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一．销售策略1、价格制定模式在储客登记期间（10月28日—11月27日）不向外发布铺位盘价格，但提前准备至少“低、中、高”三套不同均价水平的价目表，三套方案价格相差3%；在11月28号认购之后看市场反应而决定用哪一套价目表推出。
A、方案（高价格）：均价61800元B、方案（中价格）：均价60000元C、方案（低价格）：均价58200元2.定价思路策略：采用阶段性渗透式“低开高走，小幅攀升”的策略每次上浮：2%——3%结合首期第一批位置较次铺位的推出策略，在市场上营造出一种“超值，迅速升值”的追捧形势。
给投资者心理造成“苏州过后无艇搭”的感受，不要让投资者有太多时间去考虑。
销售轴：25号前交诚意金——27号前——28号—— 29号——加推50个额外9.5折—— 9.7折——9.8折——原价——加价3%价格走势轴：基准价：60000元/平方米57000元/ M2—58200元/ M2—58800元/ M2—60000元/ M2—62000元/ M22．此种策略的好处：1) 能最大可能上制造首期发售在出售速度的满堂红，从而能最有效率地提高项目的知名度和品牌，为后期的铺位销售有了一个良性循环的基础。
2) 首期放低客户准入的门槛，能有效地积累客户，赢得市场的时机。
铺位在短短的半个月能升值5000元/平方米，将树立良好的市场形象，也展示出项目巨大的升值潜力。
3、促销策略✧创业基金凡购买夹层商铺的买家，只要在开业的6个月内，能按商场的营业时间守时经营，商场将按其商铺的售价进行一定的回扣补贴，该项补贴的金额由发展商从夹层销售收益中提取10%作为奖励的基金。
✧增值回购针对公开发售日的头20名商铺的买家，所购商铺开业后一年如要转让，发展商会以买家购铺时的原价的108%，向要转让商铺的业主进行回收商铺。
目的是为了增强买家的投资信心和延长商铺的使用价值，不受市场销售价格的影响，能为夹层的销售制造广泛的宣传效应和时效性。
连载（原创）中国最佳购物中心成功内幕（正佳广场）面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？在一个成熟和竞争高度激烈的商圈切入市场的制胜砝码；通过全新的理念传播形成整体营销中强大的品牌势能；在解决对场内商铺的绝对控制权的前提下的成功的商铺销售策略；化解经营危机自主建设开发商的商业经营管理体系的曲折道路。
正佳广场概况正佳广场坐落于广州市天河路，占地面积57000平方米，总建筑面积38万平方米，总投资40亿元人民币。
其中购物中心面积30万平方米，地上7层，地下2层半，总车位 1500个。
以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，由美国著名的购物中心专业设计公司捷得设计师事务所与广州设计院共同合作设计。
是完全贯彻“体验式消费”模式，将购物与“体验”融合，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
正佳广场的发展历程2001年，广州市最大规模的商业体验之都——正佳广场，在省市领导和各部门的大力关怀和支持下，由广州正佳企业有限公司全面开发建设，并于当年8月16日全面开工。
2002年10月底，正佳广场正式定为“亚洲体验之都”，以“推动中国商业国际化进程”为历史使命。
2003年3月30日正佳广场封顶，中央、省、市领导、海内外商界人士、社会各界嘉宾300余人一起出席了封顶仪式。
包括百佳、家乐福、广百、友谊等知名商家在内的十二家大型超市、二十多家大型百货公司表示希望进驻。
2003年4月26日，由正佳广场主办的“2003年珠三角MALL国际化运营战略高峰论坛”在广东国际大酒店正式举行。
正佳广场作为业界巨头，成为论坛瞩目的焦点。
2003年5月1日正佳广场总体面积3%的M层黄金铺位公开发售，仅3天销售额达3亿，震撼中国商界。
2003年5月22日广东省副省长许德立、省政府副秘书长郭成奎、省建设厅副厅长程良洲莅临正佳参观指导。
一、项目概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半；东塔楼:48层五星级酒店式公寓，西塔楼:30层超甲级写字楼。
约100000个国内外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
二、开发背景研究正佳广场位于珠三角经济格局的核心区域，拥有成熟的交通、成熟的消费群，并具有一定的竞争优势，项目聚“天时、地利、人和”于一体，为其开发与经营发展奠定了坚实的基础。
１、珠三角经济一体化的发展1.1 珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为轴线，南沙为中心，各经济因子点状散布的城市空间经济格局。
２６３ ■３、交通成熟——八位一体交通网点正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市 ２６５ ■正佳广场只将位于第一层和负一层间的夹层M层出售，M层规划为面积较小的商铺，每个商铺的价位都在百万元以上。
