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酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。
《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。
目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。
伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。
但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。
一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。
主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。
所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
物业运营 Proper ty Operations一、酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
作为物业管理从业人员，不应机械地单从宇而上理解，更应理解其实质内涵。
1.采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。
物业服务资金使用支出以后，实际决算确定的数额才是物业服务费用。
2.物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。
因为这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。
酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。
固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。
无论按比例还是固定数额提取，物业管理企业所得酬金的绝对数额都要符合市场行情，由合同双方——业主和物业管理企业通过商务谈判约定。
3.酬金制定义中有这样一句表述:除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。
其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。
“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定:如果合同约定要全部支出的，当然要“全部”支出;如果合同约定是有节余的，那就“不需全部”支出;如果合同约定增加支出的，还要“超额”支出。
4.节余由业主享有，节余资金留在账户上仍是物业服务资金。
而不足由业主承担，并不等同于立即向业主增收，必须在征得业委会或业主大会同意的情况下，采取几种处理方式一是向业主增收，决算确定后直接向业主补收;二是用其他公益性的收入来贴补不足部分;三是在下一个预算年度中摊销。
二、包干制和酬金制优、缺点分析1.包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，适合小型的物业管理公司。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况卜，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。
酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较,对酬金制的运用作一些探讨.一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中,对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价,酬金制的定价方式实质是成本定价。
关于中大修费用,《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异,故就此问题不进行讨论。
二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。
包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。
（一)包干制的核心优势主要表现在:包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
因此,这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。
在商业社会中，企业是经济动物,盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。
这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
酬金制与包干制两种收费模式比较讲解在很多行业，尤其是服务行业，收费模式成为影响企业盈利的一个重要因素，而酬金制和包干制是常见的收费模式。
在本文中，我们将对这两种收费模式进行比较讲解。
1. 酬金制酬金制是一种根据工作量和工作效果来确定薪酬的制度。
在酬金制中，员工的工资是由其工作表现及业绩大小决定的，且与企业所获得的利益息息相关。
从员工角度看，酬金制激发了员工工作积极性和竞争性，因为表现优异的员工能够获得更多的奖励。
但是，酬金制也具有很多问题。
1.1 优点：1.1.1 激励员工酬金制可以激励员工更加努力地工作，因为工作表现越好，就能获得越高的报酬。
这将激励员工更好地为企业效力，提升企业绩效。
1.1.2 明确薪酬酬金制明确了员工的薪酬范围，使员工更加清楚自己的工作责任，促进员工与企业保持长期的合作关系。
1.2 缺点：1.2.1 稳定性差员工的薪酬随着工作量和业绩的变化而变化，在月末薪酬会出现不稳定和不确定的情况，可能会导致员工心理萎靡，产生摆脱酬金制的想法。
1.2.2 长期增长受限酬金制的薪酬增长取决于员工的工作表现，不能像固定薪酬体系一样得到长期的保证，对员工个人发展和未来的收入增长也受到局限。
2. 包干制包干制是指员工为完成某任务而获得的一笔固定报酬金额。
在包干制中，企业对任务数量、周期以及质量等方面进行规定，员工根据任务要求来实现完成工作。
尽管包干制可以确保员工获得一定的薪酬，但与酬金制相比，包干制也存在优缺点。
2.1 优点：2.1.1 有利于稳定包干制的固定薪酬可以保证员工在一个月内有稳定的收入来源，通过这种保证可以让员工更加有信心地工作。
2.1.2 更加便捷包干制精确规定了任务内容和报酬，员工只需完成任务，即可获得相应的薪酬。
这种方式更加清晰、明确和便捷。
2.2 缺点：2.2.1 可能导致低效率在一些情况下，包干制可能会导致员工在完成任务时不够高效，因为员工可能只会尽力保证任务完成不出差错，而不会花费更多精力来提高工作效率。
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同按收费标准不同可分为包干制和酬金制物业服务合同。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
1、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。
