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五角场综合分析题目：假设你代表一家实力雄厚的投资公司，希望到五角场商圈投资。
请利用ＰＥＳＴ分析法，对五角场的商业环境进行分析。
你会选择进入哪个行业？请利用五力模型分析该行业的竞争情况。
PEST分析从当年的设立开发建设办公室，到如今的规模初成，上海东北角的“市级副中心”五角场建设已过去了10年光景。
伴随着五角场地区万达商业广场的正式对外，当地的商业氛围终于开始成型，预计到2010年，整体五角场环岛地区的现代商业商务中心将基本建成。
可以预想到的是，上海杨浦区二手房市场也将水涨船高，成为上海整体市场的又一亮点。
但相比地处市区西南角的老牌市级副中心徐家汇，五角场虽然在规划上似乎更有优势，实则却互有利弊。
下面我们将对五角场商业环境进行浅析：政治法律环境五角场地区隶属于杨浦区管辖。
自上海90年代初响应党中央国务院“开发开放浦东”号召，利用政策优惠的契机，大力发展经济，大力加强基础建设以来，五角场一直作为一个“城市级副中心”定位不断地规划、发展、改进。
无论是上海市政府还是杨浦区政府都将五角场地区的经济、文化、商业环境建设等多方面进行一定的政策倾斜。
近几年最典型的是成立五角场经济园区，为入驻企业提供大量优惠及税收减免政策。
诸如：◆为入驻的企业为理工商,企业代码,税务登记等证照实行一条龙服务,并免收园区服务费。
◆为入驻的企业免费提供种类服务,积极为企业排忧解难,并免收园区管理费◆对已经在外区注册经营的企业,重新变更迁入我园区的,免收服务费◆为扶持入驻园区的企业,对年创地方税(即:营业税,增值税25%,所得税40%)在5-25万元以内的,返回30%;年创地方税总额在25-50万元以内的,返回35%; 年创地方税总额在50万元以上的,返回40%作为企业扶持发展基金奖励给企业.◆为进一步扶持入驻园区的科技类企业, 对年创地方税的返回不设底数,其上限可突破50%,作为企业扶持发展基金奖励给企业.◆对有特殊贡献的企业或年创地方税总额突破200万元以上的企业,可实行一事一议,适当加大奖励系数.……其实，正是这些政府政策的大力支持，外加不断地改善周边交通环境、加强基础设施建设，造就了今日之五角场。
城市规划案例上海杨浦区江湾五角场上海杨浦区江湾五角场是上海市的一个重要城市规划案例。
江湾五角场是一个历史悠久的地区，曾经是上海市为数不多的工业基地之一，但近年来通过城市规划和发展，已经成为上海市新的商贸、文化和居住中心。
江湾五角场的城市规划在2000年开始，经过了十多年的建设和发展，目前已经初步建成。
规划的主要目标是将江湾五角场打造成为一个以商业和文化为主导的核心区域，同时也注重提升居住环境和保护历史文化遗产。
在商业方面，江湾五角场已经建成了多个大型购物中心、商业街和高层写字楼，成为上海市的购物和商务中心之一、其中五角场商业街是最有代表性的地标建筑之一，保留了历史建筑的风格，同时结合现代化的商业设施，吸引了大量消费者和商家。
另外，规划中还注重了绿色环保，建设了多个公园和绿地，提供给市民和游客一个休闲娱乐的场所。
在文化方面，江湾五角场也注重保护历史文化遗产，并推动文化创意产业的发展。
五角场历史文化风景区保留了大量历史建筑，如五角场图书馆、江湾体育馆等，这些建筑不仅本身具有历史价值，同时也承载着上海市的历史记忆。
此外，规划中还建设了文化艺术中心、艺术街区等，吸引了众多艺术家、设计师和文化创意企业落户，推动了文化创意产业的繁荣发展。
在居住环境方面，江湾五角场注重提升住宅区的品质和便利性。
规划中建设了多个高品质的住宅小区，注重绿景和人居环境的打造。
此外，规划中也考虑到交通便利性的问题，建设了多条地铁线路和公交线路，方便市民出行。
总的来说，江湾五角场的城市规划案例成功地将一个工业基地转变为商业、文化和居住中心。
通过保护历史文化遗产，建设高品质的商业和住宅区，提供便利的交通设施，江湾五角场成为了一个宜居、宜业、宜游的地区。
随着城市规划继续发展，江湾五角场将继续吸引更多的人们前来生活、工作和旅游。
五角场写字楼供给分析报告目前写字楼产品在价格层面已经出现了较大的下调幅度。
新入市项目受到购房者关注，这些楼盘中不乏出现5万元/平方米以内的高性价比楼盘。
随着写字楼销售情况持续向好，新推出的楼盘也越来越多，尤其是一些品牌开发企业更加积极参与到竞争中去，不断创造并引领市场需求。
预计明年上半年的整体销量会有所增长。
五角场写字楼供给分析报告，据最新统计数据显示：截至2013年9月30日，全市甲级办公用房竣工面积达134.8万平方米，同比2012年增加3.6%；本年累计投资完成额为109.7亿元，同比增加13.4%。
从数据可看出，甲级办公用房行业虽然规模增速放缓，但是行业依旧保持良好态势。
“十二五”期间，我国各地政府投资兴建的甲级办公用房将继续对中小型写字楼产生强烈冲击。
五角场写字楼供给分析报告。
五角场位于上海市杨浦区的东南部，毗邻黄浦江、内环线，总占地面积26平方公里。
该地区交通便利，拥有铁路、水运、航空等优势条件。
轨道交通10号线横穿五角场，五条主干道纵贯五角场地区。
写字楼和其他商业建筑一样，都属于一种重复使用率很低而且难以自然更新的固定资产，这就决定了它具备一般住宅类物业（如商铺）不具备的特点—租赁稳定性差。
