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容积率修正系数确定容积率修正系数是指用于计算城市建筑容积率的修正系数，它需要依照当地的规划和土地利用状况进行确定。
容积率修正系数的确定影响着城市的规划建设和土地利用，因此，其重要性不言而喻。
本文将讨论如何确定容积率修正系数。
容积率是指建筑在地块上占据的总面积与地块面积之比，通常用于计算土地的使用效率。
容积率修正系数的主要作用是根据城市建筑规划和其他特殊情况对容积率进行调整，反映出城市容积率的实际使用情况。
容积率修正系数的确定需要根据以下几个因素来进行考虑：1.城市规划和土地利用的要求城市规划和土地利用是容积率修正系数的主要考虑因素，因为这些因素可以决定容积率的最大值。
城市规划要求不同，修正系数确定也要相应发生变化，如在现代化城市建设中，规划要求绿化率要高，所以容积率也会相应的下降，而在一些老城区或是人口密集的区域，容积率修正系数会相应的升高，以适应市区内的繁忙人群活动需求。
2.建筑用途和种类建筑的用途和种类也是考虑容积率修正系数的因素，因为不同的建筑用途和种类会产生不同的空间需求和功能要求。
例如，商业用途的建筑需要更多的空间来展示和出售商品，而住宅用途的建筑则需要更多的居住空间。
不同的建筑类型和功能要求可以影响容积率调整系数。
3.土地使用状况土地的使用状况是容积率修正系数的另一个重要因素，包括土地的地形、地貌、土地属性等。
道路、河流等城市基础设施也会对修正系数的确定产生影响。
例如，如果一块地地形复杂或土地属性不良，那么需要采用比较严格的修正措施，以确保该地区的建筑在先容量上没有超标或过度使用，而且要确保安全稳定，特别是在雨季或地震多发地区。
如果一块土地平整且易于得到使用许可，那么可以采用较为宽松的容积率修正系数。
4.市场需求和投资预期市场需求和投资预期也是影响容积率修正系数的重要因素之一，因为这些因素将直接影响到一个城市的房地产市场和经济发展状况。
如果市场需求较大，修正系数则要相对较高，以满足市场的需求，吸引更多的投资；而如果投资预期较低，则修正系数通常会降低，以减少投资风险，避免过度开发。
试论城市规划中合理容积率的确定在城市化水平日益提高的背景下，要想进一步优化城市规划，就需要采用更加先进、合理的规划方式，其中容积率是目前常用的手段之一。
基于此，本文将分析当前城市规划中合理容积率存在的问题，并以明确容积率与各方面的关系、掌握影响容积率的因素为切入点，深入探究确定城市规划中合理容积率的基本方法，旨在能够通过定量经济分析明确城市规划所需的各项参数，提高容积率精准程度，为推动城市化进奠定基础。
标签：城市规划；容积率；城市环境前言：容积率起源于西方国家，这是土地规划管理的重要指标，随后在我国的城市规划中引用，基于这一前提使政府与开发商之间形成了“博弈”的关系，而城市规划师则是该关系中的协调者、平衡者。
但实际上，规划师在工作中受自身工作能力、各方压力等因素的影响，会随意设定规划中的容积率，严重影响了城市规划的合理性，破坏城市环境。
由此说明，以合理的方式确定容积率对于城市规划的重要性。
1、城市规划中合理容积率存在的问题在城市化逐渐加深的背景下，城市规划显得尤为重要，并且受容积率的直接影响。
目前，容积率的确定主要存在以下几方面问题：（1）缺乏合理方法。
如今城市规划就是将土地的经济利润提高，但是很多规划师并没有打破传统的思维模式，并且忽视量化分析，限制了土地效用的发挥；（2）未认识到容积率与城市规划各方面的关系，主要包括城市环境、城市地价与开发利润，如果未认识到其中的关系，就会影响结果的精确性。
2、城市规划中合理容积率的确定2.1明确容积率与各方面的关系首先，容积率与城市环境。
城市环境所涉及的范围较广，其中主要受容积率的影响。
具体而言，容积率与城市环境的关系如下：（1）开发强度。
土地的开发强度与容积率的大小有着直接的关系，但是土地开发强度的上限是有限制的，主要是因为城市环境的实际承载力有限，如果容积率的数值增加，那么土地开发商就会加大开发力度。
在这一背景下，城市就会产生人口密集等问题，进而增加公共设施的压力，不利于城市稳定的发展。
浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。
本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。
关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。
本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
控制性详细规划中容积率的合理确定——以昆山老城改造为例段兆广摘要：容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。
本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小；并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用，以期对容积率的确定提供指导。
关键词：控制性详细规划，容积率，经济分析，昆山老城1 引言容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。
一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。
作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。
它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。
控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。
其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。
容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。
容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。
