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房地产项目融资风险评价分析王军;杨光【摘要】项目融资作为一种重要的国际金融工具应用于商业房地产领域,是一种全新的探索.随着我国经济体质改革的不断发展和深入,我国房地产行业不断发展,已经逐渐成为我国经济发展的重要支柱之一,也越来越受到国内外的关注.目前,我国房地产项目融资方式众多,但仍然存在许多融资风险问题.这些风险可能最后导致整个项目的失败,给我国经济带来很大损失.房地产项目融资风险大且复杂,但是可以通过对房地产项目融资风险进行总结,并建立模糊评价模型进行风险分析.运用模糊综合评价方法对商业房地产项目融资风险进行评价是一个多目标、多层次、结构复杂和因素众多的大系统,能够对房地产项目融资风险做一个很好的诠释和解析,作为房地产项目选择融资方案的重要依据,可为房地产项目融资减少不必要的损失.%The project financing was a kind of important international financial tools,used in commercial real estate field,and was a kind of brand-new exploration.With the continuous development and deepening of economic restructuring,the develop-ment of China's real estate industry gradually became an important pillar of China's economic development,and was paid close attention by domestic and foreign personnel.Currently,there were many financing ways of the real estate project,but there were still many problems in financing risks which finally led to the entire project failure and brought great loss to China's economy.The real estate project financing risks were large and complex,but the fuzzy evaluation model could be established to analyze the risks through the summary on the financing risk of real estate project.The use of It was a large system of amulti-objective,multi-level,complex structure and factors to use fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the financing risk of commercial real estate project,and the system could do a very good interpretation and analysis of the financing risk of real estate project.As the real estate project selection,it was an important basis of financing scheme to reduce unnecessary loss for the real estate project financing.【期刊名称】《辽宁石油化工大学学报》【年(卷),期】2016(036)006【总页数】5页(P74-78)【关键词】房地产;项目融资;风险评价;模糊综合评价;内部收益率;净现值;投资回收期【作者】王军;杨光【作者单位】辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001;辽宁石油化工大学经济管理学院,辽宁抚顺 113001【正文语种】中文【中图分类】F011项目融资是以项目未来收益和资产为融资基础，由项目参与各方分担风险的具有无追索权或有限追索权的特定融资方式。
房地产项目swot分析范文英文回答：SWOT Analysis of Real Estate Project.Strengths.Prime location: The project is located in a highly sought-after area with excellent accessibility, infrastructure, and amenities.Strong market demand: There is a strong demand for residential units in the target market, driven by population growth, economic prosperity, and low interest rates.Experienced developer: The project is developed by a reputable real estate company with a proven track record of delivering high-quality developments.Unique design and features: The project offers unique architectural design, modern finishes, and a range of amenities that cater to the needs of potential buyers.Competitive pricing: The project is pricedcompetitively compared to other similar developments in the area.Weaknesses.High land costs: The land acquisition cost is significant, which could impact the overall profitabilityof the project.Potential construction delays: The constructionprocess may be subject to delays due to weather conditions, supply chain disruptions, or other unforeseen circumstances.Increasing competition: The real estate market is competitive, with numerous new developments entering the market.Limited parking spaces: The project may have limited parking capacity, which could be a concern for potential buyers.Environmental concerns: The project may require additional environmental assessments or remediation, which could increase costs and impact the timeline.Opportunities.Growing rental market: The project can tap into the growing rental market by offering units for lease, which can provide a steady income stream.Government incentives: The government may offer incentives or subsidies for energy-efficient or sustainable developments.Collaboration with local businesses: Partnering with local businesses can enhance the amenities and services offered to residents.Value-added services: Providing additional services, such as property management or concierge services, can increase the appeal of the project.Emerging technologies: Leveraging smart home technologies or other innovative solutions candifferentiate the project from competitors.Threats.Economic downturn: An economic recession could impact the demand for residential units and lead to a decline in property values.Interest rate fluctuations: Rising interest rates could make mortgages more expensive and reduceaffordability for potential buyers.Changing market preferences: Consumer preferences and lifestyle changes could affect the demand for certain types of units or amenities.Natural disasters: The project is located in an area that is prone to natural disasters, such as hurricanes or earthquakes, which could cause damage or disruption.Political instability: Political or economicinstability in the region could impact investor confidence and lead to a slowdown in real estate investment.中文回答：房地产项目SWOT分析。
