划拨土地使用权权益价格

浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法作者：日期：2土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权。

虽然与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。

尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了划拨土地使用权价格“可以依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格” ，但具体如何评估划拨土地使用权价格，国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践，对划拨土地使用权价格评估进行一些探讨。

一、划拨土地使用权价格内涵说明划拨土地使用权的价格内涵，最主要是清楚地界定其价格构成和使用年限。

划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。

以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金用于支付修建厂房、办公楼等费用，并进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。

企业在取得土地并开发完2成后，与其他生产要素相结合才能从事生产经营活动从而取得利润。

而土地作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。

划拨土地使用权价格的评估作为特殊类型的宗地评估，也要对委托评估宗地的使用年限进行界定。

目前，对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定最高出让年期。

吴忠市人民政府办公室关于确定市区行政事业单位划拨土地使用权价格的通知文章属性•【制定机关】吴忠市人民政府•【公布日期】2005.10.24•【字号】吴政办发[2005]182号•【施行日期】2005.10.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文吴忠市人民政府办公室关于确定市区行政事业单位划拨土地使用权价格的通知（吴政办发〔2005〕182号）市政府各部门、直属机构，市区各乡镇（街道）人民政府（办事处、管委会）：为了依法加强对市区行政事业单位划拨土地使用权的管理，规范土地使用权交易行为，经市人民政府研究决定，对市区行政事业单位划拨土地使用权在交纳相关费用后按程序办理土地手续。

现就有关问题通知如下：一、划拨土地使用权的项目和单位：（一）市区享受划拨用地的项目：1、城市基础设施用地（含公共交通、环境卫生、道路广场、绿化用地；非营利性邮政、教育、体育、医疗性、社会福利等设施用地）。

2、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

（二）市区享受划拨土地建设办公场所的单位：党政机关和人民团体、全额拨款的事业单位、学校、公用事业、公益性科研机构、军分区、消防支队、武警部队、特殊用地单位（含劳动所、戒毒所、看守所、治安拘留和收容教育所）等。

二、划拨土地使用权的价格标准：1、已经转为国有土地的，按照项目建设用地在市区不同的地理位置和基准地价，每亩地按5-15万元收取。

2、集体土地转为国有建设用地的，要按照《吴忠市征用补偿安置暂行规定》（吴政发〔2003〕53号）、《吴忠市城市规划控制区拆迁补偿安置暂行规定》（吴政发〔2003〕54号）文件的规定必须交纳征地补偿费（包括：征地费2-4.5万元、安置补偿费、地面附着物和青苗补偿费）和必须上缴国家和自治区的各种规费（耕地占用税4000元/亩，管理费：征地总费用×3.8%，造地费2000元/亩，契税：征地总费用×3%），并按市区基准地价的20%交纳土地补偿费。

桂林市区划拨土地使用权取得价格标准根据《桂林市土地利用总体规划（2006-2020年）》规划范围，结合《桂林市城市总体规划（2010-2020年）》，确定本次划拨土地使用权取得价格适用范围为桂林市区，具体包括：桂林市5城区（秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区）总土地面积为557.8平方公里。

一、划拨土地定级（区片）划分Ⅰ区片：主要为市中心及其周边部分区域。

东面以下列沿线为界：以城北水厂东侧漓江为起点，沿漓江至南洲大桥——沿东二环路至建干路口与六合路口中段——桂林电子科技大学东侧——金鸡路、桂林绕城高速公路七星收费站——沿唐家里村至高新信息产业园东侧——欧家村西侧小河——规划万福东路延长线——桂林市第十八中学东侧——桂磨路铁山工业园路口——沿黄桐路至漓江边。

南面以下列沿线为界：以卫家渡、岳山南侧漓江段为起点，沿桂林东站铁路、安厦漓江大美（原造纸厂）南侧——下窑路——长虹东路——长虹新苑西南侧——沿规划道路至茶店村东侧——润鸿水尚东侧——老二塘收费站——迎宾新村南侧。

西面以下列沿线为界：迎宾新村南侧——东村西侧沿相人山路——红光小学东侧——沿相人山路至万福路交叉口——柳钢桂林疗养院西侧沙河路段——沙河村——晶盛玻璃公司东侧山体——沙河小学东侧——白面山规划道路——橡胶厂西侧——扁担山东侧——龙泉小学西侧——遇龙路——橡胶厂宿舍北侧——橡胶机械备件厂北侧——湘桂铁路（官桥村、熊家村段）——路口村与临桂交界处——巾山、侯山东侧、磨床厂、中美学校、乳胶厂北侧——芦笛公园南侧——燕山路、醉仙谷山庄——庙背山南侧桃花江。