通过市场调查，得出以下的目标投资者定位及吸引其投资的策 ２６７ ■ ２６９ ■■Ｆ７世纪欢乐城平面规划图■Ｆ６美食与美居平面规划图正佳广场F5功能布局■ Ｆ５缤纷世界平面规划图 ２７１ ■■Ｆ４动感之都平面规划图正佳广场F3功能布局分析■Ｆ３多彩生活平面规划图正佳广场F1功能布局分析规划业态:设计特色:■ Ｆ１时尚都会平面规划图经营亮点：主力商家：■ Ｆ２潮流天地平面规划图规划业态：经营亮点：主力商家： ２７３ ■■Ｍ层时尚感平面规划图目的性的，而且，如能够在市场推广早期便落实有号召力的主力店，更有利于商场整体的市场推广工作，令其它零售商对项目增加信心，吸引他们进驻购物中心的可能性亦相对提高。
购物中心如何做好体验营销（实操篇）购物中心作为一种新兴商业零售业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务等多种功能于一体，是一个随处充满着丰富体验和适宜开展体验营销的场所。
作为一个在中国诞生不久的新兴事物，对其管理的规律和方式、方法还正在逐步的探索过程中，然而面对经济环境和消费者需求的变化，面对激烈的市场竞争，购物中心只有顺应变化，采取适当的策略和措施，才有可能获得持续的发展。
通过导入体验营销，对购物中心的产品、氛围、服务设施等方面进行重新的设计和定义，并结合购物中心管理的客观规律，将有助于其提升服务品质，增加客户价值，创造出令顾客难忘的购物体验，促进该行业更快地发展。
开展体验营销的优势首先，从购物中心的发展趋势上看，休闲和娱乐功能增强，单纯零售面积比例减少。
据最新的国内统计数据显示，48%的新开发购物中心中都包括了电影院、游乐场、溜冰场、健身娱乐部、书店等休闲娱乐设施，以娱乐带动零售，购物中心已日渐成为了城市巨大的娱乐中心，这也正符合了购物中心“快乐消费”的理念，把消费变成一种日常的休闲和放松活动。
购物中心将各种各样的商业、服务功能和娱乐功能相互融合的做法，最终目标就是让消费者在娱乐的过程中消费，在消费的过程中享受到乐趣，实现“体验式消费”。
如，位于美国奥兰多的迪斯尼乐园，是一个以娱乐为主题进行设计的大型购物中心，海盗船、过山车、急速冲浪等一个又一个惊险、刺激的娱乐项目，使消费者在购物和娱乐的过程中产生各种愉快的难忘的体验。
其次，购物中心提倡的“社交化”设计，使它成为了人们除了家、办公室以外的“第三地”，吸引不同身份、不同社会地位的人们。
年轻人在那里会友，老年人到那里闲聊、找乐，商务人士在那里洽谈业务，一家老小把逛购物中心作为一次家庭的外出休闲机会，人们在这里体验着浮躁的城市生活久违的亲切感和认同感。
商业活动、社交活动、休闲娱乐活动在购物中心里得到了完美的契合。
最后，在上文中提到，根据参与模式的不同，可以将体验划分为娱乐体验、审美体验、逃避现实体验和教育体验。
前言由广州正佳企业有限公司独家开发与建设的正佳商业广场是中国目前最大的购物中心。
整个项目占地5万多平方米，总建设面积近41万平方米，堪称商业性物业的“航空母舰”。
随着一九九六年天河城广场的营业，购物中心这一新型业态在广州便开始了蓬蓬勃勃地发展。
在短短六年时间内，广州市5万平方米以上购物中心的数量已经达到6家之多。
这其中有成功经营的例子，但大多数购物中心的经营状况却是不尽人意，与发展商的初衷差别较大。
为着正佳商业广场的健康发展，为着总结和吸取购物中心建设、开发和经营的经验与教训，我们从二00一年开始，经历一年零四个月的时间走访、调查各类型商业物业近300个，调查范围涉及广州、北京、上海、香港、台湾等多个地区，现将有关调查情况及有关信息集合成册以便于正佳商业广场在市场定位、硬件设计、经营念以及员工培训等方面取得第一手的详实资料。
调查内容：一、广州市商业格局二、正佳商业广场周边环境调查三、广州市旧城区商业状况调查四、广州市购物中心的规模、销售方式及商户时驻条件调查五、广州市代表性购物中心经营内容调查比较六、正佳商业广场潜在竞争者情况调查七、走访商业物名单调查方式：（1）对可比性物业进行现场实地调查。
（2）对消费者进行复核问卷，共计进行消费问卷300份。
（3）对商品经营者进行上门专访及调查等。
一、广州市商业格局广州市的零售商为业业态组成主要由：购物中心、百货店、商业街、超市、专业市场以及分散在城市各个角落的小商铺组成。
（详见广州市商业格局示意图）（一）购物中心在发达国家，购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。
在广州，最早的购物中心是一九九二年立项，一九九六年开业的天河城广场。
体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。
天河城广场是目前广州市所有购物中心中经营状况最好的一个。
广州正佳广场攻略简介广州正佳广场是位于广州市天河区的一座综合性购物中心，是广州地标性的商业地产之一。
正佳广场地理位置优越，交通便利，拥有众多知名品牌的商铺和各式各样的娱乐设施，吸引了大量的消费者。
本文将为您提供广州正佳广场的详细攻略，希望能为您的行程提供一些参考。
购物正佳广场建设面积达到20万平方米，拥有丰富多样的购物品牌，包括国际大牌、知名时尚品牌、高档珠宝、化妆品等。
在这里，您可以尽情购物、寻找您心仪已久的产品。
