物业管理风险防控分类

物业管理风险防控分类物业管理风险较多.为了便于研究与制定不同得对策，将物业管理风险进行了分类。

１。

按风险产生得原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险（1)自然风险所谓自然风险系指由于物理与实质危险因素所导致财产毁损得风险,例如水灾、火灾、地震等。

自然风险就是不以物业管理企业得意志为转移得，就是处在自然状况与客观条件下得风险。

（2）社会风险社会风险系指由于个人行为得反常或不可预料得集体行动所造成得风险。

例如盗窃、抢劫、等。

社会风险得发生将给物业管理企业服务范围内得业主或住户（使用人)造成人身损害、财产损失。

这类风险造成得影响面极大,也就是物业管理企业最为关注得．２．按照风险得变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险(1)静态风险静态风险系指由于自然力量得不规则变动或由于个人错误所导致得风险。

这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故(地震、火灾、车祸等)发生得结果,它只有损失得机会而无获利得机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上得损失，有得称之纯粹风险。

静态风险一般有:企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

（２)动态风险动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类得技术、组织等变动而产生得风险。

例如:物业管理企业服务流程再造，国家颁布得服务质量标准与收费指导价，以及国家机关法律得颁布等。

这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生得结果,除了使企业有损失得机会，同时也存在获利得机会。

所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险一般有:管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

3．按照风险形成得时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险（１)早期介入风险早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段得顾问工作所承担得风险。

物业管理风险防控分类物业管理风险防控分类一、安全风险防控1-火灾风险防控1-1 定期检查消防设施，确保其正常运行1-2 制定消防演练计划，提高员工应急反应能力1-3 加强火灾隐患排查，及时消除安全风险2-意外伤害风险防控2-1 建立安全生产责任制度，明确各级岗位职责2-2 提供必要的安全防护设备，并组织培训2-3 定期检查设施设备的安全运行情况3-盗窃风险防控3-1 加强物业区域的安保巡逻，提高监控设备的覆盖范围3-2 采取有效的门禁措施，限制非授权人员进入3-3 建立安全提示和物品保管制度，提高业主和租户的安全意识二、财务风险防控1-假冒收费风险防控1-1 定期向业主和租户发布物业费用相关通知，提高知情率 1-2 加强收费管理，采取多种方式确保费用收取的准确性 1-3 定期进行审核和抽查，发现问题及时纠正2-资金管理风险防控2-1 建立完善的财务制度，规范物业资金的使用和管理2-2 加强对物业资金流向的监督，确保合规操作2-3 提高财务人员的专业能力，防止财务风险发生三、法律合规风险防控1-建筑安全合规风险防控1-1 确保物业建筑符合国家相关法律法规要求1-2 定期进行建筑安全检查和维护，及时消除安全隐患1-3 定期组织法律法规培训，提高员工的合规意识2-劳动法律风险防控2-1 了解劳动法律法规，制定合规的用工管理制度2-2 加强员工劳动关系管理，避免劳动纠纷的发生2-3 定期进行劳动法律法规知识培训，提高员工的法律素养附件：2-物业区域安全巡逻记录表4-财务审核抽查记录表5-法律法规培训资料法律名词及注释：1-安全生产责任制度：指建立起来的、规定企业安全生产工作的权责和管理程序等相关制度。

2-非授权人员：指未经许可或授权的人员。

3-资金流向监督：指对公司资金的使用和流动进行监督、观察，确保资金的合法使用和安全流转。

4-合规操作：指按照国家法律法规、行业规范和企业内部规章制度等规定进行操作和经营活动。

物业管理风险防控分类 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT物业管理风险防控分类物业管理风险较多。

为了便于研究和制定不同的对策，将物业管理风险进行了分类。

１．按风险产生的原因划分，物业管理风险可分为自然风险、社会风险（１）自然风险所谓自然风险系指由于物理和实质危险因素所导致财产毁损的风险，例如水灾、火灾、地震等。

自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的，是处在自然状况和客观条件下的风险。

（２）社会风险社会风险系指由于个人行为的反常或不可预料的集体行动所造成的风险。

例如盗窃、抢劫、等。

社会风险的发生将给物业管理企业服务范围内的业主或住户（使用人）造成人身损害、财产损失。

这类风险造成的影响面极大，也是物业管理企业最为关注的。

２．按照风险的变化程度来划分，物业管理风险可以分为静态风险、动态风险（１）静态风险静态风险系指由于自然力量的不规则变动或由于个人错误所导致的风险。

这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危险事故（地震、火灾、车祸等）发生的结果，它只有损失的机会而无获利的机会，通常会使物业管理企业遭受财产、人身及责任上的损失，有的称之纯粹风险。

