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华业行独家解读2015年中国楼市走势华业行机构12月31日报道，得益于下半年一系列利好政策出台、房企加大推销力度去库存等因素影响,房地产市场在年末出现了整体回暖迹象。
华业行机构首席市场分析师认为,一二线城市房地产市场确实开始有所好转,不过三四线城市由于库存绝对值过高,回暖迹象不明显。
此外,业内普遍认为,目前,大型房企实施“低迷期拿地”的策略,“面粉”贵过“面包”的现象愈演愈烈,加之库存高企等一系列因素,预计2015年房地产市场将持续处于调整期。
房地产市场出现回暖迹象据了解,今年9月30日,央行发布房贷新政,放松了首套房的认定标准,实行“认贷不认房”,对改善型住房需求利好。
新政发布后,楼市开始逐渐回暖,商品房成交量有所回升。
此外,11月21日,央行宣布降息,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,惠及到刚需人群。
业内认为,一系列利好政策出台,购房者对市场的预期明显向好,房地产市场在年末出现了成交翘尾行情,成交量进一步上升。
大型房企拿地热情高涨随着全国楼市出现了稳企回升的迹象,大型房企的拿地热情也持续高涨。
华业行地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。
从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
华业行地产首席分析师认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。
从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。
在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
同时,业内人士指出,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。
这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。
主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。
在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。
如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。
例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。
这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！1其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。
国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。
而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。
由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
2015行情回顾2015年，作为中国经济发展的一个重要节点，全球金融市场也经历了一系列的波动和挑战。
在这篇文章中，我们将回顾2015年的行情表现，并探讨其中的原因和影响。
1. 经济背景2015年，中国经济增长进入“新常态”，经济增速持续下滑，面临结构调整和转型升级的压力。
同时，全球经济增长乏力，国际贸易低迷，这也对中国经济带来了一定的影响。
2. 股市表现2015年，A股市场经历了一次罕见的牛市。
上证综指从年初的3200点一路上涨至6月中旬的5178点，创下历史新高。
然而，随着政府采取多项措施进行干预，股市在年中出现大幅调整，引发了全球市场的震荡。
3. 房地产市场2015年，中国房地产市场呈现出分化的态势。
一线城市的房价继续上涨，热点城市楼市火爆，而二三线城市的房地产市场却面临库存压力和供求失衡的情况。
政府推出多项政策控制房价，但效果并不明显。
4. 外汇市场2015年，人民币汇率出现了较大的波动。
中国央行在8月底宣布改革人民币汇率形成机制后，人民币对美元汇率出现了大幅下跌。
这引发了市场的担忧和恐慌，导致全球市场出现了动荡。
5. 货币政策2015年，中国央行采取了一系列的宽松政策，包括降息、降准等措施，以刺激经济增长。
然而，这些政策的效果并不明显。
同时，美联储在年底开始加息，也对全球市场造成了冲击。
6. 股票市场改革2015年，中国股票市场经历了一系列的改革措施。
政府推出了“新三板”和“股权激励”等政策，以吸引更多的资金和创新企业进入市场。
然而，在监管不完善的情况下，市场出现了一些乱象，对投资者造成了损失。
7. 经济前景展望2015年，中国经济增速放缓，面临转型升级和结构调整的挑战。
然而，政府采取了一系列的措施来应对这些挑战，包括推进供给侧结构性改革、深化金融改革等。
预计2016年，中国经济将继续保持稳定增长。
总结：2015年，中国经济和全球金融市场都面临了一系列的挑战和波动。
股市表现的过热和调整、房地产市场的分化、外汇市场的波动以及汇率改革的影响，都对中国经济和投资者产生了重要影响。
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开
始
2015年，中国的商品房库存4.52亿平，于是，2016年，开始了涨价去库存。
只用了一年的时间，将商品房的库存降到了3亿平；
带来的后果就是：
房子价格嗖嗖涨；
地产公司都赚了钱，而且他们形成了惯性，认为只要盖了房子卖不掉，自然有人给他们想办法。
于是，恒大等带头，又开始拼命的加杠杆，盖房子。
于是，到了2022年，商品房库存达到了5.7亿平！
而房产企业很多已经暴雷了！
怎么办？
再来一次涨价去库存。
现在人均负债14万，城镇居民自有住房96%......
