过于求；而中心城区住宅则供不应求，其他区县供需基本平衡。
二是非住宅库存情况严峻。
经测算全市非住宅去化周期达5.5年，武清、津南和滨海新区部分功能区问题尤为突出。
二、相关落实意见针对上述问题，按照国家及市委市政府部署要求，结合我市实际情况，提出以下工作建议：1、打通商品房与棚改安置房通道。
加大棚改货币化安置力度，库存问题突出的区县，优先考虑将库存商品住房转化为棚改安置房。
探索空置房屋产权人根据各区县政府的招商情况，申请规划设计用途变更，但不能变更为住宅。
2、科学调整库存房屋规划使用功能。
鼓励空置非住宅的再开发利用，利用工业厂房建立众创空间，利用历史风貌建筑承接总部经济和发展文化产业，利用商业写字楼承接首都资源。
3、支持新市民购房。
市住房公积金中心、有关金融机构、房地产开发企业等相关部门主动对接，认真研究针对性贷款和购房优惠措施，为产业转移、人员流动及城镇化过程中产生的新市民购房提供政策支持，购买我市中心城区以外库存量较大区域商品住房，促进我市房地产市场均衡发展。
4、支持跨界地产发展。
建设、国土房管、商务、民政、科教等部门加强沟通，研究制定鼓励政策，利用库存房屋支持发展楼宇经济、养老产业以及“众创”空间等跨界地产发展。
房地产去库存化的难点与重点分析房地产行业一直是经济发展的重要环节。
以我国现阶段的房地产现状来看，供给量虽然非常大，库存数量也比较大，但是在实际的需求量上却相对有限，这也给房地产行业带来的巨大的负担，也成为了经济发展中的重要任务。
所以本文旨在对房地产去库存化的内涵和重点进行分析，探究未来的房地产行业应该如何发展。
标签：房地产；去库存化；难点与重点房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。
随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。
但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。
1、房地产去库存化的难点1.1 农民人口问题我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。
即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。
另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。
1.2 房地产政策问题去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。
如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。
然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。
例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。
如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。
1.3 市场环境问题虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。
房地产去库存的对策建议干这行这么久，今天分享点房地产去库存的经验。
我觉得要想办法从价格上做文章。
你想啊，就跟市场上卖东西一个理儿，东西贵了就不好卖。
我之前就见过一个楼盘，死咬着高价不放，结果库存都堆成山了。
后来实在没办法，小幅度下调了一点价格，立马就有不少人来问了。
不过呢，价格也不能乱降，降得太狠了，之前的业主肯定不干，会来闹事儿的。
这就得把握好度，我感觉每次降价个5% - 10%这样的幅度比较稳一点。
营销推广也超重要哦。
不能就坐在售楼处等客户上门啊，得主动出击。
像有些项目，就只是在本地小打小闹做做广告，那哪行啊！我记得有个同行，他们在周边的大城市都做了推广，和那边的房产中介合作，把项目信息给到人家。
然后还在网络上做了很多创意的广告，什么短视频啊，自媒体文章啊，利用那些流量来吸引购房者。
