土地招拍挂后的土地金融资金短缺研究

土地出让金管理中存在的问题和建议李先俊 杨勉秀*摘要：随着房地产投资迅猛发展，土地出让金逐渐成为地方财政收入的重要支撑。

各级政府虽然能够贯彻落实国家土地管理和调控等政策，逐步规范国有土地使用权交易和出让金收支管理，但一些地方依然存在违规以租代征而擅自将农民集体土地变为建设用地、违规减免造成土地出让金流失，甚至挪用征地补偿资金等诸多问题，严重影响了土地市场的健康发展。

本文针对土地出让金征收、管理和使用中存在的问题，从建立健全监督制约机制、加强出让金及土地供应管理、严肃查处以租代征以及挤占挪用出让金等违法违规行为、加强被征地农民社会保障、严格落实土地出让金收支两条线制度等五个方面就如何解决目前土地出让金存在的问题提出建议。

关键词：土地出让金　问题　原因　建议近年来，随着房地产投资迅猛发展，地方建设圈地盛行，土地出让金逐渐成为地方财政收入的重要支撑。

随着土地市场机制的逐步建立，各级政府虽然能够贯彻落实国家土地管理和调控等政策，逐步健全土地市场管理制度，强化国有土地使用权供应和出让金征收使用管理，改进征地补偿安置工作，逐步规范国有土地使用权交易和出让金收支管理，但审计发现，一些地方依然存在违规以租代征而擅自将农民集体土地变为建设用地、违规减免造成土地出让金流失，甚至挪用征地补偿资金等诸多问题，严重影响了土地市场的健康发展，应引起各级政府的重视。

一、存在的问题一是以租代征，擅自将农民集体土地变为建设用地。

以租代征是近年来凸现的一种违法新形式。

所谓“以租代征”，就是通过租用农村集体土地进行非农业建设或扩大建设用地规模。

国务院明确规定政府不得随意侵占农民耕地挪作他用，近年又提出确保耕地面积底线不得突破，要“严把土地闸门”。

但是不少地方政府依然巧立名目违规转让土地，采用以租代征方式绕开了农用地转用严格的审批程序和土地征收审批手续，规避了征地补偿安置、履行耕地占补平衡和缴纳新增建设用地土地有偿使用费等法定义务。

一旦企业破产或经营困难，农民的租金将没有保证，而已经用于非农业建设的土地短期内无法恢复耕种，直接给农民生产生活造成影响，或者给当地政府形成支付压力，甚至影响社会稳定。

简析土地一级开发融资模式方面存在问题及建议[整理]土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。

一、土地一级开发办法因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。

现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：办法一：一二级联动开发办法。

因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。

这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。

房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。

但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。

该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

办法二：彻底政府操控办法。

彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。

该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。

这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。

其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

办法三：政府和法定安排协作办法。

经验推广土地收购储备是土地征用与土地储备两个概念的结合，是政府为更好的履行自身职能而开展的一种管理工作。

目前，随着我国城市化进程加快，土地使用制度改革逐渐深化，土地收购储备工作的原有环境发生变化，对各地区政府单位而言，如何建立、完善土地收购储备制度成为政府工作的重点内容。

而从当前土地收购储备工作的实际情况来看，受多方面因素影响，各地区在土地收购储备中存在问题，影响了土地管理工作的正常开展，本文将以此基础，对土地收购储备工作的相关内容做进一步分析。

1土地收购储备工作的动因1.1土地收购储备是促进土地市场化改革的关键相关学者在通过研究发现，我国土地市场化改革存在大量划拨土地的背景下起步但又是在对城镇增量土地的改革中通过实行土地出让制取得突破的。

在实际操作过程中，一旦土地出让取得成功，则会形成城市内部大量经营性存量划拨土地市场化的基本模式。

但在这种特殊模式的影响下，经营性土地存量划拨土地使用者在土地经营、管理方面具有优势，这对土地的市场化改革产生影响。

在这种情况下，若没有政府的干预，则会导致经营性存量划拨土地市场化改革的困难重重。

同时，面对市场诱致性的土地市场化改革中存在的局限，各地方政府在实践中开始尝试通过发挥以政府为主导的市场化改革方式，而这种改革方式的核心，就是完成土地收购储备，通过国家的行政手段，强制性回收土地使用者所占有的划拨土地的使用权。

在这种改革模式的影响下，能够为政府创造足够的收人。

因此，在土地市场化改革的大背景下，我国土地收购储备是与土地市场化改革相匹配的一种改革方式，具有必要性。

1.2土地收购储备是完善土地使用制度的要求目前，我国土地市场化改革的主要目标，就是将所有存量、新增的经营性土地纳人有偿转染的范畴中，实现政府对目标土地资源的高效管理。

