2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析

华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。

华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。

此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。

房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。

新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。

此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。

业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。

大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。

华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。

从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。

华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。

从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。

在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。

同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。

2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。

这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。

主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。

在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。

如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。

例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。

这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。

我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！1其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。

国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。

而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。

由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。

2015行情回顾2015年，作为中国经济发展的一个重要节点，全球金融市场也经历了一系列的波动和挑战。

在这篇文章中，我们将回顾2015年的行情表现，并探讨其中的原因和影响。

1. 经济背景2015年，中国经济增长进入“新常态”，经济增速持续下滑，面临结构调整和转型升级的压力。

同时，全球经济增长乏力，国际贸易低迷，这也对中国经济带来了一定的影响。

2. 股市表现2015年，A股市场经历了一次罕见的牛市。

上证综指从年初的3200点一路上涨至6月中旬的5178点，创下历史新高。

然而，随着政府采取多项措施进行干预，股市在年中出现大幅调整，引发了全球市场的震荡。

3. 房地产市场2015年，中国房地产市场呈现出分化的态势。

一线城市的房价继续上涨，热点城市楼市火爆，而二三线城市的房地产市场却面临库存压力和供求失衡的情况。

政府推出多项政策控制房价，但效果并不明显。

4. 外汇市场2015年，人民币汇率出现了较大的波动。

中国央行在8月底宣布改革人民币汇率形成机制后，人民币对美元汇率出现了大幅下跌。

这引发了市场的担忧和恐慌，导致全球市场出现了动荡。

5. 货币政策2015年，中国央行采取了一系列的宽松政策，包括降息、降准等措施，以刺激经济增长。

然而，这些政策的效果并不明显。

同时，美联储在年底开始加息，也对全球市场造成了冲击。

6. 股票市场改革2015年，中国股票市场经历了一系列的改革措施。

政府推出了“新三板”和“股权激励”等政策，以吸引更多的资金和创新企业进入市场。

然而，在监管不完善的情况下，市场出现了一些乱象，对投资者造成了损失。

7. 经济前景展望2015年，中国经济增速放缓，面临转型升级和结构调整的挑战。

然而，政府采取了一系列的措施来应对这些挑战，包括推进供给侧结构性改革、深化金融改革等。

预计2016年，中国经济将继续保持稳定增长。

总结：2015年，中国经济和全球金融市场都面临了一系列的挑战和波动。

股市表现的过热和调整、房地产市场的分化、外汇市场的波动以及汇率改革的影响，都对中国经济和投资者产生了重要影响。

2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开
始
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开始了涨价去库存。

只用了一年的时间，将商品房的库存降到了3亿平；
带来的后果就是：
房子价格嗖嗖涨；
地产公司都赚了钱，而且他们形成了惯性，认为只要盖了房子卖不掉，自然有人给他们想办法。

于是，恒大等带头，又开始拼命的加杠杆，盖房子。

于是，到了2022年，商品房库存达到了5.7亿平！
而房产企业很多已经暴雷了！
怎么办？
再来一次涨价去库存。

现在人均负债14万，城镇居民自有住房96%......
6个钱包也不一定搞得定了。

非要再来一次涨价去库存的话，房产企业会坚定的相信，只要盖了房子..........再来一次加杠杆，到2025年库存7亿平吧......
这游戏终归不能无限玩下去。

房地产业存在的问题及建议近年来，随着经济的快速发展，我国房地产业取得了巨大的成就。

然而，与此同时，也面临着一系列问题和挑战。

本文将从多个角度探讨房地产业存在的问题，并提出相应的建议。

一、过度投资与泡沫风险1.问题：在短期内争相投资房地产导致市场供需失衡，进一步推高了楼市价格。

由于长期以来政府对于土地资源稳定供应做出了限制，并且大量资金涌入房地产市场，导致短时间内供不应求局面加剧，各类开发商采取高价收购土地或是肆意加价但企图批量销售等方式将空气投机行为引入到土地市场中。

