武汉房地产市场面面观

按照我国建筑市场的传统分类，原本就　没有绝对意义上的房地产开发企业；住宅　建设这一块的供应工作，被隐含在“民用建　筑”的范畴中。在计划经济的环境里，住房　是以福利方式，按有形与无形的条件在从　业单位内部进行分配的，根本无当今意义　上的供应与需求的市场可言。因为长时间　的供给短缺所累积的住房欠账，使人们对　“房子”的企求仅限于有个能安身的“窝”。　于是，“鸽子笼”、“火柴盒”、亭子间、简易房　｛　ｔ　ｔ　ｌ　ｆ　＿１　ｔ｜　Ｖ　０　砖　唧ｋ　矗　

■李顺来　

所的项目中。　房地产开发企业的出现，是在改革开　放后从特区开始的。随着由沿海逐渐向开　放程度较大地区延伸的几次房地产开发　热，一批房地产公司逐渐从“工民建”的传　统模式中脱颖而出，成了在这个新兴产业　淘取第一桶金的开拓者。今天看来，他们　的献身精神与创业胆略，是不容抹杀和低　估的。　湖北、武汉的房地产开发公司，也是　

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依然处于行业老大的地位；（２）民营和股份制性质的，　因机制灵活又无包袱和拖累，发展势头甚健，大有后　起之秀争滩抢市之牛气；（３）中外合资与外商独资的，　虽入市较晚但来势迅猛，以大手笔、大动作、新概念、　新思路施外围包抄之术攻城掠地，给整个房市注入了　生机和活力。这三股力量虽然尚有新老强弱之分，但　基本上构成三足鼎立的态势。　首次实现销大于产　价格波动趋于平稳　新世纪以来，武汉市的房建进入了一个发展的高　峰期，去年的实绩尤其明显。请看下列几组数据：　全市房屋施工面积２　５６８．１万平方米，比上年净　增４８１．９万平方米；房屋竣工面积９ｌ２．２万平方米，比　上年净增ｌｌ８．３万平方米；国有建筑施工企业的施工　质量优良品率过半，达到５３．５％，比上年提高了４．３　个百分点；建筑业全员劳动生产率首次突破７万元大　关，达到了７０　０１５元；　全市房地产开发累计完成投资ｌ１５．３９亿元，占全　部固定资产投资的ｌ／５，同比增长了１３．９２％。其中住　宅建设在房地产开发投资中的地位尤为突出，实际投　资比例高达８２．７５％；　全市房地产开发施工面积ｌ　６１１．６７万平方米，竣　工面积６１４．０４万平方米；全年累计销售商品房　６４８．０３万平方米，回笼资金９３．６３亿元，首次实现销　大于产。其中住宅销售面积５２３．１８万平方米，占总销　售面积的８０，７３％。全年商品房均价每平方米突破了２　０００元大关，达２　ｌＯ１．８６元，上涨了８Ｏ．２元，创历史最　高水平，比上年涨５％；　全市住宅销售价格比上年上涨了４．１％。其中。别　墅、高档公寓的涨幅为２．７％，销量也增长了２０％；写　字楼涨幅１．２６％；普通住宅、写字楼与商　业用房的月租金分别比上年上涨了４％、　５％、７％；二手房成交５１　２３８套，面积　４ｌ５．３７万平方米，交易额４４．６５亿元，同　比增长分别为２０％、ｌ８％和２４％。　全市的危房改造、单位自建、城镇集　体和个人建房等非房地产开发住宅建设，　完成投资１６．８亿元，竣工２０３．４５万平方　米。　按揭供楼已成大势　个人房贷信誉极高　去年，８８％的购房者选择了按揭供　楼。全市全年住房贷款共２６　３Ｉ８户，金额　５Ｏ．Ｏ３亿元，同比增长ｌ５６．８％。　去年的住房金融支持也加大了力　度。全年的购房抵押３３　８８４起，同比增长　５６．５％；金额３３８亿元，同比增长７３．３％；　公积金归集７．Ｏ７亿元，同比增长１．７亿元；发放５．１９亿　元。同比增长０．５６亿元。个人房贷的信誉极高，违约率仅　０．１８％，比年初下降了０．２５％。　在住房消费上，去年全市的消费额超过了ｌ３Ｏ亿元，　其中９７％是个人购买的。ｌ０％的消费者用自己积攒的现　钱，采取一次性付款方式购房。这些同去年武汉地区的居　民储蓄余额已达８８１．８８亿元、年新增存款１４２．５６亿元、　全市人均储蓄过万元、老百姓手中有闲钱不无关系。　按揭供楼成为主流方式，是房地产市场走向成熟的标　志。这说明，老百姓的住房消费已趋于理性化。个人消费成　为住房市场的消费主体，反映出房市的供需关系已基本正　常化了。　开发看好金边银角　亲水楼盘渐成时尚　随着消费者对居住环境与楼盘地段的选择越来越看　重，一些有实力的开发商纷纷将目光转向了被称为金边银　角的近郊和远郊，在亲水楼盘的人文化、园林化、一体化上　大做文章，形成了武汉房地产开发的特色。虽然造成这种　态势的原因同旧城改造的难度过大直接有关，但这对武汉　市“空心化”的住宅开发趋势和湖北要改变农村太大、城市　太小的格局，无疑是个极大的推动。　调查发现，武汉市在远郊和近郊已在开建的楼盘，建　筑总面积达５００余万平方米，有不少已进入了分期销售阶　段。这些楼盘，不论在风格上、理念上，还是档次上、价位　上，都处于相对领先地位，尤以亲水楼盘引人注目。呈现出　购销两旺的势头。消费者除了本市的高薪、高知阶层外，还　有周边市、县的，连省外和海外的也不乏其人。　住宅开发的“郊区化”趋势，是房地产业在城市功能向　郊区延伸后的必然结果。目前武汉的私家车已达４．２万余　