广场内的品牌店铺种类齐全，无论您对时尚还是个性化的衣物、鞋子、包包，或者是电子产品都能找到心仪的选择。
美食在广州正佳广场，您可以尽情享受各类美食。
从当地特色的粤菜、点心到国际美食，这里汇聚了各种不同的餐厅和小吃摊位。
无论您是喜欢正餐还是小吃，各种口味的美食都能在这里找到。
建议您品尝正佳广场附近的美食街，这里有各种当地特色美食，让您的味蕾得到极大的满足。
娱乐除了购物和美食，广州正佳广场还提供各种娱乐设施，为您提供休闲娱乐的选择。
您可以在这里找到各种互动游乐项目，如电影院、KTV等。
在正佳广场的娱乐区域，您可以尽情享受各种娱乐项目，放松身心，增加旅行的乐趣。
活动正佳广场还定期举办各种活动，如时尚发布会、艺术展览等。
这些活动不仅提供了消费者近距离接触品牌的机会，也为购物者带来了更多的购物优惠和福利。
建议您在游览正佳广场之前了解一下当前的活动信息，以便能够参与到更多的精彩活动中。
交通广州正佳广场位于天河区中心地带，交通便利。
您可以选择地铁、公交、出租车等交通工具前往。
如果您选择地铁，可以乘坐地铁5号线或3号线，在石牌桥站下车，步行即可到达。
如果您选择公交，可以乘坐B1、508、737等多路公交车到达正佳广场站。
小贴士•建议提前了解正佳广场的各个楼层布局，以免因迷路耽误时间。
•正佳广场周边有许多大型商业综合体和商场，您可以顺便游览周边的商业区域。
•高峰时段的正佳广场人流较多，为避免拥挤，建议您选择在午餐时间之前或下午时段前往。
百强商业项目案例之二——正佳广场正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。
天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。
如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。
虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。
一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。
正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。
约100000个国内外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标占地面积：5.7 万平方米总建筑面积：42 万平方米总投资额：约40 亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500 个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑设计单位：美国捷得建筑事务所广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228 号珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。
第二部分正佳广场的招商策略（一）段宏斌点评正佳广场的招商之路其实走得相当顺利，它既没有像天河城广场一样四处奔波、处处碰壁，也没有像中华广场一样危机四伏、九死一生。
在成功借鉴了天河城广场、中华广场的发展道路之后，正佳广场凭借着良好的地段条件和强大的招商团队，在开业前实现了90%的开业率。
然而，良好的开业率并不代表招商就已经取得成功，超级主力店、富有特色的餐饮类次主力店及追求数量而忽视质量的招商都会在经营过程中产生相应的影响。
正佳广场的招商工作同样值得我们深思。
问题与机遇正佳广场(商业：娱乐：餐饮＝52：30：18)的购物中心黄金比例是如何诞生的？这一比例适用于中国的购物中心吗？一开始，正佳广场也是大致按照这个比例来招商的，却在实际工作中遭遇了尴尬。
那么，在招商工作中的业态、业种应如何分配才更加合理？如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实践最佳的业态、业种分配方案？正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？事件与历程：2003年的广州，万象更新，曾经一度万众瞩目的正佳广场，也从这一年里开始显现出复工的迹象。
规划方案定案、项目开始动工，招商工作就开始提上议事日程。
从地段条件来看，正佳广场的招商工作应该一点也不难，因为这一地段经过天河城广场的培育，已经成为寸土寸金的黄金地段，一间商铺的租金动辄达到1000元/平方米/月，而且一铺难求。
在此地段推出的正佳广场，正填补了市场的空缺点，天时、地利、人和皆得，招商的难度看上去不高。
然而即使是这样，也并不代表着正佳广场的招商就会取得成功。
一利必有一弊，正佳广场看上去非常理想的招商条件，仍然存在着众多的“雷区”和“陷阱”，它们是：正佳广场招商的第一道难关：招商虽然不难，但是如何填满商场却比较困难正佳广场是一个建筑面积达38万平方米的大型购物中心，它的商业面积数倍于相邻的天河城广场，如何填满这样一个超大体量的购物中心，对于任何一个开发商、任何一个招商团队来说都是一个严峻的考验。