2.建议：加强土地资源管理，通过合理调控保证住房市场平稳健康发展。

政府可以加强对土地资源的规划和分配，适时增加住宅用地供给，并对土地价格进行监管。

同时，在相关政策指导下引导部分投机性需求流向其他领域以降低涉及到贬值预期变现的可能。

二、产能过剩与财务风险1.问题：部分房地产企业过度扩张，导致产能过剩及严重财务困局。

为了追求规模化和速度，一些开发商忽视市场需求的合理性，盲目扩大生产规模，导致住宅库存量激增。

这种过度扩张可能会引发整个行业的金融风险，并对经济稳定造成潜在威胁。

2.建议：加强市场调控，鼓励房地产企业转型升级。

政府应制定相关政策来引导房地产企业进行专业化和品牌化建设。

同时，加强金融监管，防范虚假银行信贷支持和借款套现等非法操作，确保金融体系的安全运作。

三、商品房价格过高与居民担忧1.问题：房价上涨速度较快，不适应普通居民购房需求。

近年来，由于多种因素影响下地方收入差距日益增长、大城市居住成本上升等原因使得众多家庭不得不面临难以负担的购房压力。

大量投资者买房炒房，导致了商品房价格上涨，与此同时中小企业家庭普惠住房需求抑制较为迫切。

2.建议：完善住房保障机制和租赁市场体系。

加强政府对低收入人群提供合理保障的相关政策措施，并稳定和发展住房租赁市场。

通过加强基础设施配套、调整税收政策等方式来引导居民选择住有所居而非死守一方土地之中。

四、开发商与消费者之间不平衡的权益关系1.问题：存在着一些开发商滥用市场垄断地位，严重侵害消费者权益。

房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。

近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。

本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。

1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。

一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。

在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。

2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。

一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。

这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。

3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。

一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。

这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。

二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。

应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。

2015年以来，中国经济运行遭遇到不少预期内和预期外的冲击与挑战，经济下行压力持续加大。

面对错综复杂的形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，实施了一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险的政策组合，使国民经济运行保持在合理区间，结构调整取得新进展，民生持续改善。

预计2015全年GDP增长6.9％，CPI涨幅1.5％。

展望2016年经济增长，中国经济发展长期向好的基本面没有变，但受结构性、周期性因素叠加影响，明年经济运行仍面临较大的下行压力，需要采取积极有力的宏观政策和加快推进改革加以应对，仍可保持在合理区间运行。

●全年经济运行总体特征2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各领域分化加剧，动力转换过程中有利因素和不利因素并存。

产业结构持续优化，结构性衰退和结构性繁荣并存。

前三季度，第三产业占GDP的比重达到51.4％，较上年同期提高2.3个百分点，高于二产10.8个百分点。

工业内部结构调整加快，新产业、新业态、新产品增长较快，产业结构加快向中高端水平迈进。

但行业景气度差异较大。

一是部分产能过剩行业十分困难。

资源类、重化工业普遍陷入困境，增速大幅下滑，煤炭、钢铁、水泥等产品产量明显下降，行业总体库存压力较大，仍处在调整探底发展阶段，要彻底走出困境尚需时日。

二是高新技术产业快速发展。

计算机通讯、新能源、新材料医药制造等产业发展优势明显，增长速度大幅快于传统制造业。

三是新兴服务业发展势头强劲。

服务新业态、新模式延续近两年高增长态势，电子商务、物流快递等行业表现尤为抢眼。

三大需求趋于平衡发展，内部分化逐步凸显。

2015年以来，消费增长保持稳定，投资增长速度持续放缓，出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展。

前三季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率达58.4%，高于投资15个百分点，消费成为经济增长的主引擎。

从三大需求内部看，分化逐步凸显，萧条与旺盛并存。

投资方面，房地产投资持续回落，月度投资已现负增长，基础设施投资保持较快增速，制造业投资缓中趋稳。

2015年房地产市场五大走势预测一、房地产行业支柱性地位，不容动摇众所周知，房地产业在GDP占比、市场需求、扩大就业、生产效率和资源节约上，都占据着不可动摇的地位。

在未来10年里，不管房地产业发展如何起伏，房地产业在上述几大项指标上，依然起着不可忽视的作用，“衣食住行”本为人类的最基本需求，只要这个需求不变，房地产业的支柱性产业地位就不会动摇，虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革。

