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灌云县城商业业态市场调查报分析告目录一.市场调研目的———————————————————3 二．区域商业情况———————————————————3·灌云商业业态扫描·灌云主要城市商业功能格局·6大商业区域详细情况调查分析三．市场调研总结——————————————————15·项目商业业态定位总原则四．项目规划定位建议————————————————17·商业区域主题命名·业态选择占比建议一.市场调研目的目前紫金国际项目正处于前期定位规划阶段，而项目作为城市综合体，拥有非常庞大的商业体量，同时项目的核心营销关键也在商业上，商业定位以及业态规划是否合理，是否符合市场需求，直接将影响项目的商业销售情况，所以我司根据项目的情况，对灌云县城商业市场进行市场情况调研，为贵司提供相关市场信息数据，以便贵司对项目进行商业定位及业态规划。
二.区域商业情况我们对灌云县城几大商业区域进行了走访调查，对灌云的商业业态以及城市功能格局进行了详细的扫描调研，从而进行逐一分析。
·灌云商业业态扫描灌云县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。
对于每年以两位数增长的灌云县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综合性的商业中心。
超市：目前灌云县城算的上规模的超市只有四家·时代超市：平均日营业额：20-25万，最高80多万平均月营业额：600-700 万年营业额：1个亿左右·振大超市：平均月营业额：200-250万·华克超市：华克因假货多，营业面积小，·欧特福超市：营业额更少，具体数据不详百货商场：灌云百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象；目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔.兰得、3S、女人部落、谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、ADIDAS、MINGLE、森马等34个服装品牌。
图表1. 2022年9月全国商品房销售面积1.35亿平，同比增速-16.2%，降幅较上月收窄了6.4个百分点 图表2. 2022年9月全国商品房销售金额1.35万亿元，同比增速-14.2%，降幅较上月收窄了5.7个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售面积-100%-50%0%50%100%150%200%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-12022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售金额资料来源：国家统计局，中银证券图表3. 2022年9月全国商品房销售均价9984元/平，环比下降4.1%，同比增长2.3%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%8,0008,5009,0009,50010,00010,50011,00011,5002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0全国商品房销售均价资料来源：国家统计局，中银证券图表4. 2022年9月东部、中部、西部、东北部销售面积增速分别为-5.2%、-17.3%、-29.7%、-29.6%-100%-50%0%50%100%150%2018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-09各区域单月销售面积同比增速东部中部西部东北资料来源：国家统计局，中银证券图表5. 2022年9月房地产投资额1.28万亿元，同比增速-12.1%，降幅较上月收窄了1.7个百分点-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房地产开发投资完成额资料来源：国家统计局，中银证券图表6. 2022年9月新开工面积9705万平，同比下降44.4%，降幅较上月收窄了1.3个百分点-60%-40%-20%0%20%40%60%80%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0新开工面积图表7. 2022年9月房企到位资金1.35万亿元，同比增速-21.3%，降幅较上月收窄了0.4个百分点-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-02018-12018-12018-12019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-02019-12019-12019-12020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-02020-12020-12020-12021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-02021-12021-12021-12022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-02022-0房企到位资金资料来源：国家统计局，中银证券图表8. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股) 市盈率(x)最新每股净资产(元) (亿元) 2021A 2022E 2021A 2022E (元/股)600048.SH 600048.SH 保利发展买入16.24 1,944.00 2.29 2.38 7.09 6.82 001979.SZ 001979.SZ 招商蛇口未有评级14.68 1,136.10 1.16 1.31 12.66 11.21 1109.HK 1109.HK 华润置地未有评级23.25 1,657.73 4.54 4.67 5.12 4.97 0688.HK 0688.HK 中国海外发展未有评级15.02 1,644.18 3.67 3.03 4.09 4.96 0123.HK 0123.HK 越秀地产买入7.36 228.01 1.16 1.26 6.35 5.84 1908.HK 1908.HK 建发国际集团买入13.84 220.50 2.54 3.03 5.45 4.57 002244.SZ 002244.SZ 滨江集团买入10.28 319.86 0.97 1.15 10.60 8.94 资料来源：万得，中银证券注：股价截止日10月24日，未有评级公司盈利预测来自万得一致预期披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。
