房地产财税答疑“第一人林佳良”

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问文章属性•【公布机关】财政部,国家税务总局,住房和城乡建设部•【公布日期】2024.11.13•【分类】问答正文财政部税务总局住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。

一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。

党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。

中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。

契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。

关注1.适用范围国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。

这里的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。

对外商投资企业而言，国税发[2009]31号文件对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。

我们中税网的客户群中有不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文件的释义和解读。

任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。

房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

关注2.开发产品完工条件国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二)开发产品已开始投入使用；(三)开发产品已取得了初始产权证明。

沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。

不过国税发[2009]31号文件第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。

如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。

国税发[2009]31号文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第三期房地产税收业务培训班税收业务问题答疑【问题一】问：开发项目有假设干个单位工程，都已经到达可以销售或预售的程度，而配套设施、公共配套等未完工，而结转收入、成本时，其开发产品成本单价如何确定？答：〔1〕关于收入确实认：①营业税计税收入确实认：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

②企业所得税计税收入确实认：国税函【2010】201号文规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工〔竣工〕备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续〔包括入住手续〕、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

国税发【2009】31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入〔或利润〕的实现。

③土地增值税计税收入确实认：国税函〔2010〕220号文件规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

第二，关于配套设施问题。

因为配套设施、公共配套等未完工，无法准确归集分配各个开发项目的“开发成本---公共配套费”，也就无法准确结转各个项目的销售成本。

按照国税发【2009】31号文件第三十二条第〔二〕项规定，“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

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筹划得当可以合法节税10-30%，对于房地产企业高税负的今天，这是一笔十分巨大的数额，值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。

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李老师近年来一直从事房地产行业税务筹划咨询与培训工作，出版过《合法节税》、《房地产税务筹划实务》、《房地产税务掘金》、《土地增值税应对策略》、《企业领导者如何税得香》等作品，是目前国内为数不多的既有房地产公司工作背景又专注于房地产公司税务实务咨询的专家。

房地产培训房地产企业涉税实务课程介绍-中房商学院房地产企业全流程税务管理八项能力提升特训营【课程说明】时间：2022年6月21-22日两天一晚地点：北京【课程背景】聚焦税务热点：2022年以来，土地增值税清算、房地产企业资本运营成为社会关注热点，房地产企业备受压力，课程直指热点、难点税务问题；特定企业打造。

房地产企业税务问题具有差异性，处于不同发展阶段的公司面临的问题不同，四个主题针对特定四类企业量身打造；教学形式灵活。

企业内训不拘泥于公开课某种特定的教学形式，可以深入企业与税务岗位各级人员进行充分的沟通；解决遗留问题。

课程主题的设置以及教学形式决定了课程以解决实际问题为指向，尤其可以充分了解企业情况，解决长期历史遗留问题。

【课程对象】企业负责人、房地产企业财务总监、税务总监、财务人员、税务人员【讲师介绍】刘老师：中房商学院高级顾问、法学博士；资深税务律师、注册会计师、注册税务师；北京市华税律师事务所主任、全国律师协会财税法专业委员会副主任；2022年2月《中国律师》封面人物；2022年度中国律师行业十大风云人物；国家税务总局首批税务领军人才；国家税务总局党校客座教授；目前担任多家上市房地产公司税法顾问，先后代理80余起因企业所得税、土地增值税、营业税引发的行政及刑事案件。

魏老师：中房商学院高级顾问、注册税务师；北京市律协税法专业委员会委员；中国人民大学律师学院兼职教授；作为核心人员参与编著《中国税法注解》（2022法律出版社）；曾应邀为数十家知名房地产企业就税务规划、项目清算、税务稽查应对等热点税法实务进行内训，对房地产行业热点、难点税务问题有深入的研究和实务经验。

卢老师：中房商学院高级顾问、注册税务师；卢老师具有深厚的法学知识和税务实务经验，长期关注房地产税务，先后为数十家房地产公司进行土地增值税清算和所得税汇算清缴，在房地产成本核算、合同管理、项目清算等方面具有极其丰富的实战经验。

