《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章 密度分区与容积率)

深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。

用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。

4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。

4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。

城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。

具体范围见图4.1.2。

表4.1.2 城市建设用地密度分区等级基本规定4.1.3 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。

因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

4.2 地块容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

地块容积率是地块容积与地块面积的比值。

本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。

4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。

在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。

深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。

用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。

4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。

4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。

城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。

具体范围见图4.1.2。

表4.1.2 城市建设用地密度分区等级基本规定4.1.3 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。

因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

4.2 地块容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

地块容积率是地块容积与地块面积的比值。

本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。

4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。

在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。

深圳市密度分区及地块容积率测算规定（试行）1.1城市密度分区1.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控制要求。

随着城市经济、社会、产业等发展阶段变化和发展策略调整，城市建设用地密度分区应进行适时动态修订。

1.1.2 城市建设用地密度分区分居住、商业两个类别四个等级，工业、物流仓储用地不划分等级区别。

城市建设用地密度分区等级宜按表1.1.2、附图1《居住用地密度分区图》、附图2《商业用地密度分区图》执行。

表1.1.2密度分区1.1.3 仓储用地（W1）地块容积率上限为3.0，物流用地（W0）地块容积率上限为4.0。

1.2 地块容积率测算公式地块容积率测算公式分为单一功能用地测算公式与混合功能用地测算公式。

1.2.1 单一功能用地地块测算公式单一居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率宜按下式计算：FAR测算＝FAR基准S×（1+A1+A2）x（1+A3）式中：FAR基准—密度分区地块基准容积率；S—承载力修正系数；A1—轨道站点修正系数；A2—周边道路修正系数；A3—地块规模修正系数。

1.2.2 混合功能用地地块测算公式：混合用地地块容积率的确定，是将该区位上各类功能用地对应的地块容积率按拟混合的建筑面积比例进行加权平均。

FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+ FAR3×K3…式中：FAR1、FAR2、FAR3—分别为该地块基于各类单一用地功能的测算容积率；K1、K2、K3—分别为该地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。

1.3 修正系数地块容积率修正系数包括承载力修正系数、轨道站点修正系数、周边道路修正系数和地块规模修正系数。

1.3.1 承载力修正系数（S）承载力修正系数是通过校核区域交通、综合市政供需情况综合形成的修正系数，按照表1.3.1、附图3《承载力修正系数图》执行。

表1.3.11.3.2 轨道站点修正系数（A1）居住用地、商业服务业用地、工业用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。

68Research papers研究论文1.3深圳容积率制度提供了政策和技术依据2013年底，深圳市发布了新一版的《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）。

为充分发挥土地效益、扩展城市空间资源、促进土地交通协调发展以及进一步塑造城市风貌特色，《深标》结合深圳容积率管理实践与经验，按照城市总体空间结构、区位条件、交通条件、资源条件等综合确定了城市建设用地密度分区，提出了居住、商业服务业、工业、物流仓储等地块容积率确定的方法与指引区间。

单一地块的容积率根据基准容积率，对周边道路、地块规模和轨道站点等地块自身及周边区位影响条件进行系数修正后得到的。

密度分区制定的设定，使得城市更新项目容积率有了政策依据和技术基础。

在此基础上，深圳结合城市更新项目的特点，形成了城市更新规划的容积率管理制度。

2、主要内容2.1城市更新规划容积率的组成城市更新规划容积率是指城市更新项目的总建筑面积与交由市场主体实施的开发建设用地面积的比值。

规划的总建筑面积由基础的、转移的和奖励的建筑面积共同组成的。

【摘要】为规范城市更新项目改造后的规划开发强度，深圳市制定出台了《深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）》，构建了由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积组成的城市更新项目的规划建筑面积，形成了容积率管理制度。

该制度的出台合理地限定了城市更新的天花板，促使城市更新各相关利益方理性开展城市更新，但在实际中也出现了重政策轻规划等相关问题。

【关键字】城市更新规划容积率深圳深圳市城市更新规划容积率制度解析文｜北京大学深圳研究生院徐圣荣图1 城市更新规划建筑面积示意图1、现实背景1.1城市更新成为常态化重点工作为了节约集约用地，盘活存量土地二次开发， 广东省在2009年8月，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着广东省全面开展旧厂房、旧城镇和旧村庄改造工作。