江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告内部资料CCP 江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告上海元坤投资咨询有限公司目录第一部分灌云县外部环境3一、地理位置3二、行政区划4三、交通情况5 第二部分灌云县内部环境6一、面积与人口6 1、地域面积6 2、人口现状6 3、简要分析7 第三部分城市投资环境分析7一、宏观经济发展状况7 1、城市总体经济情况7 2、历年GDP增长情况8 3、灌云产业结构情况9 4、灌云民营经济发展状况10 5、灌云的企业发展情况10二、灌云居民生活水平10 1、灌云居民生活水平概述10 2、灌云居民收入情况11 3、城乡居民储蓄存款水平12 4、灌云居民住房水平13三、城市规划及重大市政建设状况14 1、灌云的总体规划（2006年-2010年）14四、城市投资环境优劣势分析15 1、投资优势15 2、投资劣势17 第四部分灌云房地产市场发展情况17一、灌云房地产市场发展现状17二、灌云房地产特征概括18 第五部分、项目基本情况19一、项目简介19 1、项目名称19 2、项目位置19 3、项目性质19 4、项目技术指标19 5、项目现状19二、项目初步经济效益估算20 第一部分灌云县外部环境一、地理位置灌云县位于江苏省东北部。
东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。
灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。
总面积1840平方公里，其中耕地面积154万亩。
下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。
全县共有318个行政村，总人口105万。
江苏各主要城市分布图二、行政区划灌云县现辖区8个镇，12个乡。
附图三、交通情况1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。
2018年度1-12月连云港房地产市场报告年报(可编辑) 年连云港房地产市场报告目录市场环境篇一、年全国楼市政策二、年港城楼市政策市场运行篇三、年港城楼市土地市场概况HYPERLINKl四、年港城楼市运行情况四、年港城楼市运行情况、市场运行成交篇、市场运行房价篇、市场运行供应篇HYPERLINKl第四部分：库存篇、市场运行库存篇、市场运行二手房篇市场营销篇五、港城楼市月月报六、楼市展望一、年全国楼市政策年以来楼市调控政策严厉度与密集度超过以往任何一年根据ldquo房子是用来住的、不是用来炒的rdquo定位出台相关房地产调控政策措施已经超次。
在全国如此严厉的政策调控下房地产市场整体上出现明显降温。
随后调控政策由紧到松出现松绑迹象如山东菏泽的取消限售、珠海拟放松限购政策、广州松绑商、合肥解除限价通知等。
那么去年全国主要有哪些政策发布？连云港市又有哪些政策出台呢？、政府将不再是唯一居住用地供应者月日国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上说要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点完善促进房地产健康发展的基础性土地制度推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。
【详情】、国家发改委全面放宽城市落户条件国家发改委印发年推进新型城镇化建设重点任务的通知指出全面放宽城市落户条件。
其中探索搭建区域间转积分和转户籍通道探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户年实现进城落户万人。
【详情】、坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松针对部分城市房地产市场出现过热苗头投机炒作有所抬头等情况住房城乡建设部印发通知重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松并从规划、用地、资金、市场秩序等方面对进一步做好房地产调控工作提出了明确要求。
通知强调各地要坚持ldquo房子是用来住的、不是用来炒的rdquo定位坚持调控政策的连续性稳定性认真落实稳房价、控租金降杠杆、防风险调结构、稳预期的目标任务支持刚性居住需求坚决遏制投机炒房因地制宜精准施策确保房地产市场平稳健康发展。
2014年1-10月份全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局发布时间：2014-11-13 13:30一、房地产开发投资完成情况2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。
其中，住宅投资52464亿元，增长11.1%，增速回落0.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.9%。
1-10月份，东部地区房地产开发投资43195亿元，同比增长12.4%，增速比1-9月份回落0. 2个百分点；中部地区投资16523亿元，增长11.0%，增速提高0.3个百分点；西部地区投资175 03亿元，增长14.0%，增速与1-9月份持平。
1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积692132万平方米，同比增长12.3%，增速提高0.8个百分点。
其中，住宅施工面积491855万平方米，增长8.8%。
房屋新开工面积147661万平方米，下降5.5%，降幅收窄3.8个百分点。
其中，住宅新开工面积102879万平方米，下降9.8%。
房屋竣工面积63889万平方米，增长7.6%，增速提高0.4个百分点。
其中，住宅竣工面积48749万平方米，增长5.1%。
1-10月份，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，1-9月份为下降4.6%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8. 2%。
商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。
其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%。