第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业服务企业进行管理方式创新，节约成本。
2、包干制的缺点首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业服务企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业服务企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；其次，包干制的成本限制，使得物业服务企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；第三，实行包干制的物业服务企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。
3、酬金制的优点首先，酬金制费用更加透明，业主对物业服务企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；其次，物业服务企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于物业管理的专业化；第三，酬金制体现了物业服务企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业服务企业和业主在物业收费方面的矛盾。
4、酬金制的缺点首先，酬金制需要对物业服务企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。
其次，物业服务企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。
物业管理费“包干制”与“酬金制”简析2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》，其中第9条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。
包干制，指收取的物业管理费属于物业公司的经营收入，物业费的盈余和亏损均由物业公司享有和承担。
酬金制，指物业公司在向业主收取的物业管理费中，按约定比例或者金额提取酬金作为物业公司的经营收入，其余全部为物业公司代管的业主共有资金，全部用于物业服务合同约定的支出。
物业费结余由业主享有，物业费不足由业主承担。
“包干制”与“酬金制”简要对比1、财务透明度不一致酬金制下，除过物业公司酬金外的物业费，是业主的共有资金。
物业公司必须公布物业服务资金的年度预决算，且至少每半年公布一次收支账目。
同时，业主委员会有权就物业费的收支情况开展审计。
包干制下，物业公司只需按照《物业服务合同》的约定履行服务职责，物业费由物业公司支配，业主无权检查其使用情况。
可见，酬金制透明，物业公司利润固定；包干制易于操作，物业公司利润不固定，存在盈亏。
2、监督信任度不一致酬金制下，业主享有较大的物业管理日常监督权利，对物业费的财务管控和业务监督责任较多，必须有强有力的业主委员会参与实施。
包干制下，业主充分信任物业公司，无需操心物业费的使用。
物业公司全权负责物业费的支配、盈亏，业主仅对现场业务服务提出质询。
综上简要对比，酬金制与包干制各有利弊，应当依据项目具体情况进行选择合适方式。
我们认为：如委托品牌优势较为突出的物业服务企业提供服务，或者项目未成立业主委员会，推荐使用包干制。
如委托处于成长期的物业服务企业提供服务，或者物业费标准较高，明显存在盈余，则适合酬金制。
同时，特别需要强调的一点是：实行酬金制的物业项目，物业管理费不是物业公司的收入，是业主的AA制筹集资金，不存时下经常报道的物业公司涨价之所。
这个法律概念还未深入人心，需要业主树立清晰的认识。
包干制和酬金制的利弊分析包干制是一种按照工作量来确定工资的制度。
即员工需要承担完成一定任务量的责任，并根据完成的任务量来获取相应的工资。
酬金制是一种按照完成的产出来确定工资的制度。
即员工需要完成一定的工作目标，并根据实际完成的产出来获取工资。
首先，包干制的优势在于激发员工的工作积极性。
由于包干制是根据工作量来考核工资，员工会有明确的工作目标，并且可以根据自身的工作速度调整工资收入。
这能够促使员工主动地投入工作，提高工作效率。
其次，酬金制的优势在于能够激发员工的创造力和主动性。
酬金制对员工的工作成果进行奖励，这鼓励员工积极思考如何提高工作效率、优化工作流程。
同时，酬金制也能够让员工有更多的主动权，根据自己的能力和经验调整工作方法，增加工资收入。
然而，包干制也存在一些弊端。
首先，包干制容易导致员工的超负荷工作。
由于包干制是根据工作量来考核工资，员工可能会为了增加收入而不断加班加点地完成任务，从而导致身心健康问题。
其次，包干制也容易造成员工之间的不公平感。
由于每个人所承担的任务量不同，工资收入也会有所差异，这可能会引发员工之间的不满和矛盾。
酬金制的一个弊端是容易导致员工的工作压力过大。
由于酬金制是根据完成的产出来考核工资，员工可能会为了追求更高的工资而不断努力，从而导致工作压力过大，甚至影响到身心健康。
此外，酬金制也容易导致员工之间的竞争和利益冲突。
由于酬金制是按照个人产出来确定工资，员工之间可能会为了争夺产出而互相竞争，这可能会破坏团队合作精神，影响整体工作效果。
综上所述，包干制和酬金制都有其优势和弊端。
包干制激发员工的工作积极性，但可能导致超负荷工作和不公平感；酬金制激发员工创造力和主动性，但容易导致工作压力过大和竞争冲突。
在选择合适的工资分配制度时，应综合考虑企业的特点和员工的需求，以确保工资分配能够激励员工，促进企业的可持续发展。
物业管理的包干制与酬金制一、物业服务的两种计费方式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。
实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。
通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。
在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。
由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。
二、包干制和酬金制的优、缺点分析1、包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。
其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。
第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。
酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。
一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。
二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。
包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。
（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。
在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。