但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。

2014年的中央经济工作会议提出了2015年五大主要经济工作任务，其中“努力保持经济稳定增长”成为首要任务。

在出口受阻、消费提振不济的环境下，今年要稳增长，只能靠扩大，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。

无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。

二、行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价齐升”局面虽然年后行业似乎迎来回暖转机，但在行业内部不断调整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。

随着人口红利的褪去，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。

在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。

在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但可以预见的是，今年，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。

总体来说今年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格趋于平稳考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，买方市场中购房者亦是理性购房，2015年房价的整体走势仍应是趋于平稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄望于政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。

2015年中国房地产库存状况分析中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。

习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

对此，业内研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。

虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。

相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？图1：商品房待售面积增长情况1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓根据国家统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。

但随着国家政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。

国家统计局的待售面积主要指现房面积。

图2：不同城市的库存去化周期2.去化周期保持平稳北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。

这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。

其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。

可售面积包含期房面积和现房面积。

图3：房屋新开工与竣工面积增长情况3.房地产商开工意愿仍然较低受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。

房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。

我国产能过剩原因分析及对策近期国家统计局公布的数据显示，2015年10月份工业生产者出厂价格〔PPI〕同比下降5.1%，这也是自2012年4月以来连续43个月出现下滑，其中采掘业同比下降19.7%，原材料同比下降9.4%，加工业同比下降4.1%。

规模以上主要产品产量依然处于疲软状态，其中水泥产量同比下降4.6%，平板玻璃同比下降8.3%，生铁同比下降3.3%。

价格下跌与需求不振也导致工业企业利润出现下滑，1-9月份规模以上工业企业实现利润总额43032.4亿元，同比下降1.7%，其中煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业以及黑色金属冶炼和压延加工业的利润跌幅更是高达40%以上。

工业数据持续表现不佳说明我国工业领域中的局部行业依然存在产能过剩问题。

现阶段产能过剩行业往往具有更大的价格下降幅度，产能过剩行业价格的下降会对PPI造成较大的下降压力，而PPI对CPI具有一定的领先作用，因此产能过剩会加大社会整体的通缩风险。

同时，受全球经济复缓慢导致我国对外出口下降，房地产行业正处于下行阶段，地方债务危机限制了政府对经济干预的效果等因素的影响，我国外需求相对缺乏，这就导致产能过剩行业的利润面临较大的下行压力，利润的减少将导致投资回报的减少并进一步减少国投资需求，从而在一定程度上制约经济的增长。

而且随着利润的减少，产能过剩行业的资产负债表会出现恶化，杠杆率也会随之攀升，从而导致相关企业的债务风险加大。

当产能持续过剩时，企业的债务风险会向银行系统传导，表现在银行的不良贷款余额和不良贷款率的双升，特别是在现阶段的大环境下，银行风险的不断增加可能会进一步演化成系统风险。

产能过剩的有效化解不仅有助于我国产业构造的顺利调整，进而优化社会的资源配置，而且还有利于降低经济系统性风险发生的概率，从而确保我国经济安康的可持续开展，因此，如何化解产能过剩问题是我们面临的当务之急。

一、产能过剩的定义及评价标准〔一〕产能过剩的定义产能过剩是指实际生产能力超过了市场需求、超过了正常期望水平的状态，其中又可以划分为周期性产能过剩和非周期性产能过剩。

2015年房地产市场走势从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。

波云诡谲的市场，2015年房地产将走向何方1、不动产价格“不动”了2014年以来，政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后，11月份市场短暂回调。

但从12月份的数据来看，市场并没有出现反弹，而只是短暂效应的反应。

从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长。

届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。

2、政策托底住房消费2014年10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。

在稳定住房消费方面，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

会议明确“稳定住房消费”的说法，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要“稳定”。

同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。

政策的导向加上市场的呼吁，我们预计，2015年，限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。

但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。

3、1万家中小房企年内消失随着房企并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展，行业集中度将明显提升。

2014年，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈，部分中小房企、专业化程度较差的房企永远退出历史舞台。