10月份当月，商品房销售面积11362万平方米，同比下降1.6%，降幅比上月减缓8.7个百分点；商品房销售额7158亿元，同比下降0.7%，降幅比上月减缓8.2个百分点。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告连云港隆鑫房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:连云港隆鑫房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分连云港隆鑫房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务、商品房的开发、销售。
建筑工程的施工、安装1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
工作联系函（001）徐州市颖都房地产开发有限公司:您好！经过我们对灌云县房地产整体市场和个案楼盘的深入调研,作出以下调研数据和分析,进入20０8年以来,灌云县房地产市场呈现出新的局面和特征，具体表现如下:1、在2０07年进行开发的项目，到目前为止,已经销售完毕和进入上房阶段，部分项目在做最后的清盘,具体有以下项目：--注:金陵御花园项目距离我们项目较远，位于灌云的新城区，江山花园项目位于清泉宾馆南面，这两楼盘所剩房源极少，即将上房，这对于购房者来说是很大的吸引力，但迟迟没有去化完毕,可见价格有些偏高。
富园广场项目原为灌云县政府地块，处于县城的中心位置,和我们项目同处于胜利路的东西两端，可以作为我们项目的定价的主要参考依据.以上价格全部为售楼部对外报价,实际的成交价格会有2～３%的折扣浮动。
2、新楼盘不断涌现，以大盘为主。
云达·世纪明珠３0万㎡，溢彩馨都２５万㎡，君悦华庭14万㎡，阳光景都１2万㎡、恒辉·伊山华庭近10万㎡3、新上市的楼盘突破以往建筑风格的单一、雷同，在走个性化风格.如溢彩馨都的西班牙风情，君悦华庭的地中海风格等。
４、各家楼盘的营销推广多元化，广告的力度在加大,户外广告、报纸夹页、短信、活动宣传等5、住宅项目的商业面积的比重在增大，从而来加强本项目的自身配套设施。
6、小区的景观建设做的更精更细.大规模的中央景观带、完善的休闲娱乐配套设施等。
--7、小区的物管逐步走向智能化。
８、土地的上市量在加大,据我们统计，从２0０7年下半年至今，新区和主城区出让达2０块地块。
目前在售的距离我们项目较近的楼盘只有溢彩馨都一家，在20０８年元月份开盘推出2０0余套房源,到目前为止剩余5０套左右，均价在23０0元/㎡。
从购买的客户群中绝大多数为关系户。
目前的销售速度较慢。
从目前来看,此项目的售价是最高的,在灌云房地产市场上具有较大的影响力.富园广场和溢彩馨都在当地是极具有代表性的两个项目，据我们深入的了解，两项目的主要客户群主要以公务员为主和少数的生意人，特别是有灰色收入的政府官员和其他相关职能部门的干部,他们多数一次性付款，所以当前的价格较高，他们也无所谓，但这部分客户毕竟是有限的。
灌云房地产市场分析
一、宏观市场:
相较限购令打压刚需这一劣势，征收房产税则更为有效，预计未来两至三年在一线城市继续推行
摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶9月25日公开表示，估计未来中央再推打压楼市措施机会不大，因为政府是保刚性需求，但限购令这种行政措施则打压到了刚需求。
《连云港市保障性住房集中收购和货币化补贴实施方案》正式出
标志全市在拓宽保障房筹集渠道、加快解决城市中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难上迈出了新的步伐。
本次保障房收购和货币化补贴主要涉及含廉租房在内的公共租赁住房以及经济适用房。
其中，200套公共租赁房从具备房源收购条件的房地产开发企业或单位手中收购。
经济适用房300套以发放政府货币补贴的方式，由具备经适房资格的家庭申请购买。
补贴购房金额按照每平方米2000元计算。
其中，两人户家庭最高补贴6万元，三人户家庭最高补贴9万元，四人及以上家庭每户最高补贴12万元。
具体货币补贴金额取决于具体的购房补贴面积，即按市区现行住房保障标准人均15平方米进行计算，每户最多不超过60平方米。
如果申请人家庭成员有私房的，那么，还要在标准基础上扣除私房面积。
二、成交情况:
全市成交：
2012-09-24至2012-09-30，全市商品房共成交871套，成交面积101993.75平方米；
灌云县：
成交9套，成交面积712.58平方米，其中住宅成交3套，成交面积399.52平方米
三、竞品市场动态:。
2014年1-6月份全国房地产开发和销售情况一、房地产开发投资完成情况2014年1-6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比1-5月份回落0.6个百分点。
其中，住宅投资28689亿元，增长13.7%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。
1-6月份，东部地区房地产开发投资24223亿元，同比增长14.6%，增速比1-5月份回落1.4个百分点；中部地区投资8558亿元，增长11.9%，增速提高1.5个百分点；西部地区投资9237亿元，增长14.8%，增速回落0.6个百分点。
1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积611406万平方米，同比增长11.3%，增速比1-5月份回落0.7个百分点。
其中，住宅施工面积437195万平方米，增长8.3%。
房屋新开工面积80126万平方米，下降16.4%，降幅收窄2.2个百分点。
其中，住宅新开工面积56674万平方米，下降19.8%。
房屋竣工面积38215万平方米，增长8.1%，增速提高1.3个百分点。
其中，住宅竣工面积29168万平方米，增长6.3%。
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.1个百分点；土地成交价款4031亿元，增长9.0%，增速提高0.3个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。
其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。
商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。
其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。
1-6月份，东部地区商品房销售面积22630万平方米，同比下降13.3%，降幅比1-5月份收窄1.1个百分点；销售额18051亿元，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。