这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。
物业服务费的包干制和酬金制比较酬金制与包干制业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。
那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢？近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。
从2006年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。
包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。
管得不好业主们也无法处罚物业公司。
这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。
其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。
举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。
而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。
事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。
从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。
因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。
目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。
酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。
现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。
这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。
从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。
包干制与酬金制的去别及优劣势
一、酬金制与包干制的定义
（1）包干制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
（2）酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、酬金制与包干制的区别
三、物业招投标酬金制与包干制的优劣势
包干制与酬金制优劣比较。
物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析物业服务合同中包干制与酬金制是常见的两种合同形式。
包干制指的是物业服务提供商根据合同约定的范围和服务内容，按照固定的费用向业主提供服务。
而酬金制则是根据物业服务提供商实际提供的服务量和质量，收取相应的酬金。
在比较分析包干制和酬金制的优缺点时，首先要考虑的是业主的需求和对物业服务的期望值。
包干制能够提供稳定的服务费用，有助于业主对物业服务成本进行预算和控制，同时也减少了业主对物业服务提供商的监督和管理。
而酬金制则更加灵活，按照实际的服务量和质量进行计费，能够激励物业服务提供商提供更好的服务，但对业主来说费用较难估计，也需要更多的监督和管理。
其次，包干制和酬金制在风险分担方面有所不同。
包干制通常由物业服务提供商承担更多的风险，无论服务量和质量如何，业主只需支付约定的费用。
而在酬金制下，物业服务提供商承担较少的风险，因为收费是按照实际服务量和质量确定的，如果服务不符合要求或出现问题，业主可以减少支付相应的酬金。
此外，包干制和酬金制在监督和管理方面也存在差异。
在包干制下，物业服务提供商不需要过多的监督和管理，只需按照合同约定的范围和标准提供服务即可。
但对业主而言，要求物业服务商按时提供服务，并对服务质量进行评估和监督。
而在酬金制下，业主需要更多的监督和管理，以确保物业服务商提供的服务量和质量符合要求，并据此确定支付的酬金。
最后，对于物业服务提供商来说，包干制和酬金制都有不同的利润模式。
在包干制下，物业服务提供商能够通过合理的成本控制和优化管理来获取稳定的利润。
而在酬金制下，物业服务提供商可以通过提供更好的服务质量和增加服务量来提高收入和利润，但也需要承担更高的成本和风险。
综合来看，包干制和酬金制各有其优势和适用场景。
包干制适用于业主对物业服务成本有较严格控制要求、对服务量和质量要求相对稳定的情况。
而酬金制则适用于要求较高的业主，对服务量和质量有较高要求，并且愿意承担更多的监督和管理责任。
包干制和酬金制的利弊分析This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020“包干制”和“酬金制”的利弊分析和适用范围2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。
《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。
一、包干制模式的利弊分析1、包干制收费模式易于操作，简单便捷目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。
主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算。
所以，目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
2、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。
而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。
科普｜物业管理中的酬金制和包干制之对比有一种奋斗叫自己管家加油邻居们！物业管理中什么是酬金制？和包干制有什么区别呢？快来了解一下吧~定义包干制是业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。
酬金制是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担。
费用构成包干制：物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
酬金制：预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
定价模式包干制：市场定价酬金制：成本定价特点包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准。
量入为出。
酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准。
量出为入。
包干制与酬金制的最大区别，是在于物业管理费性质的不同。
“包干制”是把物业服务的整体作为产品看待，物业服务费用实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格，因此，物业服务费用是物业服务企业的收入。