一旦进驻企业撤离或由于政策因素变化导致某个企业迁移，那么物业所在区域未来几年内的承租能力及区域经济景气程度均会遭遇巨大打击。
除此之外，五角场商务氛围尚处于起步阶段，写字楼物业在供应量方面还没有形成充足、连续的梯队，导致该地区的商务市场表现仍相当活跃。
随着“五角场金融城”概念逐渐深入人心，中央商务区核心地带正快速崛起，整体形象初见端倪。
五角场目前吸纳众多跨国集团落户，全球500强企业总部中有27家落户五角场，共同组成了该地区“国际客厅”的顶级配置。
根据中国房地产指数系统（ CRIC）对全国15个核心商圈20大热门商圈的统计显示，2010-2011年度中国北京市五角场商圈，荣膺“全国十大高端商务聚集区”称号，且排名第三。
上海五角场地块项目汇报一、项目概况1、地块位置：位于上海市政府规划的副商业中心——五角场东南角，两面临街，地块现为南京政治学院上海分院用地。
2、实际出让面积：23333平方米，合35亩。
3、规划用地性质：商业、办公4、出让方式：竞价转让这是军队向社会公开转让的第一块土地二、位置示意三、规划指标除沿街临时商业用房暂未拆除外，其余现已达到净地条件，最终以净地交付。
（十）交地状况93,332（九）地上总建筑面积（㎡）120（八）建筑限高（M）30%（七）绿地率40%（六）建筑密度：41></a>.0（五）容积率竞价（四）出让方式23,333（35亩）（三）实际出让面积23,522.9（35.3亩）（二）总用地面积商业、办公（一）用地性质四、地块实景（一）四、地块实景（二）四、地块实景（三）四、地块实景（四）四、地块实景（五）五、商业环境（一）概况地块处于上海新兴商圈——五角场商圈的中心位置，地块两面临街，正对中心广场，中心位置上现无大型电器商城，杨浦区计划将这一区域打造成上海新的徐家汇，上海市“十一五”商业规划也将其列入五个重点建设的都市副商圈之一，目前随着万达商业广场、百联又一城等一批商城的开业，商业氛围正逐渐形成。
（二）社会背景1、人口据统计资料，扬浦区常住人口约120万左右。
2、人流量整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，日流量达50多万人次的。
3、消费能力地块附近有复旦大学、财经大学、同济大学等10多所著名高等院校，靠近上海科技产业园，在开发中的江湾新城将成为上海新的富人聚集区。
这里具有巨大的消费潜力。
（三）商业环境示意图东西南大润发卖场百安居苏宁黄兴店黄兴路四平路淞沪路大西洋百货百联万达商业广场国美（万达影城二楼2000 ㎡）永乐（万达地下商城1000㎡）国美（春申江家具城一至二楼经营面积5000㎡）东方商厦宏图三胞国权路政通路沿街商铺国和路邯郸路国美（一至二楼，经营面积5000 ㎡）国顺路双向四车道项目地块赛博数码中环绕城公路高架北下沉广场翔殷路（四）商圈特点：1、商业局部密集度高，商圈范围小现有商业密集在五角场下沉式广场周围，商圈区域范围相对较小，单位面积的商业强度较高，通过下沉式广场的地下通道，人流可在这五块区域间自由流动。
所在区域整体规划（此章节由王诗卉负责整理编辑）一、五角场大区域的规划定位创智坊商业综合体位于创智天地中，地处上海杨浦区五角场区域。
对于创智坊的形成建造，离不开对其所在区域的整体规划的分析。
1、区域位置五角场，因其周围有五条主干道而得名，它们分别是邯郸路、淞沪路、翔殷路、四平路和黄兴路。
该板块坐落于上海东北角，指的是三门路、政立路以南，国和路以西，内环线以北的杨浦区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。
区域内集中了复旦、财大等上海主要高等院校，是上海的文化教育中心。
规划中的五角场核心地区，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。
2、规划定位虽然五角场的发展晚于徐家汇，但在规划起点上要高于当时的徐家汇。
随着外环线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发、翔殷路隧道工程等一系列有利于杨浦区大发展的市政工程的建设，五角场地区的整体区位优势已经凸现，未来五角场的发展潜力将不亚于徐家汇。
和徐家汇有所不同的是，五角场的开发并非是单一的商业中心，而是和构筑以复旦、同济等名牌高校为重点的综合性大学城相结合，形成校区、知识产业园区、现代生活社区和商业商务区融为一体，相互呼应的发展新模式。
3、总体区域优势五角场副中心的区位优势尽显，商办楼物业市场直逼徐家汇。
按照规划，五角场地区将建成上海城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心。
该区域规划范围是：邯郸路、翔殷路以北，殷高路以南，淞沪路两侧，总占地面积218公顷。
五角场开发的第一轮锣鼓就是建设与城市副中心相匹配的“商业商务区”：创建以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心；以科教为特色的现代服务业集聚区；以繁荣繁华为标志的市级商业中心。
五层立体交通五角场呈现的五层立体交通网络:由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线五层立体构筑而成。
地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。