Feasibility research on China's real estateinvestmentQin Jianqing Zhang Bei(Xi'an the Yellow River real estate development company 710043 Xi'an)Abstract: feasibility research occupies the position and role play a decisive role in the real estate investment, this article from the concept of choice and the feasibility in the real estate investment projects with feasibility study, content analysis, the basis, points out the feasibility study of investment project of real estate of our country's important Use.Keywords: real estate investment project; feasibility study; project evaluation1Definition feasibility studyFeasibility study of real estate development projects in the real estate development projects (hereinafter referred to as the project before the investment decision, implementation) scientific method of possibility demonstration project target analysis.Specifically, is in the project before the investment decision, conducts the thorough careful research to projectrelated social, economic and technical aspects; on the development of the various possibilities of comparison and demonstration analysis, technical economy serious construction scheme or the technical proposal; scientific prediction and assessment of economic, social, environmental benefits to project. On this basis, advanced technology and comprehensive research project and applicability, economic rationality and the construction of the possibility and feasibility, determine whether the project should invest and how to invest and conclusive opinions,2Role of feasibility study in real estate developmentReal estate development is a comprehensive economic activities, the large amount of investment, long construction period, involving a wide range of. Developers want to make the project to achieve the expected economic benefits, must first do well feasibility study work, and make the decision based on science rather than based on experience or feeling. Feasibility study of investment project is to determine whether the project is the basis for investment decision-making. According to / who investment, decision-making, who benefits, who bears the risk of 0 principles, and finally set up investment, enterprise independent decision-making, independent bank loan approval, various forms of financing, intermediary service specification, the macro-control and effective new investment system to guide the market, China's reform of the enterprise investment project examination and approval system, andin 2004 the second half of the year began to implement approval system of enterprise investment project. Approved in accordance with the requirements of the system, the real estate development enterprise shall compile the project development and construction of the project application report, submitted to the project examination and approval authority for approval. The project approval document of approval, is the main basis for land use, resource utilization, city planning, safe production, imports of equipment confirmation of tax exemption and reduction procedures. The main contents of the project approval application report, is the feasibility research work content. Therefore, investors and the national examination and approval organs according to the feasibility study provides the evaluation results of this project, determine whether to invest and how to invest.Obtain approval of feasibility study is the project construction units to raise funds is an important basis for special funding to the bank loans or countries, but also with other investors according to the. The bank or the relevant departments of the state through the feasibility study review, and concluded that the project is feasible, agreed to loan or grant funds. Feasibility study is a preliminary design of the project based on the. Preliminary design is based on the feasibility study for construction project planning out the practical construction, which is more detailed planning the project scale, product scheme, general layout, process flow,equipment selection, waste management, construction period, investment budget, technical and economic indicators and other content, and to put forward the concrete operation scheme project design. The preliminary design and shall not violate the feasibility study has demonstrated the