静态风险一般有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险。

（２）动态风险动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以及人类的技术、组织等变动而产生的风险。

例如：物业管理企业服务流程再造，国家颁布的服务质量标准和收费指导价，以及国家机关法律的颁布等。

这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果，除了使企业有损失的机会，同时也存在获利的机会。

所以动态风险属于投机风险。

物业管理企业动态风险一般有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等。

３．按照风险形成的时间划分，物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险（１）早期介入风险早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险。

物业管理风险分析随着城市化进程的加速和人们生活水平的不断提高，物业管理行业在城市生活中的作用越来越重要。

然而，由于物业管理涉及的领域广泛，包括房屋、设施、设备、环境等多个方面，其面临的风险也日益复杂和多样化。

本文将对物业管理风险进行分析，并提出相应的防范措施。

一、物业管理风险类型1、自然灾害风险：如台风、洪水、地震等自然灾害，可能导致物业设施损坏、财产损失等。

2、事故风险：如火灾、交通事故等，可能造成人员伤亡和财产损失。

3、盗窃风险：物业区域内可能发生盗窃事件，给业主和租户带来财产损失。

4、合同违约风险：物业服务合同双方可能存在违约行为，如业主不按时缴纳物业费，物业服务企业不履行合同义务等。

5、市场竞争风险：随着物业管理市场的竞争日益激烈，物业服务企业可能面临市场份额下降、收益减少等风险。

6、法律诉讼风险：由于物业管理涉及多方利益关系，可能引发法律诉讼，给物业服务企业带来经济损失和声誉损失。

二、物业管理风险防范措施1、加强风险管理意识：物业服务企业应提高员工对风险的认识和防范意识，定期进行风险管理培训，使员工了解可能面临的风险及相应的防范措施。

2、完善管理制度：制定完善的物业管理制度，包括设施设备维护、安全防范、客户服务等方面，确保各项工作的规范化、标准化，降低风险发生的可能性。

3、加强合同管理：与业主签订物业服务合同时，应明确双方的权利和义务，防范合同违约风险。

在合同执行过程中，应严格履行合同约定，避免因违约行为引发法律纠纷。

4、提高服务质量：提高物业服务质量是降低风险的重要手段。

物业服务企业应客户需求，加强与业主的沟通，及时解决业主提出的问题和意见，提高业主对物业服务的满意度。

5、加强员工培训：定期对员工进行专业技能和客户服务培训，提高员工的服务水平和应对突发事件的能力，降低事故发生的风险。

6、建立风险防范机制：针对可能出现的风险，建立相应的防范机制。

如制定应急预案，定期进行演练；建立安全防范系统，提高安全防范能力；对设施设备进行定期检查和维护，确保设施设备的正常运行等。

物业管理风险防控分类物业管理风险防控分类物业管理是指对房地产物业进行综合管理的一项重要工作，而在进行物业管理的过程中，也存在各种风险。

为了有效地防控这些风险，我们可以将物业管理风险进行分类。

下面是对物业管理风险的分类和相应的防控措施的介绍。

一、财务风险财务风险是指在物业管理过程中，由于资金管理不善、收支不平衡等原因，造成财务风险的可能性。

为了防控财务风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 建立完善的财务管理制度，确保资金的安全和有效使用；2. 加强预算管理，合理规划支出，避免财务风险的发生；3. 设立财务审计制度，定期对财务状况进行检查和审计，及时发现和解决问题。

二、安全风险安全风险是指在物业管理中，由于安全设施不完善、管理不善等原因，导致物业安全出现问题的可能性。

为了防控安全风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 安装监控设备，加强对小区或物业的监控和巡逻，防止不法分子进入；2. 建立健全的安全管理制度，提高安全意识，加强物业安全管理；3. 定期进行安全隐患排查和整改，确保物业的安全运营。

三、法律风险法律风险是指在物业管理过程中，由于违反相关法律法规、合同约定等，导致法律责任和法律纠纷的可能性。

为了防控法律风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 加强法律意识教育，确保员工了解相关法律法规；2. 建立健全的合同管理制度，确保合同的合法性和有效性；3. 在物业管理过程中，严格遵守法律法规和合同约定，避免违法行为的发生。

四、管理风险管理风险是指在物业管理过程中，由于管理不善、人员不足等原因，导致管理效果不达预期的可能性。

为了防控管理风险，物业管理公司可以采取以下措施：1. 建立科学的管理体系，明确岗位责任，提高管理效率；2. 加强员工培训，提升员工专业素质和管理能力；3. 定期进行管理评估，优化管理流程，提高管理水平。