一般认为，我国城镇地区在土地转让过程中，明确了土地出让主体的唯一性，所有需要初次进人。

级市场的土地都需要以政府收回后予以统一出让。

在这种情况下，政府需要集中一级土地供应权，并按照相关规定统一完成一级土地市场供应工作。

浅谈现行土地“招拍挂”运作机制的弊端及完善举措我国的土地“招拍挂”制度是在2004年8月31日开始正式实施，到现在已经有六七年的时间了，和以前的土地划拨制相比，“招拍挂”制度更为简单、公开和透明，在一定程度上有效遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等一系列人为的干扰市场行为，净化了土地市场，推进中国土地市场化进程，较好地维护了公共利益；同时，由于土地施行“招拍挂”制度，所得资金很多都用于拆迁安置，这也能在一定程度加速城市改造的速度，但是经过几年的实践，也暴露出一些负面的效应，需要调整和完善。

土地“招拍挂”虽然减少了土地出让中的一些不透明和腐败问题，但在土地规划，土地价格和交易的公平等方面，存在着诸多的问题，特别是，在地方政府垄断土地供应的情况下，仍然避免不了“招拍挂”中的腐败问题。

特别是，由于土地“招拍挂”奉行价高者得的准则，一方面，土地财政绑架了地方政府，地方政府在高地价带来的财政收入的诱惑下，通过人为调控土地供应，追求地价最大化，地方政府土地出让收益年年创新高，2005年为5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。

2008年房地产市场不景气，但仍收获9600亿元，2009年达到1.59万亿元，“招拍挂”不仅使地方政府获得不菲的土地收益，也强化了政府与企业利益同盟；另一方面，开发商在高价拿到土地之后，为了保证自己的利润，必然推高房价。

同时，在高地价的诱惑下，地方政府在土地供应的时候，必然大幅度压缩经济适用房、廉租房等保障性住房的供地比例，也会人为减少低价商品房的土地供应。

以2009年的官方数字为例：2009年，全国土地出让总价款达1.59万亿元人民币，同比猛增六成有余。

其中，住宅用地供应7.6万公顷，同比增加38.8%。

在住宅用地中，普通商品住宅用地供应6.4万公顷，同比增加36.9%。

这意味着，保障性住房的用地占全部住宅用地的比例不到可怜的10%。

而这正是土地“招拍挂”制度下，一方面是全国房地产的一团红火，另一方面却是保障性住房门前冷落的主要原因。

土地收购储备工作中存在的问题及对策土地是国家公共资源，土地收购储备工作是指政府和企业为了保障城市和国家的发展战略和需求，根据法律规定和相关程序，通过收购、储备等手段保障未来土地发展需要的资源。