我们预计2015年，中国8万家房地产开发商将面临一次彻底洗牌，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，将有一万家中小房企在年内消失。

中国房地产行业产能过剩问题及解决方案随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去几十年中经历了蓬勃的增长。

然而，随之而来的是产能过剩的问题，这既是一个经济挑战，也是一个社会问题。

本文将探讨中国房地产行业产能过剩问题的原因，并提出解决方案。

一、产能过剩问题的原因1. 高投资导致供过于求：过去几十年，中国政府大力推动房地产行业的发展，向其提供了大量的资金支持。

这导致了过度的投资，使得供应量远远超过需求量。

2. 土地储备过多：为了满足快速城市化的需求，政府大量储备土地。

然而，这些土地并没有得到有效利用，导致了产能过剩的问题。

3. 低利率和宽松信贷政策：中国政府通过降低利率和提供宽松的信贷政策，刺激了房地产投资。

这使得购房更加容易，但也加剧了产能过剩的问题。

二、解决方案1. 调整政府支持政策：中国政府应适当调整对房地产行业的支持政策，限制过度投资的倾向。

政府可以减少对房地产开发商的财政补贴，并提高土地使用费，以减少土地储备的问题。

2. 完善土地管理机制：政府应加强土地管理，提高土地利用效率。

可以建立土地交易市场，鼓励土地的有序交易和有效利用。

3. 引导投资方向：政府可以引导投资流向其他重要行业，如教育、医疗和科技等。

通过开发这些行业，可以吸引更多投资，减少对房地产行业的过度依赖。

4. 建立健全的市场监管机制：加强对房地产市场的监管，严格执行相关政策。

同时，可以加大对违法违规行为的处罚力度，以维护市场秩序。

5. 加强国际合作：中国可以借鉴其他国家在房地产行业产能过剩问题上的经验。

与其他国家进行交流合作，共同面对产能过剩问题，探索解决方案。

三、总结产能过剩是中国房地产行业面临的一个重要问题，解决这个问题需要政府、企业和社会各界的共同努力。

通过调整政府支持政策、完善土地管理机制、引导投资方向、建立健全的市场监管机制以及加强国际合作，可以逐步解决产能过剩问题，实现房地产行业的可持续发展。

这篇文章基于题目要求，旨在提供关于中国房地产行业产能过剩问题及解决方案的内容。

2015中国地产---行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观D4房企新开工降幅继续扩大，全年维持低位负增长整体来看，虽然商品房销售市场回暖明显，增速不断走高。

但开发企业加快去化仍然是的主要任务，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，除了高企的待售库存，巨大的在建面积潜在供应量也是阻碍房地产新开工的关键。

1-11月，房屋新开工面积140569万平方米，同比下滑14.7%，其中住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。

11月单月新开工面积较去年同期回落20.89%。

与房地产开发投资表现相同，四季度新开工投资增速表现依然低迷，增速维持在-20%左右，相比前三个季度，降幅有扩大趋势，新开工面积与市场新增供应量高度相关，新开工面积的持续回落，实际上代表着行业新增供应规模的下滑，表明目前企业对新增供应的谨慎。

在一定程度上，2015年新开工大幅减少，未来供应会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。

5商品房待售量库存持续增加创新高，结构性过剩矛盾突出11月末，商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加了1005万平方米。

其中，住宅待售面积44093万平方米，占比约63.32%，办公楼待售面积3136万平方米，商业营业用房待售面积7310万平方米。

从库存结构看，住宅库存在5月到10月得益于销售回暖而持续下降，但四季度又开始大幅增加，库存严重程度有增无减；而办公楼和商业营业用房库基本处在不断增加之中。

由此来看，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。

临近年末商品房待售面积持续增加，包括住宅、办公楼、商业营业用房的待售面积都有所增加。

主要是当前的非重点城市销售仍处下行通道，拖累整个市场的库存去化，再加上前期投资和建设规模的高速增长，待售面积仍会持续增加。

6土地购置购置面积持续负增长，城市分化加剧是最显著特征受到土地供应减少、行业库存高企和行业转型的影响，今年房企土地购置面积增速一直处于低位，并长期负增长。

15年中国经济面临的6大问题今年以来，中国不断创新宏观调控方式，在坚持区间调控的基础上，实施定向调控，出台了系列“微刺激”政策，国民经济整体运行较为平稳，仍处在合理运行区间。