【课程大纲】房地产开发税务管理的八项能力课程大纲：【费用说明】【培训时间】2022年6月21-22日北京（详见报道通知）【培训费用】人民币3200元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

林佳良--被誉为房地产财税答疑“第一人”
中国注册税务师、会计师、律师，我国著名的纳税规划实战筹划专家，被誉为房地产财税答疑“第一人”。

现为某省地方税务局官员，国家税务总局讲师团成员，国家税务总局稽查人才库、所得税人才库优秀人才，税务干部学院等数所院校客座教授，多次组织、参与全国税收大要案稽查工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，并著有《土地增值税清算操作指南》等。

林老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、广州、郑州等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默；既有理论高度又有实战操作，深受各地学员喜爱。

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最新的土地增值税清算指南
作者：林佳良
来源：《财会信报》2017年第07期
作者：林佳良
出版社：中国市场出版社
出版日期：2017.1
迄今为止，本书已经前后修订发行了三版，且都在出版后很短的时间内脱销。

现根据2016年特别是营改增以来中央和部分地方新出台的土地增值税法律、法规与规范性文件，再
次对其进行补充，并对已经废止的法律、法规与规范性文件进行标注修订。

需要提醒的是，本次收录补充的中央或地方层面的土地增值税法律、法规与规范性文件截止时间为2016年12月底。

本书汇总中央和各省、自治区、直辖市出台的土地增值税相关法律、法规与规范性文件，归纳总结土地增值税清算业务政策和流程，同时编列众多土地增值税习题以及清算实践案例解析，是一个多角度、全方位的土地增值税实务操作指南。

它既提供土地增值税清算政策依据，又解答在清算过程中遇到的重点、难点和疑点问题，帮助广大读者加深对土地增值税相关法律法规以及规范性文件的理解和把握，具有极强的参考性和操作性。

牛老师房地产财税答疑精选一、请问房地产企业分期缴纳土地出让金，因此产生的利息，土地增值税能够扣除吗？【答复】根据土地增值税暂行条例实施细则规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息应属于该范围，房地产开发企业、国土部门在签订土地出让合同属于平等的民事主体之间的合同，按照合同约定支付的出让金利息，均属于纳税人的取得土地使用权的支出，与税款滞纳金、行政性罚款（土地闲置费）不同，不属于政府惩罚性质的支出，在没有明确规定不允许扣除的情况下，应予以扣除。

例如，原青岛市地方税务局在《关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第四条“关于分期缴纳土地出让金的利息问题”明文规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

二、关联公司向房地产企业无偿提供借款，不收取利息，这种情况关联公司是否应该按同期银行利息或其他方法计算利息收入并缴纳相关税收？税务机关是否有权核定其利息收入？【答复】关联公司向房地产企业提供借款而不收取利息不符合经营常规，如果不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权根据《税收征收管理法》第三十六条规定核定其利息收入：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

”具体处理时，还应分税种处理：1.增值税依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

销售自产机器设备同时提供安装服务，安装服务部分如何缴增值税【问题】销售自产机器设备同时提供安装提供服务，安装优质服务部分如何缴增值税？【回答】根据《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告 2021 年第 42 号）文件第六条规定，一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务电子仪器的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税封闭式方法计税。

一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，白苞销售收入核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税封闭式方法计税。

纳税人对安装运行后的机器设备提供的维护保养服务，按照“其他现代服务”缴纳增值税。

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从事税务工作二十多年，主要包括十五年税务稽查、两年征管、五年税政法规工作。

目前在全国多家纳税人俱乐部企业各省讲授房地产和建安及全盘财税管控核算再造、房地产企业小清算实操和营改增应对等财税实务课，培养了众多财务总监。

近年来，为多家大型企业集团作以财税拍手叫绝内训，并担任多家房地产和财税建安投资公司的财税顾问。

1、掌握房地产全程项目启动前和运营企业全税种税负测算方法和实施技巧，会利用测算模版高效准确地针对项目变化做出高效精准的税负测算及分析；2、针对税负测算金融行业发现问题结合行业特点和各税种核算五感机理，通过业财深度融合，进行全价值链纳税管控和筹划应对。