6个钱包也不一定搞得定了。
非要再来一次涨价去库存的话，房产企业会坚定的相信，只要盖了房子..........再来一次加杠杆，到2025年库存7亿平吧......
这游戏终归不能无限玩下去。
房地产业存在的问题及建议近年来，随着经济的快速发展，我国房地产业取得了巨大的成就。
然而，与此同时，也面临着一系列问题和挑战。
本文将从多个角度探讨房地产业存在的问题，并提出相应的建议。
一、过度投资与泡沫风险1.问题：在短期内争相投资房地产导致市场供需失衡，进一步推高了楼市价格。
由于长期以来政府对于土地资源稳定供应做出了限制，并且大量资金涌入房地产市场，导致短时间内供不应求局面加剧，各类开发商采取高价收购土地或是肆意加价但企图批量销售等方式将空气投机行为引入到土地市场中。
2.建议：加强土地资源管理，通过合理调控保证住房市场平稳健康发展。
政府可以加强对土地资源的规划和分配，适时增加住宅用地供给，并对土地价格进行监管。
同时，在相关政策指导下引导部分投机性需求流向其他领域以降低涉及到贬值预期变现的可能。
二、产能过剩与财务风险1.问题：部分房地产企业过度扩张，导致产能过剩及严重财务困局。
为了追求规模化和速度，一些开发商忽视市场需求的合理性，盲目扩大生产规模，导致住宅库存量激增。
这种过度扩张可能会引发整个行业的金融风险，并对经济稳定造成潜在威胁。
2.建议：加强市场调控，鼓励房地产企业转型升级。
政府应制定相关政策来引导房地产企业进行专业化和品牌化建设。
同时，加强金融监管，防范虚假银行信贷支持和借款套现等非法操作，确保金融体系的安全运作。
三、商品房价格过高与居民担忧1.问题：房价上涨速度较快，不适应普通居民购房需求。
近年来，由于多种因素影响下地方收入差距日益增长、大城市居住成本上升等原因使得众多家庭不得不面临难以负担的购房压力。
大量投资者买房炒房，导致了商品房价格上涨，与此同时中小企业家庭普惠住房需求抑制较为迫切。
2.建议：完善住房保障机制和租赁市场体系。
加强政府对低收入人群提供合理保障的相关政策措施，并稳定和发展住房租赁市场。
通过加强基础设施配套、调整税收政策等方式来引导居民选择住有所居而非死守一方土地之中。
四、开发商与消费者之间不平衡的权益关系1.问题：存在着一些开发商滥用市场垄断地位，严重侵害消费者权益。
房地产去库存：进展问题与对策房地产去库存一直是我国房地产市场关注的重点问题之一。
近年来，随着房地产市场调控政策的不断加强，房地产去库存工作取得了一定的成效，但依然面临着一些进展问题和挑战。
本文将针对房地产去库存工作的进展问题进行分析，并提出相关对策。
1. 供需矛盾仍然存在尽管近年来我国房地产去库存工作取得了一定成效，但是在一些三四线城市，尤其是一些三四线城市的县城和乡镇，房地产库存问题依然突出。
一方面是因为这些地方的房地产市场相对滞后，对于政策调控不够敏感，容易出现产能过剩和库存积压的情况；另一方面是因为这些地方的经济发展水平相对较低，导致房地产需求相对不足。
在一些地方，房地产市场供需矛盾仍然存在，房地产去库存工作面临较大的挑战。
2. 房地产库存结构不合理房地产去库存工作中面临的另一个问题是库存结构不合理。
一方面是因为一些开发商在开发过程中过度追求规模和速度，导致了产品结构不合理，大量高端住宅和豪华别墅等高端产品堆积如山；另一方面是因为一些地方政府对土地出让、规划审批等方面管理不严，导致了重复建设和同质化竞争等问题，加剧了库存结构不合理的问题。
这些问题导致了房地产库存中的高端产品积压较多，而中低端产品供应不足的状况。
3. 部分地区楼市投机炒作问题仍然存在随着我国房地产市场调控政策的不断加强，一些投机炒房行为得到了遏制，但是部分地区楼市投机炒作问题仍然存在。
一些投机者通过各种手段进行炒作，捧红房价，导致了房地产市场供求关系失衡，加剧了库存问题。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也使得房地产去库存工作更加困难。
二、房地产去库存的对策1. 完善土地管理制度，防止盲目扩张为了解决房地产库存结构不合理的问题，应当加大对土地出让、规划审批等方面的管理力度，防止盲目扩张和重复建设。
应当完善土地使用、开发、流转等相关制度，鼓励开发商合理规划产品结构，引导房地产开发朝着多样化、差异化的方向发展，以满足不同层次需求，减少库存压力。
2015年以来，中国经济运行遭遇到不少预期内和预期外的冲击与挑战，经济下行压力持续加大。
面对错综复杂的形势，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，实施了一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生、防风险的政策组合，使国民经济运行保持在合理区间，结构调整取得新进展，民生持续改善。
预计2015全年GDP增长6.9％，CPI涨幅1.5％。
展望2016年经济增长，中国经济发展长期向好的基本面没有变，但受结构性、周期性因素叠加影响，明年经济运行仍面临较大的下行压力，需要采取积极有力的宏观政策和加快推进改革加以应对，仍可保持在合理区间运行。
●全年经济运行总体特征2015年经济运行的总体特征是稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧，各领域分化加剧，动力转换过程中有利因素和不利因素并存。
产业结构持续优化，结构性衰退和结构性繁荣并存。
前三季度，第三产业占GDP的比重达到51.4％，较上年同期提高2.3个百分点，高于二产10.8个百分点。
工业内部结构调整加快，新产业、新业态、新产品增长较快，产业结构加快向中高端水平迈进。
但行业景气度差异较大。
一是部分产能过剩行业十分困难。
资源类、重化工业普遍陷入困境，增速大幅下滑，煤炭、钢铁、水泥等产品产量明显下降，行业总体库存压力较大，仍处在调整探底发展阶段，要彻底走出困境尚需时日。