principle. Feasibility study is a comprehensive Department of national levels of plans to regulate the management of fixed assets investment, the important basis for making development plan, investment in fixed assets, investment in technological upgrading.Feasibility study is the project construction units to the Department in charge of land for construction land basis. The state sector and the development of the land administration department according to the feasibility study review of specific land use plans, procedures for land use. Feasibility study is to ensure the project to meet the environmental protection standard, put forward the control measures and methods, such as environmental protection departments of the project EIA, formulate control measures, mainly on the issue of project construction license file. Project feasibility study is the construction unit signed an agreement with the relevant departments, contract basis. The project of building materials required, power supply, water supply, cooperative conditions and heating, communication, transportation and other areas, need to collaborate with related departments. Contract the supply agreement, all need to be Discussion feasibility studies report.3The purpose of the feasibility studyThe fundamental purpose of the project feasibility study is to reduce or avoid the fault of the investment decision, improve the project development and construction of the economic, social and environmental benefits. When the developers only in the face of a project, the project feasibility study as described before, such as whether the project is mainly to study the policy, market outlook for earnings allowed, how, where and how much risk, how to avoid such problems. But in reality, developers often encountered is also faced with two or more items, the need to focus limited resources (human capital, etc.), choose one or several projects, the feasibility study tasks in addition to conduct a feasibility study on a single project, the need for different projects for transverse input-output comparison, selection of minimum opportunity cost, risk minimization, investment project from.4The basis of feasibility study(1) the relevant national laws and regulations;(2) the national economic and social development planning, city planning, land use planning and industrial development planning;(3) the national access standards of macroeconomic regulation and control policy, industrial policy, industry;(4) planning opinion issued by the competent department of city planning administration;(5) environmental impact assessment document approval issued by the competent administrative department of environmental protection;(6) the geographical, meteorological, hydrological, economic, social and other basic information;(7) the relevant engineering technology standards, norms, index data;(8) the provisions of the national economic parameters;(9) the project alternative land use conditions, planning and design conditions and alternative planning design.5The content of feasibility study(1) the general situation of the project. Including: the name of the project, the development and construction unit; project location; state of the environment around the location of the project, and the main characteristics of the nature of the project; project development and construction of the social, economic significance.(2) development projects to the investigation. Including: survey, population and land; land within the project building type, the number and size of all kinds of buildings, the category, quantity and area of the demolition of the buildings; production, enterprises and the self-employed business scope, land occupation, construction area, sales area, the annual turnover of various pipelines; present situation and planning objectives and the possible time.(3) determine the market analysis and the scale of construction. Including:analysis and forecast of market supply situation, market analysis and forecast demand, analysis and forecast of quantity and price of market transactions, service object analysis, the video plan, determine the construction scale of the project.(4) planning and design scheme selection.(5) environmental impact assessment. The main contents include: environmental status of the construction area, the main pollution sources and pollutants, the surrounding ecological change projects may be caused by, environmental protection standards used for design, preliminary scheme of pollution control and ecological change, estimating investment in environmental protection.