武汉房地产市场分析报告

武汉房地产市场分析报告

一 武汉房地产慨况

1.1武汉城市特征及慨况

地理位置武汉简称汉，为中华人民共和国湖北省省会，中国15个副省级城市之一，中国中部的中心城市，截止2008年底全市常住人口897万人其中非农业人口537.24万人。为华中地区最大都市， 中国华中地区的金融中心、交通中心、文化中心，长江中下游特大中心城市。世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′。东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北端至黄陂区蔡店乡下段家田村。武汉周边东与黄冈市的团风县、鄂州市的华容区、梁子湖区、黄石市的大冶市接壤，南与咸宁市的嘉鱼县、咸宁市区相连，西与荆州市的洪湖市、仙桃市省辖市、汉川市毗邻，北与孝感市的孝南区、孝昌县、大悟县、黄冈市的红安县、麻城市相接，形似一只自西向东的蝴蝶形状。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，与长沙、郑州、洛阳、南昌、合肥、南京等大中城市相距700公里以内，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距约1200公里。

武汉在湖北省的方位

特快火车基本10小时左右都可到达。

历史轨迹在清代末期、中华民国时期及中华人民共和国初期，武汉经济繁荣，一度是中国内陆最大城市，位居亚洲前列，曾有“东方芝加哥”的美誉。武汉更是中华民国的诞生地，著名的武昌起义便发生在这里。

武汉其行政区划沿革非常具有历史特色，可以说是从明代直到辛亥革命乃至中华人民共和国成立历史的一个缩影。武汉可以看作两市（汉口、武昌）一县（汉阳）的合并（故有“武汉三镇”之说）。其中汉口和武昌从明朝后期起就分别发展成相当规模的城市。在1927年到1949年，这三地分别对应着汉口特别市（过去的直辖市）、武昌市（湖北省省会）和汉阳县。1927年，国民政府迁都武汉, 首次将汉口、武昌、汉阳合并为京兆区，总称武汉，开三镇合并先河。因此，武汉可以说是一个直辖市、一个省会城市和一个县的紧密联合体。2003年11月8日，湖北省作出重大战略决策：打造“武汉城市圈”。武汉城市圈，又称“1+8”，即以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。湖北9市政府部门主动拆除市场壁垒，搭建合作平台。工商、人事、教育等部门承诺在市场准入、人才流动、子女入学、居民就业等方面，建立一体化的政策框架。2007年12月7日，国务院正式批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。，

工业经济武汉是华中地区最大的工商业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。在清朝末期、国民政府时期，武汉三镇经济繁荣，曾有“东方芝加哥”之称。新中国成立后，武汉是国家重点建设的工业基地，武钢、武重、武锅、武船、肉联等一大批“武”字头企业陆续建成，极大地提升了武汉的经济地位和城市实力。1959年，武汉的工业总产值仅次于上海、北京、天津，位居全国第四位[2]，这一位次一直保持到改革开放初期。80年代中期以后，随着国家大力推进沿海开放战略，加之自身思想观念的落后，改革步伐缓慢，地处中部腹地的武汉逐渐被“珠三角”、“长三角”和“环渤海”地区的很多城市超过，这种情况在进入21世纪后有所转变，城市面貌和经济发展有了长足的进步。

20世纪90年代，武汉建立了位于汉阳沌口的武汉经济技术开发区、位于武昌的武汉东湖高新技术开发区、位于汉口东西湖的吴家山台商投资区，以及位于新洲阳逻的阳逻开发区。中国三大钢铁集团公司之一的武汉钢铁(集团)公司、中国三大汽车制造厂之一的东风汽车公司总部都位于武汉。武汉经济技术开发区聚集着以东风汽车公司总部、东风汽车有限公司总部、东风本田汽车有限公司总部、神龙汽车有限公司总部等一批知名的汽车企业总部和以东风汽车技术中心。

康明斯东亚研发中心等一批顶尖汽车研发机构以及神龙汽车、东风本田、东风自主品牌和东风渝安等整车企业，已经成为中国最集中的汽车产业基地之一。武汉东湖高新技术开发区即是享誉海内外的“武汉·中国光谷”。这里是中国最大最具实力的的光电子产业生产和研发基地。2007年，区内科工贸总收入达1300亿人民币。如今，富士康在高新区投资数百亿建立光电子和数码产业帝国，还有中芯国际投资百亿元的芯片厂为高新区发展带来新的更大的活力。高新区内有著名的光谷软件园，聚集着微软（武汉）创新技术中心、IBM全球服务中心、EDS全球服务中心、法国电信软件研发中心、交通银行信用卡中心、招商银行运营中心等世界五百强和国内知名软件服务外包中心、金融后台服务中心，它们已经成为光谷软件园新的经济增长点，也将有力促进光谷软件园打造中国服务外包交付中心。

武汉市的经济基础和综合实力远远超过湖北省内其他的城市，尤其随着近年来经济增长速度加快，GDP总额占湖北省的比重稳步提升。2008年武汉GDP达到3960亿元，接近全省4成。

