下载文档原格式
珠海.中信红树湾一、区域价值⏹城市地位世界第六大城市群——粤港澳世界级城市群之中心城市。
从18世纪英国伦敦城市群到20世纪50年代美国东北部大西洋沿岸城市群，每一个伟大时代的发展推力，都会诞生一个世界级的伟大城市群；2009年全球经济危机摧枯拉朽，中国经济率先回暖，粤港澳城市群因其特殊的地理位置、轨道交通联通、港澳外部拉动，内部城市不同定位下的经济互助，新的世界级城市群即将诞生；珠海因其特殊的发展时期，明确定位成为新时期新阶段下，带动粤港澳发展的核心城市，为此，中央下达《珠江三角洲发展纲要》，明确提出珠海作为珠江西岸核心城市的重要位置。
纲要之下，两年3000亿投资，超过珠海特区成立三十年的投资总和。
其中包括港珠澳大桥、广珠轻轨、情侣路改造、歌剧院、博物馆、十字门商务区、横琴新区、高栏港、航空港等，是为交通、城市、产业三方面全面投入，形成五轴三岛两带的城市发展格局。
在中央政策及3000亿投资引擎作用下，珠海正在进入超速增长时代。
⏹交通配套五轴（京珠高速、深中大桥、港珠澳大桥、广珠轻轨、广珠铁路），区域快速交通体系的搭建，使得珠海成为连通粤、港、澳的区域中心型城市，中国唯一陆路联通港澳的内地城市，成为融合珠江两岸、港、澳城市群的核心和交通枢纽。
京珠高速——全长约2310公里。
穿越省份包括北京、河北省、河南省、湖北省、湖南省及广东省，全线四车道行车。
京珠高速公路是规划中京港澳高速公路（国家高速公路网编号G4）的主要部分。
广珠铁路——全线设11个车站，时速120公里。
全长187公里，经广州、佛山、江门、珠海四市，于2007年1月正式展开工程的序幕，预计2011年通车，将彻底改变珠海无铁路的历史。
广珠轻轨——全线约177.3公里，共设27个站点，建成通车后，旅客列车分为时速200公里的直达列车和时速140公里的“站站停”列车两种级别，全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，预计2010年竣工，珠海到广州仅需1小时。
香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。
2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。
二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。
中信红树湾花城（T207-0035地块）二期工程项目现场观摩会经验介绍中建保华建筑有限责任公司深圳分公司 李晨2009年9月2日，由深圳市建设工程质量监督总站、深圳建筑业协会联合组织的深圳市建设单位、监理单位、施工单位现场观摩活动于中信红树湾（T207-0035地块）二期工程现场如期举行。
此次观摩活动由2日下午14：00开始至下午18：00结束，市质量监督总站副总工秦总、建筑业协会王副秘书长、李部长等亲临现场。
虽然天气炎热，但并没有阻碍各与会单位的观摩热情，参加观摩会的建设单位、监理单位、施工单位代表络绎不绝，有些单位从东莞、广州慕名而来，经统计此次观摩会共有江苏华建、建业、金众集团、中铁建工、中建各工程局、中行监理等70多家单位约700人次参加。
此次观摩会在市质量监督总站、建筑业协会的大力支持下，在各与会代表的积极配合下，取得了圆满的成功。
一、工程概况中信红树湾花城工程是深圳中信红树湾房地产有限公司分五期滚动开发、由中建保华建筑有限责任公司深圳分公司承建的大型商用住宅项目，位于深圳市南山区沙河东路与白石洲交汇处。
总建筑面积约66万平米，本次观摩的为中信红树湾花城（T207-0035地块）二期工程建筑面积约为12.8万平方米，包括4栋29/30/31层的高层住宅塔楼，1栋层数为5层的低联排住宅。
地下室为一层（局部二层），地下室一层为车库和设备用房，地下二层为人防地下室，平战结合。
结构形式塔楼为框支剪力墙，低层联排住宅为框架结构，基础形式为预应力混凝土管桩。
二、工程施工组织管理1、CI实施及工程安全、文明施工管理情况中信红树湾花城工程结构形式多变，塔楼有奇、偶层，复式户型、中空庭院，这些特点给本工程的安全、文明施工管理，特别是安全防护带来了较大的难度。
项目部针对以上情况，结合公司下达的安全文明施工管理目标和本工程的具体情况，全面策划、精心组织，高标准、严要求，同时项目部根据甲方的要求，编制了《总分包管理方案》并通过甲方、监理的认可，对工程中所有分包单位的质量、安全文明施工进行全面的管理和控制，使得工程的安全文明施工管理取得了较好的效果，相比以往工程取得了明显的改善。
第四章价目表的验证一、单价敏感性验证二、总价敏感性验证三、点对点价格对比验证一、单价敏感性分析●从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3％，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。
●均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7％，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位所占比例在21.5％，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。
●均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。
二、总价敏感性分析●从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。
三、重点房号点对点的分析1、当均价9300元时对比，价格普遍较低；最好单位表五项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,7535,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,10635,,,,28,11125,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713（已售）,,,,18,11351,最差单位表六项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7315,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,7635,,,,31,8215,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,雅颂居,9栋A单位,174,3,10624,西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,15,12547,,,,29,15467,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,2、当均价9600元时对比，较具竞争力；最好单位项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,7835,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,10935,,,,28,11425,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713,,,,18,11351,最差单位项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7615,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,7935,,,,31,8515,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,雅颂居,9栋A单位,174,3,10624,西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,15,12547,,,,29,15467,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,3、当均价9900元时对比，与市场持平；最好单位表三项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,2栋1单元1户型,244,3,8135,西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景,,,16,11235,,,,28,11725,天鹅堡二期二区,T栋B户型,231,2,9906,西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景,,,16,11136,,,,28,11906,香蜜山,6栋A户型,184,4,10600,正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观,,,13,12000,,,,24,15000,兰溪谷,13栋A座,193,2,8300,西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景,,,10,9500,,,,17,12000,熙园,5栋C单位,216,9,12000,西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观天鹅堡二期一区,G栋A单位,192,2,11112,南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观,,246,10,9713,,,,18,11351,最差单位表四项目名称,栋号,面积（m2）,楼层,价格（元/m2）,特征中信红树湾一期,4栋1单元1单位,155,2,7915,西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素,,,16,8235,,,,31,8815,天鹅堡二期二区,R栋D户型,164,2,8406,南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观,,,16,8396,,,,28,8846,兰溪谷,9栋B单位,160,2,7200,南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观,,,10,8100,,,,17,9000,天鹅堡二期一区,G栋C单位,155,2,8654,南北朝向，通风较好，对视，光线一般,,,10,9707,,,,20,13187,选择9600元的价格表与之对比：●高价格单位：与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。
重庆高层住宅特征分析二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。
目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。
然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。
消费市场：新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。
投资市场：开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。
同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。
如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。
目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。