辆，预计今年将达到或超过５万辆。这同住宅的郊区化形　维普资讯 http://www.cqvip.com 成一种内在的互动关系。今年武汉市计划竣工的６００万　平方米住宅面积中，有４７２．１７万平方米的住宅就集中　在城郊和城郊结合部，说明武汉市的城市“空心化”的过　程已经开始。　错层房型令人困惑　一次装修尚需引导　在房市供需两旺的一片利好声中，供应市场的问题　也越来越引起社会的关注。因“售房陷阱多多”，引发了　消费者的投诉不断。圈内人在谈论房地产黑幕时，用“黑　夜有多黑，我就有多黑”加以概括。因粗制滥造积习甚　深，国家标准流于口号，原建设部部长俞正声指出：“问　题触目惊心，后果不堪设想”。在一些著名楼盘业已推出　“满意房”的时候，“放心房”离我们究竟还有多远，是房　市必须正视的。　房市的另一大隐患是住房维修基金欠账严重。迄今　为止，购房人在武汉市维护基金专项账户上的缴费总额　只有２６３万元，而开发商缴纳的仅１５３万元，欠费总额高　达３亿元，其结果是一些商品住宅售出后没钱维修，直　接损害了业主的利益。　令人深思的是，一度在武汉市场俏销的错层户型，　因“错中错”的趣味性妨碍了普通业主家居的舒适性，因　而开始受到消费者和专家们的质疑。错层房开始出现水　土不服，主要是因为层面落差的台阶给使用者增加了不　安全因素。　近两年来，一些房地产公司开始尝试向市场推出一　次装修到位的成品房，积累了一些经验。这为改变因个　人装修把新建小区变成了二次建筑工地的现状，规范和　优化年工程量达５０亿元的装饰市场，无疑是个积极的　探讨。按照国家建设部最终实现一次装修到位的要求，　如何用“把装修交给我，把装饰留给你”的一次装修理念　引导消费，将是对开发商服务水准的检验。一次装修市　场的培养和形成，关键在开发商。除了设计与用料的多　元化、人性化、新型化、个性化等技术层面的问题，核心　是质量的保证。消费者顾虑的是，毛坯房的质量问题人　住时就能看出来，可成品房的质量问题要经过一年四季　的考验才能暴露。　经济房仍倍受欢迎　空置房尚居高不下　经济适用房是计划经济向市场经济过渡时期解决　居民居住问题的一种形式。这种过渡形式能走多远，取　决于对它的市场需求及整个社会的富裕程度。自１９９４　年以来，武汉市已建成经济适用房４００余万平方米，解　决了６万户居民的住房问题。　在经济适用房一路走俏的同时，也暴露了一些涉及　到政策性与原则性的问题。主要是：（１）一些高收入者购　买经济适用房的现象屡有发生，使受益对象错了位；（２）　房价在悄悄地攀升，有的价位已开始向普通商品房靠　ｌ‘　ｇ　

近，甚至高于普通商品房的价位。（３）有的开发商把一些　配套设施和服务也给“经济”掉了。按照武汉市今年仍将　竣工７５万平方米经济适用房的计划和经济适用房开发　１０年不变的政策，如何让其“回归本位”，保证住户的各　项权益不受侵害，应是开发商严以自律的基本准则。　值得重视的是，在市场明显利好的环境下，武汉的空　置房仍高达１３９．０３万平方米，占了全国空置房总量的　１．３％。市场保有一定比例的存量房是必要的，问题是这　些房大多是因不适销对路而被冷落的。一面是有效供给　相对短缺，一面是无效供给相对过剩，光是这两个亿的资　金占压就是个包袱。　同样值得重视的是武汉的“烂尾楼”。这些半拉子工　程在武汉有１００多座，其中重点项目２７个。它们的共同　特点是投资大，位置显要，烂尾的历史均已长达数年甚至　十余年。对供应市场来说，这是个值得深思而又亟待解　决的遗留问题。　广告投入增加不少　今年房价不会飚升　近几年，尤其是去年以来，供应市场及其代理商用于　广告宣传的投入明显增加，同媒体的广告界与房市栏目　形成了有机的互动，促成了各类媒体房市版面、栏目的推　出与竞争，丰富并活跃了潜在消费者对房市的认知与把　握。应该说，开发商舍得花钱做广告去炒热楼市，对供应　市场的持续、健康、有序发展极为有利。一个重要的特点　是，精品楼盘和名牌地产的广告诉求，已不再局限于直来　直去的推介，广告攻势已进化到概念化、理念化、系列化、　多样化的引导层面，使广告宣传显得精彩纷呈。　令人关注的是，房地产广告的掺水现象也多了，虚假　广告层出不穷。仅去年第三季度对房地产广告３个月的　监测和举报，全省就查出１　５１４条卖房“谎言”，其中被各　１００余起。虚假的　ｒＫ，用“模糊”手法　秀地产类仲裁案件　半，标的额共５　６００　件，标的额大于房　：法兑现、楼层和集　行业自律，依法依　

：国水平的前提下．　：匕人均可支配收入　茈市场的波动和消　势，在高级住宅　－定的涨幅空间，今　位。　行副所长、研究员）　鸯任编辑：李辉耀）　

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