在其指引下，深圳市结合2004年以来开展的城中村改造和2007年以来开展的旧工业区升级改造的经验做法，在时隔两个月后颁布了全国首部城市更新方面的政府规章——《深圳市城市更新办法》，将旧工业区、城中村、旧住宅区和旧城区都纳入了城市更新范畴，并首次提出了城市更新及城市更新单元的概念，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，标志着深圳市城市更新进入了一个新的历史阶段。

深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。

第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。

第三条城市更新单元规划容积（以下简称“规划容积”）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。

城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。

城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。

城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。

第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。

其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算;（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。

测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。

第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。

符合以下情形的，可计入转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。

《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市城市规划标准与准则》（2004年3月25日深圳市人民政府深府[2004]53号发布自2004年4月1日起施行）1 总则1.0.1 为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其他相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。

1.0.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。

1.0.3 在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。

1.0.4 深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其他强制性标准的规定。

1.0.5 本标准与准则解释权属深圳市人民政府。

第一部分城市用地2 城市用地分类与标准2.1 城市用地分类2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。

2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。

2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。

2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。

2.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混合型代号，大类采用大写英文字母表示，中类和小类各增加1～2位阿拉伯数字表示。

2.1.6 城市用地分类和代号应符合表2.1的规定。

深圳市城市用地分类和代号表表2.1类别代号类别名称范围大类中类小类R R1居住用地以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地一类居住用地配套设施齐全、布局完整、环境良好、以独立式住宅为主的用地R11独立式住宅用地单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独门独户住宅的用地R12一类幼托用地为一类居住用地配套建设、独立占地的幼儿园和托儿所的用地R13一类社区体育设施用地为一类居住用地配套、专供社区居民进行体育活动且独立占地的居住小区级及以下级别的体育设施用地R14一类社区其他设施用地为一类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、文化活动、医疗卫生、商业、会所等设施的用地R15一类住宅区道路用地为一类居住用地配套建设的住宅区道路、小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路R16一类住宅区绿地为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地R2二类居住用地配套设施齐全、布局较为完整、建设有多层、中高层及高层单元式住宅的用地R21单元式住宅用地指建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地R22二类幼托用地为二类居住用地配套建设的、独立占地的幼儿园和托儿所的用地R23二类社区体育设施用地为二类居住用地配建、专供社区居民进行体育活动且独立占地的居住小区级及以下级别的体育设施用地R24二类社区其他设施用地为二类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、文化活动、保健设施、商业、会所等设施的用地R25二类住宅区道路用地为二类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路R26二类住宅区绿地为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地R3三类居住用地直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的成片单身宿舍区的用地R31单身宿舍用地为单身职工及学生建设的不设置独立厨房的居住建筑物的用地R33三类社区体育设施用地为三类居住用地配建、专供社区居民进行体育活动且独立占地的居住小区级及以下级别的体育设施用地R34三类社区其他设施用地为三类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、文化活动、医疗卫生、商业、会所等设施的用地R35三类住宅区道路用地为三类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路R36三类住宅区绿地为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地续表类别代号类别名称范围大类中类小类R R4四类居住用地以原农村居民住宅聚集形成的配套有一定公共设施和市政公用设施的用地R41原农村居民住宅用地特区内、外原农村居民的宅基地R42四类幼托用地为四类居住用地配套建设、独立占地的幼儿园和托儿所的用地R43四类社区体育设施用地为四类居住用地配建、专供社区居民进行体育活动且独立占地的居住小区级及以下级别的体育设施用地R44四类社区其他设施用地为四类居住用地的居民提供配套服务的社区管理、文化活动、医疗卫生、商业、会所等设施的用地R45四类住宅区道路用地为四类居住用地配套建设的住宅区道路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅间小路R46四类住宅区绿地为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地C商业服务业设施用地从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业、游乐等各类服务业活动的用地C1商业用地以批发或零售方式经营销售各类生活物资和生产物资的用地C2商业性办公用地容纳除政府机关团体以外的金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业及其它各类公司的办公建筑、商务公寓及其附属设施的用地C3服务业用地经营餐饮业、娱乐休闲、游乐及其它各类服务业的用地，包括金融、保险、证券等行业的营业网点的用地C31餐饮业用地餐饮业建筑及其附属设施的用地C32休闲娱乐用地各类室内休闲、娱乐、运动、保健、小型影院等服务业建筑及其附属设施的用地C33其他服务业用地金融、保险、证券等营业网点以及除上述服务业以外的维修、代理及相关服务业的用地C4旅馆业用地旅馆业建筑及其附属设施的用地C5游乐设施用地设置有大型户外游乐设施或以人造景观为主的旅游景点的用地续表类别代号类别名称范围大类中类小类GIC政府社团用地政府行政事业机关团体的办公用地以及各种文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利、公共安全和宗教等公共设施的用地GIC1行政办公用地人大、政协、人民政府、法院、检察院、公安、消防和海关等行政机关及各党派、团体的办公建筑及其附属设施的用地GIC2 文化设施用地各类文化机构和居住区级及以上级别的各类文化设施的用地GIC21图书展览用地公共图书馆、会展中心、展览馆、博物馆、科技馆、纪念馆和美术馆等展览设施及其附属设施的用地GIC22文物保护用地各级文物保护单位和规划需要保护的、具有历史价值和意义的建筑物及历史文化古迹的用地。