这一通操作下来，房子的知名度上去了，库存就慢慢降下来了。
还有哦对，库存多的时候户型也得灵活处理。
有些大户型不好卖，就可以考虑做一些调整。
我遇到过一个小区，大户型卖不动，后来开发商就把大户型改造成小面积的LOFT啥的。
这一变呀，既增加了房屋的功能性，又迎合了当下年轻人或者小家庭的需求，库存就减少了不少。
区域的配套设施完善也能带动去库存。
比如说有个偏远的楼盘，周围啥都没有，学校、商场、医院都很远。
那开发商就会先把一些基本的配套做起来，像建个小的商业街，引进个幼儿园啥的。
一下子这个地方就变得有吸引力了，房子就好卖一点了。
但我得承认啊，这些对策也都有局限性。
比如说价格调控，可能受成本和市场预期的影响，不是想降就能降的。
营销推广呢，也得看市场的大环境，如果整体市场冷淡，推广效果可能也有限。
所以遇到这种情况，我觉得还是要结合当地的具体政策来做调整。
当地政府有时候会出台一些优惠政策，像购房补贴啊，税费减免啊，把这些利用起来也能助力去库存。
或者可以和相关企业合作搞团购之类的，就像一些大企业为了留住员工，和开发商谈团购价格，这既能解决员工住房问题，也能减少一部分库存。
工作心得：农民工化解房地产库存的几点思考尽管我国流动人口数量庞大，但是真正实现从农民工向市民转换的人口并不多，这从我国常住城镇化率与经济城镇化率之间逐渐加大的差距可见一斑。
一般观点来看，出现这种状况的原因是我国特有的户籍制度，伴随户籍而来的社会成本削弱了城市接纳新市民的动力，限制了农民工向市民的转化。
不转化成市民，农民工就没有留在城市的动力，继而也不会在城市买房安家。
这也是我国提出通过加快农民工市民化来化解房地产库存的逻辑所在。
但是买房从来不是一厢情愿的事情。
让农民工消化房地产库存，首先他得有意愿，其次他得有能力，二者缺一不可。
事实上，包括北上广等一线城市在内，各省市从来没有绝对限制过外地户口购买本地住房，只不过在社会资源丰富的地区和房价高企的阶段，外地人购买本地住房的条件会更加苛刻。
换句话说，即使没有城市户口，只要你有意愿有能力，农民工一直是可以在倾心的城市购买住房的。
从这个角度看，如果想用农民工来化解房地产库存，户籍并不是一个必须条件。
因此，无论是鼓励农民进城买房，还是鼓励进城务工农民购房，并不是仅通过解决户口就能实现的。
房地产库存的消化是个长期的市场过程，不能妄想通过一些简单的政策就可以短期实现，而对于政策制定者来说，最重要的一点就是不能为了去库存而去库存。
农民工在城市购房不是结果，而是开始，如果利用农民工化解城市房地产库存就是简简单单的让农民工购买城市住房，这对房地产业来说无异于饮鸩止渴。
首先得让农民工愿意买下来，并且能够买下来，这仅仅是第一步，最重要的是，得让农民工愿意留下来，并且能够留下来，这样才能发挥房地产业连接工业化和城镇化、投资和消费的关键作用，才能实现经济的良性增长。
一、供需扭曲：想去的地方买不起，买得起的地方不想去如果将农民工买房的两个条件：意愿和能力，组合来看，可以有四种搭配结果：有意愿有能力、有意愿没能力、没意愿有能力和没意愿没能力。
由于没有一刀切的户口绝对限制，有意愿有能力的农民工早就可以在城市买房，再剔除掉比较极端的没意愿没能力的搭配，大部分农民工对城市住房的需求表现出了一种扭曲，即有意愿没能力和没意愿有能力，通俗点讲，就是想去的地方买不起，买得起的地方不想去。
房地产去库存：进展、问题与对策汪天都【摘要】本文分析了房地产去库存工作的进展情况,发现取得了一定的成效,但仍存在问题.根本性的问题在于住宅用地供给长期不足,导致一、二线城市房价持续上涨,存在泡沫隐患.而从结构性的角度来看,三、四线城市的主要问题在于吸引力不足,软硬件配套设施不够完善,农民工市民化也面临诸多困难.本文从五个方面提出了政策建议:一是改革土地供给制度,以置换等方式增加城市住宅用地供给,实现\"人地挂钩\";二是推进新型城镇化,提高三、四线城市吸引力;三是发展住房租赁市场,降低住房空置率;四是合理运用金融、税收等政策工具,促进消费需求,抑制投机需求;五是推动房地产企业转型,升级房地产供给品种.【期刊名称】《金融发展研究》【年(卷),期】2019(000)005【总页数】8页(P38-45)【关键词】供给侧改革;房地产;去库存;住房金融【作者】汪天都【作者单位】特华博士后科研工作站,北京 100029【正文语种】中文【中图分类】F830一、研究背景与文献综述房地产业作为国民经济的重要组成部分，对金融、建筑、钢铁、水泥、木材、家具、家电等相关行业都有很大的影响。