而“酬金制”仅把物业服务企业输出的管理作为服务产品看待，支付的酬金是这种输出管理的产品价格，物业服务费用仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金，不是物业服务企业的收入。
利弊（对业主来说）包干制（利）：物业管理中，所有费用都由物业服务企业自负盈亏，业主可以省心省力的接受服务。
（弊）：在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。
这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。
酬金制（利）：酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制。
物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。
（弊）：推行酬金制的社会条例不成熟。
酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。
包干制与酬金制第一篇：包干制与酬金制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。
“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。
从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。
酬金制的核心优势主要表现：1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。
2、有利于保护物业管理行业幼稚期的成长包干制的核心优势主要表现在：1、强化成本意识，提高企业生存能力。
2、有利于提高员工素质，促进行业发展。
3、节省监管成本，提高决策和服务效率结论：1、酬金制能帮助物业管理企业在起步阶段的成长与发展。
我国幅员辽阔，经济发展极不平衡，物业管理的发展也是如此，所以，在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区，可采用酬金制，既易于让业主接受，又适合物业管理企业及行业的立足，平稳度过行业的幼稚期。
2、包干制适用于市场化程度较高，物业管理有一定基础的地区。
包干制是市场发展到一定阶段时的产物，其优势远大于酬金制，尤其是在促进进入快速成长期的企业和行业发展方面。
实际上，在物业管理出现最早的深圳，虽然目前的收费方式还称之为佣金（酬金）制，表面看也有佣金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明细，应答业主有关收支的质询，业主可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计等等，但其实质上早已不是佣金（酬金）制的内涵了，第一，在监管问题的实际操作上，绝大多数业主/业委会并没有真正履行其监管的责任，而主要还是依赖物业管理企业的品牌信誉代替繁琐耗费大的监管程序，即使有个别业委会实施了监管程序，在耗费了极其巨大的各类成本之后，并没有实现过程控制的目的，最终导致两败俱伤；第二，目前已没有任何一家企业能真正按照成本进行定价，基本上均采用包干制即市场价进行定价，最典型的案例就是，最初深圳高层住宅的服务费价格整体水平较高，当某几家企业率先将价格降低时，其它企业也先后将收费价格降至与之相同或相近；多层住宅的服务收费价格普遍偏低，企业提供这种服务基本无利可图甚至亏损，但也几乎没有企业独自提高收费价格或由业主补交亏损部分，这种表现几乎就完全是市场的价格机制在自发地起着调节作用，因此，当市场化程度较高，物业管理有一定基础时，应采用包干制。
物业管理酬金制、包干制两种模式利弊分析（物业管理中酬金制与包干制的评估）（一）物业服务费用酬金制1、概念：物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主或建设单位享有或者承担。
2、计提基数：物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。
3、特点：酬金制下，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。
物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，在北京市可以获得全额物业费不上税。
物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。
（二）物业服务费用包干制1、概念：物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
2、特点：包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。
物业合同关系不稳定。
物业管理企业自负盈亏、风险自担、结余归己；物业费与物业服务质量性价比矛盾越来越深，在北京市全额物业费上缴税费。
（三）包干制与酬金制两种物业管理模式对比（1）1、物业费权属酬金制：归业主所有；支出不足或结余均由业主承担或享有包干制：业主支付固定的物业费用，物业费归管理企业所有，盈亏归管理企业享有、承担2、物业费变动情况酬金制：具有相对固定性，使用情况透明，随实际运作变动，在物业合同的规范内浮动。
提取管理酬金是固定的包干制：是固定的，不会因市场短期波动及运作情况而发生变化，其企业利润是变动的3、物业收费方式酬金制：业主或建设单位以物业合同为准可自行收缴，也可以委托管理企业代收包干制：由管理企业自收4、会计主体酬金制：是独立的合计主体，各物业管理项目应独立建账，独立核算包干制：物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理可以独立核算，也可纳入企业统一管理5、物业费收入酬金制：对物业管理企业而言，物业收入仅限于该项目的物业管理酬金包干制：物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业费6、公共收益酬金制：归业主所有，承担收益成本费用支出，按约定给物业管理企业计提酬金包干制：属物业企业创收经营收入，计入利润7、物业费公示项目酬金制：1.物业支出共10项，第9项为管理酬金2.物业经营收入情况共2项，第2项为其他经营收入（停车服务费、租赁、有偿服务收入）3.物业经营收支余额，含3项，即a、上期收支总计结余 b、至本年收支累计结余 c、至本年末业主累计欠费包干制：1.物业支出9项，无管理酬金2.物业经营收入只有第一项，无第二项3.物业经营收支余额仅一项：本年末累计收支余额8、物业财务管理酬金制：按物业合同规定业主或建设单位具有物业费核算权、使用监督权、物业服务决算审核权、酬金拨付权。
“包干制”和“酬金制”的利弊分析和适用范围
2003 年 11 月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。
《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”
所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。
所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。
一、包干制模式的利弊分析
1 、包干制收费模式易于操作，简单便捷