北面以桂林市区与灵川县定江镇、八里街开发区交界线为界。

Ⅱ区片：主要分布在一级范围周边区域。

东面以桂林市与灵川县交界线为界，主要从市区东北部为起点，沿兴达驾校训练基地——阳家园艺场、尧帝园北侧——尧山——灵朝线、乌岭隧道——老园山——高山——曙光橡胶工作研究所东侧——桂林轮胎厂——英才科技园——铁山水泥厂——桂磨公路——小龙门村、马山南侧——漓江。

划拨土地使用权权益价格评估方法探究【摘要】通过对现有的市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法的应用分析，发现这些估价方法都难以适用于评估划拨土地使用权的权益价格。

针对成本法存在的局限性，提出了“基于土地增值收益分配的正算法”评估方法及其思路，并对该方法中相关参数的确定进行了分析。

关键词：划拨土地使用权价格；评估方法；土地增值收益分配引言划拨土地使用权权益价格评估（源于划拨土地使用权的转让、出租、抵押等经济活动的需要）是当前我国土地估价行业中的热门话题。

尽管《城镇土地估价规程》[1](P28-42)规定，可选用市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法评估划拨土地使用权价格，然而通过划拨方式取得土地属于不完全权益的交易，导致业界对上述五种估价方法适用性问题众说纷纭，且对于最常用的成本法（也称正算法）和假设开发法（也称倒算法）的评估技术路线，业界也是见仁见智。

本文对上述五种估价方法在评估划拨土地使用权价格的适用性做出分析评价，并力求探究出更适用的评估技术路线，供业界相互交流和相关部门参考之用。

一、现有评估方法应用探讨1.市场法市场法是根据替代原则，将估价对象与在近期已经发生交易的类似交易案例进行对照比较，并根据已成交实例的价格，参照该交易情况、交易日期、土地状况因素等差别，修正得到估价对象市场价格的一种方法。

市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。

市场法估价有其特定的适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易[2](P174-175)。

在现有划拨土地使用权市场情况下，上述条件难以满足，因而难以应用市场法直接评估出划拨土地使用权的价格。

闫艳[3](P2662-2664)（2009）认为，随着国有企业改制进程的加快，划拨土地市场也逐渐形成，划拨土地使用权抵押和转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加，因此可以通过划拨土地市场交易案例直接运用市场法对划拨土地使用权价格进行评估。

《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》解读为规范国有划拨建设用地使用权地价评估行为，自然资源部办公厅于2019年5月31日印发了《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》(以下简称《指导意见》)的通知。

本文结合该《指导意见》以及中国土地估价师与土地登记代理人协会在北京召开的培训会中对其的讲解，对划拨土地估价发展过程、《指导意见》应用范围、评估要点进行阐述。

一、划拨土地价格定义及内涵地价定义：本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。

1、明确了划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，在评估授权经营、作价出资、划拨土地补办出让时核算两种价值类型的差额确定转增资本金或出让金时，划拨土地评估可以与出让等价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。

2、除上述规定内容外，估价时地价定义仍应按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。

3、价格内涵是否为市场价格。

取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。

需要区分评估方法和价格内涵的关系，不是说成本逼近法评估的结果就一定不是市场价格。

如同出让土地评估一样，是靠多种方法结果综合分析确定最终市场价格。

在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和发现划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格。

若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有价格水平。

二、指导意见的应用三、划拨土地评估要点（一）评估方法指导意见已经明确，划拨土地评估应当采用两种以上方法，一种方法不可行。

《城镇土地估价规程》中规定对评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途的土地估价，或评估划拨土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证意见。

划拨土地使用权权益价格怎么理解
《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）提出：
“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。

采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定：“明确企业的国有划拨土地权益”。

“划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。

”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。

”
“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

”“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

”
2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。

综上所述，“划拨土地使用权权益价格”其构成应包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等。

收回划拨土地使用权，应当给予补偿。

确定划拨土地使用权权益价格，可以委托具备土地估价资格的机构评估，然后经集体决策后综合确定
划拨土地使用权是一种财产权，有相应的权益价格。

其价格内涵包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值。

关于《吉安市中心城区国有建设用地使用权划拨权益价款收取办法（试行）》的政策解读为进一步规范市中心城区划拨国有建设用地使用权管理，提高自然资源保护和节约集约利用水平，切实维护自然资源所有者和使用者的合法权益，按照市政府领导的指示要求，吉安市自然资源局根据国家有关法律法规规定，会同市财政局共同起草了《吉安市中心城区国有建设用地使用权划拨权益价款收取办法（试行）》（以下简称《办法》），经市人民政府同意，于2020年10月30日起正式实施。