二是高新技术产业快速发展。
计算机通讯、新能源、新材料医药制造等产业发展优势明显，增长速度大幅快于传统制造业。
三是新兴服务业发展势头强劲。
服务新业态、新模式延续近两年高增长态势，电子商务、物流快递等行业表现尤为抢眼。
三大需求趋于平衡发展，内部分化逐步凸显。
2015年以来，消费增长保持稳定，投资增长速度持续放缓，出口增速换挡，三大需求趋向平衡发展。
前三季度，最终消费支出对GDP增长的贡献率达58.4%，高于投资15个百分点，消费成为经济增长的主引擎。
从三大需求内部看，分化逐步凸显，萧条与旺盛并存。
投资方面，房地产投资持续回落，月度投资已现负增长，基础设施投资保持较快增速，制造业投资缓中趋稳。
2015年房地产市场五大走势预测一、房地产行业支柱性地位，不容动摇众所周知，房地产业在GDP占比、市场需求、扩大就业、生产效率和资源节约上，都占据着不可动摇的地位。
在未来10年里，不管房地产业发展如何起伏，房地产业在上述几大项指标上，依然起着不可忽视的作用，“衣食住行”本为人类的最基本需求，只要这个需求不变，房地产业的支柱性产业地位就不会动摇，虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革。
但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。
2014年的中央经济工作会议提出了2015年五大主要经济工作任务，其中“努力保持经济稳定增长”成为首要任务。
在出口受阻、消费提振不济的环境下，今年要稳增长，只能靠扩大，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。
无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。
二、行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价齐升”局面虽然年后行业似乎迎来回暖转机，但在行业内部不断调整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结。
随着人口红利的褪去，刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，且人均住房面积已经达到33平方米，房地产的需求高峰已经过去。
在整个市场已经处在供求相对平衡的状态，甚至部分城市供过于求的情况下，房地产行业也迎来了新常态。
在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期，但可以预见的是，今年，将不会再现2008、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。
总体来说今年行业将保持一个较为平稳运行的态势。
三、去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格趋于平稳考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，买方市场中购房者亦是理性购房，2015年房价的整体走势仍应是趋于平稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存也处于高位，但寄望于政策激励而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间隔调整普遍没有到位，房企库存去化速度缓慢。
2015年中国房地产库存状况分析中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。
习近平在会上表示，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
对此，业内研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前全国市场的库存走势看，总体还在高位震荡，这是政府层面继续支持去库存的最大逻辑。
虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还是需要让房企采取一个更灵活的定价策略和促销策略。
相应的信贷政策等也需要积极配合，所以后续包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。
那么，当前国内的房地产库存状况如何，这几年的库存总量有怎样的变化，不同的城市消化这些库存需要多长时间？图1：商品房待售面积增长情况1.商品房待售面积依然较高，但增速放缓根据国家统计局数据，截至今年9月底，全国商品房待售面积约为6.65亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平。
但随着国家政策的支持，信贷环境偏向宽松，楼市信心逐渐恢复，全国商品房待售面积同比增速正显著下降，增速已经连续5个月放缓，同比增幅从4月底的24.7%降至9月末的16.4%。
国家统计局的待售面积主要指现房面积。
图2：不同城市的库存去化周期2.去化周期保持平稳北上广深以及几个重点二线城市的平均去库存周期较今年3月的最高点明显下降。
这10个城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米，按照当前的销售情况进行测算，消化这些商品房的时间约为10个月。
其中一线城市需要8.64个月，二线城市11.29个月。
可售面积包含期房面积和现房面积。
图3：房屋新开工与竣工面积增长情况3.房地产商开工意愿仍然较低受这两年销售放缓影响，房地产商的开工意愿仍然不高。