但是在实际执行中，其存在诸多的问题，本文将就这些问题进行分析，并提出相应的对策。

一、存在的问题1. 土地收购成本高。

因为随着城市化进程的加快，需要收购的土地面积越来越大，且地理位置越来越好，使得土地价格上涨明显，使得土地收购的成本也在不断提高。

2. 资金压力大。

土地收购需要大量的资金投入，对于一些规模较小的企业或者政府部门而言，缺乏充足的资金投入，难以完成土地收购工作。

3. 地方政府收益面窄。

在土地收购储备过程中，地方政府面临着税收和建设基金减少的情况，导致财政收入面临压力。

4. 土地流转难。

由于土地使用权属于非常具有私人化特征的资产，因此土地流转中存在的一些市场、制度等方面的障碍，使得土地的流转难度较大。

二、解决对策1. 采用多种方式降低收购成本。

政府和企业可以尝试购买一些廉价的土地，或者通过开展拍卖、交易等方式降低土地收购成本。

2. 加大对资金投入的支持。

政府可以通过制定财政政策或者金融政策，提高对土地收购和储备的资金支持力度，包括为企业和地方政府提供低息贷款、开展信贷保障等措施。

3. 改变地方政府财政收益结构。

政府可以开展相关税收政策和财政转移支付制度，提高地方政府在土地收购中的财政收益，以降低经济压力。

4. 转变土地流转机制。

政府可以完善相关规章制度，通过降低土地流转的费用、简化手续、提高流转效率等方式，加大对土地流转的支持力度。

三、结论土地收购储备工作对于未来的发展是非常重要的，在实际执行过程中，存在一些问题，需要政府和企业加以解决。

通过增加资金支持、改变财政收益结构、降低土地收购和流转的成本和费用，可有效地降低土地收购储备工作所面临的问题，提高土地收购储备效率，保障城市和国家的发展需要。

土地出让收入下降的原因近年来，土地出让收入呈现下降的趋势，这一现象引起了广泛关注。

那么，土地出让收入下降的原因是什么呢？本文将从多个方面分析，探讨土地出让收入下降的原因。

城市土地供应减少是导致土地出让收入下降的重要原因之一。

随着城市化进程的加快，土地需求量不断增加，而可供出让的土地面积却有限。

一方面，城市化进程中，大量土地被用于建设住宅、商业和基础设施等领域，导致供应减少；另一方面，由于土地资源有限，城市土地供应受到了限制，导致土地供应量不足。

因此，城市土地供应减少是导致土地出让收入下降的重要原因之一。

土地市场竞争激烈也是土地出让收入下降的原因之一。

随着经济的快速发展，土地资源成为各方争夺的焦点。

在土地市场上，各类企业、开发商、投资者等竞相争夺土地使用权，导致土地出让价格上涨。

然而，由于土地供应减少，土地市场竞争激烈，导致土地出让收入下降。

此外，土地市场的不规范也是导致土地出让收入下降的原因之一。

在一些地方，土地出让过程中存在着腐败行为、权力寻租等问题，导致土地出让收入流失，进而使土地出让收入下降。

宏观调控政策的调整也是导致土地出让收入下降的原因之一。

宏观调控政策的调整会直接影响土地市场的供需关系和价格走势。

例如，政府出台限制房地产市场发展的政策，限制购房和投资房地产，导致土地市场需求减少，从而影响土地出让收入。

此外，宏观调控政策的调整还会直接影响土地出让的价格和土地使用权的期限，进而影响土地出让收入的水平。

土地市场的规范化程度不高也是导致土地出让收入下降的原因之一。

在土地市场上，存在着信息不对称、交易不透明等问题，导致土地出让收入下降。

例如，土地出让过程中，有一些地方政府不公开土地出让的信息，导致竞争者无法及时获取相关信息，从而影响土地出让收入。

此外，土地市场的交易流程繁琐、手续复杂，也增加了土地出让的成本和风险，进而导致土地出让收入下降。

土地出让收入下降的原因主要包括城市土地供应减少、土地市场竞争激烈、宏观调控政策调整以及土地市场规范化程度不高等。

土地收购储备工作中存在的问题及对策土地收购储备工作是指国家或企业为了未来的发展规划和土地利用需求，在适当的时间和地点，以合理的价格进行土地收购及储备的过程。

而在实际的工作中，土地收购储备工作存在着一系列的问题，这些问题严重影响了工作的顺利进行和土地资源的合理利用。

需要对这些问题进行深入了解，并提出相应的对策，以便更好地推动土地收购储备工作的进行。

1. 土地资源浪费问题：在土地收购储备工作中，存在一定程度的资源浪费现象。

一些企业或政府机构未能充分考虑土地的利用价值和未来的发展需求，盲目进行土地收购储备，导致大量土地资源被浪费。

2. 土地收购成本高问题：土地收购储备工作中的成本问题一直是一个值得关注的焦点。

在一些地区，土地收购成本居高不下，使得企业或政府机构在进行土地收购储备时面临着巨大的经济压力。

3. 土地使用权纠纷问题：在一些地区，土地使用权纠纷问题较为严重。

由于土地所有权、使用权、转让权等法律规定不够明确，导致土地收购储备工作的进行受到一定的制约，进而影响了土地资源的合理利用。

4. 土地开发规划不合理问题：一些地方在进行土地收购储备工作时，未能充分考虑土地的自然特征和社会需求，导致土地开发规划不合理，进而影响了土地资源的合理利用。

5. 土地资源环境保护问题：在当前环境保护意识日益增强的背景下，土地收购储备工作中存在一定的资源环境保护问题。

一些地方在进行土地收购储备时未能充分考虑土地的生态环境问题，导致资源环境遭受一定程度的破坏。

针对以上问题，应采取以下对策加以解决：2. 优化土地收购成本管理：在进行土地收购储备工作时，应优化土地收购成本管理，加强成本控制，降低土地收购的成本，提高土地收购的效益。