基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。
2 目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题2.1 以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。
如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。
⼀、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某⼀宗地内，房屋的总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑⾯积与宗地⾯积的⽐值。
容积率的⼤⼩反映了⼟地利⽤强度及其利⽤效益的⾼低，也反映了地价⽔平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采⽤的⼀项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性： （⼀）容积率表达的是具体“宗地”内单位⼟地⾯积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表⾯⼀块有确定边界、有确定权属的⼟地，其⾯积不包括公⽤的道路、公共绿地、⼤型市政及公共设施⽤地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映⼟地的具体利⽤强度，宗地间才具有可⽐性。
（⼆）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有⼀定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底⾯积与宗地⾯积之⽐。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑⾯积相等时，三者之间的关系可表⽰为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正⽐例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价⽔平。
⼈们购买⼟地使⽤权的⽬的是为了对⼟地进⾏开发，建设房屋。
房屋的单⽅开发成本＝房屋单⽅造价＋楼⾯地价＋税＋费 楼⾯地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑⾯积＝⼟地单价／容积率 因此，楼⾯地价⽐单位地价更能准确地反映地价的⾼低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在⼀般情况下，⾼容积率可以提⾼⼟地的利⽤效益，但建筑容量的增⼤，会带来建筑环境的劣化，降低使⽤的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值? ⼆、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作⽤机制可抽象概括为两个⽅⾯：⼀是通过影响⼟地收益来影响地价，⼆是通过影响⼟地供求关系影响地价。
收益机制很⼤程度上决定了⼟地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产⽣波动，决定了⼟地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
容积率的测定与应用现代城市的建设离不开房地产的投资与开发，而容积率是衡量房地产开发与城市用地利用效率的一个指标。
正确测定容积率能够确保房地产开发效益、合理规划城市用地，本文将分析容积率的测定方法和应用。
一、容积率的定义和作用容积率是指在一定区域内允许建筑体积与用地面积的比值，通俗来说，就是允许房屋占据的空间相对于土地面积的大小。
容积率是城市规划的重要指标之一，它可以反映城市用地的利用效率、保护城市环境和资源、维护群众利益，因此，它不仅对房地产开发有着重要意义，对城市发展也具有深远影响。
二、容积率的测定方法容积率的测定成本比较低、测定周期短，通常可以通过以下几种方法来进行：1、基于建筑规划图建筑规划图是最直观、最基础的容积率测定方法，它通常包括房间分布、面积、层数、高度等信息，可根据图纸尺寸、比例以及房屋类型来计算容积率。
2、基于空间数据实时分析随着信息技术的发展，大量的空间数据被收集、处理、存储和分析，使容积率的测定更加精确和高效。
这种方法通过对城市的高分辨率影像、地形图、交通网络以及人口、经济等数据进行分析，可以得出精确的容积率测量结果。
3、基于实物设备目前市场上也有专门的容积率测量设备，能够快速测量建筑物实际占地面积、高度、层数等参数，并计算出精确的容积率，尤其适合对一些特殊建筑或地形的容积率进行测定。
三、容积率的应用容积率可被广泛应用于城市规划、房地产开发、建筑设计等领域。
1、规划时容积率可用于城市空间规划，通过合理规划容积率来提高城市用地利用率，增加城市可持续发展，防止城市过于拥挤和环境污染。
2、开发时在房地产开发时，容积率是开发商设计初始的基础，开发人员可以掌握容积率的测算，用于开发开发面积的预估、预测和评估。
3、建设计算时在建筑设计中，容积率的测定可以协助工程师设定结构和建筑面积的最佳组合方案，避免设计过度或过低。
总之，容积率是衡量城市规划、房地产开发和建筑设计效率的重要指标，正确计算容积率需要进行科学、准确、全面的测算和分析。
基于经济分析的容积率指标确立
摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。
美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。
容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。
关键词：容积率；经济分析
Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests.