房屋新开工面积同比增速自去年2月起始终保持负增长，但降幅正在不断缩小，房屋新开工面积累计同比增速自去年2月低点的-27.4%缩小到今年9月末的-12.6%。
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。
这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。
主要体现在：其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。
在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。
如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。
例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。
这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。
国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。
而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。
由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。
2015年1-10月份房地产开发投资表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份房地产开发投资图数据来源：中国产业信息网整理2013-2015年中国房地产开发投资现状分析图数据来源：国研网，中国产业信息网整理其三，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。
地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。
如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。
其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。
房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大地引发经济体系中价格的普涨潮。
现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。
如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。
不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。
因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。
因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。
本文相关报告：中国产业信息网发布《2015-2020年中国房地产估价市场形式分析及投资策略建议报告》二、对去房地产库存六条政策措施的分析这次中央经济工作会议非常具体地提出了六条化解房地产高库存的措施，为方便论述起见，我把它们简要地列示如下：一是靠农民工市民化。
即通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工在市民化的过程中扩大对房地产的有效需求，让其成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量。
二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。
即要落实户籍制度改革方案，让转移的农民工等非户籍人口形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
三靠建设公租房制度。
即以满足新市民住房需求为出发点，把公租房适用对象扩大到非户籍人口，建立购租并举的住房制度。
四靠发展住房租赁市场。
鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
五靠降房价。
鼓励房地产开发企业顺应市场规律，适当降低商品住房价格。
六靠取消限购。
取消各种过时的、对房地产交易进行限制的措施。
综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。
既说明房地产确实是国民经济的支柱产业之一，是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，已经影响经济的持续健康发展，到了非解决不可的程度。
二是这些政策虽然已经非常系统，也很具体和微观化，但是其中大多数都可能是中长期才能有效执行和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合，需要进一步具体化和因地制宜、因时制宜地实施。
三是这些政策的创新突破力度较大，最关键的环节表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。
具体来看，上述列示的第一和第二条政策，都是寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。
应该说，这一政策定位的对象是精准的。
但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境，毕竟需要并不等于需求；二是农民工的购房地往往不会是就业地，这种错位是因为农民工往往在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。