3. 健全土地使用权制度：应加强土地使用权的确权登记工作，完善土地使用权的法律制度，加强土地使用权的保护，减少土地使用权纠纷的发生。

三、结语土地收购储备工作是一项涉及国家和企业长远发展的重要工作，其影响范围和影响程度都是非常广泛的。

土地收购储备工作中存在的问题及对策随着城市化进程的加速和经济发展的不断推进，土地资源越发显得宝贵与重要。

因此，土地开发和利用是各级政府和企业的重要工作内容，而土地收购也是土地资源开发利用的基础，具有至关重要的作用。

近年来，土地储备工作出现了一些问题，给相关工作带来了不小的困难，本文将分析这些问题并给出解决对策。

问题一：土地收购价格高昂在土地资源日益紧缺的背景下，市场土地价格不断上涨，土地收购价格也不例外，这给土地收购及其储备工作带来了巨大的财务压力，导致投资效果严重变差。

解决对策：制定科学的价格标准和政策政府和企业应该结合实际情况，制定科学的土地收购价格和政策，切实降低土地收购成本。

而在此过程中，还应当侧重保障农民和村民的利益，避免因收购而导致社会稳定问题的发生。

问题二：土地资源利用过多且重复随着城镇规模的不断扩大和人口的逐步增加，社会对土地资源的需求不断增加，土地储备也就成为当下的重要问题。

但是，由于缺少合理规划，并且往往单打独斗，多种资源法都没有发挥出应有的效果。

解决对策：建立科学的规划体系政府和企业应该增强规划意识，将土地资源的利用和开发纳入整体规划，并制定详细的土地使用计划和相应的实施细则，以实现资源的有效利用。

除此之外，政府和企业应该采取合作、协调等方式加强资源整合，调配优质、土地资源，避免重复建设的问题出现，提高土地资源的利用效率。

问题三：农民观念受限，阻碍土地收购土地收购的实施常常面对农民拥有土地的拒绝或强硬反对，主要是由于农民普遍缺乏土地资源价值意识，且土地本身与农民生活密切相关，非常难以直接将土地所有权从农民手中征收，形成一定的压力。

解决对策：提高农民的土地资源保护和利用意识政府和企业应该采取拉动农民利益和教育欺诈这两种策略来提高农民的土地资源保护和利用意识。

其中，拉动农民利益包括增加征地补偿、发放代价补偿等方式，教育欺诈则包括对农民进行政策宣传、法律法规普及等工作，让农民了解土地资源价值和土地收购的合法性，增强他们对土地储备工作的理解和支持，协调土地所有权人和土地利用者之间的关系。

土地招拍挂出让中的问题和策略研究摘要：文章以土地招拍挂出为核心展开研究，根据对土地招拍挂出让问题与优化意义、土地招拍挂出让中问题出现的原因的分析，总结完善的解决策略，目的在于推动土地招拍挂出让的发展，实现真正的公平公正。

关键词：土地招拍挂；土地管理；廉政建设；监督机制土地招拍挂出让中是国家土地管理调整的重要政策。

结合土地所有权创新以及国家对使用权、所有权分离的要求，积极打造二级运行模式。

其中一级、二级分别代表土地使用权，通过有限期的形式，政府将土地使用权出让，从而形成二级市场。

由此避免土地资源应用中的浪费现象，并且能够将土地产权更加明确，真正实现公开、公正的转让土地使用权。

但是土地招拍挂出让中的问题逐渐出现，如果得不到及时解决，将会影响到土地使用权转让的公平性。

根据对当前房地产开发市场的调查，结合土地招拍挂与其的关系，积极开展良性互动，优化土地招拍挂出让模式。

一、土地招拍挂出让问题与优化意义（一）土地招拍挂让出问题分析土地招拍挂出让已经初具规模，尤其是一级市场的建立，为国家土地规划以及使用创造了有利条件。

但是土地招拍挂让出实施中依然存在问题。

尤其是从房地产角度出发，出现土地招拍挂的实施影响了房价的舆论。

对于这种现象必须端正态度，及时进行优化。

具体土地招拍挂出让中的问题主要集中在制度方面，具体如下：1、监督机制不够完善，影响到土地招拍挂出让的公平性与公正性，尤其是地方政府、官员之间对于土地处理目标不一致，权利之间出现冲突等，如此不仅不能实现土地资源的充分利用，甚至还会为国家收益带来损失。

2、土地招拍挂出让期间，相关制度有待完善。

制度在实际执行中不能确保所有市场运作均做到有法可依、有章可循，如此不仅会造成市场运作混乱，甚至威胁土地资源各方面的利益。

3、土地标价方面没有具体标准，频繁在标价中将价格无上限太高，不仅价格会受到公众质疑，同时也会引发关于公平公正方面的矛盾，老百姓对价格的承受能力有限。

4、土地储备方面存在失效现象，甚至出现严重的土地投机现象。