物业服务合同中包干制与酬金制的比较分析

酬金制与包干制两种收费模式比较2003 年 11 月, 国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》 (以下简称《办法》。

《办法》第九条提到:“ 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”所谓包干制, 指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的, 物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。

所谓酬金制, 指的是在预收的物业服务资金中, 按约定比例或者约定数额, 提取酬金支付给物业管理企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

可见, 包干制的定价方式实质是市场定价, 而酬金制的定价方式实质是成本定价。

目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等城市的物业管理企业在非住宅物业管理的项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也在一定程度上解决了收费难的问题。

但综合来看,包干制与酬金制各有利弊,物业管理企业应根据具体情况合理选择。

一、包干制模式的利弊分析(一包干制模式的优势1 、包干制收费模式易于操作,简单便捷目前, 很多物业管理项目, 尤其是住宅物业管理项目,大多采用包干制。

主要缘于包干制简单易行, 以住宅小区为例, 在包干制的模式下, 业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务, 而在酬金制下, 大额公共支出需经业委会 (或业主大会或主业代表大会讨论通过, 由于业主 (或业主代笔数量较大, 不仅众口难调, 可能存在意见不一的情况,而且短期内召集所有业主(或业主代表也非易事,极有可能出现延误现象,从经济学角度考虑,并不划算。

所以,目前大部分的住宅小区还是实行包干制。

物业运营 Proper ty Operations一、酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

作为物业管理从业人员，不应机械地单从宇而上理解，更应理解其实质内涵。

1.采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。

物业服务资金使用支出以后，实际决算确定的数额才是物业服务费用。

2.物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。

因为这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。

酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。

固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。

无论按比例还是固定数额提取，物业管理企业所得酬金的绝对数额都要符合市场行情，由合同双方——业主和物业管理企业通过商务谈判约定。

3.酬金制定义中有这样一句表述:除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。

其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。

“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定:如果合同约定要全部支出的，当然要“全部”支出;如果合同约定是有节余的，那就“不需全部”支出;如果合同约定增加支出的，还要“超额”支出。

4.节余由业主享有，节余资金留在账户上仍是物业服务资金。

而不足由业主承担，并不等同于立即向业主增收，必须在征得业委会或业主大会同意的情况下，采取几种处理方式一是向业主增收，决算确定后直接向业主补收;二是用其他公益性的收入来贴补不足部分;三是在下一个预算年度中摊销。

二、包干制和酬金制优、缺点分析1.包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，适合小型的物业管理公司。

其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况卜，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等工作，简便易行。

物业服务包干制和酬金制的区别及费用涵盖内容
一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，
物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3. 物业管理区域清洁卫生费用；
4. 物业管理区域绿化养护费用；
5. 物业管理区域秩序维护费用；
6. 办公费用；
7. 物业管理企业固定资产折旧；
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9. 经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、结合本项目如采用包干制收费方式的费用涵盖内容：
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较,对酬金制的运用作一些探讨.一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中,对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价,酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用,《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异,故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征,即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一)包干制的核心优势主要表现在:包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此,这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物,盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

酬金制与包干制两种收费模式比较讲解在很多行业，尤其是服务行业，收费模式成为影响企业盈利的一个重要因素，而酬金制和包干制是常见的收费模式。

在本文中，我们将对这两种收费模式进行比较讲解。

1. 酬金制酬金制是一种根据工作量和工作效果来确定薪酬的制度。

在酬金制中，员工的工资是由其工作表现及业绩大小决定的，且与企业所获得的利益息息相关。

从员工角度看，酬金制激发了员工工作积极性和竞争性，因为表现优异的员工能够获得更多的奖励。

但是，酬金制也具有很多问题。

1.1 优点：1.1.1 激励员工酬金制可以激励员工更加努力地工作，因为工作表现越好，就能获得越高的报酬。

这将激励员工更好地为企业效力，提升企业绩效。

1.1.2 明确薪酬酬金制明确了员工的薪酬范围，使员工更加清楚自己的工作责任，促进员工与企业保持长期的合作关系。

1.2 缺点：1.2.1 稳定性差员工的薪酬随着工作量和业绩的变化而变化，在月末薪酬会出现不稳定和不确定的情况，可能会导致员工心理萎靡，产生摆脱酬金制的想法。

1.2.2 长期增长受限酬金制的薪酬增长取决于员工的工作表现，不能像固定薪酬体系一样得到长期的保证，对员工个人发展和未来的收入增长也受到局限。

2. 包干制包干制是指员工为完成某任务而获得的一笔固定报酬金额。

在包干制中，企业对任务数量、周期以及质量等方面进行规定，员工根据任务要求来实现完成工作。

尽管包干制可以确保员工获得一定的薪酬，但与酬金制相比，包干制也存在优缺点。

2.1 优点：2.1.1 有利于稳定包干制的固定薪酬可以保证员工在一个月内有稳定的收入来源，通过这种保证可以让员工更加有信心地工作。

2.1.2 更加便捷包干制精确规定了任务内容和报酬，员工只需完成任务，即可获得相应的薪酬。

这种方式更加清晰、明确和便捷。

2.2 缺点：2.2.1 可能导致低效率在一些情况下，包干制可能会导致员工在完成任务时不够高效，因为员工可能只会尽力保证任务完成不出差错，而不会花费更多精力来提高工作效率。

一、概念释义：
根据国务院《物业管理条例》和江苏省、苏州市有关物业管理的相关文件，物业服务计费方式分为包干制和酬金制两种形式：
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。