深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。

用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。

4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。

4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。

城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。

具体范围见图4.1.2。

表4.1.2 城市建设用地密度分区等级基本规定4.1.3 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。

因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。

4.2 地块容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。

地块容积率是地块容积与地块面积的比值。

本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。

4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。

在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。

深圳市城市规划标准与准则条文深圳市人民政府目录第1章总则 1 第2章用地分类与使用 22.1 城市用地分类 22.2 土地混合使用 6 第3章用地规划与布局 103.1 基本准则 103.2 居住用地布局 103.3 工业用地布局 113.4 物流仓储用地布局 123.5 绿地与广场用地布局 13 第4章密度分区与容积率154.1 城市密度分区 154.2 地块容积率 15 第5章公共设施185.1 分级分类标准 185.2 布局准则 185.3 市级和区级公共设施 185.4 社区级公共设施 195.5 公共设施混合设置 20 第6章交通设施 276.1 公共交通 276.2 步行和自行车交通 316.3 道路交通 346.4 机动车停车场（库） 366.5 公共加油（气）站、充电站 39 第7章市政设施417.1 给水工程 417.2 排水工程 457.3 电力工程 497.4 通信工程 547.5 燃气工程 587.6 本地资源的综合利用 637.7 环境卫生 647.8 管线综合 70 第8章城市设计与建筑控制738.1 城市总体风貌 738.2 城市景观分区 738.3 街区控制 748.4 地块与建筑控制 78 第9章城市地下空间利用849.1 基本准则 849.2 地下空间功能与设施 859.3 地下空间附属设施 87 第10章自然保育、文保和防灾 8810.1 自然保育 8810.2 文化遗产保护 9210.3 城市综合防灾和减灾 96附录A 用词说明附录B 名词解释附录C 图表索引第1章总则1.0.1 为了进一步提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《广东省城乡规划条例》、《深圳市城市规划条例》以及其它相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。

1.0.2 本标准与准则围绕建设现代化国际化先进城市的目标，以促进土地节约集约利用、提升城市发展质量、大力推进生态文明建设、促进城市精细化管理为主要方向，进一步强化城市规划的导向作用。

深圳市人民政府关于发布《深圳市城市规划标准与准则》的通知【法规类别】机关工作综合规定【发文字号】深府[2004]53号【发布部门】深圳市政府【发布日期】2004.03.25【实施日期】2004.04.01【时效性】现行有效【效力级别】XP10深圳市人民政府关于发布《深圳市城市规划标准与准则》的通知（2004年3月25日深府[2004]53号）《深圳市城市规划标准与准则》已经市政府三届一0八次常务会议批准，现予发布。

《深圳市城市规划标准与准则》自2004年4月1日起施行，原《深圳市城市规划标准与准则》（SZB01－97）同时废止。

为了便于正确理解和执行有关条文规定，将《深圳市城市标准与准则条文说明》一并印发，请认真参照执行。

《深圳市城市规划标准与准则》由深圳市人民政府解释。

1 总则1.0.1 为实现建设国际化城市的目标，促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划条例》第三章第十二条以及其它相关法律和法规的规定，制定本标准与准则。

1.0.2 本标准与准则以国家和广东省的有关规范及标准为依据，参照市场经济发达地区同类技术标准与准则，并结合深圳市城市发展的目标要求和实际情况制定。

1.0.3 在深圳市行政区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应按本标准与准则执行。

1.0.4 深圳市城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省和市现行的有关法律、法规及其它强制性标准的规定。

1.0.5 本标准与准则解释权属深圳市人民政府。

2 城市用地分类与标准2.1 城市用地分类2.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。

2.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其它相关因素。

2.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分11大类、53中类、80小类。

2.1.4 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。