2008年全球金融危机爆发后，我国出台了一系列刺激政策，鼓励扩大投资，使得房地产行业高速发展。
当前我国经济中的许多问题，如经济结构不合理、产能过剩、杠杆率过高、金融脱实向虚、中小微企业经营成本高等，很大程度上都与房地产行业息息相关。
近年来，在三、四线城市和部分一、二线城市，新建和空置房屋的数量急剧上升，销售量却难以跟上，住房出现大量库存。
2015年11 月，中央财经领导小组第十一次会议召开，部署了供给侧结构性改革的四项措施，其中之一就是要继续推进房地产改革，逐步化解房地产库存，有效促进房地产行业的持续发展。
2015年12 月，中央经济工作会议把房地产“去库存”列为2016年的五大经济任务之一。
房地产去库存就是要消化过量的住房供给，这就离不开住房需求的扩大。
坚持底线思维,着力防范化解房地产重大风险
体会
房地产是中国经济中重要的支柱产业，但也存在着一定的风险。
为了稳定房地产市场，领导一直致力于防范和化解房地产重大风险。
在这个过程中，我有以下体会：
1. 坚持底线思维：领导在防范和化解房地产重大风险方面需要
坚持底线思维，意味着不能让房地产市场泡沫过度膨胀，避免造成金
融风险和社会不稳定。
措施应当确保房地产市场的稳定和可持续发展。
2. 统筹协调各方利益：在防范和化解房地产重大风险时，领导
需要统筹协调各方利益，包括开发商、购房者、金融机构等，以确保
各方利益相对平衡，避免出现利益冲突和失衡的情况。
3. 加强监管力度：为了防范和化解房地产重大风险，领导应加
强对房地产市场的监管力度，严格执行相关和规定，及时发现和解决
潜在的风险隐患。
同时，也要建立健全的监管机制，提高监管效能。
4. 提高信息透明度：提高房地产市场信息的透明度，可以帮助
购房者、开发商等各方更好地了解市场情况，减少信息不对称带来的
风险。
领导可以通过公开数据和信息，加强市场监测和预警。
5. 推动房地产市场转型升级：房地产市场的转型升级是防范和
化解重大风险的长期解决之道。
领导应鼓励优化调整房地产业结构，
推动住房租赁市场发展，加强保障性住房建设，促进市场多元化发展。
综上所述，领导在防范和化解房地产重大风险方面需要坚持底线
思维，统筹协调各方利益，加强监管力度，提高信息透明度，并推动
房地产市场转型升级，以确保房地产市场的稳定和可持续发展。
浅析我国房地产去库存存在的问题及对策作者：郭栋林汤惠君来源：《经济师》2016年第08期摘要：2015年末，中央经济工作会议明确提出房地产要去库存，在这一背景之下，2016年初，一二线房价快速上涨，引发人们对于房地产泡沫的担忧。
文章就房地产去库存背景、政策成效、此轮房价不降反升的原因等进行了分析，并就如何促进房地产健康发展提出了建议。
关键词：房地产去库存背景存在问题成因对策建议中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1004-4914（2016）08-029-032015年12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开，会议部署了2016年经济工作五大任务，其中将房地产去库存列为工作重点，并相继出台了一系列政策措施。
但自2015年下半年开始，我国一线城市房价开启了新一轮的急速上涨，涨价逐渐传递至二线城市，导致“地王”频出，一时之间，一、二线房地产市场交易活跃度激升。
时值中央提出房地产去库存之期，房价急速上涨引起许多学者对房地产市场泡沫的担忧。
一、房地产去库存背景（一）库存规模当前，我国房地产业库存规模庞大，消化周期漫长。
据国家统计局数据显示，截至2015年，全国商品房待售面积达到历史高位，为71853万平方米；自2000年到2015年，15年累计商品房新开工面积为1754064.32万平方米，累计销售面积为1200358.58万平方米，即未销售面积累计为553705.74万平方米，具体如表1所示。