(6) analysis of the economic and social benefits. Including: estimate the total investment of the project to determine the project investment; financing source,; financial evaluation; national economic evaluation; risk analysis; evaluation of the project environmental benefits, social benefits and comprehensive benefits.(7) the conclusions and suggestions. Using a variety of data on the feasibility of the project from the technical, economic, financial and other aspects, and recommend the best solution; existence Problems and corresponding suggestions.Reference:[1] Wang Liguo, editor of.5 research and project feasibility assessment 6 Dongbei University of Finance and Economics press, 2001 (12).[2]Study on selection and feasibility of Yu Changguo.5 investment projects of 6 economists, 2002 (2).[3]Chen Jiangling.5 to strengthen the investment project feasibility study 6 entrepreneurs forum, 2002 (1).[4]Chief editor Luo Leqin.5 investment economics 6 Science Press, 2003 (8).[5]Niu Jiyuan.5 the role of feasibility study on construction projects in the6 sci tech information development and economy, 2004 (2).。
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产预售方案范文（精选6篇）房地产预售方案范文篇1房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。
为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
最新版城市房地产开发经营管理条例全文最新版城市房地产开发经营管理条例（全文）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发成本一、为取得土地开发使用权而发生的各项费用1.政府地价及市政配套费支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费。
4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，回迁房建造支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
以上两项简称：土地征用及拆迁补偿费2.合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
3.红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
二、开发前期准备费（前期工程费）指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：5.勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。
主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
(3) 建筑研究用房费：包括材料及施工费6.报批报建增容费(1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
(2) 增容费：包括水、电、煤气增容费7.“三通一平”费(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
房地产开发流程大体上包括以下10个阶段及需缴纳的相关费用房地产开发流程大体上包括以下10个阶段：（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况（5篇模版）第一篇：《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》执行情况我公司自2008年2月成立以来，认真执行《房地产开发项目手册》制度，服从房地产开发主管部门管理。
如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，并如实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。
并指定专人负责《房地产开发项目手册》的填报及管理工作。
同时，我司严格执行建设部建房（1998)102号文件关于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知，确实保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
使广大购房户和公司员工，共同深入了解实行商品房住宅质量保证书和使用说明书制度的主要内容和重要意义。
提高了广大购房户和公司员工的质量意识，为安岳的两个文明建设作出了积极贡献。
1、我司加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。
2、我司在向用户交付销售的新建商品住宅时，向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。
3、我司严格按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
4、商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
四川省翔云房地产开发有限公司二〇一四年三月五日第二篇：《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》执行情况我公司自2008年2月成立以来，认真执行《房地产开发项目手册》制度，服从房地产开发主管部门管理。
如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，并如实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。
房地产项目投资（doc 11页）房地产项目投资操作程序第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机第2操作环节：房地产投资决策的程序设计第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析第4操作环节：把握房地产投资时机的要点使用说明有人说，发展商的企业就是“项目投资”。
我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。
试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。
由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
（-）论证设计阶段指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。
此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。
认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。
认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。
（二）第措资全阶段指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。
此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。
（三）项目建设阶段指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。
此阶段, 房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。
（四）项目试运营阶段指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。
此阶段, 房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。
此阶段时间较短，一般一年左右。
（五）项目正常运营阶段指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。
此阶段，房地产开发项目提供服务并获取利润，且收支变化幅度较小。
（六）项目设备区农阶段指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。
此阶段，需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
（七）项目修江孜追阶段指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。
此阶段，需投入大量资金修复改造原有建筑，使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