酬金制与包干制物业管理收费模式比较本文主要从概念与性质、内容与特征、基本理论等方面对这两种收费制进行比较，对酬金制的运用作一些探讨。

一、物业管理服务收费酬金制与包干制概念及其内涵在《物业服务收费管理办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。

“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。

从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。

关于中大修费用，《物业服务收费管理办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

”也就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故就此问题不进行讨论。

二、物业管理服务收费酬金制与包干制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。

包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文对两种制度的核心优劣进行比较。

（一）包干制的核心优势主要表现在：包干制下，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。

因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。

在商业社会中，企业是经济动物，盈利的追求有着与生俱来的渴望，如果限制了其对盈利的追求，就丧失对其激励和约束作用，企业就如同人体的机理坏死一样，终将萎靡不振。

这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业管理合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。

⼩区物业管理中物业费包⼲制与酬⾦制的区别⼀、包⼲制1、包⼲制的定义：　是指由业主向物业管理企业⽀付固定物业服务费⽤，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实⾏包⼲制的，物业服务费⽤的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包⼲制的特点 （1）企业在服务与利润夹缝中⽣存 由于才⽤包⼲制，企业的收⼊是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。

降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。

致使业主满意度降低，影响⾃⾝声誉。

要想获得⾼的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业⾯临⽣存危机。

（2）节省监管成本，提⾼决策和服务效率⼆、酬⾦制1、酬⾦制定义酬⾦制是指在预收的物业服务资⾦中，按约定⽐例或者约定数额，提取酬⾦⽀付给物业管理企业，其余全部⽤于物业服务合同约定的⽀出，结余或者不⾜均由业主享有或者承担。

实⾏酬⾦制的，预收的物业服务资⾦包括物业服务⽀出和物业管理企业的酬⾦。

、酬⾦制的特点：　2、酬⾦制的特点：（1）“酬⾦制”更加有利地保护了业主和物业公司双⽅的利益 酬⾦制模式克服了“包⼲制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项⽬越多、服务质量越⾼，所⽀付的成本相应也越⾼。

在“包⼲制”模式下，物业管理企业⼲得越好，挣得就越少。

这样⼀来，许多物业公司往往以降低服务⽔平、减少服务项⽬来获取更多的利润，损害了业主的利益。

长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被⼴⼤业主炒掉。

⽽“酬⾦制”下的“酬⾦”是物业管理企业获得的收⼊。

“酬⾦制”不会混淆业主与物业管理企业的收⼊，从⽽避免业主的收⼊被侵占。

（2）酬⾦制加⼤了物业服务运作过程中的财务透明度，⼤⼒推动了物业⾏业的市场化进程 采⽤酬⾦制的物业管理企业在接管某⼩区时，要向业主委员会和业主⼤会提交详细的服务期间物业服务费⽤的财务预算。

在预算中明确服务区域内的组织架构，⼈员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资⾦，进⽽预算出每平⽅⽶的物业服务费⽤，经过业主⼤会同意后，形成书⾯合同加以实施。

□一、包干制1、包干制的定义：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润2、包干制的特点(1)企业在服务与利润夹缝中生存由于才用包干制，企业的收入是固定的，要想获得更多的利润，只有降低成本。

降低成本的直接后果可能是减低服务质量，使服务质量达不到约定标准。

致使业主满意度降低，影响自身声誉。

要想获得高的业主满意度，则会增加成本，减少企业利润，增加企业经营风险，使企业面临生存危机。

(2)节省监管成本，提高决策和服务效率二、酬金制1、酬金制定义酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

2、酬金制的特点：(1)“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益酬金制模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。

在“包干制”模式下，物业管理企业干得越好，挣得就越少。

这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。

长期如此，必然导致服务质量不到位，物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。

而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。

“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

（2）酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。

在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。

物业服务费的包干制和酬金制比较酬金制与包干制业主聘请物业公司提供物业管理服务，需要签订一份合同。

那么这个合同究竟是应该酬金制的，还是包干制的呢？近几年，这个问题渐渐成为一个焦点话题。

从2006年上海组织相对规模较大的研讨会至今，酬金制与包干制的优劣已经在很多物业人和一部分业主中间获得共识——酬金制可以做到业主与物业公司“各就其位、相得益彰”，而现行的包干制却总是将二者关系导向“两败俱伤”。

包干制是业主交钱，却不知道这些钱到底用作了什么，去了哪？就是说物业公司只是承诺把小区管好，但是这笔钱如何花怎么花就不告诉业主。

管得不好业主们也无法处罚物业公司。

这种关系，是建立在所谓的“信任”和“权威”的基础上的，但信任和权威不可持续维持，故这种业主们只有交钱的业务、没有知情权、更没有决定权的制度很快就走入死胡同。

其实，这种制度在设计的初期就注定是短命的。

举个“包干制”的简单例子，业主们给物业公司100万元钱用于小区管理，物业公司怎么用我都不知道，既无知情权也无裁判权。

而“酬金制”则是我给物业公司100万元钱用于小区管理。

事先约定好，其中10万元钱是物业公司的工资，其他90万元钱物业公司都得明明白白地花在小区里。

从发展趋势来说，“酬金制”必将取代“包干制”。

因为，前者制度关系中，物业费并非就是物业公司的钱，而是物业公司替全体业主来管、来用的。

目前北京市要求物业公司每年必须公示账目，其实这就基本相当于终结了“包干制”。

酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费，业主可以控制每一分钱的使用；其二使业主能够自己合理安排消费（即进行预算时，哪些方面可以多支出一点，哪些方面能够节省一些，减少不必要的浪费）。

现我国绝大多数物业公司实行的是包干制。

这种方式对打的弊病是：在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高，也就是说，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。

从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长物业服务企业“偷工减料”的行为发生。