按照最近三年商品房销售面积最多的年份2013年的销售速度（2013年全年的商品房销售面积130550.59万平方米），也需要4.24年的时间周期来消化库存。
（二）去库存成效1.成效初显，销售面积显著提高。
根据国家统计局发布会发布，2016年4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。
其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。
让农民工进城消化房地产库存是一个坏主意中国的农民贡献巨大，做出了各种各样的贡献，现在又要为中国的房地产去库存做出贡献了。
也就是农民要进城买房。
这是中央会议决定的。
相信别的事情地方政府不积极，这件事情一定非常积极，因为这是赚钱的买卖，也可能是地方政府榨取的人民的最后一笔钱。
实际上，农民的血汗已经没有多少。
进城打工和生活的农民大多已经在城市周边买了房。
一些混得好的农民，已经买了县城乡镇的楼房，混得不好的，也买了县城周边农民搬走后留下的旧房子。
中国的城市化早已经席卷农村的各个角落，甚至卷进了偏远的山区。
一些人与乡镇、县政府配合，以土地流转为名，逼迫农民卖掉老宅，卖掉宅基地，逼农民进城买他们盖的楼房。
这就是县乡政府正在干的坏事。
卖地的钱根本不够买新楼的钱，他们就要掏出所有的积蓄或者去贷款。
不愿搬的农民，开发商或者城管就来了，人被烧死，房子被扒的事情已经发生多起。
城市化不是要农民住到城里去，而是要把农村城市化，让农村农民的生活像城里那么现代先进。
眼下最主要的是提高农民收入。
农民的房子建得都可以了。
只是要建好厕所，让农民能洗热水澡，提供一些现代化的服务。
没必要运动式的逼农民进城买房。
农民进城买房的结局可能是失了地还失了家失了业，要城里根本就无法维持生活。
而有能力的，早都已经进城买房了。
现在有了农民工进城买房消化房地产库存的文件和号召，地方官员就有了尚方宝剑，农民兄弟就要受苦了，父老乡亲就要受苦了。
你们不要说这是对农民好。
你们不就是为了官员们的消费财政？真正为农民好，就让农民自己盖房建房，政府只要搞好设计就行，不要去赚钱。
你们敢这么做吗？你们愿意这么做吗？房地产最应该做的是征收房地产税和二套房交易所得税，限制炒房，节约土地资源，让农民自己决定买不买房和买什么样的房子。
让农民为开发商消化房地产库存，为政府财政买单，是一件坏事情。
房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。
近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。
本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。
1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。
一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。
在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。
2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。
一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。
这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。
3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。
一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。
二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。
应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。
房地产去库存过程中亟需关注的问题及政策建议在当前经济环境下，房地产及其上下游行业的经济贡献率与稳增长间具有高度关联性。