中国经济仍处于向新常态过渡的阶段，经济增速呈稳中缓降态势，预计2015年中国GDP将增长7%左右，居民消费价格指数涨幅控制在3%左右，城镇新增就业1000万人，进出口增长目标确定为7%。

经济面临六大问题和风险当前，中国房地产市场进入调整阶段，部分制造业产能过剩依然严重，地方政府融资平台进入还债高峰，企业融资成本居高不下，这些老问题尚未得到根本解决，有些问题甚至还有所加剧。

同时，一些新的问题又开始出现，企业库存大幅增加，财政和金融风险开始暴露，经济下行压力加大。

对于2015年的中国经济来说，经济仍将面临六大问题和风险。

1、房地产市场进入调整周期，对经济的负面影响显现。

中国房地产行业总量大、产业链条长、涉及范围广，是拉动经济增长的重要动力。

过去5年，房地产投资年均增长22%左右，对经济增长的贡献达到1.5个百分点左右。

较为一致的观点是中国住房的需求峰值约为1200-1300万套，并在2013年基本达到，自2014年房地产市场进入量价齐跌的调整期。

不可否认，未来房地产销售和投资对中国经济的拉动作用将继续减校2、产能过剩的局面尚未改变。

制造业过剩产能呈现行业面广、绝对过剩程度高、持续时间长等特点，截至10月份工业品出厂价格已经连续32个月下降，已经超过1997年亚洲金融危机时期连续31个月负增长的记录，并将继续下跌一段时间。

与亚洲金融危机时不同，当时是包括居民消费价格在内的价格全面下降，本次主要是工业品价格下跌，表明中国的产能过剩并不是需求不足引发的，更多地是经济发展进入新常态和体制机制改革滞后的结果。

大量资源固化于产能过剩行业，抑制了战略性新兴产业与现代服务业等领域的发展。

3、地方性债务负担增加。

经过几年的大量举债，地方政府进入偿债高峰。

房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是中国经济调控的重点之一。

近年来，随着城市化进程的加快，房地产市场供应过剩、库存严重的问题凸显，各级政府也纷纷出台了一系列政策措施，着力推动房地产去库存。

房地产去库存的任务依然繁重，进展缓慢，亟待采取更加精准的对策，才能够有效解决这一难题。

1. 市场供应过剩目前，全国各地的城市都面临着房地产市场供应过剩的问题。

一方面是因为城市化进程的加快，需求量快速增长，房地产供应能力跟不上需求；另一方面是因为房地产开发商单纯依靠规模扩张和营销手段来获取利润，导致盲目建设、重复建设，致使市场供应过剩、库存堆积如山。

2. 库存严重据统计，全国范围内仅商品房的销售面积就已经超过了18亿平方米，加上存量房产业处于高位运行，库存隐患进一步加剧。

大量的库存房源直接导致了房地产市场的持续低迷，而这又加剧了行业的恶果，形成了恶性循环。

3. 大量“僵尸企业”由于市场供应过剩和库存严重问题，一大批房地产企业面临着资金链断裂、业绩下滑的困境。

这些“僵尸企业”不仅导致了房地产市场的混乱，也给经济造成了巨大的浪费。

尤其在当前经济下行的大环境下，这些“僵尸企业”更是成为了社会稳定的一大隐患。

二、房地产去库存的对策1. 精细化调控对于不同城市和地区的房地产去库存问题，应当采取差异化的政策措施。

很多地方在制定去库存政策时，都是简单粗暴地采取了限购、限贷等简单的宏观调控手段，这不能够解决问题，反而可能会给市场带来更大的波动。

应当根据实际情况，对不同城市和地区的房地产去库存问题分别制定并实施精准化的调控措施。

2. 促进住房租赁市场发展随着城市化进程的不断加快，人口流动速度加快，租赁市场需求量也在不断增加。

应当大力扶持住房租赁市场的发展，提高租房比例，降低购房压力，减少投资客的投机行为，从而缓解购房需求，减少商品房的库存。

3. 加快存量房改造进程目前，我国存量房改造的进程缓慢，而这正是解决房地产去库存问题的一个关键环节。

2015年的房地产市场，以政策为主导。

从降准降息到330新政，从高层喊话去库存到经济会议鼓励开发商适当降价，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，楼市延续了稳定表现。