Key words: volume rate; economic analysis
“容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。
由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。
对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。
容积率的社会性
如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp
式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。
P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。
在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。
这反映了容积率的社会性。
容积率的经济性
在考虑房屋的售价时，容积率可以下公式表达：
FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl）
式中：Pc—建筑总售价；Rc—单位建筑面积售价。
对于某个具体的项目Sl不变，Sc在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。
如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。
现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。
容积率的环境性
把反映环境质量的相关指标进行变换，可引申出下式：
FAR= Sc/Sl=（Sb×N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N
式中：Sb—建筑占地面积；N—平均层数；Dc—建筑密度；Dg—绿地率；Dp—停车场覆盖率；Ds—空地比例。
N=平均层高/高度
这一公式反映了容积度跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。
同样，在建筑层数不变的条件下，容积率与建筑密度成正比，而跟绿地率、停车场覆盖率及人地比例呈反向变化。
容积率影响因素分析
容积率作为一个城市规划控制指标，它受城市规划的影响是显而易见的，也是最直接的。
城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距（日照间距、安全间距等）及开放空间的地块中所占比例的大小等等（如绿地率）的规定，都会影响容积率的取值。
同样，如果容积率过高，就会导致人口密度增大，交通流量过高，突破城市合理的环境容量，引起环境质量恶化。
因而容积率的最高极限也不应该超过城市合理环境容量的限制。
此外，建筑高度、体量等方面的限制，也会影响容积率的变化，对土地利用的不同限制，也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。
经济分析下的容积率计算（投入产出计算方法）
5.1 计算方法
为分析方便，各种成本以每平方米用地上投入的费用计算。
土地开发成本主要由以下几个方面构成。
（1）城市土地出让地价P（元／平米）。
包括土地出让基准地价P1。
（2）建安成本P4。
包括前期工程费、建筑土建费、建筑设备及安装费、管理费等。
开发的房产所选用的结构类型直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000~1200元/m²；而25层左右的高层建筑，一般选用框架—剪立墙结构，造价在1800~2000元/m²左右。
（3）基础设施费P5。
基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。
（4）开发费用P6。
包括管理费用、销售费用、财务费用等。
累计以上四项，得出房地产公司在用地上的总投入如下：（P1+P4+P5+P6）。
房地产开发公司的总产出为：S×FAR×A（S为房地产销售价格，FAR 为容积率，A为总用地面积）。
由于开发总投入×利润率=总产出－总投入，通过公式变形，最低经济容积率的计算可采用如下公式：
FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S
其中P1—土地出让基准地价；P4—建安成本；P5—基础设施费；P6—开发费用；
R：法定利润；S：销售价格。
5.2 最低经济容积率计算
土地出让基准地价居住950/m²（工业480元/m²，商业1124/m²），建安成本900元/ m²，基础设施费居住160元/m²（商业服务188/m²，工业68元/m²），开发费用1000元/ m²。
（部分数据参照已建成的香树湾居住小区）。
法定利润按照沈阳市同等开发建设利润统计得出，居住用地开发建设基本利润率为30%。
以沈阳市皇姑区北部经济区为例，参照沈阳市蒲河新城范围内居住开发用地售价，经济区居住用地售价暂定为3000元。