从长远看，坚持房地产去库存导向，促进房地产市场平稳健康运行，与地区经济发展紧密相关。
同时针对去去库存过程中的部分突出矛盾问题，应加快研究建立供需平衡长效机制，确保政策效果。
一、全市银行业机构助推房地产去库存信贷情况截至2018年6月末，全市银行业发放房地产贷款余额148.81亿元，较年初增加19.06亿元，增幅14.69%，高于各项贷款平均增速12.79个百分点。
保障性安居工程贷款和个人按揭贷款仍为银行业信贷投放主力，贷款发放量持续上升，全市保障性安居工程贷款余额85.71亿元，同比增长68.99%，个人住房按揭贷款余额58.35亿元，同比增长18.09%，助力房地产去库存工作取得初步成效。
二、去库存过程中应关注的问题（一）大量隐性库存尚未被统计根据国家统计局的定义，房地产的“库存”为商品房“待售面积”，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分（即已领预售证但未售出的部分），而广义上的库存除考虑待售面积外，已批但未开工、在建但未竣工或未售的“施工面积”则更能反映房地产市场的真正库存量。
以全市为例，截至2018年5月末，全市商品住宅累计可售面积270.11万平方米，按照近两年平均月销售22.51万平方米计算，商品房消化周期约为12个月，但如将各类施工面积为基数综合统计，房地产去化周期将进一步拉长。
（二）“库存搬家”现象广泛存在受房地产去库存中各类相关利好政策影响，除购房刚性需求外，部分改善性或投机投资性住房需求有所抬头。
但在我市房价未出现明显波动的背景下，实际购买力仍掌握在少数资金充裕者手中，导致大量已售住房处于闲置、待租或出租状态，形成城市新的隐性库存，而普通居民住房消费需求并未被真正激活。
同时，当该部分隐形库存衍变为部分人的投资工具时，部分实体经济资金被挤出，进而对整个市场易产生资金抽离的虹吸效应，住房消费亟待回归其居住本质属性。
工作心得：农民工化解房地产库存的几点思考尽管我国流动人口数量庞大，但是真正实现从农民工向市民转换的人口并不多，这从我国常住城镇化率与经济城镇化率之间逐渐加大的差距可见一斑。
一般观点来看，出现这种状况的原因是我国特有的户籍制度，伴随户籍而来的社会成本削弱了城市接纳新市民的动力，限制了农民工向市民的转化。
不转化成市民，农民工就没有留在城市的动力，继而也不会在城市买房安家。
这也是我国提出通过加快农民工市民化来化解房地产库存的逻辑所在。
但是买房从来不是一厢情愿的事情。
让农民工消化房地产库存，首先他得有意愿，其次他得有能力，二者缺一不可。
事实上，包括北上广等一线城市在内，各省市从来没有绝对限制过外地户口购买本地住房，只不过在社会资源丰富的地区和房价高企的阶段，外地人购买本地住房的条件会更加苛刻。
换句话说，即使没有城市户口，只要你有意愿有能力，农民工一直是可以在倾心的城市购买住房的。
从这个角度看，如果想用农民工来化解房地产库存，户籍并不是一个必须条件。
因此，无论是鼓励农民进城买房，还是鼓励进城务工农民购房，并不是仅通过解决户口就能实现的。
房地产库存的消化是个长期的市场过程，不能妄想通过一些简单的政策就可以短期实现，而对于政策制定者来说，最重要的一点就是不能为了去库存而去库存。
农民工在城市购房不是结果，而是开始，如果利用农民工化解城市房地产库存就是简简单单的让农民工购买城市住房，这对房地产业来说无异于饮鸩止渴。
首先得让农民工愿意买下来，并且能够买下来，这仅仅是第—步，最重要的是，得让农民工愿意留下来，并且能够留下来，这样才能发挥房地产业连接工业化和城镇化、投资和消费的关键作用，才能实现经济的良性增长。
一、供需扭曲：想去的地方买不起，买得起的地方不想去如果将农民工买房的两个条件：意愿和能力，组合来看，可以有四种搭配结果：有意愿有能力、有意愿没能力、没意愿有能力和没意愿没能力。
由于没有一刀切的户口绝对限制，有意愿有能力的农民工早就可以在城市买房，再剔除掉比较极端的没意愿没能力的搭配，大部分农民工对城市住房的需求表现出了一种扭曲，即有意愿没能力和没意愿有能力，通俗点讲，就是想去的地方买不起，买得起的地方不想去。
X年11月份以来，中央多次提出楼市“去库存”。
