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房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。
作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。
本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。
1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。
在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。
房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。
在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。
2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。
•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。
•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。
•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。
•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。
3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。
以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。
•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。
•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。
•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。
•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。
4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。
以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
第五讲局部均衡和一般均衡第讲局部均衡和般均衡局部均衡与福利分析⏹⏹从局部均衡到一般均衡⏹纯交换经济⏹含有生产的一般均衡模型竞争性市场的局部均衡分析⏹在前面的章节中我们始终假设，我们所考察的商品的市场是竞争性市场⏹在用局部均衡理论分析某种商品的竞争性市场时，可以使用供给需求模型假设其他商品的价格都固定不变❑❑根据市场条件决定供给和需求曲线❑给定供给和需求曲线，求出均衡的价格和数量❑市场条件变化导致市场均衡变化(比较静态分析)竞争性市场假设的适用条件某个商品的市场是竞争性的最重要的个条⏹某个商品的市场是竞争性的，最重要的一个条件是所有消费者和生产者都是价格接受者⏹但这一假设在什么条件下能够成立？直观上当只有很少几个消费者和生产者时⏹直观上，当只有很少几个消费者和生产者时，竞争性假设肯定不能成立，只有当消费者人数和生产者数量都趋于无穷大时才有可能成立❑下面我们借助一个市场博弈来说明这一点局部均衡的一个市场博弈模型局部均衡的个市场博弈模型分别用S )⏹S 和B 表示某个商品的卖家(生产者) 和买家(消费者) 集合，人数分别是n s 和n b 其中的收入⏹卖家i 的利润是，其中t i 是i 的收入，q i 是i 生产的商品数量⏹买家j 的效用是，其中q j 是j 购买的商品数量，t 是的支付额j j ⏹假设商品是无限可分的交易数量可以是任意非负⏹商品是无限可分的，交易数量可以是任意非负实数局部均衡的竞争性均衡⏹我们关心这个市场博弈的交易结果，通常的竞争性假设要求所有人都按照某个市场价格交易定义：市场博弈的一个结果⏹定义：市场博弈的个结果被称为竞争性价格p下的一个竞争性均衡，如果有：❑每个卖家的利润都达到最大❑每个买家的效用都达到最大❑交易是可行的竞争性均衡的存在性⏹竞争性均衡是否一定存在？不一定，因为我们对效用函数和成本函数没有做足够的限制❑例：当时，要求有解⏹边际成本递增假设：对任意i，c i是递增的凸函数，且在有限产量之外为无穷大函数且在有限产量之外为无穷大⏹边际效用递减假设：对任意j，u j是递增的凹函数，且饱和数量之外为不变量函数且饱和数量之外为不变量定市场博弈在假设存在竞争性均衡⏹定理：市场博弈在上述假设下存在竞争性均衡❑竞争性均衡是如何达到的？下面我们用合作博弈理论对此进行简单的分析Cooperative games 合作博弈p g ⏹一个效用可转移(transferable utility, TU) 的合作博弈可以表示为G = (N , v )❑N = {1, 2, …, n } N {,,,}是参与人集合，的任意一个子集S 称为一个联盟(characteristic function):❑v 是特征函数(characteristic function): 对任意联盟S ，v (S ) 是一个实数，表示联盟S 所有成员能够得到并分配的最大总支付，称为联盟S 的价值(value)()❑假设v 满足超可加性(superadditivity)：对任意两个不相交的联盟S 和T ：v S ∪T ) ≥ v S ) + v T ()()()❑为简便起见，通常还假设所有联盟的价值都非负，且空集的价值等于零合作博弈的解solution可行支付向量⏹：⏹全体可行支付向量的集合记为E，但其中哪些是对博弈可能的结果的合理预测呢？