最高院判例：买卖合同判例规则

最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案号：（2015）新民一初字第2号来源：最高人民法院第十五批指导性案例第72号2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。

对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案号：（2011）民提字第144号来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。

最高院关于房屋买卖合同司法解释最高院关于房屋买卖合同司法解释
第一条买卖合同的基本信息
本合同由以下双方签订：
甲方（出售方）：
姓名/名称：
身份证号码/营业执照号码：
地址：
电话：
乙方（购买方）：
姓名：
身份证号码：
地址：
电话：
第二条各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任
1.甲方身份：出售方；权利：房屋产权；义务：依法将房屋产权转让给乙方；履行方式：签订买卖合同，将房屋所有权
证照交付给乙方；期限：合同约定；违约责任：依法承担赔偿责任。

2.乙方身份：购买方；权利：获得房屋所有权；义务：支付购房款项；履行方式：签订买卖合同，按时支付购房款并接受房屋交付；期限：合同约定；违约责任：依法承担赔偿责任。

第三条需遵守中国的相关法律法规
本合同各项内容均需遵守中国的相关法律法规，包括但不限于《物权法》、《合同法》等。

第四条明确各方的权力和义务
1.甲方应按照约定交付房屋、产权证等；
2.乙方应按照约定支付购房款并接受房屋交付，并办理权属变更手续；
3.如另有约定，应当遵守有关约定。

第五条明确法律效力和可执行性
本合同为各方共同签署的法律文件，具有法律效力，如有争议应依法解决。

第六条其他
本合同中如有未尽事宜，双方应本着平等协商的原则进行解决，并签订补充协议，补充约定相应的内容。

各项条款符合法律要求，本司法解释自发布之日起执行。

最⾼⼈民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释(2012年3⽉31⽇由最⾼⼈民法院审判委员会第1545次会议通过，根据2020年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。

⼀、买卖合同的成⽴第⼀条当事⼈之间没有书⾯合同，⼀⽅以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，⼈民法院应当结合当事⼈之间的交易⽅式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成⽴作出认定。

对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权⼈名称，买卖合同当事⼈⼀⽅以此证明存在买卖合同关系的，⼈民法院应予⽀持，但有相反证据⾜以推翻的除外。

⼆、标的物交付和所有权转移第⼆条标的物为⽆需以有形载体交付的电⼦信息产品，当事⼈对交付⽅式约定不明确，且依照民法典第五百⼀⼗条的规定仍不能确定的，买受⼈收到约定的电⼦信息产品或者权利凭证即为交付。

第三条根据民法典第六百⼆⼗九条的规定，买受⼈拒绝接收多交部分标的物的，可以代为保管多交部分标的物。

买受⼈主张出卖⼈负担代为保管期间的合理费⽤的，⼈民法院应予⽀持。

买受⼈主张出卖⼈承担代为保管期间⾮因买受⼈故意或者重⼤过失造成的损失的，⼈民法院应予⽀持。

第四条民法典第五百九⼗九条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专⽤发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出⼝检疫书、原产地证明书、使⽤说明书、装箱单等。

第五条出卖⼈仅以增值税专⽤发票及税款抵扣资料证明其已履⾏交付标的物义务，买受⼈不认可的，出卖⼈应当提供其他证据证明交付标的物的事实。

最高院关于买卖合同司法解释
最高法院关于买卖合同司法解释，是指最高法院对买卖合同相关法律适用和解释的文件。

该解释是根据我国现行《中华人民共和国合同法》以及其他相关法律法规的规定，总结和归纳了司法实践中对买卖合同争议案件的处理原则和方法。

最高法院的买卖合同司法解释主要包括以下几个方面的内容：
1. 合同成立和效力：解释了合同的成立条件、形式，以及合同效力的认定和终止条件。

2. 合同内容和履行：解释了合同的内容范围，包括交付时间、地点、方式等具体要求，以及合同履行的标准和要求。

3. 合同变更和解除：解释了合同变更和解除的条件和程序，以及违约责任的承担原则和范围。

4. 合同争议解决：解释了买卖合同争议案件的管辖和适用法律的原则，以及争议解决的方式和程序。

最高法院的买卖合同司法解释对于司法实践具有重要指导意义，可以帮助法官在处理买卖合同争议案件时，正确适用相关法律规定，维护合同当事人的合法权益，促进买卖合同的顺利履行。