一、《办法》出台的背景和依据随着市中心城区经济社会发展及城市建设框架的扩展，区域土地成本费用随新增建设用地规费、综合区片地价、土地开发和拆迁成本的增加而不断攀升，原有的土地划拨价格标准已无法适应当前经济社会发展的需要。

为进一步规范划拨国有建设用地使用权管理，严格控制划拨用地范围，提升市中心城区土地节约集约利用水平，统筹推进全民所有自然资源资产有偿使用制度改革任务，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等法律、法规，参照南昌市、赣州市等地方性文件，起草了《吉安市中心城区国有建设用地使用权划拨权益价款收取办法（试行）》。

二、《办法》适用范围及条件。

吉安市中心城区范围内（含吉州区、青原区、庐陵新区，《中共吉安市委吉安市人民政府关于支持井冈山经开区和吉州青原工业园一体化发展的实施意见》明确的吉州区工业园区、河东经济技术开发区、富滩工业园范围除外），对符合《划拨用地目录》的国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定的其他用地，采取划拨方式供地时，土地使用权人应按规定缴纳土地划拨权益价款。

三、《办法》主要内容（一）价款标准。

一是市中心城区国有建设用地划拨权益价款标准按区片分为五等别（参照吉安市城区公共服务用地土地级别与基准地价更新成果）：Ⅰ级地段100万元/亩；Ⅱ级地段70万元/亩；Ⅲ级地段50万元/亩；Ⅳ级地段35万元/亩；Ⅴ级地段23万元/亩（具体土地等别范围详见附件）；二是对政府投入的纯公益性质项目及特殊公共设施项目（专指保障性住房、市政路网、市政管网、公共交通、公共绿化、变电站）给予扶持，原则上不收取划拨权益价款，但须由用地单位缴纳土地取得成本（应包括土地报批、征收、应缴上级财政资金等实际发生的费用），具体金额由市政府按“一事一议”原则确定；三是对土地使用权人利用原已取得土地使用权的土地进行划拨用地项目建设的，不再收取划拨权益价款；四是利用城市储备、棚改拆迁土地的，当实际成本高于划拨权益价款标准的，划拨权益价款应依据实际取得成本予以确定。

划拨土地使用权权益基准价评估划拨土地使用权的市场化改革是我国当前乃至未来相当长一段时期内土地市场及评估管理所要面临的一项重要工作。

划拨土地使用权市场化改革必然涉及划拨土地使用权的价值和价格问题，明晰其价值属性和内涵构成，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。

但当前对于划拨土地使用权是否有价以及价格内涵构成、评估确定等问题，理论界和实践部门尚缺乏统一定论，给实践操作带来诸多困难。

以下我们通过对划拨土地使用权的价值属性、价格内涵探讨为基础，分析划拨土地使用权价格评估确定方法思路，供萧县实践参考。

一、划拨土地使用权权益价格的内涵分析（一）关于划拨土地使用权的价值属性分析根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令〔1992〕第1号）第二条，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

目前关于划拨土地使用权的价值属性已经得到社会基本认同。

首先1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定划拨土地使用者要支付土地补偿费、劳动力安置补助费和青苗补助费、拆迁安置费等，因此划拨土地使用权并非都是“无偿”取得的，认为划拨土地使用权是“无偿”取得因此无价值可言的论点是缺乏根据的。

其次，1999年《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，指出：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平”；2001年国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）不仅明确提出“划拨土地使用权价格”的涵义，并对企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异等问题进行了明确，表明划拨土地使用权的价值属性已经得到部门规章层面的明确认可。

江门市区工业用地划拨土地权益价标准注：1.表中金额为单位面积地价；2.根据《关于调整江门市区国有土地使用权基准地价的通知》（江府[2008]53号）及《江门市市区城镇国有土地基准地价更新及建立地价动态监测系统技术报告》，蓬江、江海两区二级工业用地划拨权益价为201元/m2，新会区二级工业用地划拨权益价为205元/m2，现根据地价变动情况，市区二级工业用地划拨权益价统一为205元/m2。