五、设备维护风险设备维护风险是指在物业管理中，由于设备维护不当、老化等原因，导致设备故障或损坏的可能性。

必看！物业风险类别、风险识别和管控！一风险主要类别（一）社区治安类定义：指治安事故风险。

细分风险项：偷盗、抢劫、自杀、欺骗、斗殴等风险事项。

处理方式：预防。

（二）物业消防类定义：指火灾风险。

细分风险项：煤气、电路、电器、装修、明火等引起的火灾预防风险事项。

处理方式：预防、控制。

（三）物业隐患类定义：指共用物业容易引起的伤害事故隐患事项。

细分风险项：锐角、护栏、水池、阳台、屋顶、悬挂物、障碍物等管理不善和标识不清导致的事故风险事项。

处理方式：弱化、标识、宣传、管控。

（四）公共秩序类定义：指公约秩序类引发的冲突风险。

细分风险项：宠物、噪音、共用区域占用、装修等公约秩序冲突风险事项。

处理方式：加强宣传、管理控制。

（五）作业安全类定义：指员工操作事故风险。

细分风险项：设备运行、维修、清洁、绿化、消杀、消毒等作业给客户及员工带来的伤害事故风险及物品损坏风险事项。

处理方式：预防、控制、外委转移。

（六）服务沟通类定义：指因服务仪礼及沟通阻滞引起的抱怨风险。

细分风险项：因员工礼仪礼貌、态度作风、反应效率与回访沟通等造成客户抱怨及冲突的风险事项。

处理方式：预防、管控。

（七）自然灾害类定义：指自然灾害造成的事故预防风险。

细分风险项：因台风、暴雨、冰冻、雷电、地质灾害等自然因素造成的伤害或损坏风险事项。

处理方式：预防。

（八）财务收缴类定义：指费用收缴管理处理不当引起的风险。

细分风险项：因收费标准、行为、账目、现金等管理失误或误会造成的事故或冲突风险事项。

处理方式：预防。

二风险因素细项（一）保洁类1、消杀工作防止中毒；2、清洁光滑作业面防止摔伤；3、高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等)；4、绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；5、搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等)；6、恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)；7、在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害；8、清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒；9、在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；10、防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；11、防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等)；12、高空通道使用护栏防止坠下。

物业管理中常见的风险包括：治安风险、车辆管理风险、消防责任风险、设备管理风险、公共区域责任风险、雇主责任风险、服务合同风险、物业收费风险、建造物业责任风险、自然灾害风险、公共环境卫生风险、事件危机、企业决策风险、服务产品不准确等。

1、治安风险该风险主要指在物业服务区域内，因第三人的行为造成业主或者物业使用人的人身、财产损失时，业主多要求物业公司对此承担责任。

物业服务企业是否应对此承担责任取决于其是否彻底履行了法定或者合同约定的安保义务。

若物业服务企业彻底依据法律规定或者合同约定，保证监控设备的良好运行、保安按时巡逻、外来人员严格登记等物业管理工作，则物业公司无需承担责任。

原因在于此类事故具有突发性甚至是违法犯罪，物业服务企业事实上不可能具备彻底避免上述事情发生的能力，故在其履行完毕相应法定或者约定的安保义务后，即无需承担责任。

同时，物业服务企业的安保义务也不应被无限放大。

因此，物业合同中应明确物业服务企业有哪些安保职责，具体提供哪些安保服务，约定的服务水平不应超过物业服务企业的服务能力。

同时，物业服务企业应严格按照合同约定提供服务，加强管理，遇见突发事件，第一时间报案并及时协助公安机关工作。

2、停车服务风险业主停放在收费停车场的车辆遭受被划等损失时通常会要求物业服务企业赋予赔偿，甚至会因此拒绝缴纳物业费。

对此，物业服务企业应确保停车场的规划和建设符合法律规定，有合法的经营手续，在签订停车场使用协议时应明确所收取的费用是否包括车辆看管费。

若不包括，应对此明确说明。

此外，可在停车场显著位置放置告示牌，明示停车服务内容。

3、消防风险消防安全责任重大，关系到每一个业主的生命安全。

物业服务企业在接管物业时，即应确认该物业是否通过消防验收。

如未通过，不应为业主办理入住手续。

此外，物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，在业主进行装修时，还应审查业主申请装修的项目是否影响结构安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在损坏公共消防设施和器械的行为，对伤害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理。