目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。
主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延误现象，从经济学角度考虑，并不划算。
所以，目前大部分的住宅小区还是实行包干制。
2 、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营
包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。
这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。
而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。
事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。
目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进 OA 、 ERP 系统、采用无纸化
办公等方式，规范对内管理、对外服务流程，不仅提升了服务质量，而且高效快捷，极大了提高了企业的竞争力。
3 、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势
《物权法》明确赋予了业主自我管理或委托管理的选择权，也赋予了业主选择这家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。
在这种市场竞争越来越激励的今天，实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。
只有当业主对物业管理企业充分信赖，才有可能不对具体的管理详情做过多干涉。
从这个意义上说，包干制有利于鼓励企业创造品牌价值，发挥品牌优势。
作为相对简单便捷的收费方式，包干制方便了物业管理企业的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。
在包干制下，物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，对应收的物业服务费用拥有所有权，可以自行支配，业主及业委会无权检查其使用情况，这样容易造成双方信任感不强。
同样，包干制的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。
现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此，而对物业管理企业（尤其是住宅型物业管理企业）最大的负面报道也多在于此，这也是酬金制日前备受推崇的主要原因。
二、酬金制模式的利弊分析
1 、酬金制更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制
物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。
采用酬金制，较之包干制，更有利于业主行使自身权利。
业主（业委会）可以检查每笔物业管理费用支出的明细，而物业管理企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行，且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。
这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业，而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业，充分显示了其主体地位。
2 、酬金制适当减轻企业税负，有利于小企业或幼稚期企业发展
目前的税法规定，成本不计税，管理费计税。
也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。
而包干制下，整个物业管理费都需要交税。
一般来说，付给物业管理公司的服务费约占整个物业管理费的 10% 左右，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税钱，这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展无不裨益。
酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、主业代表大会），实非易事。
此外，业委会或业主的监管无形中增大了物业管理的成本。
毕竟不论是在业主中，还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计，都是有成本的；而且物业管理企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。
事实上，就中国物业管理目前的状况来看，人们的认知并不多，更谈不上深入的了解和研究，所以其对物业管理实行有效性监管的力度还是不得不让人置疑。
三、包干制模式和酬金制模式各自的适用领域
包干制模式和酬金制模式各有利弊，必须依据具体情况分别适用。
笔者公司所辖物业项目中，住宅类项目实行包干制，刚接手的还处于幼稚期的写字楼项目实行酬金制，以化解成本风险，而已经较为成熟的 5A 级写字楼项目则实行包干制，通过规范管理控制成本进而盈利。
故笔者认为：
1 、品牌优势较为突出的物业管理企业，针对市场化程度较高的物业项目，适合采用包干制
品牌优势突出的物业管理企业，完全可以凭借自身的品牌优势，在市场化程度较高的项目上，实行包干制。
所谓市场化程度较高，首先是指所在地区的物业管理市场较为成熟，可以由市场自发的调节物业管理费用的价格，如深圳、上海等地。
其次，市场化程度较高，指的是业主最关心的服务质量问题完全可以通过市场进行监管。
同时，该市场上物业管理企业的自身素质较强，业主的甄别物业管理企业的水平较高，企业和业主双方彼此信任，较少发生矛盾。
唯有如此，包干制才能充分发挥其简单便捷、节约成本、激励企业发展的优势。
2 、处于幼稚期的企业或者业主结构合理的项目（尤其是非住宅型项目），适合采用酬金制
幼稚期的企业采用酬金制，可以避免资金流转困难、经营亏损等一系列风险。
这是因为，酬金制中的物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签订了物业服务合同，几乎不存在该种服务销售不出去的风险，故其经营风险小至可以忽略不计。
虽然酬金制下的利润率不高，但能确保企业永远处于盈利状态，最低限度的保证了企业的简单再生产可以循环下去，为刚起步的企业提供了发展的基本保证。
而对于业主数量适中、业主层次较高的项目而言，采用酬金制也恰到好处。
尤其是业主较为集中的中高档写字楼项目，采用酬金制在维护业主权益的同时，也加速了物业管理企业的规范化运作，为打造优秀物业管理企业创造了条件。
3 、住宅类物业项目可依据企业规模和业主环境，具体选用包干制或酬金制
对于住宅类物业，由于与生俱来的复杂性，加上业主身份、水平、层次等方面的差异，物业管理企业可以依据具体情况适用包干制或酬金制。
目前，北京大多数小区采取的还是包干制的收费方式。
但北京市建委表示，“刚建的小区和使用很多年以后的小区，需要维护的范围肯定不一样，需要的费用也不一样。
所以花多少交多少的收费方式，更公平。
”也就是说，酬金制还是将来住宅类物业项目的发展趋势。
北京中保第一太平戴维斯物业管理有限公司刘建荣。