江门市区旧村庄改造中基准地价标准及其修正系数表根据《关于调整江门市区国有土地使用权基准地价的通知》（江府[2008]53）制定旧村庄改造中基准地价标准如下：一、旧村庄改造后为商业用途对应的各区段基准地价标准注：区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。

商业用地容积率修正系数表注：1.当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采取线性内插求取。

2.商业容积率是商业建筑面积和建设用地面积的比值。

3.在商业容积率小于0.5的时候，一般为商住混合用地，商业一般分布为首层，此时不做容积率修正，即修正系数为1。

4.在容积率大于0.5的时候，主要是针对纯商业用地，利用率越高即容积率越高修正系数越小。

二、旧村庄改造后为住宅用途对应的各区段基准地价标准注：1.区段编号中首写字母为级别标识符（A、B、C、D、E分别代表一、二、三、四、五级），其后数字为同一级别不同区段编号。

2.表中金额为平均楼面地价。

居住用地容积率修正系数表注：当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率修正系数采取线性内插求取。

用途基准地价内涵三、旧村庄改造后为商住用途的容积率修正办法根据规划设计条件，分别用商业和住宅的建筑面积除以建设用地面积，得出商业和住宅各自的容积率，再分别按两者的容积率修正系数进行修正后，计算出各用途楼面价或综合楼面价。

国有划拨土地每亩价格是多少？基本估价
方法是什么？
国有划拨土地的基本估价方法是什么？
在划拨用地估价的方面，我们同样可以套用其他常用的基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格的时候，划拨土地使用权价格应该为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

在用收益还原法估算划拨用地的价值的时候，用土地的纯收益减去国有土地租赁的租金，这样就可以得到划拨土地的纯收益。

再经过区域因素、个别因素的比较和修正，可以求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

在用市场比较法估算划拨用地价值的时候，可以通过划拨土地交易的案例进行交易情况、日期、区域以及个别因素修正得出待估划拨土地使用权的价格。

出让土地的比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到
委估对象的评估价值的方法。

其基本的计算公式是：划拨土地的使用权价格＝出让土地的使用权价格－土地使用权出让金，或者：划拨土地使用权价格＝出让土地使用权价格（１－出让金比例）。

以上就是今天我们为大家带来有关国有划拨土地的每亩价格和基本评估方法相关介绍，希望能为大家及时的解决困惑，并能够让大家进一步的了解有国有划拨土地的每亩价格和基本评估方法的知识。

以后遇到买房问题，大家可以及时关注，里面有很多文章可以给你们借鉴。

关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考关于划拨土地使用权及其价格评估几个问题的思考划拨土地使用权作为计划经济体制下取得土地的主要方式，大家都很熟悉。

随着我国改革开放的进一步深人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。

在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代。

但由于我国经济发展地区差异大，情况非常复杂，以划拨方式配置土地将在多数地区长期存在。

因此，划拨土地使用权的管理及价格评估仍将是土地行政主管部门和土地评估机构及人员今后工作中面临的一项重要工作。

结合笔者多年来从事土地评估工作的实践经验，本文旨在对划拨土地使用权及其价格评估作些探讨，给众多同行提供一个思路，与大家进行交流，如有不妥之处，望各位指正。

一、对划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程1、过去对划拨土地使用权的认识在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

该条例中第四十七条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市（县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权，对其地上建筑物。

其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。

中原新区划拨土地权益价
为提升节约集约用地水平，规范划拨土地使用权供应行为，防止国有土地资产流失，根据有关法律法规和政策，现就实行中心城区划拨土地使用权最低价款标准有关事宜通知如下：
一、划拨土地使用权价款指国有土地使用权人取得划拨土地使用权时缴纳的成本费用。

包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁安置和补助费、土地前期开发成本及土地报批相关费用等。

二、中心城区划拨土地使用权最低价款标准：一级为100万元/亩(南阳市区住宅用地级别与基准地价一、二级范围)；二级为80万元/亩(南阳市区住宅用地级别与基准地价三、四级范围)；三级为60万元/亩(南阳市区住宅用地级别与基准地价五级及级外范围)。

三、市政府根据经济发展状况和土地取得成本的变化，适时调整中心城区划拨土地使用权最低价款标准。

划拨土地使用权价款由市国土资源局初审，经市政府批准后，由市国土资源局在办理划拨供应土地手续时收取，并上缴市财政，按照“收支两条线”严格管理。