最高院商品房买卖合同司法解释最新版

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc一、司法解释出台背景随着城市化进程的加快，商品房买卖已成为人们生活中重要的交易方式。

然而，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，实践中经常出现合同效力、违约责任、房屋交付、权利救济等问题，给当事人合法权益带来诸多困扰。

为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，解决司法实践中遇到的疑难复杂问题，最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中对于商品房买卖合同中的一些特殊问题进行了专门规定。

在此基础上，为了进一步明确和细化相关法律问题，最高人民法院对《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中涉及商品房买卖的内容进行了修改、补充和完善，形成了《商品房买卖合同司法解释》。

二、司法解释主要内容《商品房买卖合同司法解释》共16条，主要内容包括：1. 商品房买卖合同的效力认定。

明确只要出卖人具有商品房预售资格，其与买受人签订的商品房买卖合同有效，不受开发商与购房者之间关系的限制。

2. 明确房屋交付问题。

对于房屋交付时间、交付条件、违约责任等问题进行了明确规定，保护购房者的合法权益。

3. 明确房屋权利问题。

规定房屋产权登记手续由买受人自行办理，出卖人应当协助买受人办理房屋产权证书。

同时，对于逾期办理产权证书的违约责任也进行了明确。

4. 明确违约情形下的处理方式。

对于出卖人存在违约情形时，买受人可以采取的救济方式及诉讼时效等问题进行了规定。

5. 明确其他特殊情形。

对于一些特殊情形，如买受人购买多人房屋后如何分配权利等问题也进行了规定。

三、司法解释对实践的影响《商品房买卖合同司法解释》的出台，对于规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

具体来说，该司法解释对实践的影响主要体现在以下几个方面：1. 明确了商品房买卖合同的效力认定，保护了购房者的合法权益。

在实践中，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，经常出现合同效力争议问题。

商品房买卖合同司法解释新版商品房买卖合同注：本样本内容仅供参考。

请以国土房管局颁发的《商品房买卖合同》正本为准。

编号：穗房合字________号________ 合同细则合同双方当事人：出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿法定代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿姓名：＿＿＿＿＿，国籍（身份证）（护照）＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿委托代理人姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。

出卖人以出让方式取得位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿编号为＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权。

土地使用权出让合同号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

【建设用地批准书】【土地使用权证书】号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿，土地出让面积为＿＿＿＿＿＿＿平方米。

地块规划用途为＿＿＿＿＿＿＿，土地使用权年限自＿＿年＿＿月＿＿日＿＿至年＿＿月＿＿日＿＿止。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释一、引言为了进一步加强和规范商品房买卖合同的司法解释，保护消费者的合法权益，最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的具体解释（三）》（以下简称“解释”）。

本文将对该解释中的关键点进行解析和分析。

二、主要内容1. 表示与承诺本次解释强调，销售人员的销售行为中的表示，与开发商或销售人员的承诺之间应被明确区分。

销售人员所作的表示并不必然等同于开发商或销售人员所做的承诺，双方应该根据具体情况进行判断。

2. 预售许可证在拿到预售许可证之前，开发商不能与购房人签订正式的商品房买卖合同。

如果已经签订，应该因违反法律规定无效。

3. 纠纷处理方式本文强调，开发商在商品房买卖合同中的裁判合同条款，须充分考虑消费者的合法权益，不应有不当之处。

如果裁判条款存在问题，应采取司法途径进行维权。

4. 违约责任如果开发商存在不履行合同的情况，购房人合法权益受到影响，购房人可以通过起诉、仲裁等方式进行维权，并要求相应的违约金或赔偿金。

5. 倒房问题在明示或暗示倒房情形下，开发商或销售人员不得向购房人收取任何款项，否则就要承担相应的赔偿责任。

三、对消费者的影响本次司法解释的发布，对消费者来说，是非常有益的。

在解释中，明确了开发商应该履行的义务，即对消费者的合法权益予以保障，消费者在购房时会更有保障感。

同时，解释还对开发商不履行合同的行为进行了规定，进一步加强了对开发商的管控。

这些规定，有利于消费者在购房活动中获得更多的法律保障。

四、结语最高人民法院发布的《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的具体解释（三）》的出台，标志着消费者权益得到更加完善的保障。