据统计，2015年主城区共成交新房276万套，二手房87万套。

受政策影响，市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词稳定2015年，房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了稳字当头。

首先，新房成交量连续三年稳定在27万套以上。

根据网上房地产的数据显示，2015年共成交一手商品房275781套，同比微涨144。

其中，商品住宅共成交174744套，占比634，非住宅101037套，占比366;成交面积为229697万平方米，同比微降24。

此外，2015年主城区共成交二手房85197套，同比上涨15。

在3月底的五改二政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。

克而瑞机构数据显示，截止到2015年11月30日，楼市库存量为1300万方，而2014年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。

但与此同时，去化周期也从81个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，房价同样保持稳定。

克而瑞机构数据显示，2015年1-11月商品房成交均价为7592元平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。

其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。

因此，供需市场对房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词救市去库存2015年是楼市政策大年，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到去库存，并鼓励开发商降价……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。

2015楼市去库存压力仍大2015年1月18日，国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在新建商品住宅价格方面，70个城市中，房价环比下降城市在“触顶”后减少，且有1个城市房价上涨。

受信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度冲业绩等多重因素影响，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量创年内新高，房价环比降幅继续收窄。

业内人士表示，尽管当前房价下跌压力减缓，但楼市去库存任务依然繁重。

新建商品住宅价格下跌城市减少国家统计局数据显示，在新建商品住宅价格方面，与2014年11月相比，70个大中城市中，2014年12月份价格下降的城市有66个，郑州、武汉、赣州3个城市房价持平，深圳是唯一的房价上涨城市。

环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.3%。

与2014年11月份相比，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市个数减少1个，上涨城市增加1个。

在连续几个月70个城市房价全线止涨后，2014年12月份出现房价环比上涨城市，显示楼市下行态势出现减速情形。

值得注意的是，与2013年同月相比，2014年12月份绝大多数城市房价依然下跌。

70个大中城市中，价格同比下降的城市有68个，厦门、郑州两个城市上涨。

其中，同比价格降幅最大的杭州市，已经连续数月“领跌”全国，2014年12月份的同比降幅达到10.3%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，受2013年同期基数较高影响，2014年12月份房价同比仍下降。

从个数看，2014年12月份新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68个和67个，上涨的城市个数分别为2个和3个，均与11月份相同。

不过从幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。

一线城市楼市整体活跃据国家统计局测算，2014年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高。

年度报告| 漫长去化之路2015的成都楼市来源: [观点地产网] 时间: 2015-12-30 22:47致信编辑打印评论2015年，一些城市被“地王”、“顶豪”刷屏的时候，成都楼市看起来波澜不惊，房企看起来也似乎是按部就班地运转。

编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。

但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

归根结底，这是“艰难的一年”。

无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。

“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？前事之不忘，观点地产新媒体倾力策划年度重磅报道“艰难的一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

观点地产网“诗圣”杜甫曾在成都写下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的著名诗篇，寄予人人居者有其屋的心愿。

而现在的成都，已然实现了“广厦千万间”，却面临着房屋过剩的问题。

2015年的成都住宅与商业市场，可以用“举步维艰”一词来形容。

楼市的稳定倚靠着政策让步、折价出售在维持，保证了2015年成都楼市不至于交出一个成交量太差的答卷。

虽然也有过数个热销大盘，但更多的是卖不动的冷门楼盘；土地市场也出现过少数几次争夺的现象，但更加突出的是流拍土地数量大幅攀升。

住宅市场尚能维持稳定，商业市场则可谓“哀鸿遍野”。

缺少政策红利的帮助、自身的库存量过高、商业同质化严重等问题，导致成都商业显得尤为艰难，商场转型、百货退市、写字楼空置等现象频出，各家开发商对商业用地的积极性也大幅下降。