（八）项目拆除阶段指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。
此阶段，重新规划利用土地，拆除原有建筑。
房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持，都需要吸收资金, 从而给投资者以投资机会：房地产项目的开发经营需要大量充足的资金支持,然而房地产投资商投放的资金都是有限的，不论这种有限投资是故意还是无奈，房地产投资商都往往投入一定资金开发经营出阶段性成果后再行转手或融资。
而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提供了许多种可供选择的机会。
2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开发项目都可以在市场上交易，都可以买进卖出，从而为房地产投资机会的增多提供了保证:房地产项目的开发经营，既可以按整个寿命周期进行，也可以在每一阶段暂时停止。
每一阶段性成果都可以在市场上进行买卖，而房地产项目的阶段性买卖为房地产投资提供了相当多的投资机会。
七。
果只能进行整个寿命周期或者半个寿命周期的买卖的话，那么投资机会将少之又少。
所以说，房地产项目的阶段性买卖，是房地产投资机会增多的保证。
3、处在房地产寿命周期不同阶段的房地产项目，其所处市场供求状况不同，由于对市场预测和房地产价值判断的差别，使得房地产交易必然频繁，从而给投资者带来丰富的投资机会。
4、随着城市人口的增加和社会的发展，对房地产项目的需求不断出现，从而使得房地产投资机会大大增多。
除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外，还需要进行房地产项目的开发建设。
这就给房地产投资提供了更多的投资对象，提供了更多的投资机会。
总之，房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷，而这与房地产项目的寿命周期息息相关。
房地产开发项目的寿命周期有长有短，寿命周期内的每个阶段也长短不一，所以每一房地产开发项目的寿命周期各不相同。
虽然每一房地产开发项目的寿命周期不同，但基本上都经过上述八个阶段。
第2操作环节：房地产投资决策的程序设计搜集国内有关地区房地产开发、经营、政策资料及其政治、经济、工业、贸易、经济建设方针、经济政策等信息。
在广泛调查研究的基础上，对投资地区、类别、规模等作初步探讨，提出房地产开发的项目建设书，经有关部门或领导人审批、认可后，进行初步投资决策及详细投资决策研究。
等前一阶段研究的结论, 得到上级领导同意后，再进行后续研究工作。
房地产投资决策程序即按以下程序进行：1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。
通过市场调查，包括外销市场及其竞争力的渗透率.通过资源调查，政治、经济、工业、贸易、交通等，对拟建项目的必要性和现实性进行研究。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。
所有这些需作多方案的论证比较，选择最佳方案.以研究建设项目在技术上的可能性。
3、财务分析与经济评价：计算项目的投资造价与土建、设备成本，投资效果分析，资金偿还办法、偿还时间.项目的利润及还本期，以研究建设项目经济上的合理性。
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划，这是研究建设项目的实施方案。
5、最后提出投资决策研究报告，得出结论性意见与建议，提供有关部门决策和审批。
第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析分析A：房地产开发策划阶段投资分析房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。
为了实现此目的，房地产投资者通过房地产市场研究.寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性;通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策;通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。
正是由于此阶段工作结果的不确定性，因而投资的风险性最大，但是一旦投资成功，所获利润也最高。
在房地产开发策划阶段投资的主要风险有:(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目。
(2)设想项目从一开始就误入歧途。
(3)设想项目得不到有关音阿对比准。
(4)项目的可行性研究通不过审査。
(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。
由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施，所以此阶段投资的风险最大。
在房地产开发策划阶段投资的主要好处有:(1)可以按自己的愿望和条件进行设想，投资工作干起来会得心应手。
(2)需要创造性思维多，但釆要的资金少，是少投入多产出的最好时期。
(3)便于自己占据最佳投资地位。
(4)成功的策划项目，可以很快吸收资金，很快取得投资收益，而且收益往往非常可观。
(5)便于及早抓住有利投资项目由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人，所以许多投资者跃跃欲试，准备施展才能。
在房地产开发策划阶段投资，投资者应具备以下条件：(1)对房地产开发投资富有经验。
(2)人员素质高，具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。
(3)社会信誉好，资质等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有良好的社会背景。
分析B：房地产开发前期工作阶段投资分析房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备，通过征地拆迁落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计，得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图，通过开工准备工作为开发建设创造必要条件，通过房地产的预租、预售来早日落实客户，及早收取租金或销售收入。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有：(1) 征地工作困难重重。
(2) 融资工作进展缓慢，资金缺口较大。
(3) 地质条件不好，规划条件限制过严，施工图纸出现问题。
(4) 开工条件难以具备，比如满意的施工队伍未找到，施工用水电等不落实，临时占道不允许等。
(5) 预期的预租、预售工作开展不起来，给资金造成缺口。
(6) 设备材料价格上涨太高，人工费用涨幅过大等。
由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以虽然风险仍很大，但要比策划阶段小。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有：(1)有对场地、规划、设计的影响力，从而对保证投资收益有好处。
(2)投入资金虽多，但能很快见到阶段性成果，便于及时转手。
(3)在参与前期工作时，可得到一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高，投资收益大。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多，也很诱人，所以许多投资者也都积极争取在此阶段投资。
在房地产开发前期工作阶段投资，投资者应具备以下条件：(1)房地产开发前期工作富有经验。
(2)有配套的高素质专业人员，起码有经验丰富的勘察、规划设计人员，征地拆迁入员，招标投标人员，市场营销人员等。
(3)对设想项目的前景看好。
(4)有一定的融资能力。
(5)社会信誉好，资质等级高，资金雄厚。
(6)熟悉建设地点的各种关系。
(7)对房地产预租预售前景看好，有客户来源。
分析C：房地产开发建设阶段投资分析房地产开发建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险；通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好通过施工验收全面检验工程建设成果.并结清与有关单位的权利义务关系；像前期工作一样，通过预租预售早日落实客户并收取资金。
正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容，在此阶段投资的风险较大，但是一旦投资成功，所获利润也较高。
在房地产开发建设阶段投资的主要风险有:(1)由于材料、设备、工入费的价格上涨；(2)由于设计或施工问题，致使发生重大质量事故；(3)由于社会动荡或气候影响，使工期严重延长；(4)竣工验收时交不了工；(5)发生自然灾害或意外事故，造成工程损失；(6)商品房预售落空；(7)新的竞争性项目出现；(8)筹措资金不到位；由于开发建设阶段的风险多数可釆用措施加以防范，所以投资风险要比前期阶段低，但仍有较多不可防范的风险存在。
在房地产开发建设阶段投资的主要好处有:(1)对施工过程的开展有影响力，便于主动发挥作用。
(2)投入资金虽多，但能很快见到最终性成果，心里比较踏实。
(3)投资回收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或位置，为经营房地产创造好的条件。
(5)对所经营的房地产重点对待，节约二次装修费。
(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接，所以有许多房地产投资者都在此阶段投资。
在房地产开发建设阶段投资，投资者应具备以下条件：(1) 对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验。
(2) 有工程建设管理方面的高素质人才。
(3) 对房地产项目的市场前景看好。
(4) 对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大。
(5) 自己拥有施工队伍，或与施工队伍有密切关系。
(6) 资金雄厚，各种社会关系熟悉。