相信在未来的社会中，商品房买卖合同纠纷会得到更加合理的解决方式，让消费者在购房时更加放心、安全。

《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。

高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。

该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。

本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。

一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。

商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。

二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。

三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。

具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。

四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。

双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。

但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。

五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。

违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。

同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。

六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。

最高院发布商品房买卖合同司法解释本合同目录一览1. 商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围2. 商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体2.2 商品房买卖合同的订立程序3. 商品房买卖合同的内容3.1 商品房的基本情况3.2 商品房的价款及支付方式3.3 商品房的交付及交付时间3.4 商品房的质量保证及保修3.5 违约责任4. 商品房买卖合同的履行4.1 商品房的交付4.2 商品房价款的支付4.3 商品房质量问题的处理5. 商品房买卖合同的变更和解除5.1 商品房买卖合同的变更5.2 商品房买卖合同的解除6. 商品房买卖合同的争议解决6.1 争议解决的途径6.2 争议解决的时间限制7. 商品房买卖合同的违约责任7.1 出卖人的违约责任7.2 买受人的违约责任8. 商品房买卖合同的解除权8.1 解除权的行使条件8.2 解除权的行使程序9. 商品房买卖合同的强制执行9.1 强制执行的条件9.2 强制执行的程序10. 商品房买卖合同的司法解释适用范围10.1 司法解释的适用范围10.2 司法解释的效力11. 商品房买卖合同的法律法规适用11.1 法律法规的适用11.2 法律法规的解释12. 商品房买卖合同的其他规定12.1 合同的备案12.2 合同的登记13. 商品房买卖合同的附件13.1 附件的效力13.2 附件的变更和解除14. 商品房买卖合同的签订日期和地点14.1 签订日期14.2 签订地点第一部分：合同如下：一、商品房买卖合同的定义及适用范围1.1 商品房买卖合同的定义1.2 商品房买卖合同的适用范围本合同适用于我国境内甲方向乙方出售新建商品房的情况，包括住宅、商业、办公等各类商品房。

二、商品房买卖合同的订立2.1 商品房买卖合同的订立主体甲方为商品房的开发商，乙方为购买商品房的自然人、法人或其他组织。

2.2 商品房买卖合同的订立程序双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，通过协商一致，订立本合同。

2024版房屋买卖合同司法解释第一条适用范围本解释适用于中华人民共和国境内的房屋买卖合同纠纷案件。

第二条合同成立房屋买卖合同自双方当事人签字盖章之日起成立。

第三条合同效力房屋买卖合同自成立之日起生效，但法律、行政法规规定需要办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第四条合同变更合同一经成立，当事人不得擅自变更或者解除。

依法变更或者解除的，应当采用书面形式。

第五条合同解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第六条合同无效有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第七条合同撤销当事人一方因重大误解订立合同，或者在订立合同时显失公平的，可以请求人民法院或者仲裁机构撤销。

第八条合同履行当事人应当按照约定履行自己的义务。

不履行或者不完全履行义务的，应当承担违约责任。

第九条违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第十条定金当事人约定定金的，定金应当在合同成立时支付。

定金的数额不得超过合同标的额的百分之二十。

第十一条违约金当事人可以约定违约金。

约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少或者增加。

第十二条损害赔偿当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。

第十三条争议解决合同争议，双方当事人可以协商解决；协商不成的，可以向人民法院起诉或者根据合同约定的仲裁条款申请仲裁。

最高法买卖合同司法解释全文最新前言自2020年11月1日起，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（五）》（以下简称《买卖合同司法解释》）正式实施。

该解释的出台，将会给买卖合同的订立、履行、违约等方面的纠纷处理提供重要法律依据。

解释内容《买卖合同司法解释》共分为六章，分别是：总则、合同订立、合同履行、合同变更和转让、合同责任和诉讼时效。

第一章总则第一章规定了本司法解释的适用范围、原则和相关术语。

其中最值得关注的是原则中的“合同自主原则”，即合同是自愿订立并由双方自主确定内容和条款。

这一原则的明确，鼓励双方自主协商，增强其对自身权益的把控和保护。

第二章合同订立第二章详细规定了买卖合同的订立方式、内容、要素等方面的内容。

其中最值得关注的是规定了非法机构与个人之间订立的买卖合同无效，同时订立合同时应当尽到合同履行的义务，维护真实性和合法性。

第三章合同履行第三章是本司法解释的重点章节，规定了买卖合同履行时产生的问题及解决方案。

其中规定了，履行保证的范围包括产品质量、量、时限等方面，并细化了售后服务的义务和相关时效。

同时给出了对于质量不合格的商品的退货、换货、减价等赔偿方式，并规定了谁因素导致的质量问题应由谁承担责任。

第四章合同变更和转让第四章规定了买卖合同变更和转让方面的相关内容，包括变更方式、原合同效力、转让方权利义务等方面。

此外，本章还规定了法律上承认个体工商户作为合同主体地位，为其在买卖合同中的权益保障提供了法律保障。

第五章合同责任第五章明确了当买卖合同存在违约行为时，如何依法处理违约，赔偿计算标准等方面的问题。

其中值得注意的是规定了消费者可以要求赔偿损失并取得违约方的违约记录，为消费者维权提供了基础性支持。

第六章诉讼时效最后一章规定了《买卖合同法》中的时效问题，包括诉讼期间的计算、中止、恢复、中止和终止等方面的问题。

本章节相当于是对于上述五章的总结和梳理，为司法实践提供了规范或确切时间范围。

最高人民法院商品房买卖合同司法解释
1、商品房买卖合同的签订。

商品房买卖合同应当遵守《合同法》规定的签订程序，由买卖双方签订完整、真实、合法、有效的商品房买卖合同。

2、商品房买卖合同履行。

买卖双方应当按照约定的条件、期限、方式履行商品房买卖合同；当事人可以约定买卖双方自行办理商品房买卖手续，也可以约定委托特定机构办理商品房买卖手续。

3、商品房买卖合同的解除。

买卖双方可以协商一致解除有效的商品房买卖合同，或者依照《合同法》第三十五条之规定，就有效的商品房买卖合同，申请人民法院以解除该商品房买卖合同为由宣告确认该商品房买卖合同无效。

4、商品房买卖合同的纠纷。

（1）买卖双方对履行商品房买卖合同发生的纠纷，可以由当事人协商解决；
（2）如果协商不成，买卖双方可以向人民法院提起诉讼。