一、总则为了加强物业管理，保障业主和物业管理人员的生命财产安全，维护物业管理秩序，根据《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业实际情况，特制定本制度。

二、风险分类及防范措施1. 人身安全风险（1）防范措施：①加强物业管理人员的培训，提高安全意识；②设立安全警示标志，提醒业主注意安全；③加强小区门禁管理，确保小区安全；④定期开展安全隐患排查，及时整改；⑤加强巡逻，确保夜间小区安全。

（2）应急处理：①发现安全事故，立即启动应急预案；②迅速组织救援，确保人员安全；③协助相关部门进行调查和处理。

2. 财产安全风险（1）防范措施：①加强小区内部监控设施，确保财产安全；②加强停车场、地下车库等场所的管理，防止盗窃事件发生；③定期检查消防设施，确保其正常运行；④对易燃易爆物品进行严格管理，防止火灾事故；⑤加强与周边企业的协调，共同维护小区治安。

（2）应急处理：①发现财产损失，立即启动应急预案；②组织调查，确定损失原因；③协助保险公司进行理赔。

3. 环境安全风险（1）防范措施：①加强绿化、卫生管理，确保小区环境整洁；②定期检查排水系统，防止水患；③加强噪音、污染治理，保障业主生活品质；④加强施工现场管理，确保施工安全。

（2）应急处理：①发现环境问题，立即启动应急预案；②组织调查，找出问题根源；③采取有效措施，消除安全隐患。

三、责任与义务1. 物业管理公司应全面负责小区的安全管理工作，建立健全安全管理制度，定期开展安全检查，确保小区安全。

2. 业主应自觉遵守物业管理规定，爱护小区公共设施，维护小区环境，共同维护小区安全。

3. 物业管理公司应加强与业主的沟通，及时解决业主反映的安全问题，提高业主的安全满意度。

四、附则1. 本制度自发布之日起实施，如有未尽事宜，由物业管理公司负责解释。

2. 本制度如有修改，需经物业管理公司董事会批准后，重新发布执行。

物业管理风险防范方案一、物业管理风险的分类在物业管理中，常见的风险主要可以分为以下几类：1. 安全风险：物业管理涉及到众多业主的住宅安全和生活财产安全，因此，安全风险是最为重要的风险之一。