中国的三四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。
正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。
上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。
目前，一二线城市虽然已经形成了租赁市场，但由于租赁回报太低（一般只有2%左右），难以满足投资者正常利润率的要求，因此这个市场并不成熟，不可能吸引住房投资者大规模地开拓租赁市场。
至于在三四线城市，因为就业机会缺乏，对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。
另外还要说明的是，目前一二线城市用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因为商业机会相对较多，有比较高的投资回报。
但是这和“去住宅库存”问题关系不大。
中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。
这个问题的原因比较复杂，我把它放在本文第四部分专门进行分析。
最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。
现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。
如北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。
至于如南京、杭州等二线城市的限购政策，它们大部分事实上已经取消。
显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。
因此这次中央经济工作会议发布的房地产去库存的六条政策，其作用特征基本上属于中长期型。
在短期内，去库存还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如利息抵个税等），给地方一些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。
三、关于房地产库存问题的三个重要判断对于目前化解房地产库存问题，还需要提出下列三个具体的判断，并进一步深入分析其答案，才能够精准发力、重点施策：第一，中国房地产库存到底有多严重？国家统计局的数据是到2015年11月末，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。
如果假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，那么可供大约1930万多人居住。
根据最新数字，全国目前外出的农民工2.74亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到1.68亿人，理论上只要这些年轻的农民工中有1/8左右的人能够在城市安居，那么消化掉接近7亿平方米的地产库存，因此这种库存水平根本就不是什么大问题。
而且，在2015年1-10月份，商品房销售面积达到94898万平方米,根据这种销售速度估算，目前待售的商品房库存，只需要7.3个月就能去掉。
2015年1-10月份商品房销售面积表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售面积图数据来源：中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售额表数据来源：国研网，中国产业信息网整理2015年1-10月份商品房销售额图数据来源：中国产业信息网整理2013-2015年商品房销售现状分析图数据来源：国研网，中国产业信息网整理由此看来，全国房地产库存的问题好像并不严重。
如果按照这种数据，好像中央没有必要在经济工作会议上把去库存作为2016年必须完成的五大重要任务。
其实，关于房地产库存量身数据，说清楚的人好像不多。
中国社科院的估计数字是认为，2015年底商品房库存量为40亿平方米左右。
北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字根本不是接近7亿平方米，而更可能在85亿-90亿平方米。
按过去3年的平均销售速度，据说要7年才能卖光。
这一估计可能是夸大了。
因为，2014年全国竣工所有住宅28.63亿平方米，2015年估计不会超过30亿平方米，即使需求降到零，两年内一套也卖不出去，也就最多库存60亿平方米。
因此这个数据即使是真的，也一定是把统计库存的口径放大了，即他们估计的房地产库存数据中，不仅包括已经竣工未销售掉的面积，而且包括前些年投资已经铺开、但开工后尚未竣工验收的库存面积，以及集体所有制土地上建成的“小产权房”，同时把各种非住宅房屋也统计进来，如厂房、商业楼宇、教育用房等公建房。
第二，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？我觉得它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。
因为，中国个税征收较多的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此首先利好的是一二线城市。
但是我们应该看到，目前中国一二线城市房价已经接近于疯狂，还有必要刺激其进一步上涨吗？另一方面，由于在那些急需要去库存的三四线城市中，大部分居民的实际收入并不高，其个税缴存也并不多，因此用利息抵扣个税的政策去库存，意义并不是很大。