借用公司合同章签订买卖合同最高院案例执行法人工作任务的人员因其身份、持有印章以及其他行为能够表示其代表法人的,法人应当承担相应责任。

相对人提供的证据足以证明其有理由相信有关人员能够代表法人的,印章真伪并无鉴定必要。

吕某因工程需要向某涂料公司购买进口涂料,后发现进口涂料存在质量问题,遂与涂料公司协商处理。

涂料公司法定代表人的儿子王某持涂料公司印章,与吕某签订赔偿协议书。

后因涂料公司未支付赔偿款,吕某遂诉至法院。

涂料公司辩称双方不存在买卖合同关系,王某无权代表公司对外签订协议,赔偿协议中印章系假章,申请法院对印章真伪进行鉴定。

法院认为,涂料公司系家族企业,王某曾多次代表涂料公司与吕某签订合同、欠条等,相对方吕某有理由相信其能够代表涂料公司签订赔偿协议书,故涂料公司应当承担相应责任。

至于印章真伪,因不足以推翻王某构成表见代理的事实,并无鉴定必要。

买卖交易活动中,交易相对人应当尽到合理注意义务,尤其要注意对行为人是否具有授权等进行必要审查。

对公司而言,应当加强人员管理,避免因公章管理不规范、授权制度不健全导致公司人员对外假借公司名义签订合同承担责任。

案例2网络交易中,出卖人以严重低于商品价值的不合理价格标价并自行刷单,虽然不具有以标价进行交易的真实意思,但在买受人不知情在线购买、出卖人确认交易的情况下,应当认定买卖合同成立。

因出卖人拒绝履行合同,买受人要求出卖人承担违约造成的可得利益损失的,人民法院应予支持。

某能源公司在某网络交易平台上发布空气能热水器销售信息,标价为1元/台。

甲某发现该信息后,前后分四次下单,共计订购20台热水器,能源公司对订购信息予以确认,并登记该商品已发货。

后甲某因未收到货物遂将能源公司诉至法院。

一审中,能源公司辩称标价系工作人员失误操作所致,但在二审中,经法院调查后发现,能源公司实际存在刷单行为。

法院认为,网络交易具有特殊性,维护交易安全应为首要价值取向,购买方在遵守网络交易规则前提下的购买行为,其信赖利益应当受到保护。

买卖合同背靠背条款最高院案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：买卖合同是商业活动中常见的一种合同，在买卖合同中约定的各项条款对双方的权利和义务具有法律效力。

但在实际操作中，很多买卖合同并不仅仅只有一份，而是包含了多份背靠背的合同。

这种形式的合同是为了方便各方的操作和管理，但在发生纠纷时也会给法院的裁决带来一定的困难。

最高人民法院曾就买卖合同中的背靠背条款作出过一些裁决，为相关行业提供了一定的指引。

其中比较有代表性的案例是一起关于买卖合同背靠背条款的纠纷案件。

该案件中，甲方和乙方签订了一份大宗商品买卖合同，合同规定了双方的权利和义务，包括交货、付款等内容。

在合同中还规定了双方可以在合同生效后的一定时间内进行多次衍生合同的签订，这些衍生合同也称为背靠背合同。

在合同履行过程中，甲方发现乙方在履行合同过程中存在违约行为，拒绝继续履行背靠背合同。

乙方则认为甲方在签订背靠背合同时已经知晓了其经营状况，应当继续履行合同。

经过审理，最高人民法院判决认定，买卖合同背靠背条款的约束力应当具有相对独立性，即使在主合同中存在一方违约的情况下，背靠背合同仍然应当继续履行。

但在特殊情况下，如果买卖主合同的约定与背靠背合同的内容存在明显矛盾或无法协调的情况下，应当根据具体情况来进行裁决。

这一裁决为买卖合同背靠背条款的约束力提供了一定的法律依据，为相关合同纠纷的解决提供了一定的指导。

在实际操作中，各方在签订买卖合同时应当谨慎对待背靠背条款的约定，确保所有合同的内容都能够清晰明确，避免发生不必要的纠纷。

在合同履行过程中，一旦发现对方存在违约行为，应当及时采取相应的法律手段，以维护自身的权益和合法权益。

第二篇示例：在商业活动中，买卖合同是一种常见的合同形式，用于规范买卖双方的权利义务关系。

在买卖合同中，常常会涉及到背靠背条款，即一方与多方分别签订的合同，其中的内容互为前提条件。

背靠背条款在商业活动中起到了重要的作用，但也容易引发争议。

最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则 1. 如果房屋买卖合同被认定无效，那可别傻乎乎地不知道自己能主张损失赔偿啊！比如说，小明买了套房子，结果合同无效了，这时候他难道不应该去索要自己的损失吗？
2. 你想想看，明明合同无效了，自己遭受了损失，还不去争取赔偿，那不是太亏了吗？就好比小李，遇到合同无效，那肯定得讨要个说法呀！
3. 要是因为对方的原因导致合同无效，你说不找他赔偿说得过去吗？就像小张遇到的情况，对方过错导致合同无效，他当然要去力争赔偿啦！
4. 合同无效后主张损失赔偿，这是天经地义的呀！就如同小王在这种情况下，理所当然地去追求自己应得的呀！
5. 当房屋买卖合同无效时，不主张损失赔偿难道不是对自己的不负责吗？比如说小陈的例子，他怎能不维护自己的权益呢？
6. 难道合同无效了，自己之前的投入就白白浪费了吗？这可不行啊！就像小赵那样，合同无效后就得赶紧去要赔偿！
7. 大家可要记住了，房屋买卖合同无效后主张损失赔偿是很重要的呀！比如老孙遇到了，他肯定不会善罢甘休的呀！
结论：最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿是有明确裁判规则的，这是对当事人合法权益的保障，大家遇到相关情况一定要据理力争，维护自己应得的利益。