这类风险包括火灾、盗窃、泄露等生活安全事故。

2. 法律风险：物业管理涉及到众多法律法规，一旦管理不当可能会导致法律诉讼，给物业公司带来经济损失和法律风险。

这类风险包括合同纠纷、违法行为等。

3. 经营风险：物业公司的经营风险主要包括资金流动风险、客户信誉风险、市场风险、管理风险等。

4. 突发事件风险：如自然灾害、社会事件、意外事故等突发事件也是物业管理面临的风险之一。

二、物业管理风险的防范方案1. 加强安全管理（1）完善安全设施：对小区内的消防设施、监控设备等进行定期检查和维护，确保设施完好有效。

（2）加强安保力量：招聘专业的保安公司，加强巡逻和安全检查，确保小区的安全。

（3）组织安全演练：定期组织火灾演练、防盗演练等安全演练，提高居民的安全意识和自救能力。

2. 加强法律合规管理（1）建立完善的法律档案：对物业管理相关的法律法规进行梳理和汇总，建立规范的法律档案，保障管理行为合法合规。

（2）加强法律培训：定期组织法律法规培训，提高员工对法律风险的认识和识别能力，减少法律风险发生的可能性。

（3）建立法律顾问团队：对重大法律事务引入专业的法律顾问，及时处理潜在的法律风险。

3. 优化经营管理（1）建立有效的资金管理制度：建立严格的资金管理制度，加强资金监管，避免资金流入流出不清等经营风险。

（2）建立客户信誉档案：对业主的信誉进行评估和管理，避免发生业主拖欠物业费、恶意破坏等经营风险。

（3）加强市场调研和预测：定期进行市场调研和预测，了解市场动态，减少市场风险。

4. 建立应急预案（1）建立完善的应急预案：制定各种突发事件的应急预案，包括自然灾害、社会事件、意外事故等。

（2）定期组织应急演练：定期组织各类应急演练，提高员工的应急处理能力，确保在突发事件发生时迅速、有效地应对。

物业管理风险较多.为了便于研究和制定不同的对策,将物业管理风险进行了分类.1．按风险产生的原因划分,物业管理风险可分为自然风险、社会风险所谓自然风险系指由于物理和实质危（wei）险因素所导致财产毁损的风险,例如水灾、火灾、地震等. 自然风险是不以物业管理企业的意志为转移的,是处在自然状况和客观条件下的风险.社会风险系指由于个人行为的反常或者不可预料的集体行动所造成的风险.例如盗窃、抢劫、等.社会风险的发生将给物业管理企业服务 X 围内的业主或者住户〔使用人〕造成人身伤害、财产损失.这种风险造成的影响面极大,也是物业管理企业最为关注的.2．按照风险的变化程度来划分,物业管理风险可以分为静态风险、动态风险静态风险系指由于自然力量的不规则变动或者由于个人错误所导致的风险.这种风险将使物业管理企业在管理服务过程中遭遇危（wei）险事故〔地震、火灾、车祸等〕发生的结果,它惟独损失的机会而无获利的机会,通常会使物业管理企业遭受财产、人身与责任上的损失,有的称之纯粹风险.静态风险普通有：企业财产损失风险、员工伤亡损失风险、法律责任或者契约行为损失风险、员工犯罪损失风险、企业间接损失风险.动态风险系指由于经济、社会、政治等环境以与人类的技术、组织等变动而产生的风险.例如：物业管理企业服务流程再造,国家颁布的服务质量标准和收费指导价,以与国家机关法律的颁布等.这种风险将使物业管理在管理服务过程中遭遇事故发生的结果,除了使企业有损失的机会,同时也存在获利的机会.所以动态风险属于投机风险.物业管理企业动态风险普通有：管理服务风险、财务收支风险、服务创新风险、政治法律风险等.3．按照风险形成的时间划分,物业管理风险可分为早期介入风险、前期管理风险、日常管理风险早期介入风险系指物业管理企业充当房地产前期可行性研究或者规划设计、施工等阶段的顾问工作所承担的风险.早期介入风险主要包括介入的风险、项目接管的不确定带来的风险、专业咨询的风险等.前期物业管理风险系指自房屋出售之日起至业主大会的召开、业主委员会成立并与物业管理企业重新签订物业管理服务委托合同这段时间内,物业管理企业所承担的风险.前期物业管理风险主要包括：物业管理服务合同订立、执行的风险,承接查验阶段风险,与房地产开辟企业配合销售、各种配套设施设备完善工作中所遇到的风险等.日常物业管理风险系指物业管理企业与业主大会和业主委员会签订了物业管理服务合同之后所开展的正常服务过程中所承担的风险. 日常物业管理风险主要包括：业主〔物业使用人〕违规装饰装修带来的风险、物业管理服务费收缴风险、各类物业与配套使用中带来的风险、管理项目外包存在的风险以与法律概念不清导致的风险等.4．按损失的形态不同而划分,物业管理风险可分为财产风险、人身风险、责任风险财产风险系指财产发生毁损、灭失和贬值的风险,如房屋有遭受火灾、地震等损失之风险.人身风险系指人们因生、老、病、死而招致损失风险,如物业管理企业内部员工因病死亡等带来的风险.责任风险系指对于他人所遭受的身体伤害或者财产损失应负法律赔偿责任,或者无法履行契约导致对方受损失应负的契约责任风险.如物业管理工作中由于管理服务人员的擅自离岗、缺位,导致业主家庭财产受损而承担责任风险；又如高空抛物导致路人伤亡,抛物者承担着责任风险.5．