截至去年12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2216万平方米，继续在历史高位上行。
不过，房地产库存的压力主要并不在一线城市，而是在部分二线城市和三四线城市。
中国指数研究院调查显示：经过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。
因此，农民工买房化解房地产库存政策实施的重点应该是库存积压相对严重的三四线城市。
但是三四线城市对农民工吸引力如何呢？根据四川统计局X年11月11日公布的《X年四川进城务工人员市民化现状问卷调查》结果显示，在被问及“如果落户城市，您会首先选择落户的城市是哪里” ,82.4%的受访务工人员选择大中城市市区，列首位的是省内地级中等城市市区, 占比达55.7%,其次为成都市区，占22.7%,而愿意落户省内县（市、区）的只有14.9%, 反映出进城务工人员看好省内大中城市。
该项调查还显示，进城务工人员对将农村户口转为城镇户口普遍较为谨慎，数以上进城务工人员不愿将农村户口转为城镇户口，其中背后的原因，与6成认为房价过高有关。
此前国家统计局的调查也发现,2014年农民工在务工地自购房的农民工占1%。
调查显示，在城市收入低、房价高、就业不稳定是影响进城务工人员融入城市的三大主要障碍。
在影响进城务工人员融入城市的诸多因素中，有66% 的受访者将收入太低，城市生活成本太高视为首要因素，其次是房价太高买不起和就业不稳定，缺乏保障，占比分别达60.7%和46.5%。
根据中国社科院的《中国新型城镇化道路的选择》报告，中国过去城市人口比重增加主要在大城市。
全国近5年新增城市人口36%是100万人口以上的大城市吸纳的。
另外建制镇吸纳了47%，50万-100万人口的大城市，和小于50万人口的中小城市，分别吸纳了8%、9%。
小城市人口数量比重在下降。
农民工并不愿意去中小城市，导致如此的原因是，小城市并没有很好的就业机会和发展空间，而大城市尽管规模膨胀，但是就业机会较多。
农民工背井离乡出来打工，是为了生存，收入肯定要放在第一位的。
我国中小城市产业链薄弱，福利水平较低，极大地降低了其对农民工的吸引力，更别说吸引农民工在当地买房。
而吸引力较大的大中型城市，房价却不是一般农民工可以承担得起的。
农民工对住房需求和支付能力之间的错配，是通过农民工在城市购房比例低的主要原因，这也是利用农民工化解房地产库存面临的首要难题。
二、流动性强+恋乡情节削弱了农民工的城市购房动力我国农民工数量庞大，流动性也很强，这种流动性不仅仅表现在工作单位上，更多的也表现在工作地点上，在不同的城市甚至是省份之间流动，是当今农民工生存状态的常为什么农民工要经常流动呢？这可以从农民工和企业两个角度考虑。
首先，从农民工的角度来看，农民工工作流动过程是他们不断寻找合适工作，不断试错的过程。
在提咼收入、改善工作条件、提咼技能等动机的刺激下，农民工只能在信息不对称的市场环境下，通过不断试错的方式，以期获得自己想要的工作。
而这个寻找过程的次数和持续时间，与市场的规范程度、农民工自身的收入、获取和鉴别信息能力、劳动技能、对环境熟悉程度等因素都有很大关系。
市场信息越透明、充分，农民工试错的过程会越短，越容易找到自己比较满意的工作。
而在市场信息不充分的环境中，那些获取和识别信息能力强的农民工会大大缩短试错过程，比较容易较早获得自己满意的工作。
其中，农民工获取信息的能力与其对当地的熟悉程度和社会融入程度有着密切的关系，融入程度越高的农民工获取信息的途径越多，也越容易找到满意的工作稳定下来。
有调查显示，外出打工年限对农民工流动性带来的差异更为明显。
数据表明，外出年限越长，工作的稳定性越高，流动性越低，50岁以上的农民工亦如此。
整体上外出打工2年以下的流动性是外出10年以上的7倍，13年以上的8倍。
其次，从企业的角度来看，基于中国劳动密集型的产业技术层次和出口企业以廉价劳动力为主要竞争优势的现实，压低劳动力工资成为企业获得利润的根本途径。
而企业不规范的劳动用工制度、国内劳动力市场的多元分割和外出农民工与当地社会的隔离造成政府监管缺位、社会监督失灵，道德约束失效，农民工正当的权益得不到保障，年轻农民工只能不停变换工作；中老年农民工因不适应企业的年龄要求，只能另谋它途，在更为次级的劳动力市场频繁更换工作，由此导致过高的流动性。