最高院农村房屋买卖合同纠纷案例咱就先讲这么一个最高院处理过的农村房屋买卖合同纠纷的案子。

有这么个情况，老张是个城里人，他呢，在农村游玩的时候，觉得农村那小房子特别有韵味，就跟村里的老王商量，想买下老王的房子。

老王呢，想着自己也打算去城里跟儿子住了，这房子空着也是空着，就和老张签了房屋买卖合同，老张付了钱，美滋滋地就把房子给“拿下”了。

可过了几年，这农村的地价啊，房价啊，蹭蹭往上涨。

老王心里就开始不平衡了，觉得自己当时卖亏了。

于是呢，老王就跟老张说：“咱这合同不行，农村的房子卖给你个城里人，这违反规定，得把房子还我。

”老张肯定不愿意啊，他觉得这合同都签了，钱也付了，房子他也装修了，凭啥说要回就回呢。

这事儿就闹到了法院。

基层法院一审的时候，考虑到这农村房屋买卖确实有一些特殊的规定，像宅基地是集体所有，宅基地使用权是有特定的身份限制的，一般是本集体经济组织成员才能享有。

老张作为城里人，没有这个资格取得宅基地使用权，所以一审法院就判决这合同无效，让老张把房子还给老王，老王呢，把老张买房的钱退回去，同时考虑到老张对房子有装修投入等情况，让老王再给老张一些补偿。

老张那叫一个不服气啊，就上诉了。

到了二审法院，二审法院维持了原判。

老张还是觉得自己冤得很，最后就一路上诉到了最高院。

最高院在审理这个案子的时候呢，就综合考虑了很多方面。

虽然说从法律规定上讲，宅基地的特殊性质确实对农村房屋买卖有限制，老张不是本村村民，这合同在这方面存在问题。

但是呢，最高院也考虑到了公平原则和诚实信用原则。

老张买这房子的时候，是双方你情我愿的，而且老张在这房子上投入了不少钱，如果就这么简单粗暴地让老张走人，好像也不太公平。

不过呢，农村房屋买卖涉及到农村集体土地的管理和农村的稳定等大问题。

最后呢，最高院还是维持了原来合同无效的判决。

但是呢，最高院强调在处理这种案子的时候，对于老张这种善意购买者的权益要尽量合理地保护，比如在补偿的数额上要充分考虑到他的各种损失。

买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）买卖合同案例（法院支持违约金日万分之八至日千分之二）本律师注：2012年年底——2013年5月期间，有一个买卖合同案件办理得比较成功。

有三点值得提一提：一是违约金高。

根据我国现有的法律，违约金的支付比例没有一个明确标准，有日万分之二点一的、有银行同期贷款利率的、有银行逾期贷款利率罚息的、也有银行同期贷款利率四倍的，司法实践中一般日万分之四至日万分之五的比较多。

但本人代理的该案件至起诉之日按照日万分之八计收，后期按照日千分之二计收，且获得法院一审判决的支持【案号（2012）宝民二（商）初字第1932号】。

二是结案快。

诉前调解、一审2次开庭、二审开庭，一共用了半年时间。

三是没有让对方苦肉计得逞。

对方为了延期付款打二审，一审时对日千分之二的违约金诉请未予以反驳，他们可能估计法院不可能判那么高，同时为二审改判埋下伏笔。

二审时【案号（2013）沪二中民四（商）终字第529号】，本律师提供了古今中外诸多法理与案例，迫使对方主动和解。

结果164万多元的货款、大半年时间，违约金定格为60万元。

附：一审代理词与二审代理词。

民事代理词(一审）尊敬的审判长：根据法律的规定，本人接受上海TX混凝土有限公司（以下称原告）的委托，担任原告与上海LD建设（集团）有限公司（以下称被告）因买卖合同纠纷诉讼一案的原告代理人。

现就本案违约金计算数额发表补充意见，供法庭评议时参考：一、根据法律规定，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。

《合同法》第114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

”就本案而言，混凝土行业普遍存在垫资现象，整个行业几乎都是负债经营，拆借资金的利息行情价在月息3分左右（即日千分之一左右），为了及时偿债，原告有关负责人被迫变卖了部分房产。

因此，日万分之八到日千分之二并不能构成“过分高于”的情形。

二、根据合同约定及双方当事人意见，本案违约金应介于日万分之八至日千分之二之间。

最高院买卖合同司法解释篇一：最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释最高院关于审理买卖合同纠纷的若干司法解释第四十六条本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。

第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

合同法第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。

对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

（第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

）篇二：最高人民法院买卖合同司法解释最新最高人民法院民二庭负责人就《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》答记者问时间：20XX-06-0610:14:00来源：人民法院报作者：打印文章发送给好友0[提要]6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）。

可以说，《解释》的公布和实施，对于保护买卖合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济公平交易秩序，都具有十分重要的意义。