按风险承担者的不同而划分,物业管理风险可分为物业管理企业风险、业主〔使用人〕风险、房地产开辟商风险、专业分包单位风险等〔1〕该风险系指物业管理企业在物业管理活动中,由于企业员工管理的缺位或者服务质量不到位而使业主〔住户〕造成的损失而带来的风险.〔2〕该风险系指泛博业主〔使用人〕由于信息不对称,对物业管理企业与物业管理内容缺乏了解,选择的物业管理企业提供的服务和内容并未达到标准,即浮现质价不符,使泛博业主〔使用人〕承受到精神与经济损失的风险.〔3〕该风险主要系指物业管理的前期介入和前期物业管理选择的物业管理企业所提供的服务并未使楼盘建设与楼盘销售达到自己预期目标而带来的风险.〔4〕该风险系指物业管理企业把一些独立的服务分给专业公司去做〔例如保洁、绿化、维修、安全护卫等〕 .他们面临的风险是资金的压力、服务质量、价格的竞争.物业管理服务风险防控与规避方式我们以物业管理企业承接一个物业管理项目的过程为例,介绍物业管理企业风险来源与防 X 措施：签订物业合同过程中风险来源：1、缺乏对另一方合同签订主体的资质与资信的审查.例如, 在物业管理委托合同中;开辟商是否具有一定的资质,是否具有良好的资信,对以后双方的合作有着至关重要的影响.对于这一点的重要性,现在的物业管理企业还是比较重视的.但是,在专项管理分包合同中,有的物业管理企业就比较忽视这个问题.例如,在与电梯维修保养专业公司签订相关合同时,如果此类公司不具备专业资质从事承包工作,不仅是违反法律规定,被法律所禁止,同时分包给没有专业资质的公司,物业管理企业即负有明显的主观过错.如果设备造成业主和非业主使用人的人身和财产伤害后果,物业管理单位将依法承担赔偿责任.2.承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平.物业管理企业的收费,应当依据所提供的服务项目的不同而划分为不同等级的收费水平.虽然从竞争的角度出发,同等的物业管理收费,如果业主所享受的管理服务不同,固然业主会倾向于服务内容和水平更高的企业.但是,我们认为,物业管理企业不能一味地不根据实际而只采取降低收费提高服务的竞争方式.因为对企业来说,降低收费和提高服务,意味着经营利润的降低甚至亏损 , 这对于本来利润空间就低的物业管理企业,无疑是加重了经营压力.同时,如果服务内容和水平达不到对业主的承诺,物业管理企业必然将面对大量的业主投诉甚至招致诉讼,由此造成的经济损失和负面影响对物业管理企业来说,无疑是雪上加霜.3.合同内容约定不明或者是条款有疏漏.对此造成的风险,通过学习《中华人民##国合同法》 ,物业管理企业普通能对此有一个较正确的认识.防 X 措施：1、认真审核主体资质与资信.除了审查由合同签订对方所提供的证件,必要时,应到相应的工商登记部门进行调查了解,以掌握主体的详细登记情况.2、合同约定的服务内容与水平要与公司实际履约能力相一致.3、合同约定要具体,明确、完整,避免疏漏,避免对条文的理解浮现歧义<特殊是对于时间、价格,违约金的约定要注意上述问题>.4、注意免责条款的约定.如在合同中约定物业公司在以下情况时不负责承担相关责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的; 物业公司已履行合同约定义务,但物业本身固有瑕疵造成损失的, 因维修养护物业共用部位、共用设施设备需事先告之业主和物业使用人,暂时停水、停电、住手共用设施设备等造成损失的;因非物业公司责任浮现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视与其它共用设施设备运行障碍造成损失的,为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,物业公司因采取紧急措施造成相关财产损失的.承接物业过程中风险来源：1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题.按照《物业管理条例》第二十八条的规定,物业管理企业承接物业时,应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验.但是在实践中,我们的物业管理企业往往对此不够重视,有些企业认为物业在工程竣工时,已经经过了建设单位与相关政府管理部门组织的竣工验收,有相关的合验收合格的证件,查验也只是一种形式而已.这些验收与物业管理企业组织的验收,是两种性质彻底不同的验收,从法律角度来看,其后果有着不同的责任承担主体.建设单位与相关政府管理部门的竣工验收,如果验收不合格,承担责任的主体是施工单位和建设单位,而通过了此类的验收,承担责任的主体就会转为物业管理企业.实际上,通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业,并不必然就是物业管理意义上彻底合格的物业.如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作,对该验收的项目不验收,对不合格的项目按照合格验收等等,那末,本该由建设单位或者施工单位承担的责任,转由物业管理企业承担,这就增大了企业的经营风险.2、承建商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决.