合作博弈的一个解是的一个子集，包括了所⏹合作博弈的个解是E的个子集，包括了所有“合理的”支付向量23时可以较方便的用图像来描述合⏹当n = 2, 3时，可以较方便的用图像来描述合作博弈的解核core核是合作博弈的最重要的解之一⏹核是合作博弈的最重要的解之⏹给定，如果存在联盟S，，我们称可以被联盟S所阻止(block)(bl k)⏹核是所有不能被任何联盟所阻止的可行支付向量的集合❑一旦按照核中的某个支付向量进行分配，没有任何联盟能够一致同意改变这个结果❑核包含了在彻底自由的竞争下所有稳定的结果核：一些讨论核讨论核是合作博弈中最直观最常用的个解概念⏹核是合作博弈中最直观最常用的一个解概念⏹但核也有一些缺点：有可能是空集❑❑经常不唯一❑即使存在唯一的核，有时也可能非常不合理⏹幸运的是，当我们使用合作博弈来考察一般均衡时，核没有上述缺点例：三人多数博弈例人多数博弈⏹设，且等式组有解⏹这个博弈的核非空等价于下面(不)等式组有解：即(图像如何表示？)例手套博弈例：手套博弈有个人每人拥有一个右手手套，+1⏹n个人每人拥有个右手手套，n+1 人每人拥有一个左手手套。
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
第五章房地产供求与价格原理一、房地产需求原理（一）需求与需要：某种房地产的需求，是指消费者（买者）在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成需求有两个条件：消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。
假如仅有第一个条件，只能被看成是需要或者欲望；假如仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。
因此，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。
假如没有支付能力的约束，人们的需要能够说是无止境的。
（二）房地产需求类型可将房地产需求归纳为4类：1．消费性需求。
它是购买或者承租房地产后直接用于生活或者生产。
2．投资性需求。
它多是购买房地产后用于出租。
3．投机性需求。
投机是指不是为了使用而是为了再出售（或者再购买）而暂时购买（或者出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
4．盲目性需求。
这是购买者自己都不清晰是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。
（三）影响房地产需求量的因素对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中要紧有：1．该种房地产的价格水平。
通常来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品与吉芬物品。
2．消费者的收入水平。
3．有关房地产的价格水平。
4．消费者的偏好。
5．消费者对未来的预期（四）需求曲线与弹性1、房地产的需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
（1）在图中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。
（2）由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。
（3）假如考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。
如图，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，假如消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；假如消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
2、房地产的需求弹性弹性：是对一个变量关于另一个变量的敏感性的一种度量。
房地产市场营销课程心得房地1041-02-周肖肖时光荏苒，转眼间房地产市场营销这门课已经接近尾声，大学已走过了三分之二，在这里特别感谢吉老师一年半的相伴，吉林老师不仅给我们灌输了我们专业所必备的知识，而且还教授了许多人生论、理想论，这些知识和阅历定是我们人生中一笔隐形的资产，指导我们前进。
通过房地产经济学、管理学及房地产市场营销，我们对房地产这个圈子的认识逐步加深，更加坚定了我们营销人的信念以及对房地产的炽爱。
首先作为营销人我们要认识以下几个问题：营销的目的是征服；营销的手段是控制；营销的关键控制点：了解客户的需求，而且是关键需求；营销的本质是沟通，而且是有效的沟通，所有的沟通都是基于营销对象的需求为前提的；作为营销人我们要卖的不是商品，而是一种价值、一种生活模式，营销首先要价值营造，接着传播价值，最后价值变现；营销是建立在信任的基础之上，没有信任就没有买卖；真正的成功是战略布局上的成功；方向错了，则一切都错了。
本人认为营销这门课是一门艺术兼时尚的课，又是一个机遇与挑战并存的课题。
人生处处有营销，我们生活、生产离不开它，它无疑是当今世界最有力量的字眼，各类企业都纷纷用营销这个词来表明自己的先进和努力，而营销所能做到的就是了解人们的需求，了解客户的需求（关键需求）也是营销的关键控制点。
房地产市场营销我们主要学习了房地产市场营销环境、房地产购买行为分析、房地产市场发展与竞争战略、房地产市场调查、房地产市场预测。
(一)房地产市场营销环境说到环境大家都不陌生，任何事物的生长或发展都离不开环境，所谓房地产市场营销环境，是指影响房地产市场营销活动的众多参与者和影响力的集合，是开发商市场营销活动的基础与条件，直接决定了开发商的生存空间。
构成房地产市场营销环境主要归于微观环境与宏观环境。
微观环境是指直接影响与制约房地产开发商市场营销活动的环境因素，主要包括开发商自身、消费者、供应者，营销中介、竞争者及公众等因素。