气候与水资源武汉属北亚热带季风性湿润气候区，具有雨量充沛、日照充足、四季分明等特点。一年中，1月平均气温最低，1℃；7、8月平均气温最高，28.7℃，夏季长达135天。由于武汉处于北纬30度，夏季正午太阳高度可达83°，居于内陆、距海洋远，周围地形如盆地、集热容易散热难，河湖多、晚上水汽多，加上城市热岛效应和伏旱时副高控制，因而城区气温最高可以达到42℃，十分闷热，是中国三大火炉之一。极端气温最高44.5℃，最低-18℃.初夏梅雨季节雨量较集中，年降水量为1050～1200毫米。武汉活动积温在5000℃～5300℃之间，年无霜期240天。

武汉淡水资源十分丰富。亚洲第一大河长江及支流汉水在城中交汇。此外武汉城内还有大大小小数十个属于长江水系的淡水湖（如果算上郊区就有一百多个湖泊，故又得名“百湖之市”）。其中武汉东湖是中国最大的城中湖，湖岸线全长110多公里，水域面积达33平方公里，是杭州西湖水域面积的6倍。在武汉城区面积中，水域面积占了约四分之一。

人口与收入08年年末全市户籍人口833.24万人，比上年末增加5.03万人。其中，农业人口296.00万人，减少3.59万人；非农业人口537.24万人，增加8.62万人。人口自然增长率2.46‰,下降1.21个千分点，其中，人口出生率8.20‰，上升0.50个千分点；人口死亡率5.74‰，上升1.71个千分点。人口净迁移率2.08‰，下降3.02个千分点。计划生育率98.25%，提高0.05个百分点。全年常住人口897.00万人，增加6万人。

全年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%；人均消费支出11432.97元，增长7.9%，其中，食品支出4880.31元,增长11.8%。人均住房建筑面积29.28平方米，增加0.98平方米。每百户拥有电脑62.8台，空调器137台，移动电话163.8部，家用汽车4.4辆。

行政区划武汉市辖江岸(07)、江汉(08)、硚口(09)、汉阳(10)、武昌(11)、青山(12)、洪山(06)、蔡甸(03)、江夏(05)、黄陂(01)、新洲(13)、东西湖(02)、汉南(04)13个区。前7个为中心城区。下辖108个街道办事处，21个镇，15个乡，群众组织3140个，其中社区居民委员会1107个，村民委员会2033个。

武汉行政区划

十三大区及开发区面积对比

区名 面积(平方公里) 政府驻地 图中编号 车牌号码（开头数字/字母）

江岸区 64.24 六合路 07 1、A、H

江汉区 33.43 新华路 08 2、B、P

硚口区 46.40 芳草路 09 3、C

汉阳区 91.50 阳新路 10 4、D

武昌区 81.22 中山路 11 5、E

青山区 45.13 建设七路 12 7、V

洪山区 501.70 珞狮南路 06 6、F、U

蔡甸区 1091 蔡甸街 03 9、Y

东西湖区 495.51 吴家山街 02 8、R、Z

汉南区 268 纱帽街 04 8

江夏区 2008.98 纸纺街 05 K

黄陂区 2261 前川街 01 L

新洲区 1479 邾城街 13 M

武汉经济技术开发区 192.7 - - N

东湖新技术开发区 - - - Q

吴家山台商投资区 首期开发面积40 - - 8、R、Z

交通运输武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在 １０００公里 左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。京广、京九、汉丹、沪汉蓉、京港5 条铁路干线，以及京珠、泸蓉等 6 条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港

武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，为全国四大枢纽机场。巨大的区位交通优势推动了武汉现代物流业的快速发展。以建设国家级物流枢纽城市为目标，合理规划布局以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系，武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。

公路武汉公路总里程达到1.1039万公里(含通村公路)

国道\省道：316国道、318国道、106国道、107国道以及16条省道在此交汇。

高速公路：京珠高速公路，沪蓉高速公路，汉十高速公路，天河机场高速公路，天河机场第二机场高速（09年开建），武汉外环线高速公路，汉蔡高速，汉宜高速，和左高速（在建），汉洪高速，硚孝高速（09年开建），岱黄高速，汉麻高速，武英高速，青郑高速，武黄高速，武汉三环线高速公路等高速公路，武汉内环线，武汉二环线完全建成后将成为城市快速路。武汉正在积极建设武汉中心城区至武汉绕城公路（武汉外环线）卫星城镇及远城区“半小时交通圈”、武汉至8+1中的8个城市“1小时交通圈”、武汉至周边省会城市“4小时交通圈”。

铁路武汉是全国最为重要的铁路枢纽之一，位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路、沪汉蓉铁路、京港高铁交汇处。京广铁路穿城而过，另有武广铁路客运专线（京港铁路客运专线）、石武铁路客运专线（京港铁路客运专线）、汉宜快速铁路（沪汉蓉铁路客运专线）。2009年03月23日武汉至孝感，武汉至黄冈和武汉至咸宁的4条城际铁路奠基（在建），拉开了武汉这一特大中心城市与周边城市构建“半小时铁路圈”的序幕。合武快速铁路09年于4月通车，坐动车从武汉到上海只需5小时。武昌火车站、汉口火车站和在建的武汉火车站构成了武汉客运枢纽。武昌南编组站、武昌东编组站、江岸西编组站和市北郊的武汉北编组站构成了武汉货运枢纽。武汉北编组站是亚洲最大的铁路编组站之一，09年5月18日启用。武汉有全国18个铁路局（集团）之一的武汉铁路局。2013年后，武汉坐火车到重庆，广州，北京，上海都只需要5小时左右的路程。