这对于结束了前期物业管理,进入物业的物业管理企业来说,是特殊应当注意的问题.在承建商或者物业管理企业与业主之间, 往往有一些关于建造质量或者物业管理服务质量的遗留问题,需要在承接时得以明确责任,与时予以解决.这些遗留的问题,应由承建商或者物业管理企业承担责任,而且往往引起的原因是比较复杂的,解决起来艰难不少.所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对承建商与物业管理企业的工作不满的部份业主,不仅不会配合的物业管理企业开展工作,甚至有部份业主直接拒交物业管理费,这些无疑加大了物业管理企业的经营风险.防 X 措施：1、交接双方应当严格按照标准进行验收,验收不合格的,双方商议处理,由责任单位返修,再约定时间复检,直至验收合格.2、对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决.3、注意保存验收资料的完整性与真实性.对于验收资料,建议要有交接双方的签字认可,以明确相关责任.实施物业管理过程中风险来源：1、对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险.这里以物业管理区域内发生的业主车辆丢失案为例进行说明.从各地法院审理的此类案件的审理结果上来看,各有不同,既有判决物业管理企业承担对业主的赔偿责任的,也有认定物业管理企业已尽到管理职责而无需承担赔偿责任的.但是,越来越多的案例,已经把物业管理企业在管理中,对业主的车辆凭停车卡予以登记放行的行为,认定为一种对车辆的保管关系,而不是以往的只是提供车位使用的关系,这样的关系认定,无疑使得物业管理企业的经营风险增大.2、对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险.3、对物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险.近年来,屡见保安与业主发生冲突,甚至保安殴打业主的恶劣事件,这种事件,虽然直接责任人是相关工作人员,但是往往后果承担上,物业管理企业招致了极大的风险.因为从法律责任的角度来说,由员工的职务行为所导致的侵权责任,是由企业来承担其法律后果的.防 X 措施：物业管理服务方面的防 X 措施：1、提高物业管理水平,做好公共部位、公##共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作.2、对于容易发生伤害的设施设备的区域,应建有相应的监控设备,对现场进行监控和录相,定期存储.3、维修、养护等应进行书面和现场施工记录.4、管理要到位,同时积极面对突发事件和伤害问题.消防安全工作方面的防 X 措施：1、承接物业时,一定要检查物业的消防验收情况.2、监督业主二次装修过程.3、做好消防设施的日常维修和养护 .4、发生消防事故时,物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理.员工管理方面的防 X 措施：1、明确员工招聘工作的重要性.2、加强员工培训,建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍.3、劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任,加强员工的责任感.其它防 X 措施：如购买相关的商业保险,以分担企业的经营风险,以与礼聘企 业的法律顾问,对企业运作中的种种法律问题与时解决,防 X 风险 等等行之有效的措施.停车管理服务已经成为物业管理企业所提供的重要服务内 容之一.物业管理企业提供停车管理服务,主要义务就是在其所签 订的停车合同约定的 X 围内,减少或者是避免车辆的损坏或者丢失.对 于物业管理企业来说,因停车管理而产生的纠纷是长期以来企业 面临的较大的风险之一.那末物业管理企业在停车管理服务中都 需要面对什么样的风险,如何防 X 并规避这些风险呢？本文做了 详细的论述.伴有着物业管理市场的不断发展,停车管理服务已经成为不少 物业管理企业的重要工作内容之一.物业管理企业提供停车管理 服务,主要义务就是在其所签订的停车合同约定的 X 围内,减少或者 是避免车辆的损坏或者灭失.对于物业管理企业来说,因停车管理而 产生的纠纷是长期以来企业面临的可能赔付金额较大的风险之.当前,物业管理的内容和 X 围正在随着中国城市化进程的加快、 社会经济的不断发展而逐步得到扩大和延伸,而停车管理服务也 随之变得更加复杂化和多样化.一方面,随着购车者数量的激增, 停车设施更加智能化、车位更加立体化,而为之所提供的停车管 理服务也日益专业化和精细化；另一方面,众多的停车管理服务 的浮现,使得停车服务趋于完善,同时停车服务的收费也逐渐变得 公开透明.可以毫不夸 X 地说,停车服务已经初步实现了市场化. 尽管市场可以有效地配置资源,但由于市场存在着潜在的、不确 定的因素,因此风险也随之而来.一那末,物业管理企业在停车管理服务中都需要面对什么样的风险,如何防 X 并规避这些风险呢？