中国的农民工具有很强的恋乡情节。
按现行统计口径，离开户口登记地超过半年以上都将作为现住地的常住人口。
从2010年第六次全国人口普查数据看，近六成的流动人口离开户口登记地不超过三年，仅约两成流动人口迁移超过六年，如果我们认定流动人口在现住地停留时长代表其迁移意愿，可以看出未来能够转化为城镇常住人口的潜力并不大。
流动人口中，2/3是在省内流动，1/3流动到省外，同时省内流动人口离开户口登记地时间倾向于更长，如省内流动超过六年人口占比达1/4，而省外流动超过六年人口占比约1/5，这表明人口流动基本以户口登记地为中心：故土难离，尤难远离。
另一方面，回乡养老也是大部分农民工的选择。
由于我国“城乡二元化”差异以及传统的土地养老、家庭养老等因素的影响，使得农民工很少关注城镇职工养老保险。
他们进城打工的目的是为了挣钱，回家改善生活。
贵阳的一项调查显示，在被调查的外来人口中，有50.1%的人愿意回到原来有房屋居住的村里养老；有21.4%的人愿意回到户籍所在县或乡镇养老；有17.4%的人愿意回到省外家乡养老；仅有11.1%的人愿意到城市来养老。
清华的一项调查表明，老一代农民工平均年度结余15378元，其中11063元寄回家，占比72.0%，新生代农民工2010 年平均年度结余9684元，其中寄回家的钱为5654元，占比58.4%。
尽管寄回家的比率已大幅度降低，但从购买养老保险的农民工比率仍然不足10%看，年轻一代的农民工仍旧没有考虑过在城市养老。
因此，回家乡养老是被调查农民工普遍的愿望面对国家新政，关于农民工购买商品房潜力的讨论频出。
应该看到，在3亿多农民工中，他们背井离乡出来打工，只是为了赚钱，大多都是“临时工”性质，工作不固定，收入不固定，工作地也不固定，加之固有的“恋乡”情节和城里过高的楼价，让他们用挣到的血汗钱来买房难度非常大。
有人认为有消费力的农民工早已在前些年楼市价格不很高时买了房，剩下的普遍消费力不高，靠农民工来拯救低迷的楼市未必能达到预期效果。
事实并非如此。
2010年以后，随着大中型城市限购以及“财富效应”的存在，加上新型城镇化推进，三四线城市外扩，一些三四线城市以及县城、集镇出现了“返乡置业潮”，一部分农民工在城区买房现象普遍。
这里最核心的问题是“返乡”，农民工购买住房，基本是以自己户口所在地为中心来辐射的，国家统计局的调查也发现，2014年农民工在务工地自购房的农民工占1%。
但是，这种进城买房，也仅仅是“买个房子”而已。
商丘的调查显示，在城镇买房的农民有几个特点：一是买房者的年龄大都分布在30岁-50岁之间，买房主要是给孩子上学结婚用。
二是在城镇买房的农民，只有约两成真正住了进去。
三是在城镇买房的农户，多是一次性付款，很少使用按揭贷款。
因此，这些进城买房的农民，大部分还在大城市务工，所有住房因此大量空置，空置率高企又使得商业配套不愿进驻，但当地房地产市场还在大量开发，形成进一步空置的恶性循环。
从这个角度讲，这些住房并没有发挥房地产业连接工业化和城镇化、投资和消费的关键作用，从广义上看，这部分购房并没有发挥农民工购买住房的潜力。
三、农民工化解房地产库存的政策思考1.城镇化应把握合理的节奏和尺度在近年来各地城镇化快速推进的过程中，农民工市民化的呼声很高，而受到农村人口的巨大基数和生育政策的影响，未来一段时期农村仍有大量剩余劳动力需要转移到城市就业，这些流动人口能否在城镇落户，甚至以家庭为单位全部迁入，是影响到经济社会发展和稳定的重大问题。
考虑到农民工为城市发展做出了巨大贡献，放开落户限制，让农民工享受城市公共服务，似乎在情理之内。
但是必须注意到，城镇化存在一个适度规模，要根据自然资源和公共服务的承载力来规划城市布局，其底线是城市的发展不应损害市民的基本权益。
实际上城市与市民之间存在着隐形契约，城市首先的责任是满足市民的需求，过度开放会损害现有市民的权益，这与农村集体经济组织不放开准入的理由是一样的。
特别是大城市或者特大城市，自身的资源紧张已经到了很严重的程度，不放开或者有选择、有条件的放开是完全合理地，不宜对此作一味的道德指责和批判。