要理解停车管理服务所存在的风险,同时进行有效的防 X 和规避,就必须首先了解停车合同的法律性质,因为停车合同的法律性质在很大程度上决定了物业管理企业所要承担的风险.一、停车合同的法律性质对于停车合同的法律性质, 目前主要有三种观点：第一种观点认为停车合同属于保管合同；第二种观点认为停车合同属于租赁合同；第三种观点则认为停车合同既不是保管合同,也不是租赁合同,而是一种混合型的合同.暂且不论停车管理服务参预主体之间达成的协议具体属于哪一种合同,但无论通过书面协议或者是停车管理服务本身的事实来看,各主体之间的合同关系是确实存在的. 那末停车合同到底属于哪一种合同？1、停车合同不是保管合同通俗地讲,当寄存人和保管人之间发生保管合同关系时,首要的条件是保管物由保管人占有；其次,约定俗成的是保管人要根据保管物的价值收取相应的保管费.但在停车管理活动中,车主并没有将车辆交付给物业管理企业占有；而物业管理企业对各种车辆收取的费用都是相同的〔除停车位置的差异〕 ,并没有因为车辆价值的不同而浮现不同的服务价格.从这个角度来看,停车合同并非保管合同.这也就决定了物业管理企业的停车管理服务不是保管,因此,当浮现停车管理纠纷或者相应的赔偿时,将所有的停车安全风险都推到物业管理企业是不正确的.2、停车合同不是彻底的租赁合同要理解停车合同并非彻底的租赁合同.首先应该了解"租赁合同〞的定义. 《合同法》第二百一十二条明确规定"租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同.〞从这个定义的字面意思理解,出租人将停车场地租借给承租人使用,停车合同理所固然属于租赁合同.但在停车管理服务中,出租人却不是单一的,由于产权的多样化,出租人有可能是建设单位、相关业主或者全体业主.如果停车场地的产权所有人即出租人为建设单位、相关业主或者全体业主,物业管理企业受其委托代为出租停车设施,并以自己的名义签订停车合同,那末这种合同属于租赁合同,而物业管理企业和出租人之间则为代理合同关系.在停车合同为租赁合同的情况下,尽管物业管理企业不必承担出租人的法律风险,但却不可逃避自身的管理失职所带来的管理风险；反之,建设单位、相关业主或者全体业主并没有委托物业管理企业代为出租停车设施的情况下,物业管理企业以自己的名义签订停车合同时,该合同不能视为租赁合同.3、停车合同是混合合同虽然停车合同既不属于保管合同,也不彻底是租赁合同,但从合同主体的关系看,停车合同既有保管合同的部份特征,也有租赁合同的部份特征,应该是一种混合型的合同.在这种特殊的合同中, 物业管理企业所要承担的责任应该根据各方的基本的法律关系也就是民事关系来确定,即遵照合同的约定.物业管理企业可以和停车合同中的各方主体对服务的内容、收费的标准、权力的 X 围通过合同来约定,以确定物业管理企业应当承担的责任.通过以上分析,我们可以发现,对停车合同法律性质的不同定位,将直接决定物业管理企业所需承担的风险.二、停车管理服务风险的防 X明确了停车合同各方主体,特殊是物业管理企业与其他合同主体之间的法律关系后,我们基本上为物业管理企业在停车管理服务中所要承担的风险划定了一个 X 围.对于物业管理企业来说,剩下的就是自身管理风险的防 X 了.1、树立风险防 X 意识企业是一个非常敏感,也是一个非常脆弱的市场主体,任何一种小小的风险都可能会对企业造成不可挽回的损失.因此不能在风险来暂时,才去想如何摆脱风险、而要未雨绸缪,在风险到来之前就建立起坚固的堡垒,将风险带来的损失减少到最低程度,甚至有效地规避风险.这需要物业管理企业掌握相关的法律知识,有效地约束自身的行为,将可能浮现的风险扼杀在萌芽状态.2、明确合同各方的责任现实中,不少停车合同不仅约定了停车管理服务的基本内容,同时还约定了一些额外的内容,尽管这些约定可能在一定程度上增加物业管理企业的收入,但也会给企业造成意想不到的风险 ,因此, 对于物业管理企业来说,应该尽可能地细化停车合同,对管理责任、违约责任、双方的权利义务等事项进行详尽的约定,明确合同各方的责任,以减少风险的产生和纠纷的产生.3、堵住自身管理上的漏洞不少物业管理企业在停车管理服务中所产生的风险,并非由于合同制订得不够完善,而是由于自身的管理存在不少瑕疵.物业管理企业要规避在停车管理服务中的风险,完善自身管理,建立全面而系统的管理制度是一个重要的途径.首先,物业管理企业经营的停车设施的规划和建设是否合法是进一步提供停车管理服务的前提,如果停车设施的规划和建设##,企业将从经营管理的开始便处于巨大的风险之中.其次,物业管理企业是否具有经营管理停车设施的资格.第三,依照规定制定车辆停放管理制度,对车辆的出入进行严格管理, 目的在于确保停放车辆车身不被伤害,确保停车车辆的完好.4、有效地转移风险以上谈的是在未浮现问题的情况下,企业如何有效地防 X 和规避风险,那末当发生事故时企业如何将自己的损失减小到最低程度？一个现实的方法就是有效地运用保险.企业可以要求车主提供有效的车辆保险证明,并通过合同进行约定,当发生意外或者因不可抗力造成损失时,物业管理企业可以依照合同将相关的赔偿责任转移到保险公司身上.总之,物业管理企业在停车管理服务中公面临诸多风险,而只要企业有自己的一套防 X 风险的办法,就会始终立于不败之地.。